Edifícios de escritórios reimaginados

Por Kaija Wilkinson

As conversões residenciais estão em andamento. o crescimento, e as empresas VT são colhendo os frutos.

Rick Sayah, vice-presidente e sócio da vda, Inc. (VDA), afirma que há uma certa ironia em se mudar para um antigo prédio de escritórios para trabalhar em casa. No entanto, é isso que cada vez mais pessoas estão fazendo, à medida que escritórios, em grande parte vazios devido à pandemia de COVID-19 e outros fatores, são convertidos em residências. É uma tendência que Sayah e seus colegas da consultoria de transporte vertical (VT) sediada em East Hanover, Nova Jersey, dizem ter surgido de fato em meados dos anos 2000 e ganhado força desde então. David Fried, vice-presidente de vendas da VDA, esteve envolvido em uma conversão de escritório em residência no edifício 15 Broad Street em meados dos anos 2000. Anteriormente conhecido como Equitable Trust Building, o edifício neoclássico de 43 andares no distrito financeiro da cidade (FiDi) foi originalmente concluído em 1928. Sua mais recente conversão para uso residencial foi finalizada em 2007. Com tetos altos e um elegante hall de entrada adornado com um elaborado lustre de cristal, o prédio “não parecia uma conversão” quando a moradora Erin Sykes se mudou para lá. “Parecia que ele sempre foi assim”, disse ela. Taxa bancária.

Na década de 1980, o mercado de conversão residencial de imóveis em Nova York focava em edifícios industriais (como lofts de artistas), diz Sayah. Foi somente após ajustes nas regras de zoneamento na década de 1990 que a cidade passou a considerar a construção de prédios comerciais de fato. Ainda existem obstáculos, no entanto, como o fato de que os prédios comerciais do Distrito Financeiro (FiDi) construídos após 1977 enfrentam regras de zoneamento que dificultam a conversão. O prefeito de Nova York, Eric Adams, e a governadora Kathy Hochul tentaram, sem sucesso, remover o limite de 1977. Um investidor, proprietário de um prédio comercial de 31 andares construído em 1983, acabou vendendo a propriedade quando a proposta de alteração foi rejeitada pela Assembleia Legislativa estadual na primavera passada.

Nick Montesano, presidente da Associação Internacional de Consultores de Elevadores (IAEC) e da DTM Drafting & Consulting Services, Inc., conta que há um prédio de 28 andares da década de 1950 bem perto de seu escritório no Distrito Financeiro (FiDi) que foi convertido em apartamentos em 1997. Montesano trabalhava como mecânico nesse prédio, originalmente sede da Atlantic Insurance Co., quando conheceu sua esposa na década de 1990, por isso o local está bem presente em sua memória. "Aquele projeto foi concluído muito antes de os proprietários sequer pensarem em construir mais residências no centro de Nova York", observa Montesano. 

Agora, a tendência está aumentando em volume, afirma ele, declarando: 

"Eu diria que no centro de Nova York, em particular, há um proprietário com quem estou lidando que já fez de três a quatro conversões desse tipo nos últimos cinco anos. Agora, em seu projeto mais recente, ele fez uma parceria com uma grande incorporadora. Entendo que essa parceria e outras do mesmo nível estão buscando realizar um número considerável de conversões. Tenho ouvido que entre 20 e 40 imóveis foram identificados para verificar se atendem aos critérios específicos necessários para serem convertidos de escritórios em residências."

É verdade que alguns não atenderão aos critérios. Mas outros atenderão. Isso significa que a perspectiva de conversão de Montesano é bastante otimista. Montesano observa: 

“Atualmente, o custo dos apartamentos em Nova York é mais alto do que era antes da COVID. É impressionante a recuperação tão rápida e a possibilidade de conseguir os preços que estão sendo praticados para apartamentos. Prevejo mais duas ou três conversões de escritórios em residências no primeiro trimestre [de 2024], pelo menos na região [de Nova York].” 

Fried, da VDA, afirma que a enorme variedade (e os consequentes desafios intelectuais) de converter edifícios da Big Apple é parte do que torna o negócio de consultoria da VT interessante. Um número imenso de edifícios icônicos e únicos de Nova York foram construídos durante os "Anos da Grande Depressão" — o Empire State Building, o Chrysler Building, o Rockefeller Center, o 70 Pine Street e o 20 Exchange Place, para citar apenas alguns, observa Fried. Alguns deles foram convertidos. 

Tenho ouvido dizer que entre 20 e 40 imóveis foram identificados para verificar se atendem aos critérios específicos necessários para serem convertidos de escritórios em residências.

— Nick Montesano, Presidente da IAEC, Serviços de Elaboração e Consultoria da DTM

Os edifícios de número 70 na Pine Street (construído em 1932) e 20 na Exchange Place (construído em 1931), ostentando detalhes intrincados em estilo Art Déco, tiveram seus futuros transformados em residências em 2012 e 1997, respectivamente. Ambos estão localizados no Distrito Financeiro (FiDi). Envolvendo mudanças de propriedade e centenas de milhões de dólares em investimentos, as conversões foram empreendimentos consideráveis, principalmente em termos de conformidade com as normas vigentes. Sayah, da VDA, afirma: 

“As questões relativas às normas não estão estritamente relacionadas aos elevadores. Ao converter a ocupação de um edifício, são necessárias melhorias de acessibilidade e segurança, o que afeta o tamanho dos elevadores necessários. Como esses requisitos só passaram a existir na década de 1960, edifícios mais antigos podem exigir alterações estruturais gerais mais significativas.”

Carolyn Flax, vice-presidente da empresa de consultoria imobiliária RCLCO, disse Taxa bancária Em agosto, afirmou-se que "há muitas nuances na execução de conversões de escritórios em residências". Um desafio óbvio, observou ela, é adaptar um antigo prédio de escritórios para atender às normas residenciais. Isso inclui alterações na parte hidráulica para acomodar os requisitos de banheiros e cozinhas individuais, janelas que podem ser abertas em caso de incêndio e plantas que minimizem a distância percorrida por tubulações de água e dutos de ar. Isso torna prédios mais antigos, como o 15 Broad Street, construído por volta de 1900, melhores candidatos para conversão. Os novos proprietários de outro marco histórico de Nova York do início do século XX, o Flatiron Building, afirmaram que uma conversão residencial, pelo menos parcial, pode estar nos planos (ELEVATOR WORLD, agosto de 2023). Sayah diz: 

“Normalmente, [a conversão de um edifício de escritórios histórico] envolveria a reutilização dos poços de elevador existentes, mas a instalação de novos elevadores, por exemplo, transformando um conjunto de três elevadores menores em dois elevadores maiores e mais modernos. Em edifícios de escritórios modernos, as cabines são mais espaçosas. Aqui, o desafio torna-se mais estético. Grandes halls de entrada e elevadores superdimensionados começam a parecer mais estéreis e menos acolhedores. Além disso, não há muita utilidade em elevadores excedentes que não são mais necessários.” 

Estudo de caso: Calgary

Ao contrário de Nova Iorque, Calgary, Alberta, Canadá, é uma cidade relativamente jovem (fundada em 1875) que deve seu crescimento em grande parte à indústria de petróleo e gás. Situada no sopé das Montanhas Rochosas Canadenses, a cidade tem um histórico econômico de altos e baixos, e as últimas crises deixaram muitos prédios comerciais com baixa ou nenhuma ocupação. Não se tratam das imponentes torres Art Déco da Nova Iorque dos anos 1930; em vez disso, são tipicamente edifícios de altura média, com formato retangular, descritos por um observador como "Meio do Século, sem graça". Muitas vezes, as construtoras conseguem adquirir esses imóveis a preços muito atraentes. A Peoplefirst Developments, do Grupo Astra, comprou o edifício Petro Fina em Calgary (uma estrutura nada desagradável de 11 andares com 162,335 pés quadrados).² de espaço para escritórios no centro comercial da cidade) por um preço irrisório, com a conversão em vista.

O edifício Petro Fina não é o único. Em agosto, Calgary tinha pelo menos 10 projetos semelhantes em andamento, com a cidade contribuindo com um total de CAD 86 milhões (US$ 63.18 milhões) para alavancar quase CAD 190 milhões (US$ 139.59 milhões) em investimentos.  

Nova York também viu vários prédios de escritórios de meados do século XX serem convertidos em residências. No número 20 da Broad Street, um antigo prédio de escritórios de 23 andares construído originalmente em 1956 e convertido em 2017, a KONE informou à EW que forneceu três luminárias KONE MonoSpace.^TM 500 elevadores, incluindo uma unidade duplex com capacidade para 3500 libras e outra com capacidade para 2000 libras, ambas com velocidade de deslocamento de 150 pés/min. Há também um novo MonoSpace 500 que realiza quatro paradas entre os andares superiores do edifício. "Alguns elevadores também foram modernizados", afirma Paul Jauregui, gerente de marketing da KONE para Novas Construções. "Oito elevadores foram modernizados utilizando a tecnologia KONE ReVolution."^TM, uma modernização completa do sistema de elevadores que melhorará o desempenho do sistema existente e é ideal para qualquer aplicação em edifícios baixos, médios ou altos.”

A consultoria canadense GUNN Consultants, especializada em conversão de imóveis comerciais em residenciais, está atualmente gerenciando um único projeto desse tipo em Calgary. O presidente e CEO da GUNN, Eric Peterson, afirma que espera ver mais projetos semelhantes, embora duvide que a tendência se consolide em outras grandes cidades canadenses, como Toronto e Vancouver.

Peterson observa que os edifícios de escritórios de classe B e C (em vez de A) são mais adequados para conversão, pois são os que têm maior probabilidade de permanecer pouco ocupados ou vazios, já que não possuem todos os recursos e comodidades de um imóvel comercial de alto padrão. E Calgary tem muitos deles. Peterson afirma que é provável que os requisitos de acessibilidade em edifícios de escritórios sejam maiores do que seriam para edifícios residenciais, portanto, a reconfiguração dos sistemas de elevadores geralmente é inevitável. 

Fried e Sayah, da VDA, afirmam que é praticamente impossível prever o preço, já que cada projeto é único. "Não existe uma regra geral, pois os fatores individuais variam muito", diz Sayah. "Pode começar como uma simples modernização, mas aí é preciso levar em conta quaisquer alterações estruturais, como a adição de andares, o aumento do percurso, etc." Como as conversões residenciais geralmente incluem áreas de lazer na cobertura, alguma modificação no sistema de elevadores é necessária, mesmo que a estrutura principal seja mantida. Fried observa que o número de elevadores reutilizáveis ​​e o número daqueles que precisam ser removidos e substituídos também influenciam o preço.  

Graus de Complexidade

No edifício 70 Pine Street, a configuração dos elevadores mudou significativamente, e mais de uma vez. Os elevadores de dois andares, por exemplo, os primeiros da cidade, eram mais do que suficientes para a ocupação de escritórios do prédio, então foram convertidos em elevadores de um andar no final da década de 1980, bem antes da conversão para uso residencial. No One Wall Street, a maior conversão de escritórios em condomínio da história de Nova York (EW, março de 2020), a incorporadora Macklowe Properties optou por remover 20 elevadores de uma parede perimetral e instalar 25 novos no núcleo do edifício para permitir mais residências com janelas. O One Wall Street estava pronto para receber moradores em agosto. 

Embora os elevadores fossem apenas uma parte do quebra-cabeça de US$ 1.5 bilhão do projeto One Wall Street, o efeito cascata se estendeu muito além da fabricante de equipamentos Schindler. Os fornecedores incluíram a Mongrain Vertical Transport (quatro elevadores hidráulicos sem vão), a H&B Elevators (entradas de elevadores de passageiros), a EDI/ECI (entradas de elevadores hidráulicos), a The Peelle Co. (duas cabines de elevador de carga), a Universal Supply, Inc. (guindastes de construção) e a National Elevator Cab & Door Corp. (interiores de cabines de passageiros). 

Sem dúvida, os consultores estão vendo negócios sendo realizados como resultado do crescimento desse segmento, e não apenas em Nova York. Taxa bancária Foi relatado que Filadélfia registrou o maior número de conversões de escritórios em residências desde 2010, seguida por Chicago. Washington, D.C., Calgary e Detroit também estão vendo alguma movimentação nesse sentido. Cidades como Calgary, D.C. e São Francisco estão entre as que oferecem incentivos financeiros a incorporadoras que assumem esses projetos. 

Marco histórico de Chicago transformado

Quando o Chicago Tribune A realização de um concurso internacional de design para a Tribune Tower em 1922 marcou um ponto de virada na história da arquitetura. Mais de 260 projetos foram inscritos, e o projeto neogótico dos arquitetos nova-iorquinos John Mead Howells e Raymond Hood foi considerado o vencedor, recebendo um prêmio em dinheiro de US$ 100,000. O marco histórico de Chicago, com seus contrafortes e ornamentação intrincada, abrigava o Tribuna até 2018, quando o jornal se mudou para dar lugar a um condomínio construído pelas incorporadoras CIM Group e Golub & Co.

O arquiteto responsável pela conversão, Solomon Cordwell Buenz (SCB), disse à EW que Ray Volk, da Jenkins & Huntington, Inc., atuou como consultor de conversão, e a Schindler forneceu os equipamentos. As entradas históricas dos elevadores no saguão, com painéis esculpidos representando figuras das fábulas de Esopo, foram mantidas, mas a reforma envolveu novas instalações e modernização significativas, informou a Schindler à EW. Além da modernização de um elevador hidráulico e um elevador mecânico, o projeto consistiu em:

Devido à grande procura por parte dos promotores imobiliários, Calgary está perto de esgotar os 153 milhões de dólares canadenses (112.4 milhões de dólares americanos) reservados para o seu programa de conversão de escritórios em habitações. A continuidade dessa tendência dependerá, pelo menos em parte, da capacidade da cidade de obter financiamento adicional dos governos provincial e federal. Enquanto isso, Nova York, com seus inúmeros potenciais candidatos à conversão e o interesse de incorporadoras, parece manter uma trajetória ascendente de conversões, principalmente em certos bairros. Sayah afirma: 

“A região sul de Manhattan, por ser a parte mais antiga da cidade e não possuir o layout em grade espaçoso do centro, que permite uma distribuição mais consistente dos edifícios comerciais e contratos de locação mais longos, apresenta condições ideais para essas conversões. Some-se a isso o estresse causado ao bairro primeiro pelo 11 de setembro e depois pela Supertempestade Sandy, e grande parte do parque imobiliário passou por momentos difíceis. Os sistemas prediais já exigiam grandes reformas, o que possibilitou uma reimaginação desses edifícios.” 

Referências

[1] Ostrowski, Jeff, “Será que seu próximo Home "Ser um ex-funcionário público?" Taxa bancária, Agosto 17, 2023. 

[2] Badger, Emily, “As cidades americanas têm um problema de conversão, e não se trata apenas de escritórios”, The New York Times, Julho 4, 2023. 

[3] Gorey, Jon, “As conversões de escritórios em residências estão em ascensão — o que isso significa para as cidades?” Lincoln Institute of Land Policy, 16 de maio de 2023. 

[4] Chai, Howard, “Como a Peoplefirst Developments decidiu converter o edifício Petro Fina de Calgary”, Storeys, Pode 8, 2023. 

[5] Dippel, Scott, “Mais 5 torres de escritórios no centro da cidade serão convertidas em habitações residenciais”, CBC News, April 20, 2023. 

[6] en.wikipedia.org/wiki/Tribune_Tower