Entwicklungsflaute: US-Landentwickler blicken von der großen Rezession auf

Entwickler, Investoren und Bauherren kamen auf der Jahrestagung des Urban Land Institute zusammen, um die Gesundheit der US-Bauindustrie zu messen.

von Lawrence J. Fabian

Die Jahrestagung des Urban Land Institute (ULI) vom 13. bis 15. Oktober 2010 war ein hervorragender Ort, um die Gesundheit der US-Bauindustrie zu messen. Versammelt waren Entwickler, Investoren und Bauherren, die die wirtschaftlichen Härten der letzten zwei Jahre überstanden haben. Die Stimmung war düster, nüchtern und vorsichtig. Die Delegierten hörten von „anhaltender Unsicherheit“ und „immer noch tiefem Unwohlsein“. Bei neuen Wohnungsprojekten gibt es vielleicht einige Möglichkeiten, aber vergessen Sie den Büro- und Einzelhandelsbau als Investitionsstandort.

Delegierte, die im Walter E. Washington Convention Center ankamen, wurden von einer Reihe von Rolltreppenpaaren in einer langen, schrägen Lobby begrüßt, die ihnen die Möglichkeit bot, Freunde und Verbündete leicht zu entdecken oder nach potenziellen Kontakten zu suchen. Die Einrichtung befindet sich in Washington, DC, etwa eine Meile vom Weißen Haus entfernt.

Bauaussichten für 2011

Die Organisatoren und Referenten der ULI-Konferenz machten keinen Versuch, den Schmerz der letzten Jahre zu verbergen. Die meisten blinzeln, um Zeichen der Hoffnung zu sehen, und beten, dass kein äußeres Ereignis – unvorhergesehene Ausdehnung unserer Kriegsfronten, Terrorangriffe, Ölspitzen, Umweltkatastrophen usw.

„Die Probleme sind offensichtlich, aber die Lösungen liegen auf der Hand“, lautet ein Artikel in der beeindruckenden und gehaltvollen Jahrespublikation von ULI 2011: Neue Trends in der Immobilienbranche. Auf den US-Märkten wird erwartet, dass die Nachfrage nach Büros, Einzelhandel und den meisten Wohnungen in den nächsten Jahren gesättigt sein wird. Warum in Gebäude investieren, wenn der Leerstand hoch ist? Nur Mietwohnungen ziehen Investitionen an, aber auch diese sind vorsichtig. Sie befinden sich am besten in einer von ungefähr 10 großen, offensichtlichen „Gateway-24-Stunden“-Städten – große, metropolitane Küstengebiete, die von einem oder zwei großen Flughäfen gut bedient werden. Die Top 10 der US-Gateway-Städte sind: Washington, DC, New York City, San Francisco, Boston, Seattle, Houston, Los Angeles, San Diego, Denver und Dallas.

Re-Urbanisierungstrends

In dieser düsteren Wirtschaftslandschaft gibt es etwas Neues und Bemerkenswertes. Laut ULI-Zahlenbrechern und -Prognostikern driftet die gesamte Wohnflut in den USA von Randbezirken nach innen in Richtung „urbanisierender Vorstadtknoten“ und 24-Stunden-Innenstadtbezirke. Mit anderen Worten, Vororte sind passé. Dies ist ziemlich neu, nach zwei oder drei Generationen von Flucht aus US-Städten, die überwiegend als unsicher, verschmutzt, verstopft, Parkplatz-Kopfschmerzen und oft einfach nur hässlich empfunden wurden. In internationalen Kreisen sind amerikanische Städte und Gemeinden eher für ihre Autobahnen als für das pulsierende Gemeinschaftsleben bekannt.

Dies bedeutet, dass die meisten Neubauten in den USA in den nächsten Jahren urbaner sein werden. Dazu gehören auch Standorte in der Innenstadt. Sicherlich wird es weniger Eingeschossigkeit und mehr Intensitätsknoten geben, insbesondere Infill-Projekte in mobilitätsgesteuerten Stadtteilen. Die Gebäude werden höher und erfordern Aufzüge. Sie werden stärker in dichten fußgängerfreundlichen Vierteln gebündelt. Wachsende Seniorengemeinschaften werden Mobilitätshilfen verlangen. Geben Sie den professionellen Stadtteilmobilitätsmanager ein.

Es ist leicht zu erkennen, dass große Stadtteile, insbesondere solche mit komplizierten Topografien, Rolltreppen, Fahrsteige, Wege für Radfahrer und andere Elektromobilitätsgeräte benötigen. Dies erfordert eine Stadtteilmanagementstruktur – eine Erweiterung des Facility Managements mit seinen technischen Mitarbeitern und Ressourcen, die heutzutage zunehmend mit der öffentlichen Sicherheit und dem Heimatschutz koordiniert wird.

Privateigentümer werden weiterhin der Hauptmarkt für Aufzüge sein. Sie sind jedoch nicht der einzige Kundentyp. Wie in den ELEVATOR WORLD-Nachrichten häufig erwähnt, kaufen und betreiben auch öffentliche Verkehrsbetriebe Aufzüge, Rolltreppen und Fahrsteige, ebenso wie Flughäfen, große Kongresszentren und Stadien. Die Prognosen des ULI deuten darauf hin, dass Bezirksverwaltungen (professionell verwaltete Gruppierungen privater Eigentümer) in den nächsten Jahren zunehmend Mobilitätsinfrastruktur kaufen und verwalten werden.

ULI-Prioritäten

Der Vorsitzende von ULI, Jeremy Newsum aus London, sprach vor den 6,000 Teilnehmern des Treffens über die Verwaltung. Newsum forderte eine stärkere Aufmerksamkeit der Entwickler auf die Stadt um ihre Gebäude herum, als Korrektur dafür, dass kurzfristige Projektfinanzierungen den gesamten Entwicklungsprozess vorantreiben. Dies war ein ziemlich fortschrittliches Gespräch für Immobilienentwickler in der Hauptstadt einer Nation, in der die Wähler schrien: „Regierung verkleinern!“ der nächste Monat. Entwickler neigen mehr als die meisten dazu, private Märkte zu lieben. Der Gesamtton der Konferenz und die lebhaften Exponate waren ziemlich grün – Leadership in Energy and Environmental Design-zertifiziert mit geringem COXNUMX-Fußabdruck.

Niemand schreckte davor zurück, grün zu sein. Zahlreiche Aussteller zeigten atemberaubende Designs und Pläne und prahlten mit kohlenstoffarmen Konstruktionstechniken. Die Nachfrage nach Effizienz in Gebäuden wächst deutlich. Architekten und Bauausrüster zeigten gerne ihre Projekte und Produkte. Planer und Ingenieure zeigten kompakte, begehbare urbane Zentren und Gemeinden. Für hohe fachliche Standards spricht vieles, und das gibt es bei ULI in Hülle und Fülle.

Entwickler benötigen Fähigkeiten und Erkenntnisse, um eine erfolgreiche Dichte zu schaffen, ohne die Überlastung zu erhöhen. Um dies zu erreichen, muss das Parkraumangebot im breiten Kontext einer kreisweiten Strategie professionell gemanagt werden. Dies erfordert personelle und finanzierte Distrikt- (oder Campus-) Management. Dies kann durch den öffentlichen oder privaten Sektor erfolgen – vorzugsweise in Zusammenarbeit mit beiden. Unabhängig von der Struktur muss eine Organisation die Verantwortung für das Mobilitätsmanagement übernehmen. Dies kann sich auf öffentliche Aufzüge, Rolltreppen und andere Mobilitätsinfrastrukturen erstrecken.

Eine ULI-Sitzung hob „One Planet Communities“ hervor. Dies sind Projekte, die bewusst entwickelt wurden, um die Leute aus der teuren Sucht zu befreien, Autos zu besitzen und sie überall hin zu fahren. Wenn wir alle wie Amerikaner leben würden, bräuchten wir fünf Planeten, erklärte Greg Searle aus Ottawa. Die Referenten beschrieben das beliebte parkfreie One Brighton-Projekt in Großbritannien, die rustikale urbane Oase Petite Riviere in Montreal (mit 0.8 Parkplätzen pro Wohneinheit statt der Vorstadtnorm von 2.4) gebaut, den kohlenstofffreien „5-Minuten-Lifestyle“ „Sonoma Mountain Village“ mit 1,900 Einheiten in Kalifornien und das naturverbundene „Preserve in Stockton“, ebenfalls im Golden State.

Wenn in Großstädten und sich verdichtenden Vororten Wachstumsperspektiven bestehen, wie werden dann weitere Staus und Luftverschmutzung vermieden? Welche Rolle werden öffentliche Aufzüge und Fahrtreppen in knotenpunktorientierten Komplexen spielen? ULI schenkt diesem und den damit verbundenen „Best Practices“ große Aufmerksamkeit. Es gab wahrscheinlich mehr Aufregung um diejenigen, die das Glück hatten, in China oder anderen Teilen Asiens zu arbeiten.

BIM-Durchbruch kommt

Mit den Software-Fortschritten in der digitalen Dokumentation vollzieht sich ein kultureller Wandel in der Welt der Architektur und des Ingenieurwesens. Building Information Modeling (BIM) wird das derzeitige computergestützte Design und Entwurf ersetzen, behauptete Allan Zreet, AIA von Jacobs Engineering. Dies bedeutet, dass ein Projekt früher im Implementierungsprozess mit mehr technischem Aufwand verbunden ist und wichtige Designentscheidungen, beispielsweise bei elektromechanischen Geräten, früher getroffen werden müssen. Attribute von Gebäude- und Infrastrukturentwürfen werden in leicht editierbare Baudokumente eingearbeitet und diese werden auf Zeitpläne, Spezifikationen und Mengen heruntergefiltert. Dies kann Aufzüge, Rolltreppen und automatisierte People Mover (APMs) umfassen.

BIM ist nicht nur eine bessere Visualisierung. Es ermöglicht eine gute Planungskoordination im Voraus, die das Risiko und den späteren Bedarf an teuren Änderungsaufträgen während des Baus reduziert. Das American Institute of Architects (AIA) hat BIM-Richtlinien veröffentlicht. Sobald die BIM-Software allgemein verwendet und von allen Mitgliedern eines Projektteams beherrscht wird, werden per Rechtsklick von jedem in einem mit dem Internet verbundenen Planungsteam digitale Details von beispielsweise horizontalen und vertikalen Umlaufsystemen angezeigt, wodurch die gewohnte zweidimensionale Baudokumentation obsolet wird.

In fünf Jahren werden wir alle voller BIM sein, prognostizierte Zreet.