办公楼重新设计

通过凯亚威尔金森

住宅改建已启动 VT 公司正在崛起 收获回报。

德国汽车工业联合会 (VDA) 副总裁兼合伙人 Rick Sayah 表示，搬进一栋前办公楼在家办公不无讽刺。然而，随着受新冠疫情和其他因素影响，办公室大部分空置，越来越多的人开始这样做，将其改建成住宅。Sayah 和他位于新泽西州东汉诺威的垂直运输 (VT) 咨询公司的同事表示，这一趋势最早在 19 年代中期出现，此后势头强劲。德国汽车工业联合会销售副总裁 David Fried 在 2000 年代中期参与了 15 Broad Street 的办公室改建住宅项目。这座 2000 层的新古典主义塔楼位于纽约市金融区 (FiDi)，原名为 Equitable Trust Building，最初于 43 年建成。其最新的住宅改建于 1928 年完成。当居民 Erin Sykes 搬进来时，这栋建筑拥有高高的天花板和装饰着精致水晶吊灯的优雅大厅，因此“感觉不像是改建的”。“感觉它天生就是这样的，”她告诉 Bankrate.^[1]

Sayah 表示，1980 世纪 1990 年代，纽约住宅改建市场主要集中在工业建筑（比如艺术家阁楼）。 直到 1977 世纪 1977 年代纽约市调整了一些分区规则后，该市才开始考虑建造真正的办公楼。 然而，障碍仍然存在，包括 31 年之后建造的 FiDi 办公楼面临分区规则，导致改造变得困难。 纽约市市长埃里克·亚当斯 (Eric Adams) 和纽约州州长凯西·霍赫尔 (Kathy Hochul) 曾尝试取消 1983 年的限制，但失败了。 一名投资者拥有一栋建于 XNUMX 年的 XNUMX 层办公楼，今年春天，提议的变革在州立法机关被否决后，他最终出售了该房产。^[2]

国际电梯咨询师协会 (IAEC) 主席、DTM Drafting & Consulting Services, Inc. 的 Nick Montesano 说，在他位于 FiDi 的办公室附近，有一栋 28 层高的 1950 世纪 1997 年代的建筑，该建筑于 1990 年改建为公寓。Montesano 是这栋建筑的机械师，他于 XNUMX 世纪 XNUMX 年代遇到了他的妻子，这栋建筑最初是 Atlantic Insurance Co. 的所在地，因此这栋建筑给他留下了深刻的印象。“这栋建筑是在业主们考虑在纽约市中心建造更多住宅之前建成的，”Montesano 说道。 

现在，这种趋势的数量正在不断增加，他说： 

“我想说的是，特别是在纽约市中心，与我打交道的一位业主在过去五年里已经做了大约三到四次这样的事情。 现在，在他最近的一个项目中，他与一家主要开发商合作。 据我了解，该合作伙伴关系和该级别的其他合作伙伴正在寻求做相当多的此类工作。 我听说已经确定了 20 到 40 处房产，以确定它们是否符合将其从办公室改建为住宅所需的具体标准。”

诚然，有些不符合标准。 但有些人会。 这意味着蒙特萨诺的转换前景相当乐观。 蒙特萨诺观察到： 

“目前，纽约的公寓成本比新冠疫情爆发前还要高。 能这么快回来并能够询问并获得公寓的价格真是太棒了。 我计划在 [2024 年] 第一季度内看到另外两到三个办公楼改建为住宅的项目，至少在 [纽约市] 地区是这样。” 

VDA 的弗里德表示，改造大苹果建筑的多样性（以及随后的智力挑战）是 VT 咨询业务有趣的部分原因。 在“大萧条年代”建造了大量独一无二的纽约市标志性建筑——帝国大厦、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心、松树街 70 号和交易广场 20 号等等，弗里德观察到。 其中一些已被转换。 

我听说已经确定了 20 到 40 处房产，以确定它们是否符合将其从办公室改建为住宅所需的具体标准。

— IAEC 主席 Nick Montesano，DTM 起草与咨询服务部

70 Pine Street（建于 1932 年）和 20 Exchange Place（建于 1931 年）拥有复杂的装饰艺术细节，分别于 2012 年和 1997 年将其未来转向住宅。 两者都在 FiDi。 这些转换涉及所有权变更和数亿美元的投资，是一项艰巨的任务，特别是在代码合规性方面。 VDA 的 Sayah 说道： 

“规范问题与电梯并不严格相关。 当转换建筑物的占用时，需要升级可达性和生命安全，这会影响所需电梯的尺寸。 由于这些要求直到 1960 世纪 XNUMX 年代才真正存在，因此旧建筑可能需要更重大的整体结构变化。”

房地产咨询公司 RCLCO 副总裁 Carolyn Flax 表示 Bankrate 八月份，“在执行办公室到住宅的转换过程中存在很多细微差别。”^[1] 她观察到，一个明显的挑战是改造一栋前办公楼以满足住宅规范。这包括改变管道以满足个人浴室和厨房的要求，在发生火灾时可以打开的窗户，以及尽量减少水管和空气管道的通行距离的楼板。这使得较旧的建筑，例如 1900 年代左右的 15 Broad，更适合改造。另一个世纪之交的纽约地标熨斗大厦的新主人表示，至少部分住宅改造可能即将到来（ELEVATOR WORLD，2023 年 XNUMX 月）。Sayah 说： 

“通常情况下，[改造一座历史悠久的办公楼]将涉及重新利用现有的电梯井，但安装新的电梯，例如采用一组三轿厢的小型电梯，并制造两部更大、更现代化的电梯。 在现代办公楼中，汽车的尺寸更加宽敞。 在这里，挑战变得更加美观。 宽敞的大堂和超大的电梯开始让人感觉更加无菌和不那么亲密。 不再需要的多余电梯也没有多少效用。” 

案例研究：卡尔加里

与纽约市不同，加拿大艾伯塔省卡尔加里是一座年轻的城市（成立于 1875 年），其发展很大程度上归功于石油和天然气工业。 这座城市位于加拿大落基山脉的山麓，有着繁荣与萧条的经济历史，最近的“萧条”导致许多办公楼的入住率很低或为零。 这些不是 1930 世纪 XNUMX 年代纽约庄严的装饰艺术塔楼； 相反，它们是典型的中层、四四方方的结构，一位观察者将其描述为“中世纪的Meh”。^[3] 开发商通常能够以非常有吸引力的价格购买这些房产。 Astra Group 的 Peoplefirst Developments 购买了卡尔加里的 Petro Fina 大厦（一栋颇具吸引力的 11 层建筑，占地 162,335 英尺）² 位于市中心商业核心的办公空间），创作一首考虑到转换的歌曲。^[4]

Petro Fina 大厦并不孤单。 截至 10 月，卡尔加里至少有 86 个此类项目正在筹备中，该市总共贡献了 63.18 万加元（190 万美元），撬动了近 139.59 亿加元（XNUMX 亿美元）的投资。^[5] 

纽约市也有几座中世纪的办公楼被改造成住宅。 布罗德街 20 号是一栋 23 层的前办公楼，始建于 1956 年，于 2017 年进行了改造，通力告诉《娱乐周刊》，它提供了三台通力 MonoSpace^TM 500 部电梯，一台 3500 磅容量的双工单元和一台 2000 磅容量的双工单元，运行速度为 150 英尺/分钟。 还有一台新的 MonoSpace 500，在建筑物的顶层进行四次停留。 “还有一些电梯现代化改造，”通力新建筑营销经理 Paul Jauregui 说道。 “使用 KONE ReVOlution 对八部电梯进行了现代化改造^TM，一个完整的电梯系统升级，将提高现有电梯系统的性能，是任何低层、中层或高层应用的理想选择。”

加拿大 VT 咨询公司 GUNN Consultants 目前正在卡尔加里处理单一办公室向住宅的改造，GUNN 总裁兼首席执行官埃里克·彼得森 (Eric Peterson) 表示，他预计会看到更多，但他怀疑这种趋势是否会在多伦多和多伦多等加拿大其他主要城市盛行。温哥华。

彼得森观察到，B 级和 C 级办公楼（而不是 A 级）的改造时机更为成熟，因为它们最有可能保持人口稀少或空置状态，因为它们缺乏顶级办公楼的所有花哨功能。 卡尔加里有很多这样的地方。 彼得森说，办公楼的 VT 要求可能比住宅的要求更高，因此重新配置电梯系统通常是必然的。 

VDA 的 Fried 和 Sayah 表示，价格几乎无法预测，因为每个项目都是独一无二的。 “这里没有经验法则，因为个体因素差异很大，”萨亚说。 “它可以从直接现代化开始，但随后你需要考虑任何结构性变化，增加着陆点、延长旅行时间等。” 由于住宅改建通常包括屋顶休闲区，因此即使保留核心设施，也需要对电梯系统进行一些修改。 弗里德观察到，可重复使用电梯的数量以及需要拆除和更换的数量也会推动价格上涨。  

复杂程度

松树街 70 号的电梯配置发生了重大变化，而且不止一次。 例如，其低层双层电梯（该市第一部）超出了该建筑办公楼的使用需求，因此在 1980 世纪 2020 年代末，远早于住宅改建之前，它们被改建为单层电梯。 在纽约市有史以来最大的办公楼改建为公寓的华尔街一号（EW，20 年 25 月）中，开发商 Macklowe Properties 选择从围墙上拆除 XNUMX 部电梯，并在建筑核心安装 XNUMX 部新电梯，以便容纳更多带窗户的住宅。 华尔街一号已于八月准备入住。 

尽管电梯只是耗资 1.5 亿美元的 One Wall Street 拼图中的一部分，但其连锁反应远远超出了设备制造商迅达 (Schindler) 的范围。 供应商包括 Mongrain Vertical Transport（四台无孔液压电梯）、H&B Elevators（乘客电梯入口）、EDI/ECI（液压电梯入口）、The Peelle Co.（两台货运电梯轿厢）、Universal Supply, Inc.（施工升降机）和 National Elevator Cab & Door Corp.（乘客室内饰）。 

不用说，顾问们认为业务是该细分市场增长的结果，而不仅仅是在纽约市。 Bankrate 报道称，自 2010 年以来，费城的办公楼改住宅最多，其次是芝加哥。^[1] 华盛顿特区、卡尔加里和底特律也采取了一些行动。 卡尔加里、华盛顿特区和旧金山等城市都向承接此类项目的开发商提供经济激励。 

芝加哥地标改造

当。。。的时候 “芝加哥论坛报” 1922 年主办了论坛报大厦的国际设计竞赛，它标志着建筑史上的一个转折点。^[6] 收到 260 多份参赛作品，最终由纽约建筑师 John Mead Howells 和 Raymond Hood 设计的新哥特式建筑荣获冠军，并获得 100,000 万美元现金奖励。这座芝加哥地标建筑拥有扶壁和精致的装饰，是 论坛 直到 2018 年，该报搬出，为开发商 CIM Group 和 Golub & Co 进行的公寓改造让路。

改造建筑师 Solomon Cordwell Buenz (SCB) 告诉 EW Ray Volk，Jenkins & Huntington, Inc. 担任 VT 顾问，Schindler 提供 VT 设备。 辛德勒告诉《娱乐周刊》，大堂现有的历史悠久的电梯入口仍然保留，其雕刻的屏幕描绘了伊索寓言中的人物，但大修涉及重大的新安装和现代化改造。 除了对一台液压电梯和一台齿轮服务电梯进行现代化改造外，该项目还包括新的：

由于众多开发商参与了该市的建设，卡尔加里已接近耗尽为其办公楼改住宅项目预留的 153 亿加元（112.4 亿美元）。^[5] 这种趋势是否持续快速发展至少部分取决于该市是否能够获得额外的省级和联邦政府资金。 与此同时，纽约市拥有大量潜在的转换候选人和开发商的兴趣，看起来仍处于向上转换的轨道，特别是在某些社区。 萨耶 说： 

“曼哈顿下城是该市最古老的地区，缺乏中城区宽敞的网格布局，无法实现更一致的办公楼占地面积和宽敞的租赁期限，为这些改造提供了成熟的条件。 再加上首先由 9/11 和后来的超级风暴桑迪给社区带来的压力，大部分建筑都经历了一些困难时期。 建筑系统首先需要进行重大检修，以便对这些建筑进行一些重新构想。” 

案例

[1] 杰夫·奥斯特罗夫斯基，“你的下一个 Home 是以前的办公室吗？” Bankrate，8月17，2023。 

[2] Emily Badger，“美国城市存在转换问题，而且不仅仅是办公室”， The New York Times ，4，2023。 

[3] 乔恩·戈里（Gorey, Jon），“办公楼向住宅的转变正在增加——这对城市意味着什么？” 林肯土地政策研究所，16 年 2023 月 XNUMX 日。 

[4] Chai, Howard，“Peoplefirst Developments 如何决定改造卡尔加里的 Petro Fina 大楼”， 楼层，May 8，2023。 

[5] Dippel, Scott，“另外 5 座市中心办公楼将改建为住宅”， CBC新闻，April 20，2023。 

[6] en.wikipedia.org/wiki/Tribune_Tower