Slum'p'u Canlandırmak
Sushant Shetty, Arati Sawant ve Clarissa D'Lima tarafından | Okur Platformu | 4 Ağustos 2022
Okuma süresi 5 dakika
Maharashtra kararı, SRA'ya yeni geliştiricileri davet etme veya RBI, SEBI ve NHB tarafından tanınan finans kuruluşlarının, durdurulmuş gecekondu ıslah projelerini tamamlamak üzere ortak geliştirici olarak hareket etmelerine izin verme yetkisi veriyor; gecekondu sakinlerinin %70'inin onayı ve devir ücretlerinden muafiyet sağlarken, zaman çizelgeleri, finansal yeterlilik sertifikaları, zamanında kira ödemeleri ve gecikmiş ödemeler konusunda ortak kararlar gibi uyumluluk gereklilikleri getiriyor. Gecikmeler ve ihlaller için satış arsası maliyetinin %1 ila %2'si oranında ceza uygulanıyor ve ihlaller 13(2) maddesinin sonuçlarını doğuruyor ve gelecekteki teklifleri engelliyor. Bu adım, geliştiricilere ve finans kuruluşlarına uygun fiyatlı konut fırsatlarına erişim sağlıyor ve dikey ulaşımda talebi canlandırabilir, ancak gerçekleşmesi daha net ortak geliştirici yetkilerine, titiz bir durum tespiti sürecine ve sağlam sözleşmelere bağlıdır.
Hukuk uzmanları, Maharashtra'daki gecekondu rehabilitasyon projeleri için yeni müteahhitler atama ve yeni finans kurumlarına izin verme kararının gayrimenkul ve dikey ulaşım (VT) sonuçlarını açıklıyor.
Sushant Shetty, Arati Sawant ve Clarissa D'Lima tarafından
Maharashtra Konut Departmanı Hükümeti tarafından yayınlanan 25 Mayıs 2022 tarihli bir karar (Karar), Hindistan Rezerv Bankası, Hindistan Menkul Kıymetler ve Borsa Kurulu ve Ulusal Konut Bankası tarafından tanınan finansal kurumların, gecekondu rehabilitasyon projelerinin tamamlanmasını kolaylaştırmasına izin veriyor. Bu tür kurumlar burada Tanınmış Finansal Kurumlar olarak anılacaktır.
Olayın Arka Planı
Maharashtra Gecekondu Alanları (İyileştirme, Temizleme ve Yeniden Geliştirme) Yasası, 1971 (Yasa), Maharashtra eyaletindeki gecekondu bölgelerinin iyileştirilmesi ve temizlenmesi ve bunların yeniden geliştirilmesi için daha iyi hükümler uygulamak amacıyla çıkarılmıştır. Yasa, eyalet hükümeti tarafından atanan Gecekondu Rehabilitasyon Otoritesine (SRA), yeniden geliştirme planlarını onayladığı gecekondu rehabilitasyon projelerine zaman çizelgeleri ve diğer kısıtlamalar getirme yetkisi veriyor. Bir geliştiricinin daha sonra SRA tarafından öngörülen zaman çizelgelerine uymaması, SRA'nın bu tür projelerin yeniden geliştirilmesini varsayılan geliştiriciden devralmasına neden olabilir. Yukarıda belirtilen yasal yetkilerin uygulanmasında, Karar, aşağıdakileri yaparak durdurulan projelerin ilerlemesini sağlamak için iki yönlü bir yaklaşım sağlar:
- SRA, durdurulan gecekondu rehabilitasyon projelerini üstlenmek ve tamamlamak için yeni müteahhitlerden gelen ihaleleri davet edebilir.
- Tanınmış Finans Kuruluşları, duraksayan gecekondu rehabilitasyon projelerinin tamamlanmasını bu tür projelerin finansmanını üstlenerek üstlenebilirler.
Feragat Edildi
Tanınmış Finansal Kuruluş, proje için yürütülen Niyet Mektubu'nda (LoI) “ortak geliştirici” olarak tanınacaktır. Tanınmış Finansal Kuruluşlara aşağıdaki muafiyetler verilecektir:
- Gecekondu sakinlerinin onayı. Greater Mumbai için geçerli olan geliştirme kontrol yönetmelikleri, geliştirici tarafından sunulan LoI'nin onaylanması için %70 veya daha fazla uygun kulübe (kulübe kampı) sakinlerinin rızasının ön koşulunu şart koşar. Karar uyarınca, Tanınmış Finansal Kuruluşlar bu tür bir onay istemekten muaftır.
- Transfer ücreti. 2021'de Mumbai Metropolitan Bölgesi SRA, Satış Arsa Alanının arazi maliyetinin %5'ine (yani, yıllık oran tablosu başına hesaplanan net plan alanının yaklaşık %50'si) eşdeğer bir ücretin yeni geliştiriciden geri alınmasına karar verdi. bir gecekondu rehabilitasyon projesinin geliştiricisinin değişmesi olayı. Karar, ortak geliştiriciler olarak Tanınmış Finansal Kuruluşlara bu konuda bir muafiyet sağlamaktadır.
COVID-19 sonrası dönemde, gayrimenkul sektöründe, özellikle konut segmentinde, yan sanayiler, özellikle de VT üzerinde karşılık gelen bir etkisi olan bir yavaşlama görüldü.
Uygulanabilir Uygunluklar ve Cezalar
Karar, feragat şeklinde sağlanan teşviklerin yanı sıra, Tanınmış Finansal Kuruluşlar/yeni geliştirici üzerinde diğer şeylerin yanı sıra aşağıdakileri içeren belirli uyumları zorunlu kılar:
- Rehabilitasyon bileşeninin inşaatının tamamlanması için öngörülen zaman çizelgesine bağlılık
- İlgili projeleri yürütmek için Tanınmış Finansal Kuruluşların mali yeterlilik belgesinin (Ek-III) sunulması
Karar ayrıca, yeni geliştiricinin gecekondu sakinlerine zamanında kira ödemesi yapmakla yükümlü olmasını şart koşuyor. Ayrıca, SRA'nın, yeni geliştirici/Tanınmış Finans Kurumu'nun ve ilgili konut birliklerinin ofis sahiplerinin, daha önce onaylanmış LoI kapsamında gecekondu sakinlerine kira borçlarının ödenmesi konusunda ortak bir karar almalarını sağlar. Aynısı, Karar uyarınca yeni bir LoI düzenlemek için de zorunlu olacaktır.
Karar aynı zamanda yeni geliştirici/Tanınmış Finans Kurumuna Satış Arsa Alanının arazi maliyetinin %1 ila %2'si arasında değişen ve üç yıla kadar uzanan ilgili zaman sınırları içinde belirli kilometre taşlarına ulaşılmasındaki gecikme nedeniyle cezalar uygular.
Tanınmış Finansal Kuruluşun/yeni geliştiricinin Kararın şart ve koşullarını ihlal etmesi ve durdurulan gecekondu rehabilitasyon projesini SRA tarafından öngörülen süreler içinde tamamlamaması durumunda, Kanun'un 13(2) maddesi uyarınca cezalandırılır, ve yeni tekliflerinin/planlarının hiçbiri SRA tarafından kabul edilmeyecek veya kabul edilmeyecektir.
Takeaway
Karar, gecekondu iyileştirme projeleri üstlenmek ve bu tür projeler için verilen teşviklerin faydalarından ekonomik konut segmentine girerken yararlanmak isteyen geliştiriciler için bir fırsat sunuyor. Ayrıca, Tanınmış Finansal Kurumlara projeyle ilgili kararlarda daha iyi bir konum sağlamayı amaçlamaktadır. Bununla birlikte, aynı şeyin gerçekleştirilmesi, bir “ortak geliştiricinin” rolünü ve yükümlülüklerini üstlendikten sonra bu tür Tanınmış Finansal Kuruluşlar tarafından kullanılabilecek yetkiler hakkında ek yönergeler gerektirecektir.
Ayrıca, COVID-19 sonrası dönemde gayrimenkul sektöründe, özellikle konut segmentinde, yan sanayiler, özellikle dikey ulaşım (VT) üzerinde karşılık gelen bir etkisi olan bir yavaşlama görüldü. Bu, satışlarda bir düşüşe yol açtı ve aslında, üreticiler arasında daha düşük marjlarda artan rekabetin yanı sıra geliştiricilerin ödeme gecikmelerine neden oldu. Umarım, Karar bu durumu düzeltir ve endüstri duygularını “yükseltir”.
Burada belirtilen uygunluklar, onayın her aşamasında ilgili makama ödenecek ücretler ve projenin gidişatı hakkında zaman zaman ilgili makama sunulması gereken uygunlukla ilgili belgeler dikkate alındığında, Alana giren Tanınmış Finansal Kurumlar, durmuş projeleri tamamlamak için atanan yeni geliştiricilerle kapsamlı bir anlayışa sahiptir. Aynı şey, taraflar arasındaki iyi yapılandırılmış anlaşmalarda da ele alınabilir ve projenin ayrıntılı incelemesi ile desteklenebilir.
Fox Mandal Hakkında
Sushant Shetty bir Ortaktır, Arati Sawant bir Grup Başkanıdır ve Clarissa D'Lima, Hindistan'ın en eski ve tanınmış tam hizmet hukuk firmalarından biri olan Fox Mandal, Avukatlar ve Avukatlar'da Ortaktır. kurumsal, gayrimenkul, dava, fikri mülkiyet (IP) ve teknoloji, medya, telekom (TMT) uygulamalarında güçlü uzmanlık.
Sushant Shetty, Arati Sawant ve Clarissa D'Lima
Sushant Shetty Ağırlıklı olarak gayrimenkul ve inşaat hukuku alanında faaliyet göstermekte olup, konut, ticari ve karma kullanımlı gayrimenkullerin satın alınması, satılması, kiralanması ve finansmanı ile ilgili işlemleri kapsamaktadır.
İnşaat sözleşmeleri, kredi belgeleri ve gayrimenkul durum tespiti de dahil olmak üzere gayrimenkul geliştirme ve yeniden geliştirme süreçlerinin tüm aşamalarına aşinadır. Ev sahibi-kiracı konusunda olduğu kadar toplumla ilgili konularda da deneyimlidir. Ayrıca, özellikle planlama, finansman, durum tespiti, imar, inşaat, kiralama, ortak yerleşim, operasyonlar ve hizmet düzeyi anlaşmaları ile ilgili olarak veri merkezlerinin kurulması konusunda tavsiyelerde bulunur.
Ayrıca, 2016 tarihli Emlak (Düzenleme ve Geliştirme) Yasası ile ilgili konularda, Kanun kapsamında Kurum nezdindeki anlaşmazlıklar için ortaya çıkan konularda ve aynı zamanda proje sahipleri tarafından pay sahiplerine satışı için Model Form Sözleşmesinin taslağının hazırlanması konusunda tavsiyelerde bulunmaktadır. Ayrıca damga vergisinin usule ilişkin yönleri ve emlak belgelerinin tescili konusunda da tavsiyelerde bulunmaktadır. Ortak girişimler, şirketler, ortaklıklar ve tröstleri içeren basit ve karmaşık yapılar da dahil olmak üzere sermaye yapısı, geleneksel finansman, sözleşmeler ve varlık oluşumu ile ilgili genel kurumsal konuları ele almaktadır. Müşterileri arasında mülk sahipleri, mülk fonları, çok uluslu şirketler, mülk geliştiriciler, yerel ve uluslararası yatırımcılar, yasal kurullar, bankalar ve finans kuruluşları bulunmaktadır.
Arati Sawant, Grup Başkanı, hukuk sektöründe gayrimenkul, dava ve mülkiyet hukuku ile ilgili çeşitli konularda danışmanlık uygulama alanlarını kapsayan on yıldan fazla bir deneyime sahiptir. Bu, tapu incelemesi yapma ve görüş bildirme, çeşitli sözleşmeler ve ticari sözleşmeler hazırlama, bunlar üzerinde müzakere etme ve zamanında nihai yürütmeyi sağlama konusunda uygulamalı deneyimi içerir. Bu aynı zamanda konuyu yapılandırmayı ve zaman zaman gündeme getirilen çeşitli konularda genel olarak ileriye dönük tavsiyelerde bulunmayı da içerir. Konuları, önceden belirlenmiş zaman çizelgeleri içinde uçtan uca bağımsız olarak ele alma konusunda deneyimlidir.
Clarissa D'Lima, bir ortak, BA, LL.B. (Hons.) 2021'de Mumbai'deki NMIMS Üniversitesi'nden. Clarissa, Maharashtra'daki konut, ticari ve sınai mülklerin durum tespiti de dahil olmak üzere bir dizi gayrimenkul işlemine yardımcı oldu; izin ve lisans sözleşmeleri, kira sözleşmeleri, irtifak sözleşmeleri ve inşaat sözleşmeleri hazırlamak; gayrimenkul uyuşmazlıkları için hukuki görüş oluşturmak ve savunma hazırlamak; ve gayrimenkul belgelerine ilişkin SEZ uyumlarını, IT/ITES uyumlarını, damga vergisi ve tescili araştırmak.
KATEGORİDEN DAHA FAZLASI
GÜNLÜK HABERLER