استراتيجية ذكية

لماذا يُعدّ التجديد مهمًا لقيمة المبنى على المدى الطويل

بقلم إركان سويدان

مع نمو المدن وتزايد الضغوط البيئية، يُعيد الاقتصاد الدائري تشكيل كيفية تصميم المباني وتسليمها وتحديثها. فبدلاً من اتباع نموذج "الاستهلاك والتصنيع والتخلص" التقليدي، يُعطي الاقتصاد الدائري الأولوية لإعادة استخدام الأصول القائمة وتحديثها وإطالة عمرها لتقليل النفايات والبصمة الكربونية وتحسين قيمتها على المدى الطويل.

تلعب مشاريع التجديد دورًا محوريًا في هذا التحول. ففي عام 2020، ركز ما يقرب من 70% من نشاط بناء المكاتب في وسط لندن على تجديد المباني القائمة بدلاً من المباني الجديدة، مما يعكس سوقًا ناضجة مع تركيز أكبر على تحسين الأصول بدلاً من استبدالها.

في الإمارات العربية المتحدة، يختلف السياق، لكن التوجه نحو التجديد بات أكثر وضوحاً. فقد شُيّد الجزء الأكبر من المباني القائمة في الدولة بعد عام 2000، ما يعني أن العديد من الأصول تدخل الآن مرحلةً تزداد فيها أهمية تحديث الأنظمة بدلاً من إعادة التطوير الشامل. وبينما كان سوق الإنشاءات في الإمارات مدفوعاً تاريخياً بالتطوير الجديد، فإن نشاط التجديد يكتسب زخماً متزايداً مع ازدياد أهمية إطالة عمر الأصول وتحسين الأداء التشغيلي وتعزيز القيمة طويلة الأجل.

يدعم هذا التحول أيضاً أطر تنظيمية وسياساتية تُدمج متطلبات الاستدامة في البيئة العمرانية. وتؤكد لوائح دبي للمباني الخضراء (إلزامية منذ عام ٢٠١٤)، ونظام تصنيف السعفات (إلزامي منذ عام ٢٠٢٠)، ونظام تصنيف استدامة اللؤلؤة في أبوظبي (إلزامي منذ عام ٢٠١٠) على ضرورة مراعاة الأداء والكفاءة والتفكير في دورة حياة أنظمة المباني. ورغم أن الاستدامة وحدها نادراً ما تكون المحرك التجاري الرئيسي، إلا أن هذه الأطر تؤثر بشكل متزايد على كيفية تقييم الأصول وتحديثها وتأمينها للمستقبل.

لماذا تُعدّ المصاعد مهمة في الاقتصاد الدائري

تُعد أنظمة النقل العمودي بالغة الأهمية لتشغيل المباني، وتجربة المستخدم، وأداء الأصول على المدى الطويل. كما أنها تمثل فرصة عملية لتطبيق مبادئ الاقتصاد الدائري على مستوى النظام.

بدلاً من إزالة أنظمة المصاعد بالكامل واستبدالها، يمكن للتحديث الجزئي والتجديد تحسين الأداء بشكل ملحوظ مع الحفاظ على جزء كبير من التركيبات الحالية. يساهم هذا النهج في تقليل الأعطال، وتقصير فترات التوقف، وتجنب الاستبدال غير الضروري للمكونات التي لا تزال سليمة من الناحية الهيكلية والفنية، مع ضمان السلامة والامتثال للمعايير.

تاريخياً، ركزت النقاشات المتعلقة بالاستدامة في مجال المصاعد بشكل أساسي على كفاءة الطاقة التشغيلية. ورغم أهمية هذا الجانب، إلا أن الاهتمام يتوسع بشكل متزايد ليشمل الكربون المتضمن، أي الانبعاثات المرتبطة بتصنيع ونقل وتركيب المكونات الجديدة.

من الناحية الفنية، فإن الاحتفاظ بالعناصر الحالية المناسبة وتحديث ما هو ضروري فقط يمكن أن يقلل بشكل كبير من التأثير البيئي الأولي مقارنة بالاستبدال الكامل. 

ومع ذلك، فإن القوة الحقيقية لتجديد المصاعد لا تكمن فقط في النتائج البيئية ولكن في الفوائد التجارية والتشغيلية الأوسع التي يمكن أن يقدمها لمالكي الأصول ومشغليها.

الجدوى التجارية لتجديد المصاعد في الإمارات العربية المتحدة

بالنسبة لمالكي الأصول في الإمارات العربية المتحدة، غالباً ما يتم تقييم التجديد بشكل أفضل من خلال اعتبارات المرونة والسرعة والقيمة طويلة الأجل بدلاً من الاستدامة وحدها.

تُتيح استراتيجيات التجديد والتحديث مرونة أكبر، مما يسمح للمباني بالاستجابة بشكل أسرع لتوقعات المستأجرين المتغيرة، والتطورات التكنولوجية، والمتطلبات التنظيمية. ويمكن تنفيذ التحسينات المستهدفة على مراحل، مما يُمكّن الأصول من الحفاظ على قدرتها التنافسية دون الالتزام بنفقات رأسمالية ضخمة ومُركّزة.

غالباً ما تكون فترات التجهيز والتوقف أقصر بكثير من الاستبدال الكامل. من خلال الحفاظ على المكونات الهيكلية والميكانيكية الرئيسية، يمكن للمشاريع تقليل فترات التركيب والحد من الإزعاج للسكان - وهو اعتبار بالغ الأهمية للمباني التجارية والسكنية العاملة.

كما يتيح التجديد استخدامًا أوسع لسلاسل التوريد المحلية والإقليمية. فعلى عكس تركيب المصاعد الجديدة، التي غالبًا ما تعتمد بشكل كبير على التصنيع المركزي وسلاسل الإمداد الدولية الطويلة، تستفيد مشاريع التحديث بشكل أكبر من الخبرات المحلية والمقاولين المتخصصين والموردين الإقليميين. وهذا يدعم اتباع نهج أكثر تخصيصًا وملاءمةً لمتطلبات السوق، بما يتماشى مع أنماط المباني والواقع التشغيلي في دولة الإمارات العربية المتحدة.

من منظور التكلفة، قد يبدو الفرق في التكلفة الرأسمالية الأولية بين التحديث الجزئي والاستبدال الكامل متواضعًا في بعض الأحيان، إلا أن التكلفة الإجمالية على مدى عمر الأصول غالبًا ما تُظهر صورة مختلفة. فالحفاظ على المكونات الصالحة للاستخدام، وتقليل وقت التوقف، وتجنب الاستبدال المبكر، كلها عوامل تُحسّن كفاءة التكلفة الإجمالية على مدى عمر الأصول، وتعزز قيمتها على المدى الطويل.

التجديد مقابل البناء الجديد: منظور أوسع للمشروع

لا تقتصر فوائد التجديد على أنظمة التهوية فحسب، بل تشمل أيضاً البيئة العمرانية ككل، حيث غالباً ما يوفر تحديث المباني القائمة مزايا بيئية وتجارية على حد سواء.

• عادة ما ينتج عن التجديد انبعاثات كربونية أقل من البناء الجديد ويمكن أن يوفر أداءً محسّنًا طوال دورة الحياة.
• يؤدي التجديد إلى تجنب كميات كبيرة من نفايات الهدم والبناء، والتي تمثل في بعض المناطق أكثر من ثلث إجمالي النفايات المتولدة، وأكثر من ذلك بكثير حيث يكون نشاط الهدم مرتفعًا.
• تدعم الأساليب الدائرية مثل إعادة الاستخدام والتحديث العمالة المحلية والمهن المتخصصة وسلاسل التوريد الإقليمية مع تقليل الآثار المتعلقة بالنقل.

بالنسبة للمطورين ومالكي الأصول وفرق المشاريع، يمكن أن يدعم التجديد أهداف الاستدامة مع تعزيز مرونة الأصول وقيمتها على المدى الطويل.

لماذا لا يزال تجديد المصاعد غير مستغل بشكل كافٍ

على الرغم من هذه المزايا، لا يزال التحديث الجزئي للمصاعد أقل شيوعًا من الاستبدال الكامل. ومن العوامل المساهمة في ذلك اعتماد صناعة المصاعد المتزايد على حلول الاستبدال الكامل المعيارية، والتي غالبًا ما تكون أسهل في الشراء وأيسر في الإدارة من الناحية التعاقدية والضمانية.

مع مرور الوقت، تراجع توافر المتخصصين ذوي الخبرة العالية في تحديث المصاعد، مما جعل تنفيذ مشاريع التجديد المعقدة بثقة يبدو أكثر صعوبة. ونتيجة لذلك، يُنظر إلى الاستبدال الكامل في كثير من الأحيان على أنه الخيار الأقل مخاطرة.

مع مرور الوقت، تراجع توافر المتخصصين ذوي الخبرة العالية في تحديث المصاعد، مما جعل تنفيذ مشاريع التجديد المعقدة بثقة يبدو أكثر صعوبة. ونتيجة لذلك، يُنظر إلى الاستبدال الكامل في كثير من الأحيان على أنه الخيار الأقل مخاطرة.

في كثير من الحالات، يكون فرق التكلفة الأولية بين التحديث الجزئي والاستبدال الكامل ضئيلاً نسبياً. ومن الطبيعي أن يميل العملاء إلى الاستبدال الكامل، حيث توفر زيادة طفيفة في التكلفة الرأسمالية نظاماً جديداً تماماً مع ضمان واحد وخطوط مسؤولية واضحة. مع ذلك، قد تغفل هذه النظرة الآثار طويلة الأجل على تكلفة دورة الحياة، والمرونة، والأثر البيئي.

دور الشركات المصنعة في قيادة التغيير

يتمتع مصنّعو المصاعد بموقعٍ مميزٍ يُمكّنهم من اتباع نهجٍ أكثر استدامةً وتوازناً تجارياً. ويتطلب ذلك تركيزاً أكبر على تخطيط دورة حياة المنتج، وتصميم الأنظمة المعيارية، وحزم التحديث الموحدة التي تجعل عملية التجديد أكثر قابليةً للتنبؤ والتوسع وجاذبيةً للعملاء.

بدلاً من تصميم أنظمة المصاعد وفق عمر افتراضي يتراوح بين 20 و25 عامًا، قد يتجه القطاع بشكل متزايد إلى تبني استراتيجيات لإدارة الأصول تمتد من 40 إلى 50 عامًا، مدعومة بتدخلات مُخططة مثل التحديثات البسيطة كل 10 سنوات والتحديثات الشاملة كل 20 عامًا. ويُعدّ إدراك أنه ليس من الضروري استبدال جميع المكونات في وقت واحد أمرًا أساسيًا لتقليل الهدر مع الحفاظ على السلامة والأداء.

يتطلب هذا التحول تغييرات في طريقة التفكير ونماذج الأعمال، ولكنه يوفر للعملاء تخطيطًا أكثر وضوحًا على المدى الطويل، وتحكمًا أفضل في التكاليف، وأصولًا أكثر مرونة. وبشكل أعم، مع ازدياد محدودية الموارد وتطور الضغوط التنظيمية والسوقية، أصبح التوجه نحو أنظمة دائرية وكفؤة في استخدام الموارد أمرًا لا مفر منه. ويمكن أن يُسهم التفكير المبكر في هذه العوامل في تحسين القدرة على التكيف على المدى الطويل وضمان وضوح التخطيط لأصحاب الأصول.

مراجع حسابات

[1] اتجاهات التجديد مقابل اتجاهات البناء الجديد في لندن - ماكفارلينز (مكاتب وسط لندن)، macfarlanes.com/what-we-think/2023/refurbishment-and-the-circular-economy

[2] دراسة استقصائية أجرتها شركة ديلويت حول نشاط تجديد المكاتب في لندن، deloitte.com/uk/en/Industries/financial-services/blogs/is-the-rise-in-office-refurbs-a-blip-or-a-trend.html

[3] الاقتصاد الدائري في البيئة العمرانية، ماكينزي والمنتدى الاقتصادي العالمي، reports.weforum.org/docs/WEF_Circularity_in_the_Built_Environment_2024.pdf

[4] "خفض انبعاثات الكربون المتضمنة من خلال إعادة الاستخدام"، مجلة الأنثروبوسين، anthropocenemagazine.org/2024/10/circular-construction-could-be-a-huge-boon-for-climate-and-jobs

[5] "الكربون وجدوى الأعمال للتجديد مقابل البناء الجديد"، AECOM، رؤى. aecom.com/insights/article/refurbishment-vs-new-build-the-carbon-and-business-case

[6] نظرة عامة على إعادة الاستخدام التكيفي، ويكيبيديا، en.wikipedia.org/wiki/Adaptive_reuse

[7] "ثماني مزايا مدهشة للتحديث مقارنةً بالهدم"، holcimfoundation.org/media/articles/2025/eight-advantages-retrofit

[8] "إدراج الكربون المتضمن في تقييم التجديد"، mdpi.com/2071-1050/17/1/72

[9] نظام الصافات - دبي للمباني الخضراء، dm.gov.ae/municipality-business/al-safat-dubai-green-building-system

[10] نظام تصنيف اللؤلؤة لنظام تصنيف المباني في استدامة، jawdah.qcc.abudhabi.ae/en/Registration/QCCServices/Services/STD/ISGL/ISGL-LIST/DP-306.pdf