استكشاف العقارات من خلال التجربة والخيال

يتم الترحيب بـ "مزيج بارع من الحقيقة والخيال" عند إطلاق الكتاب.

يعكس كتاب ديبيش سالغيا ، "العقارات: الخير والشر والغير إجابة" ، خبرته في هذا المجال التي استمرت ربع قرن. يشارك مؤلفك النقاط الرئيسية من حدث الإطلاق ، بما في ذلك التعليقات والمقتطفات.

في مساء يوم 19 مايو في فندق فور سيزونز مومباي ، اجتمعت مجموعة واسعة من أصحاب المصلحة في صناعة العقارات. المناسبة: إطلاق كتاب "العقارات: الخير والشرس والغير مجاب" من تأليف ديبيش سالغيا والذي كشف النقاب عنه فيجاي ساتبير سينغ ، الموظف الإداري الهندي ، المتقاعد ، وعضو هيئة تنظيم العقارات في ولاية ماهاراشترا ؛ راجيف سابهاروال ، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب ، شركة تاتا كابيتال المحدودة. KG Krishnamurthy ، أحد المخضرمين في المجال الذي تقاعد من منصب العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة HDFC Property Ventures Ltd. وكان يعمل سابقًا مع HDFC ؛ وبومان إيراني ، رئيس اتحاد جمعيات المطورين العقاريين في الهند (CREDAI) - غرفة ماهاراشترا لصناعة الإسكان (MCHI). اشتملت الأمسية على تأملات من جميع الشخصيات المرموقة وخبرة المؤلف في كتابة الكتاب ، الذي نشرته منشورات TWAGAA.

الرؤساء التنفيذيون في جميع أنحاء العالم هم إلى حد كبير نتاج كليات إدارة الأعمال. ومع ذلك ، في حين أن مناهج كلية إدارة الأعمال النموذجية تتضمن دراسات حالة حول قطاعات متنوعة مثل السيارات والكيماويات الزراعية والصلب والبرمجيات والتصنيع والتعدين وأكثر من ذلك ، نادرًا ما تشمل العقارات. في الواقع ، غالبًا ما يتم وضع علامة على القطاع على أنه مجال "للتمييز المشكوك فيه". في حين أن الأبحاث المنشورة حول العقارات الهندية تقتصر إلى حد كبير على كونها مجرد معلوماتية ، فإن البحث التحليلي ضئيل للغاية. البحث الاستراتيجي يكاد لا يكاد يذكر.

تدور أحداثها في معهد Pinnacle Institute of Management الخيالي ، وهي كلية إدارة أعمال في مومباي ، حيث يقدم أول ظهور لـ Salgia يمزج ببراعة بين الحقيقة والخيال ليروي 125 عامًا من تاريخ العقارات في الهند. من خلال تنسيقات متنوعة تتراوح بين الحوار والمناقشات والخطابات والأسئلة والأجوبة والتحليلات والمدونات ، تقدم Salgia "سيرة ذاتية" مدروسة جيدًا للعقارات في الهند ومستقبلها على مدار الـ 25 عامًا القادمة.

خلال الإطلاق ، أشارت شركة Salgia إلى قضايا مثل دور المالكين في المنظمات العقارية ، وأخلاق الشركة وأخلاقياتها ، فضلاً عن الابتكارات في مجال العقارات. قال سالجيا:

"خلال السنوات الخمس والعشرين التي أمضيتها في مجال العقارات ، أدركت أن معايير الأعمال أو مبادئ الاقتصاد الجزئي المستخدمة لتقييم معظم الأعمال الأخرى لا تنطبق على العقارات. على سبيل المثال ، العقارات هي إلى حد كبير نشاطًا تجاريًا للمشاريع. في معظم الأعمال ، يتم تمويل المشاريع من خلال القروض طويلة الأجل ورأس المال السهمي. في مجال العقارات ، يعتبر السلف من العملاء مصدرًا كبيرًا للتمويل. لذلك ، يتم استخدام الإيرادات كمصدر لتمويل المشروع. عندما يحدث ذلك ، فإن الشخص التسويقي هو الذي يقرر نسبة الدين / حقوق الملكية. أين يحدث ذلك أيضًا؟ "

وفقًا لشركة Salgia ، تشمل التحديات التي يواجهها اللاعبون في قطاع العقارات استخدام الحصة السوقية كأداة إستراتيجية (حيث يتم قياس حصة السوق بالنسبة للغالبية من خلال نقاط الأساس) والدور المحدود لاقتصاديات الحجم (نظرًا لأنهم هم المطورون الأصغر. الذين لديهم ميزة التكلفة). وقال: "كنت مقتنعًا جدًا بوجود مبرر قوي لبحث منفصل في مجال العقارات" ، مضيفًا أنه يعتقد أن الابتكارات تأتي دائمًا تقريبًا من خارج قطاع العقارات وليس من داخله.

تلقى الكتاب إشادة من داخل وخارج صناعة العقارات. فيما يلي ما قاله بعضهم:

"استنادًا إلى قرن وربع من رحلة العقارات الهندية ، يتعامل هذا الكتاب مع الأسئلة التي لم تتم الإجابة عليها حول التغييرات المستقبلية ، بينما يتنبأ بالكيفية التي من المحتمل أن يكون عليها الربع القادم." - أمان ناث ، مؤلف ورئيس مجلس إدارة فنادق نمرانا

"من خلال منظور رباعي (مطور ، عميل ، منظم ، ممول) ، تقدم Salgia منصة معرفة مناسبة لكل من الممارسين ، فضلاً عن منظري العقارات." - بومان إيراني ، رئيس CREDAI-MCHI

“موهوبة بقلم رفيع ، Salgia هي سلطة في كيفية تطور قطاع العقارات الحضرية في الهند ، مع فهم عميق لمشاكلها وفرصها. يساعدنا كتابه على فهم الصناعة التي تصبح مهنية تدريجياً ". - S. Naren ، كبير مسؤولي الاستثمار ، شركة ICICI Prudential Asset Management Company Ltd.

“تتعامل Salgia مع موضوع معقد مثل العقارات بطريقة بسيطة ولكنها أنيقة. أثناء توضيح الجوانب الفنية للعقار مع التفاصيل الدقيقة للمفاهيم والآثار القانونية ذات الصلة ، تحلل شركة Salgia بشكل موضوعي الأسس الاجتماعية والأخلاقية والأخلاقية للعقار. يجب أن تقرأ. " - ك.ف. فيزواناثان ، محامي أول بالمحكمة العليا الهندية

إنه كتاب نزيه وحشي عن موضوع يثير الغضب والدعاية واللامبالاة. بعد ارتباطه الإبداعي بالتأليف الموسيقي للمغول الأعظم ، ينير Salgia القارئ الآن بأسلوبه السردي الجذاب ". - فيروز عباس خان ، مخرج مسرحي وسينمائي ، كاتب سيناريو

"إن فهم شركة Salgia لممارسات وديناميكيات هذا العمل والمنظور التاريخي الذي يمتد لقرن من الزمان ، يضيف بشكل كبير إلى هذه النظرة الشاملة بزاوية 360 درجة لرحلة صناعة العقارات. إنه كتاب إدارة أصيل يمكن استخدامه من قبل الأكاديميين وقادة الإدارة والمتعلمين والشركات على حدٍ سواء ". - أنيل بانديت ، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب ، Quantum Projectinfra Pvt. المحدودة.

"أنا واثق من أن هذا الكتاب سيساعد صانعي السياسات والمحللين على تطوير أطر إستراتيجية مناسبة ، وفهم الفروق الدقيقة التنظيمية وتقييم المخاطر بشكل منطقي في الأعمال العقارية." - ماهيش باتيل ، كبير مسؤولي الاستثمار ، Aditya Birla Sun Life AMC Ltd.

أدناه ، يقدم مؤلفك مقتطفين من الكتاب ، يرويان شخصية تدعى ماناف ، رئيس جلسة الأسئلة والأجوبة يقرأ الأسئلة المختصرة من الجمهور إلى شخصية تدعى البروفيسور كومار ، ويترك المرء يتساءل عما إذا كانت الحقيقة أغرب من الخيال ، أو والعكس صحيح.

سؤال

"إذا كنت ستعيد صياغة قانون (التنظيم والتطوير) العقاري لعام 2016 ، فما هي البنود الثلاثة التي ستعيد صياغتها؟"

الجواب (البروفيسور كومار)

"إنني أقدر بشدة الجهد الهائل الذي بذلته السلطات في صياغة قانون العقارات (التنظيم والتطوير) لعام 2016 ، وتنفيذه من خلال RERA (هيئة التنظيم العقاري) ، لا سيما في بلد متنوع مثل الهند. ومع ذلك ، هناك دائمًا مجال للتحسين والنقد العادل. كان الأجندة الأكبر لصياغة القانون هي إنشاء سوق صحي للعقارات. في رأيي ، أصبحت RERA شديدة التركيز على حماية المستهلك ، والتي هي مجرد مجموعة فرعية من سوق صحي. علاوة على ذلك ، فإن حماية المستهلك بعد نقطة معينة لا تفيده بالضرورة.

"أولاً، جعلت هيئة التنظيم العقاري تسجيل الاتفاقية إلزامياً بعد دفع 10% من المبلغ للمطور. وفي حين أن الغرض من ذلك هو حماية المشتري، فإن هذا يعني فعلياً أيضاً أن المشتري عليه أن يدفع ضريبة الدمغة كاملة في مرحلة الحجز. وهنا، كان ينبغي لهيئة التنظيم العقاري أن تقترح أن تسمح حكومات الولايات بالتسجيل من خلال دفع 0.1% فقط من قيمة الاتفاقية، ويمكن دفع الرصيد عند الاستحواذ. وهذا من شأنه أن يوجه قدراً أكبر من رأس المال المجازف إلى العقارات حيث سيبدأ العديد من الباحثين عن المساكن في الحجز في مرحلة مبكرة. كما سيضمن هذا التدفق من رأس المال إكمال معظم المشاريع في الوقت المناسب، حيث لن يضطر المطور إلى الجري [بحثاً] عن رأس المال العامل.

"ثانياً، لا تشمل مساحة السجاد كما هو محدد بموجب القانون الشرفات. ونتيجة لذلك، توقف العديد من المطورين عن بناء الشرفات، لأن بناء هذه الشرفات يستلزم تكلفة إضافية يجد المطور صعوبة في فرضها على مشتري المنزل. وبدون الشرفات، لا تبدو المباني أقل أناقة فحسب، بل تؤدي أيضًا إلى حياة أكثر إرهاقًا، حيث يعيش السكان في هيكل محاصر. وبالمثل، نظرًا لأن القانون يفرض العديد من القيود على بيع مواقف السيارات، فإن المطورين يحدون من مواقف السيارات إلى الحد الأدنى الذي يفرضه القانون. وهذا، مرة أخرى، ليس تطوراً صحياً.

"ثالثًا ، تفرض مؤسسة التنظيم العقاري أنه لإجراء أي تعديل على الخطط المعتمدة ، يجب الحصول على" موافقة خطية "من ثلثي (66.67 في المائة) المشترين. الآن ، بينما ظاهريًا ، يبدو أن هذا يحمي المستهلك ، من الناحية العملية ، يمكن أن يؤدي هذا في الواقع إلى نتائج عكسية.

لنفترض أنه قبل البدء في البناء مباشرة ، لدى المطور فرصة لشراء ودمج قطعة الأرض المجاورة. سيؤدي ذلك إلى إنشاء واجهة أكبر ومساحة أكثر انفتاحًا ووسائل راحة أفضل. الآن ، حتى لو كان غالبية المشترين يؤيدون ذلك ، يمكن لأقلية (34 في المائة) أن تعرقل مثل هذا الاقتراح المؤيد للتنمية.

"ما يزيد الأمور سوءًا هو أن أصوات الغائبين (عمليًا ، يلاحظ معظم المشترين أنهم أدلوا بأصواتهم) تعامل كأصوات سلبية. مع وجود عدد محدود من الأصوات يتم الإدلاء به بالفعل ، يمكن لـ 10 إلى 15 في المائة فقط من إجمالي المشترين التصويت لصالح اقتراح مؤيد للتنمية.

"مثل هذه الأقسام المعادية للمستهلكين تحتاج بالتأكيد إلى تعديل. أود أن أقترح السماح بتغيير الخطط إذا كان مدعومًا بنسبة 51 في المائة من المشترين المشاركين في التصويت. يجب التعامل مع غير الناخبين على أنهم ليسوا أصواتًا سلبية (لا شيء مما سبق) وليس كأصوات سلبية ".

سؤال

"كانت مومباي أول مدينة تصوغ وتنفذ بنجاح سياسات لإعادة تطوير المباني القديمة والمتهالكة وإعادة تأهيل الأحياء الفقيرة وغير ذلك. ما مدى نجاح هذا في المدن الأخرى؟ "

الجواب (البروفيسور كومار)

"إن تمويل إعادة التطوير من خلال بيع المنازل الجديدة هو بالتأكيد فكرة عظيمة، خاصة وأن سكان المباني القديمة والأحياء الفقيرة وما إلى ذلك لن يقوموا أبدًا بإعادة التطوير بأنفسهم. من ناحية أخرى، فإن هذه المشاريع تشبه أيضًا أعمال "بوابات الأخبار الرقمية"، حيث يدفع بيتر مقابل بول. في عدد كبير من بوابات الأخبار الرقمية، يدفع المعلنون مقابل الأخبار، ويستهلك المشتركون الأخبار مجانًا. وبالمثل، في مشاريع إعادة التطوير، عادةً ما يدفع أولئك الذين ينتقلون إلى مكون البيع المجاني فقط؛ يحصل المستأجرون الحاليون على منازلهم مجانًا.

"مثل كل استراتيجية ، هذه أيضًا لها حدودها. من أجل مصداقية الأخبار على المدى الطويل ، يجب أن تبحث بوابات الأخبار الرقمية عن مشتركين على استعداد لدفع ثمن الأخبار ، وهو تحد كبير. وبالمثل ، إذا كانت هناك حاجة لإعادة تطوير على نطاق واسع ، فلن تتمكن المدن أبدًا من العثور على "بيترز" بكميات كافية لتمويلها. من ناحية أخرى ، يقدر المرء أيضًا أنه ليس من السهل على أي حكومة إجبار المستأجرين الحاليين على التفكير في إعادة الإعمار الممولة ذاتيًا.

"لقد نجحت إعادة التطوير بشكل جيد للغاية في أجزاء من مومباي، حيث كان هناك في تلك الأجزاء من المدينة فارق كبير بين تكلفة بناء المنازل المجانية (X) وسعر بيع منزل جديد (10X أو 20X). ومع ذلك، على مدى العقدين الماضيين، في حين لم ترتفع أسعار العقارات، ارتفعت توقعات المستأجرين بشكل كبير. وبالتالي، انخفض الفارق ولم تعد المكافآت المالية في معظم المشاريع متناسبة مع المخاطر المرتبطة بها.

"وعلاوة على ذلك، فإن العديد من قطع الأراضي المخصصة لإعادة التطوير لديها جزء كبير من الأرض مخصص للمرافق العامة (الطرق والحدائق العامة والمدارس وما إلى ذلك)، وهو ما لا يخلق أي فرصة عمل للمطورين. وبالتالي، فإن مومباي سوف تصل قريبًا إلى مرحلة حيث يتعين على المستأجرين الاختيار بين الانتظار إلى أجل غير مسمى للعثور على مطور يمكنه منحهم منازل مجانية أو الذهاب إلى إعادة التطوير المبكر من خلال الموافقة على تقاسم جزء من تكلفة إعادة التطوير. وكلما اختار المستأجرون الخيار الثاني، كلما عملوا لصالحهم وكذلك لصالح المدينة. إن إعادة التطوير السريع تعني أن المدينة سوف تستفيد من فوائد الطرق الأوسع والصرف الصحي الأفضل وظروف المعيشة الأفضل والمزيد.

"لذلك، وعلى المستوى الكلي، فإن التركيز المفرط على المساكن المجانية لن يؤدي إلا إلى ارتفاع أسعار المساكن بالنسبة للمشترين الجدد، لأن المشترين الجدد هم الذين يدفعون في نهاية المطاف ثمن المساكن المجانية. ومع ذلك، فمن الصحيح أيضاً أنه في غياب المساكن المجانية، لن يخلي المستأجرون القدامى المباني التي سيتم إعادة تطويرها، وبالتالي تقييد توافر الأراضي لبناء مساكن جديدة. وهذا يترك المدينة أمام خيار صعب: إما الترويج للمساكن المجانية للمستأجرين الحاليين (الذين يتمتعون بالسلطة السياسية) أو إقناع المستأجرين بدفع ثمن المساكن المعاد تطويرها، حتى يجد المهاجرون إلى المدينة (الذين يتمتعون بالسلطة الاقتصادية) أن المدينة ميسورة التكلفة. ومن المؤكد أن من بين أكبر المعضلات التي تواجهها الدول الديمقراطية هو الصواب السياسي مقابل الصواب العقلاني".

عن المؤلف

ديبيش سالجيا ، خريج متميز من المعهد الهندي للتكنولوجيا (IIT) - Madras ، ومعهد SP Jain للإدارة والبحوث - مومباي وجامعة كاليفورنيا ، لوس أنجلوس ، وهو مدير في Shapoorji Pallonji Real Estate ، حيث أمضى معظم من حياته المهنية البالغة 28 عامًا. وقد عمل أيضًا في Tatas و Mahindras. تعاملت Salgia مع مجموعة واسعة من المهام في مجال العقارات ، من التصميم إلى إدارة المنازعات. لقد عمل كحلقة وصل لمعاملات الأراضي والمبيعات والتخطيط الاستراتيجي. موطن Salgia هو حل المشكلات في بيئة غير منظمة. إلى جانب موهبته في دمج الحقائق في العقارات ببصيرة أكاديمية نادرة ، كان بطل أولمبياد الرياضيات في بومباي السابق في معهد آي آي تي ​​في عام 2004 رائدًا في إنشاء النسخة الملونة من الفيلم الكلاسيكي موغال -ع- عزام للمخرج ك. آصف عام 1960. ثم واصل إنتاج فيلم موسيقي حائز على جوائز على طراز برودواي في عام 2016 ، حيث قدم الرؤية الإبداعية والاستراتيجية للعرض. بعد أن كتب لمعظم منشورات الأعمال الهندية الرائدة ، فهو قارئ نهم ومحترف للسينما ويقوم بانتظام بتدوين المدونات ومدونات الفيديو.