افتتاح منتدى CTBUH المالك / المحتل

يدعو مجلس المباني الشاهقة والموئل الحضري (CTBUH) المالك / المحتلين لمناقشة التغييرات المرتبطة بالوباء في قطاعهم حول العالم.

مقدم من CTBUH

في 30 يوليو ، اجتمع ممثلو المالك / الشاغلين في جميع أنحاء العالم تقريبًا لإجراء مناقشة مفتوحة حول حالة أسواق العقارات العالمية ، وتطور طلبات المستأجرين وتأثيرات COVID-19 على إدارة المحافظ وإشغال المبنى. عمل رئيس CTBUH ستيف واتس وشريكه Alinea Consulting كمضيف. يخفي هذا التقرير هوية أعضاء اللجنة والردود لحماية خصوصية المشاركين والملكية الفكرية.

إيجار المستأجر التجاري / مستويات الإشغال

وأفاد المشاركون بأن المستأجرين التجاريين يواصلون عمومًا دفع الإيجار، على الرغم من أن تجار التجزئة ودور السينما يواجهون صعوبات أكثر من الشركات المهنية وأنواع أخرى من المستأجرين. وبشكل عام، تميل الإيجارات التجارية إلى أن تكون متعددة السنوات، لذلك هناك القليل من المرونة للعديد من المستأجرين لإجراء تغييرات جذرية في ملفاتهم الإيجارية. ومع ذلك، فإن أولئك الذين هم في مرحلة التجديد يأخذون عمومًا عقود إيجار أقصر أجلاً عندما يكون ذلك ممكنًا. تتراوح مستويات الإشغال من 10 إلى 15٪ على مستوى العالم، حيث لا يزال معظم الموظفين يعملون من المنزل. ومن المتوقع أنه في المدن ذات المساحة الأكبر في آسيا، حيث المساكن السكنية الأصغر عمومًا، سيكون من الصعب الحفاظ على اقتراح العمل من المنزل على المدى الطويل مقارنة بالأسواق الأخرى. وأفاد المستأجرون عن خطط للعودة إلى أعداد إشغال أكبر في الإطار الزمني سبتمبر 2020-يناير 2021، مع اختلافات كبيرة، اعتمادًا على المنطقة والقيود ذات الصلة.

تدخلات لدعم التباعد الاجتماعي / الصحة والسلامة في المباني

تمت مناقشة أو تنفيذ مجموعة من الاستجابات للوقاية من العدوى عبر الأسواق العالمية. في أجزاء من آسيا ، امتدت الاستراتيجيات لتشمل تخصيص المصاعد لخدمة طابق واحد فقط ووضع أغطية على أزرار المصعد. يتم معالجة الممرات والمناطق العامة بالأشعة فوق البنفسجية أثناء التنظيف الليلي ، ومن المتوقع أن تكون هناك حاجة إلى تجهيزات الأبواب والحمامات التي لا تعمل باللمس. هناك بعض التردد في تغيير أماكن المحتل أو تكوينات المباني بشكل جذري ، لأنه من المتوقع أن يتوفر لقاح لـ COVID-19 بحلول منتصف عام 2021 على الأقل ، مما يحفز الطلب على الانتعاش.

ومع ذلك، من المرجح أن يشكل العمل من المنزل نسبة أكبر من الموظفين في المستقبل مقارنة بما كان عليه قبل الجائحة. ومن عجيب المفارقات أن هذا قد يدفع العديد من أصحاب المكاتب إلى الاستثمار بشكل أكبر في أجواء ووسائل الراحة في أماكن العمل، وليس أقل، لأن مساحات المكاتب ستحتاج إلى أن تكون أكثر جاذبية وراحة لحث الناس على العودة. وبسبب متطلبات وتوقعات التباعد الاجتماعي، قد تحتاج مساحات المكاتب إلى أن تصبح أشبه بصالة أو منزل، مما يقلل من انتشار صفوف المكاتب التي تميز شكل "المكتب المفتوح".

على الرغم من أن فكرة هندسة المساحات المشتركة لدعم "الاصطدامات" العفوية التي تهدف إلى قيادة التفكير ليست جذابة كما كانت قبل COVID-19 ، تظل الحقيقة أن مجموعة من وسائل الراحة مع التركيز على "الضيافة" لا تزال تشكل حافزًا رئيسيًا للمحتلين ، وإن كان ذلك لعدد أقل من الأفراد في مساحة معينة.

في أجزاء من آسيا ، امتدت الاستراتيجيات لتشمل تخصيص المصاعد لخدمة طابق واحد فقط ووضع أغطية على أزرار المصعد.

أهمية الاتصال

من أكثر الحقائق تواضعًا لأزمة COVID-19 أنه لا يوجد دليل معياري للتعامل مع الوباء في القرن الحادي والعشرين شديد الترابط. يتغير تعريف "أفضل الممارسات" بشكل متكرر ، وهناك العديد من المناطق الفرعية التي يجب تغطيتها ، بما في ذلك تحسين جودة الهواء الداخلي ، وإدارة تخصيص النقل العمودي (VT) وبناء الخدمات والمرافق لدعم التباعد الاجتماعي الآمن ، وما إلى ذلك وفقًا للمشاركين في المنتدى ، يحافظ أفضل الملاك على هدوء المستأجرين من خلال إبلاغ البروتوكولات التي يتم وضعها في مبانيهم بشكل متكرر وواضح مع ملاحظة وقت حدوث هذه التغييرات. الأهم من ذلك ، أن المالكين والمديرين الرئيسيين يقرون متى قد تتسبب المعلومات المحدودة في حدوث تغييرات مفاجئة في البروتوكول وعندما لا يكون هناك دليل علمي كافٍ لدعم تدخل جديد.

الأزمة "الأخرى" المستمرة: تغير المناخ وتأثير الكربون

على الرغم من أن فيروس كورونا قد هيمن على الحوار حول البيئة المبنية لمعظم العام ، إلا أن المشاركين في المنتدى أكدوا أن المجتمع لا يزال يركز بشدة على تحسين الأداء البيئي للمباني ، حتى أثناء معالجة الأزمة الصحية الفورية. حتى في هذا الجهد الأكثر رسوخًا ، لا تزال هناك فجوات كبيرة في "أفضل الممارسات" هنا أيضًا - لا سيما حول أنظمة تصنيف المباني البيئية التي تكافئ ميزات التنفيذ التي لا تتماشى مع واقع السوق (مثل تنفيذ محطات شحن السيارات في الأسواق مع القليل من إلى عدم وجود سيارات كهربائية) والحوافز الضارة التي تجعل من المرغوب فيه هدم واستبدال مبنى ضعيف الأداء أكثر من تجديده. هناك أيضًا اعتراف بأن قضايا الاستدامة والصحة / العافية متشابكة بعمق ويمكن أن تكون مكملة لبعضها البعض. على سبيل المثال ، أفاد المشاركون أن المستأجرين مهتمون على الأقل بالمباني الحاصلة على شهادات WELL كما هو الحال مع شهادات الريادة في الطاقة والتصميم البيئي وشهادات أسلوب التقييم البيئي لمؤسسة أبحاث البناء. أحد أنواع المرافق التي من المتوقع أن يشهد نموًا في الطلب بسبب الاستدامة الأوسع نطاقًا ومخاوف التباعد الاجتماعي هي مرافق نهاية الرحلة لركاب الدراجات. يتم الآن تكليف هذه في بعض الولايات القضائية للتطورات التي تتجاوز حجم معين.

إلى جانب التغييرات الصريحة في التصميمات الداخلية المادية ، اقترح المشاركون أن الأنظمة "الذكية" حول التحكم في الوجهة وإدارة التواجد ستظل أكثر أهمية مع انتشار ساعة الذروة التقليدية في نوبات متداخلة ذات قدرات مصعد محدودة.

المرونة أمر بالغ الأهمية

وفي صناعة كانت بالفعل تواجه تحديًا يتمثل في الحاجة إلى تكييف مشاريع البناء الطويلة الأجل والمكلفة مع سوق سريعة التغير، قال المشاركون إن وصول كوفيد-19 جعل المرونة في التصميم أكثر أهمية. إن تقلب أحجام الموظفين، وبصمة المستأجرين، ومتطلبات التباعد الاجتماعي/تدفق الهواء سوف تملي التصاميم التي تسمح بسهولة تقسيم وإعادة تكوين مساحة الأرضية. وأشار المشاركون إلى أن التغييرات في نسب الإشغال بين الذكور والإناث والاعتراف المتزايد باحتياجات مجتمع المتحولين جنسياً قد تؤدي أيضًا إلى تغييرات في تصميم الحمامات والإشغال. وبعيدًا عن التغييرات الصريحة في التصميمات الداخلية المادية، اقترح المشاركون أن الأنظمة "الذكية" حول التحكم في الوجهة وإدارة الحضور ستظل أكثر أهمية مع انتشار ساعة الذروة التقليدية إلى نوبات متدرجة مع قدرات محدودة للمصاعد. قد تحتاج بوابات وأنظمة الأمان إلى إعادة تكوين لتجنب الاختناقات المرورية وتعزيز الاعتماد بدون لمس. ومن المتوقع تحقيق المزيد من التكامل بين أنظمة إدارة المباني وتقنية المعلومات والاتصالات والأجهزة الشخصية مع قيام أماكن العمل والحكومات بتشجيع التنقل الهجين/العمل من المنزل في المستقبل المنظور.

سيتم فحص مستقبل المدن المدركة لـ COVID-19 في مؤتمر CTBUH الذي يتم بثه مباشرة بعنوان "مدينة ما بعد الأزمة: إعادة التفكير في العمران العمودي المستدام" في 17 نوفمبر. لمزيد من المعلومات أو للتسجيل ، قم بزيارة موقع CTBUH