الفائزون والخاسرون

الاتجاهات الناشئة في قطاع العقارات مع تفشي فيروس كوفيد -19 في الهند لتخفيف الإغلاق

أدى توقيف الأنشطة الاجتماعية والاقتصادية في جميع أنحاء البلاد للسيطرة على انتشار COVID-19 إلى حدوث اضطرابات بشرية واقتصادية. تم الشعور بتكلفة التوقف المفاجئ في الصناعات كثيفة رأس المال مثل البناء ، حيث يقدر انكماش الاستثمار بنسبة 12٪ -16٪ وانخفاض الإيرادات بنسبة 13٪ -17٪ ، مقارنةً بالعام السابق. تشكل العقارات ما يقرب من 44٪ من قطاع البناء وهي بحاجة ماسة إلى الانتعاش.

أدى افتقار معظم مطوري العقارات للمبيعات ، ومحدودية اقتراض الائتمان ، ونقص مصادر الدخل البديلة إلى انخفاض معدلات تغطية الفائدة والديون ، في المتوسط ​​، إلى 1.2 و 1.5 على التوالي. وقد أدى ذلك إلى إنشاء لجان فرعية على مستوى الولاية والوطنية للتوصية بإرجاء تنفيذ القانون في قطاع العقارات. وفي مقدمتها لجنة مكونة من خمسة أعضاء برئاسة KV Kamath أنشأها بنك الاحتياطي الهندي (RBI). مع رفع الإغلاق تدريجيًا ، يقوم أصحاب المصلحة العقاريون بتقييم القيود والفرص ضمن فئات الأصول للضغط من أجل الإحياء ، والذي من المقدر حدوثه في غضون عام.

مع رفع الإغلاق تدريجيًا ، يقوم أصحاب المصلحة العقاريون بتقييم القيود والفرص ضمن فئات الأصول للضغط من أجل الإحياء ، والذي من المقدر حدوثه في غضون عام.

يشكل الجزء السكني 43٪ من المعروض من العقارات الهندية. بالنظر إلى أن المبيعات آخذة في الانخفاض منذ الربع الثاني من عام 2019 ، وكان هناك انخفاض في العرض ، فقد صمد القطاع ولا يزال يبيع. على الرغم من انخفاض المبيعات بنسبة 40٪ على أساس نصف سنوي ، فإن الافتقار إلى عمليات الإطلاق الجديدة (انخفض بنسبة 65٪ في النصف الأول من عام 2020 مقارنة بالنصف الأول من عام 2019) أدى إلى انخفاض المخزون غير المباع في جميع أنحاء الهند.

أفادت شركات تمويل الإسكان عن زيادة صحية في قروض الإسكان في الربع الثالث من عام 2020. وهذا يدفع الطلب على الإسكان بأسعار معقولة ومتوسطة الشريحة. ونظرًا لتصحيح أسعار الوحدات بنسبة 10٪ -15٪ من خلال الخصومات على السعر الأساسي أو التعويضات (إدراج التكاليف الإضافية في إجمالي سعر الوحدة)، ووصول أسعار الفائدة على قروض الإسكان إلى أدنى مستوياتها التاريخية، فمن المتوقع أن ينتعش الطلب على الإسكان بحلول الربع الحالي. ومع ذلك، قد تظل الأسعار ثابتة حتى الربع الثاني من عام 2021. ومن المتوقع أن يبدأ التصحيح الإيجابي للأسعار في وقت مبكر في أسواق مثل بنغالورو، حيث تشهد معظم المدن الأخرى زيادات في الأسعار تتراوح بين 2.5٪ و 5٪ بحلول الربع الرابع من عام 2021.

شهد القطاع السكني طلبًا قويًا من الشركات الحريصة على استئجار أو شراء مجموعة من الوحدات من المطورين لإيواء موظفيهم لتوفير بيئة آمنة وصحية مطلوبة للعمل المستمر الذي يشمل البنية التحتية مثل النطاق العريض والكهرباء. على الرغم من أن العيش المشترك ، الذي كان يبرز كقطاع جديد للطلب ، شهد انخفاضًا بنسبة 40 ٪ في الإشغال وتأثر بالبطالة ، فمن المتوقع أن يشهد هذا القطاع انتعاشًا حادًا بحلول نهاية عام 2021 ، حيث يفضل المزيد من المهنيين الفرديين العاملين هذه المساحات .

أعلنت شركات تمويل الإسكان عن زيادة صحية في قروض الإسكان في الربع الثالث من عام 3، وهو ما يحرك الطلب على الإسكان بأسعار معقولة ومتوسطة.

شهدت العقارات التجارية نموًا قويًا بين عام 2018 والربع الأول من عام 2020، مع تباطؤ التأجير في الربع الثاني من عام 2020 بسبب الإغلاق. وانخفض نشاط التأجير بنسبة 40٪ في جميع أنحاء الهند، مع ارتفاع معدلات الشواغر بمقدار 100 نقطة أساس مقارنة بعام 2019. أدى تأثير اتجاهات العمل من المنزل التي تبنتها الشركات وشركات خدمات تكنولوجيا المعلومات / تكنولوجيا المعلومات، والتي كانت تدفع الطلب تقليديًا، إلى انخفاض الطلب بنسبة 45٪ في المتوسط ​​في جميع أنحاء بوني وبنغالورو وحيدر أباد وتشيناي ومنطقة العاصمة الوطنية دلهي. تعرضت الإيجارات التجارية لضغوط بسبب الطلب غير المؤكد والشركات التي تدفع متطلباتها إلى الربع الأول من عام 2021، مما أدى إما إلى إيجارات ثابتة أو تصحيح هبوطي بنسبة 2.5٪ -5٪.

أدى نجاح ممتلكات مكتب صندوق الاستثمار العقاري (REIT) الذي يحمل علامة Mindspace إلى زيادة الثقة في استراتيجيات الخروج للعديد من المستثمرين المؤسسيين. وقد دفعهم ذلك إلى إعادة تقييم الاستحواذ على الأصول التجارية ، التي تم تعليقها في الربع الثاني من عام 2020. مع احتمال إدراج اثنين إلى ثلاثة صناديق استثمار عقاري أخرى بحلول نهاية عام 2021 ، سوف ينتعش السوق التجاري في وقت مبكر جدًا ، من حيث الاستثمارات ، بحلول الربع الحالي ، على الرغم من تأخر الإيجارات بمقدار ربع آخر. كان من المتوقع أن تعوض بنغالورو الزخم المفقود ، على الرغم من أنه لم يكن من المتوقع أن يصل إلى ارتفاع 15.6 مليون قدم² تم تعيينه في عام 2019.

من المحتمل أن تكون عقارات التجزئة قد شهدت صعودًا وهبوطًا أكثر أهمية في العقد الماضي من أي فئة أصول أخرى في الهند بسبب التغييرات التنظيمية والمالية والاجتماعية. تأخر عرض التجزئة عن الطلب بين عامي 2015 و 2018 ، على الرغم من أن العرض والطلب في عام 2019 كانا متماثلين. بلغ إجمالي المعروض في السنوات الخمس الماضية 18 مليون قدم²، بينما كان الطلب 21.9 مليون قدم²، إحياء فئة الأصول. تم جلب استثمارات بقيمة 1.9 مليار دولار أمريكي من قبل شركات الاستثمار المؤسسي مثل Blackstone و Xander و ADIA. ومع ذلك ، فإن إجراءات الإغلاق الصارمة تلقي بظلال من الشك على الصفقات ، حيث تم إغلاق مراكز التسوق لعدة أشهر ، مما أدى إلى خسارة الإيرادات لكل من المتاجر والمطورين. أدت القيود المستمرة على مراكز التسوق إلى تحول في الإنفاق الاستهلاكي من البيع بالتجزئة خارج الإنترنت إلى البيع بالتجزئة عبر الإنترنت ، مما أدى إلى انخفاض بنسبة 77٪ في إيرادات المتاجر في مراكز التسوق. يتم الشعور بالإلحاح. يعيد العديد من المطورين التفاوض مع الشاغلين للحصول على حصة أكبر من الإيرادات والحد الأدنى من الإيجار المضمون كجزء من استراتيجية الإيرادات الخاصة بهم بمجرد إعادة فتحهم. في الواقع ، فإن تعدد الإرسال الذي يستمر أيضًا في مواجهة قيود الإغلاق يدفع باتجاه استراتيجيات إيرادات جديدة مع مالكي مراكز التسوق.

سينحرف الانتعاش إلى الشوارع المرتفعة (الأعمال الأساسية) في المستقبل القريب حيث يتم رفع القيود وإعادة فتح المتاجر للعمل. ستظل الإيجارات في الشوارع الرئيسية ثابتة حتى تتحسن عائدات المبيعات ، والذي من المحتمل أن يكون الربع الحالي ، بالتزامن مع موسم الأعياد. ستتطلب أي قيود أخرى إعادة اختراع فئة الأصول ، مثل ما شوهد في الولايات المتحدة ، حيث تعمل مراكز البيانات الآن من مراكز التسوق.

عندما بدأ الإغلاق ، شعر قطاع الضيافة المعتمد على السفر والأعمال بالتأثير أولاً ، وانخفضت الإشغالات بنسبة 45٪. مع إعادة افتتاح الفنادق في الربع الثالث من عام 3 ، من المرجح أن ينتهي العام عند نسبة إشغال تبلغ حوالي 2020٪ ، بانخفاض عن 30٪ في عام 66. ومن المتوقع أن تنتعش صناعة الفنادق بحلول عام 2019 ، حيث من المتوقع أن يصل السفر والسياحة إلى ما قبل COVID- 2022 المستويات.

من المحتمل أن يتأثر متوسط ​​الأسعار اليومية والإيرادات لكل غرفة متاحة بنسبة 20٪ و 50٪ على التوالي ، نظرًا للتأثير المستمر للإغلاق. يتفاقم الوضع بإضافة ما يقرب من 7,900 غرفة في عام 2019 ، حيث أدى العرض في فئة العلامات التجارية إلى رفع إجمالي الغرف ذات العلامات التجارية في الهند إلى أكثر من 150,000 غرفة. لمكافحة انخفاض الطلب ، يتم تأجير غرف الفنادق كمساحات عمل للمكاتب خلال النهار ، بينما يعيد أصحاب العقارات تصميم المساحات لتبقى ملائمة مع إعادة فتح الشركات. من المتوقع أن يدفع سفر الأعمال والسياحة الداخلية النمو في قطاع الضيافة في البداية ، بينما سيستمر المسافرون الأجانب (الاجتماعات والحوافز والمؤتمرات والمعارض) والمسافرون الأجانب في البقاء بعيدًا طوال العام.

ومع ذلك ، تألق قطاع التخزين بشكل مشرق. لقد شهدت ارتفاعًا طفيفًا منذ عام 2017 ، باستثمارات إجمالية قدرها 6.5 مليار دولار أمريكي حتى عام 2019. هناك ما يقرب من 307 مليون قدم² من مخزون المستودعات مع شغور 15٪ فقط. وقد أدى الإغلاق إلى تراجع هذا النمو في الاستثمار والعرض ، مما أدى إلى انخفاض الاستثمارات وصافي امتصاص المساحة بنسبة 30٪ حيث أوقفت الشركات خطط التوسع. بعد الإغلاق ، فإن التحول إلى وعود البيع بالتجزئة عبر الإنترنت لدفع الطلب على التخزين في الهند ، والذي لا يزال من المتوقع أن يكون أقل بنسبة 25٪ عن عام 2019. 

عندما تم الإغلاق ، شعر قطاع الضيافة المعتمد على السفر والأعمال بالتأثير أولاً ، وانخفضت الإشغال بنسبة 45٪.

سيستمر الاستثمار والتطوير بقيادة المؤسسات في دفع المساحات المنظمة ، على الرغم من أنه من المتوقع أن تظل الإيجارات مستقرة حتى الربع الأول من عام 2021 ، بسبب فائض المخزون. ستستمر مدن المستوى 1 في زيادة الطلب ، على الرغم من أن مدن المستوى الثاني والثالث ستظهر كنقاط ساخنة جديدة ، ولكن للمستودعات الأصغر التي تقدم ما يصل إلى 10,000 قدم².

أدت اضطرابات سلسلة التوريد العالمية مع الشركات التي تبحث عن بدائل للصين إلى أن يرى القطاع الصناعي الهندي 1.5 مليار دولار أمريكي في استثمارات ملتزمة في مجال الإلكترونيات. يبلغ إجمالي الاستثمار المحتمل 153 مليار دولار أمريكي في السنوات الخمس المقبلة ، الأمر الذي سيتطلب بنية تحتية قوية للتخزين ، مما يزيد من جاذبية القطاع للمستثمرين.