发展低迷：美国土地开发商从大衰退中抬头

开发商、投资者和建设者齐聚城市土地学会年会，衡量美国建筑业的健康状况。

劳伦斯·J·费边 (Lawrence J. Fabian)

13 年 15 月 2010 日至 XNUMX 日举行的城市土地学会 (ULI) 年会是衡量美国建筑业健康状况的绝佳场所。 聚集了在过去两年经济困难中幸存下来的开发商、投资者和建设者。 气氛严峻，清醒而谨慎。 代表们听说了“持续的不确定性”和“仍然深深的不适”。 新公寓项目可能有一些机会，但忘记了作为投资场所的办公和零售建筑。

到达沃尔特·E·华盛顿会议中心的代表们在一个长长的倾斜大厅里受到一系列自动扶梯的欢迎，这些自动扶梯旨在让他们有机会轻松地发现朋友和盟友，或扫描潜在的联系人。 该设施位于华盛顿特区，距离白宫大约一英里。

2011年建设前景

ULI 会议的组织者和演讲者并没有试图掩饰过去几年的痛苦。 大多数人都眯着眼睛看到希望的迹象，祈祷在我们接近 2012 年及其神秘层面时，没有任何外部事件——我们的战争前线无法预见的扩张、恐怖袭击、石油飙升、环境灾难等——可能会扰乱我们岌岌可危的“复苏”。

“问题是显而易见的，但解决方案是倾斜的，”在 ULI 令人印象深刻且内容丰富的年度出版物中引用了一篇文章 2011 年：房地产新趋势. 在美国市场，未来几年对办公、零售和大多数住房的需求预计将饱和。 为什么在空置率高的情况下投资建筑物？ 只有出租公寓吸引投资，但即使如此也很谨慎。 它们最好位于大约 10 个明显的“24 小时门户”城市中的一个——大型、大都市、沿海地区，有一两个主要机场提供良好的服务。 美国前 10 大门户城市是：华盛顿特区、纽约市、旧金山、波士顿、西雅图、休斯顿、洛杉矶、圣地亚哥、丹佛和达拉斯。

再城市化趋势

在这个黯淡的经济格局中，有一些新的东西值得注意。 根据 ULI 数字计算器和预测者的说法，美国整体住宅潮正从边缘郊区向内漂移，向“城市化郊区节点”和 24 小时开放的市中心区转移。 换句话说，郊区是 过时. 这是相当新的，在经历了两到三代人从被压倒性地认为不安全、污染、拥堵、停车头疼，而且通常很丑陋的美国城市飞行之后。 在国际圈子里，美国城镇更以其高速公路而闻名，而不是充满活力的社区生活。

这意味着未来几年美国的大多数新建筑将更加城市化。 这包括市中心的站点。 当然，单层分布会更少，强度节点会更多，尤其是在流动管理区的填充项目。 建筑物会更高，需要电梯。 他们将更多地聚集在密集的步行友好区。 越来越多的老年人社区将需要流动援助。 进入专业的地区流动经理。

不难看出，大型区域，尤其是地形复杂的区域，需要自动扶梯、自动人行道、自行车道和其他电动交通工具。这需要区域管理结构——设施管理的扩展，包括技术人员和资源，如今，它越来越多地与公共安全和国土安全进行协调。

私人业主将继续成为电梯的主要市场。然而，他们并不是唯一的客户类型。正如《电梯世界》新闻中经常提到的那样，公共交通当局也购买和运营电梯、自动扶梯和自动人行道，机场、大型会议中心和体育场也是如此。ULI 的预测表明，在未来几年，地区管理当局（专业管理的私人业主团体）将越来越多地购买和管理移动基础设施。

城市土地学会优先事项

ULI 的主席、伦敦的 Jeremy Newsum 向出席会议的 6,000 人讲述了管理工作。 Newsum 呼吁开发商更多地关注他们建筑物周围的城市，以纠正让短期项目融资推动整个开发过程。 在一个选民尖叫着“缩小政府规模！”的国家首都，对于房地产开发商来说，这是一个相当进步的谈话。 下个月。 开发商比大多数人更喜欢私人市场。 会议的整体基调和活泼的展品都非常绿色——能源和环境设计的领导者，通过低碳足迹认证。

没有人会回避成为绿色。 众多参展商展示了令人惊叹的设计和计划，并吹嘘低碳建筑技术。 对建筑效率的需求显然在不断增长。 建筑师和建筑设备供应商高兴地展示了他们的项目和产品。 规划师和工程师展示了紧凑、适合步行的城市中心和社区。 高专业标准有很多话要说，而在 ULI 中，这些标准很多。

开发人员需要技能和洞察力才能在不增加拥堵的情况下创造繁荣的密度。 为实现这一目标，停车供应必须在全区战略的广泛背景下进行专业管理。 这需要配备人员和资金的地区（或校园）管理。 它可以通过公共部门或私营部门来实现——最好是两者一起工作。 无论结构如何，某种组织都需要承担管理流动性的责任。 这可以扩展到公共电梯、自动扶梯和其他移动基础设施。

一个 ULI 会议强调了“一个星球社区”。 这些项目是特意设计的，目的是让人们摆脱拥有汽车和驾驶汽车的昂贵瘾。 渥太华的 Greg Searle 解释说，如果我们都像美国人一样生活，我们将需要五颗行星。 演讲者描述了英国流行的无停车位 One Brighton 开发项目、蒙特利尔质朴的城市绿洲 Petite Riviere（每个住宅单元有 0.8 个停车位，而不是郊区标准的 2.4 个），零碳“5 分钟生活方式” “索诺玛山村”在加利福尼亚州拥有 1,900 个单位，而热爱自然的“斯托克顿保护区”也在金州。

如果增长前景在大城市和人口密集的郊区，如何避免进一步的拥堵和空气污染？ 公共电梯和自动扶梯将在节点交通导向的综合体中扮演什么角色？ ULI 非常关注这一点和相关的“最佳实践”。 可能有更多关于那些有幸在中国或亚洲其他地区工作的人的议论。

BIM 突破即将到来

随着数字文档软件的进步，建筑和工程领域的文化转变正在发生。 Jacobs Engineering 的 AIA 的 Allan Zreet 断言，建筑信息模型 (BIM) 将取代当前的计算机辅助设计和绘图。 这意味着更多的技术工作将在实施过程的早期投入到项目中，需要更早地做出关键设计决策，例如机电设备。 建筑和基础设施设计的属性将被合并到易于编辑的施工文件中，这些文件将过滤到时间表、规格和数量。 这可能包括电梯、自动扶梯和自动人行系统 (APM)。

BIM 不仅仅是更好的可视化。 它实现了良好的前期设计协调，有望降低风险和在施工期间对昂贵变更单的后期需求。 美国建筑师协会 (AIA) 已发布 BIM 指南。 一旦 BIM 软件被项目团队的所有成员普遍使用并掌握，网络连接的设计团队中的任何人右键单击鼠标都会显示数字化细节，例如水平和垂直循环系统，使熟悉的二维施工文档过时。

Zreet 预测，五年内我们都将充满 BIM。