"تأثير COVID-19 - منظور مطوري العقارات: مستقبل أنظمة VT"

ندوة الويب الثانية في سلسلة تنتج تبادلًا حيويًا للأفكار. 

بينما تستمر أزمة COVID-19 في التأثير على حياة الناس وسبل عيشهم بطرق مختلفة في جميع أنحاء العالم ، تشهد الهند امتدادًا آخر للإغلاق على مستوى البلاد. تزايد الحالات ، والمقاطعات المقسمة إلى مناطق ذات رموز لونية مع مناطق احتواء ، والإدراك التدريجي بأن هذه ليست معركة قصيرة المدى ، جعل من الضروري بدء مناقشة حول كيفية التعامل مع الوضع الطبيعي الجديد وصياغة مخطط لإدارة الأعمال في المستقبل. . . . محرر

نظمت من قبل ELEVATOR WORLD India و Virgo Communications ، الإصدار الثاني من سلسلة ندوات عبر الإنترنت حول كيفية تأثير جائحة الفيروس التاجي على صناعة النقل العمودي (VT) كان موضوعه "تأثير COVID-19 - منظور مطوري العقارات: مستقبل أنظمة VT." قدمت لجنة مؤلفة من المطورين والمستشارين العقاريين والمهندسين المعماريين وجهات نظر حول الطريق إلى الأمام والآثار المترتبة على كل من العقارات و VT خلال الأزمة وعلى المدى الطويل. بعد الندوة الأولى الناجحة على الويب ، "تأثير COVID-19 - التحديات التي تواجهها صناعة المصاعد والطريق إلى الأمام" ، في 28 أبريل (ELEVATOR WORLD India، الربع الثاني 2) ، أقيم أحدث حدث في 2020 مايو واستقطب 9 تسجيلًا و 599 مشاركًا من 278 مدينة. 

قد يكون الحل هو الحصول على عدد أكبر من المصاعد الصغيرة ذات الوجهات الأقل. 

- نيلش دونجر ، مهندس معماري ، المطور الرئيسي / المساحات ، Edifice Consultants

تألفت اللجنة من ك. موكوند راج ، الرئيس والمدير التنفيذي للأعمال العقارية ، مجموعة ريموند ؛ موهان أبيشانداني ، مدير - المشاريع ، شركة K. Raheja Corp. ؛ K. Jayakumar ، العضو المنتدب ، RMZ Corp. ؛ كوماران دبليو آر ، نائب الرئيس الأول ، التطوير ، Virtuous Retail ؛ Nilesh Dongre ، مهندس معماري / مطور رئيسي ، Edifice Consultants ؛ جاتين شاه ، المدير الوطني ، كوليرز إنترناشيونال ؛ ورنا رام ، مهندسة معمارية ، RSP Design Consultants. ناقش المتحدثون تداعيات الوباء على المدى القصير إلى المدى الطويل وشاركوا توقعاتهم بالنسبة لصناعة VT. 

أنيثا راجوناث ، ناشر EW India ومدير فيرجو للاتصالات والمعارض الجندي. المحدودة ، استضافت الندوة عبر الإنترنت وشاركت في إدارتها مع كريشنا كومار رافي ، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة PVN Associates Pvt. المحدودة ، استشاري المصاعد الرائد في الهند.

قدم Raghunath أعضاء اللجنة ووصف سلسلة الندوات عبر الإنترنت بأنها محاولة لخلق فرص لصناعة المصاعد للتواصل والتنسيق مع الزملاء في جميع أنحاء العالم. وقالت: "لقد تسبب جائحة COVID-19 في أزمة غير مسبوقة". نحن بحاجة إلى إيجاد طرق للتكيف مع الوضع الجديد. الهدف من هذه الندوات عبر الإنترنت هو التفكير في التغييرات المتوقعة من حيث تصميم العقارات ، وطلب العملاء ، وما إلى ذلك " 

بدأت الجلسة مع رافي للحصول على آراء أعضاء اللجنة حول كيفية عمل قطاع رأس المال الاستثماري أثناء وبعد الأزمة. بالنسبة للمباني السكنية ، قال راج إن القضية الرئيسية هي التباعد الاجتماعي في ردهات المصاعد. بخلاف أوقات الذروة ، كما هو الحال في الصباح والمساء ، لا يتوقع الكثير من التأثير. وصرح قائلاً: "سيقوم الناس بإجراء تعديلات على النحو المطلوب". "ليست هناك حاجة كبيرة لتغيير تصميم المباني السكنية."

بالفعل ، ارتفع الطلب على حجم اللوبي في معظم المشاريع. في المستقبل القريب ، قد تزداد أكثر. 

- Mohan Abichandani ، مدير المشاريع ، K. Raheja Corp.

لاحظ Abichandani أن أنظمة VT تستخدم للعمل بطريقة معينة. هو قال: 

"تقليديًا ، أردنا المزيد والمزيد من الأشخاص في المصعد. أردنا المزيد من السرعة والكثافة لكل قدم مربع. الآن ، لقد انعكس ذلك. كل شيء يجب أن يتغير. نحن بحاجة إلى خطة للعامين المقبلين ونأمل أن نعود إلى الترتيبات السابقة. في غضون ذلك ، التحدي الذي نواجهه هو كيف يمكننا تقليل الكثافة ".

وافق جاياكومار وقال إنه يجب على جميع المعنيين الاستعداد لتأثيرات COVID-19 قصيرة وطويلة الأجل المتعلقة بقدرة المصعد. وقال إن مطوري العقارات ينظرون إلى المصاعد على أنها "عامل مهم للغاية في المباني": أكثر من مجرد وسيلة نقل ، إنها وسيلة للمستخدمين النهائيين للتفاعل مع الممتلكات. 

وقال جاياكومار إن الكثافة ستنخفض لمدة تصل إلى ثمانية أشهر. وقال إنه يتوقع على المدى الطويل أن يعود الوضع إلى طبيعته. كما ستعمل الشركات التي تختار موظفيها للعمل من المنزل على خفض كثافة الركاب وتخفيف الضغط على عمليات المصاعد. وقال: "لذا، لا نرى مشكلة كبيرة، بخلاف الحاجة إلى فرض التباعد الاجتماعي في الأمد القريب، وهذا من شأنه أن يسبب بعض الإزعاج". 

لسوء الحظ ، ليس لدينا مصنعون محليون لديهم أنظمة تحكم في الوجهة. نحن نعتمد على دول أخرى مثل الصين وسويسرا.

 - جاتين شاه ، المدير الوطني لشركة Colliers International

التغييرات في السلوك والتصميم

قال Kumaran WR إن الشيء نفسه ينطبق على البيع بالتجزئة. بينما يتوقع أن يظل عدد السلالم المتحركة والمصاعد كما هو على المدى القصير في عقارات التجزئة الكبيرة والمنظمة ، أضاف:

"قد تضطر مراكز التسوق إلى إعادة التخطيط الاستراتيجي من حيث النظر إلى استخدام المصاعد ، حيث إنها قطع تفاعلية من المعدات وليست مثل المبردات الموضوعة في الزاوية. سنقوم بتقييد عدد الأشخاص ، لكن ذلك سيكون على المدى القصير. نحتاج أيضًا إلى اتباع إرشادات التباعد الاجتماعي وفرض التعقيم المحسن للمصاعد والسلالم المتحركة. لا أرى أي تغيير في تصميم البيع بالتجزئة في المستقبل القريب ".

بالفعل ، ارتفع الطلب على حجم اللوبي في معظم المشاريع. في المستقبل القريب ، قد تزداد أكثر.

 - شاه

قال Dongre إن المهندسين المعماريين ينظرون في المقام الأول إلى قدرات المناولة وفترات الانتظار عند دمج المصاعد. لاحظ: 

"كيف نصمم المباني لإدارة الكثافات ستكون مهمة. من الآن فصاعدًا ، أرى أن فترات الانتظار لها تركيز إضافي. بدلاً من النظر إلى المصاعد الأكبر حجمًا ، يمكننا النظر إلى المصاعد الأصغر ، لأننا لا نريد تكديسها. يستند التحليل إلى حقيقة أن سيارات المصاعد محملة بنسبة 80٪ إلى سعتها. قد يكون الحل هو الحصول على عدد أكبر من المصاعد الصغيرة ذات الوجهات الأقل. بهذه الطريقة ، ستبدأ المسافة بين الركاب في الزيادة. في مباني المكاتب ، تُستخدم السلالم عادةً كمهربات من الحريق. يمكن توسيع هذا إلى الاستخدام غير الطارئ. إذا كنت تستخدم طوابق بديلة ، فيمكن للناس المشي. هذه بعض الطرق التي سنستخدم بها هذه المساحات في المستقبل. "

 وشدد رام على وجوب إدارة التباعد الاجتماعي. في شانديغار ، عاصمة ولايتي البنجاب وهاريانا الشماليتين والتي يبلغ عدد سكانها ما يزيد قليلاً عن مليون نسمة ،^[1] يتراوح ارتفاع العديد من المشاريع من 15 إلى 17 مترًا ، مما يجعل التباعد الاجتماعي أمرًا يمكن التحكم فيه. هذا ليس هو الحال في أماكن مثل بنغالورو ، التي يزيد عدد سكانها عن 8 ملايين نسمة.^[2]

لاحظ رام أن العديد من الأشخاص يفضلون السلالم المتحركة داخليًا بين الطوابق ، وعادةً في كل طابق آخر. وقال رام إن العملاء بما في ذلك Infosys و K. Raheja Corp اختاروا ربط الأرضيات بالسلالم المتحركة. 

العودة إلى الوضع العادي: الجداول الزمنية

كان السؤال التالي الذي طرحه رافي هو ما إذا كان أعضاء اللجنة يرون انخفاض الكثافة بسبب COVID-19 مما يؤدي إلى زيادة الطلب على المساحة. كان الرد العام هو أن التغييرات التي نشهدها الآن مؤقتة ، ويجب أن يعود الوضع إلى طبيعته قريبًا.  

شارك راج أنه خلال انتقال COVID-19 في الصين ، لم ير أي مالكي عقارات يستثمرون في إعادة تشكيل المباني القائمة. قال: "لقد اتبعوا نظام تناوب مكنهم من استخدام نفس المكتب لمواصلة نفس العمل ، مما أدى إلى دخول وخروج العمال بشكل مذهل في الطوابق الفردية". "سمح لهم هذا بالحفاظ على التباعد الاجتماعي دون نفقات إضافية." يتوقع عودة الحياة إلى طبيعتها بعد ستة إلى تسعة أشهر. 

وافق أبيشانداني. هو قال: 

"لا أعتقد أن استغلال مساحة أكبر سيكون مفيدًا. يمكن للأشخاص المنتجين العمل من المنزل. لا أعتقد أن أي شخص سيكون مستعدًا لدفع المزيد مقابل مساحة أكبر، لأن الجميع يريد تقليل النفقات. إن كيفية تحسين المباني القائمة ستكون التحدي الأكبر. الدخول بدون لمس والمصاعد بدون لمس هي الحل. في الهند، لدينا هذا المفهوم المسمى "جوجاد"، [ابتكار غير تقليدي ومقتصد غالبًا ما يُطلق عليه "اختراق"].^[3] هذا يحدث في المباني اليوم. لقد استخدم الناس أعواد الأسنان للضغط على أزرار المصعد ، مما يجعلها بلا لمس ". 

ورأى جاياكومار أن الشركات من جميع القطاعات ، ولا سيما تلك العاملة في مجال تكنولوجيا المعلومات ، تتطلع إلى خفض التكاليف. وقال إن التركيز سيكون على كيفية تحسين نظافة سيارة المصعد ، بدلاً من إضافة مساحة مكتبية.  

عندما سأل رافي عما إذا كان COVID-19 سيؤدي إلى مصاعد ذات سعة أكبر ، أوضح راج أنه في القطاع السكني ، لا يتوقع حدوث تغيير. ستستمر الإجراءات الاحترازية خلال الأشهر الستة إلى التسعة المقبلة. ينشئ المطورون بالفعل قدرًا معينًا من التكرار في أنظمة VT. إن دمج مصاعد أكبر يعني نفقات رأسمالية للمطور وتكاليف صيانة أكبر للمقيمين. ولاحظ ، مع ذلك ، أنه قد تكون هناك مؤشرات متزايدة لمساحة الأرضية لمناطق الردهة الرئيسية. 

وافق شاه ، مشيرًا إلى أنه بعد حوالي ستة إلى ثمانية أشهر ، ستعود المصاعد إلى كثافات سابقة تصل إلى 24 راكبًا. قال شاه: "على المدى الطويل ، لن تكون المصاعد الكبيرة عملية". "سيتم اتخاذ الاحتياطات حتى يتم العثور على لقاح لـ COVID-19." في الوقت الحالي ، قال ، تشمل هذه الاحتياطات ضمان تدفق هواء جيد في أنظمة VT ، وفحص شاغلي المبنى بشكل صحيح - وحيثما أمكن - دمج الحلول التي لا تعمل باللمس.

النظرة السكنية والتجارية

واستفسر دونغري من قبل رافي عن إمكانية قيام الشركات بتطوير مشاريع تجارية أكثر من المشاريع السكنية ، فقال إنه يتوقع توقف التطوير السكني واكتساب الزخم بعد مرور بعض الوقت. قال "إن طلب القطاع السكني مرتبط بوظائف الناس وسبل عيشهم". "الطلب التجاري سيبقى. قد ينخفض ​​قليلاً لكنه سينعش قريبًا ".

رداً على احتمال أن تكون المباني أفقية ، قال رام إنه يشعر أن هذا يمكن أن يحدث فقط في المدن من الدرجة B و C في حالة حدوث المزيد من الفيروسات. عندما أثار رافي الطلب المتزايد على السلالم المتحركة في هذه المدن ، أشار Kumaran WR إلى أن شركات تكنولوجيا المعلومات قد أنشأت حرمًا جامعيًا تخدمه السلالم المتحركة في العديد من مدن المستوى 2 و -3. قال: "هذا يعتمد على الطلب". "السكني لن يشهد أي تغيير. في لوحة أرضية البيع بالتجزئة النموذجية ، تكون المنطقة القريبة من منافذ التسوق هي المكان الذي يحدث فيه الحد الأقصى من الطلب ، لذلك قد نحتاج إلى تغيير موضع تلك الوحدات. سيكون مستوى التعقيم مهمًا. " 

فيما يتعلق باستفسار رافي عن الضغط المحتمل على الأسعار وما إذا كان يمكن استبدال الواردات بمعدات من مصادر محلية ، أجاب أبيشانداني:

"سأختار بالتأكيد" صنع في الهند "، لكن هذا ليس ممكنًا بنسبة 100٪ الآن. من خمسين إلى ستين بالمائة من مكوناتنا تأتي من الصين أو دول أخرى. بعد بضع سنوات ، عندما نصنع المزيد من المكونات محليًا ، يمكننا إلقاء نظرة أخرى. بمجرد انتهاء الإغلاق ، يمكن إعطاء هذا الزخم ".

وفي سياق مماثل ، أكد جاياكومار أن الهند تنتقل من اقتصاد نامٍ إلى اقتصاد متقدم. وأشار إلى أن مبادرة "Make in India" سوف تجد متلقين إذا كانت هناك منتجات عالية الجودة. 

حول إمكانية تغيير مراكز التسوق بعد COVID-19 ، رأى Kumaran WR أن التجزئة المنظمة بنسبة منخفضة جدًا في الهند. قال: "هناك الكثير من اللحاق بالركب بالنسبة للهند". "الطريقة التي ستتغير بها هي أننا يجب أن ننظر إليها كفرصة. بدأ الناس بالفعل مناقشة الاستراتيجيات ". سيتضمن "الوضع الطبيعي الجديد" التباعد الاجتماعي والحلول التي لا تلمس وزيادة النظافة.

تقليص الرتوش؟

ثم طرح رافي سؤالاً حول مواصفات المشروع وتقليل الرتوش. هل ستكون المصاعد إحدى وسائل الراحة الرئيسية للذهاب؟ ربما لا ، لكن رام قال إن المناطق المشتركة ستشهد تأثيرًا كبيرًا. قال رام: "الآن ، عندما أدخل المصعد ، نصطف في طابور". قال إن السماح لـ 40 شخصًا بالوقوف في ردهة المصعد غير موصى به مع COVID-19 ، لذلك قد يتعين زيادة حجم المناطق المشتركة. كان دونغر من نفس الرأي. قال "المناطق المشتركة ، الطريقة التي نجمع بها الناس معًا ، ستتغير". 

فيما يتعلق بمسألة كفاءة مساحة الأرضية ، أجاب شاه بأن السؤال عن كيفية استخدام المساحات يُسأل دائمًا من المهندسين المعماريين. لاحظ: 

"بالفعل ، ارتفع الطلب على حجم اللوبي في معظم المشاريع. في المستقبل القريب ، قد تزداد أكثر. يتم تحديد حجم ردهات المصاعد حسب الاستخدام. لن تستمر أزمة COVID-19 إلى الأبد. هناك فجوة قصيرة الأجل ، ومع دخول انخفاض عدد السكان ، لا يمثل ذلك تحديًا كبيرًا. أي تعديل تحديثي في ​​تاريخ لاحق لن يكون ممكنا. غدًا ، قد يصل المستأجر الجديد ويحتاج إلى كثافة أكبر ، لذلك يتعين على المرء أن يخطط وفقًا لذلك ".

وقال راج إنه في المساحات التجارية ، سيكون التركيز خلال السنوات العديدة القادمة على الوظائف والجاهزية المستقبلية مثل الأتمتة والمكاتب الذكية ومفاهيم المباني الذكية.

ثم طرح رافي أسئلة حول تكنولوجيا المصاعد التي لا تعمل باللمس. وبحسب أبيشنداني:

"السؤال الرئيسي في الوقت الحالي هو إدارة المباني بأنظمة موجودة دون إنفاق الأموال ، ثم الانتقال إلى نظام بدون لمس. سيكون Touchless مستقبل المباني الجديدة. بالنسبة للخصائص الحالية ، فإن أي تغيير طفيف في التحكم أو الألواح الكهربائية لجعل النظام بلا لمس سيكبد تكلفة. لا نعرف كيف سيتصرف السوق بمجرد انتهاء الإغلاق. إذا كان علينا أن نبتعد عن اللمس ، فيجب على الناس أن يبتكروا أفكارًا مبتكرة. يتعين على مصنعي المصاعد تقديم تقنية اقتصادية. بعد ذلك ، سيعتمده المطورون بالتأكيد ".

رأى Kumaran WR أن التكنولوجيا التي لا تلمس واسعة النطاق. الأنظمة المستندة إلى التطبيقات ، على سبيل المثال ، تطورت وتستند إلى الضرورة. لا يتوقع استخدام التكنولوجيا التي لا تلمس على نطاق واسع في البيع بالتجزئة. 

حول مدى تحمل تكلفة عدم اللمس ، شارك راج في أنه في المباني القائمة ، يتم إصلاح شروط الإيجار من سنتين إلى ثلاث سنوات ، وقد يطلب المستأجرون التخفيض مع أزمة COVID-19. لذلك ، ليس هناك الكثير من الدوافع لدمج الخصائص التي لا تعمل باللمس ولكن من المحتمل أن تتضمن خصائص البناء الجديدة التي تلائم الألواح التي لا تعمل باللمس. في المساحات متعددة المستأجرين ، سوف يستغرق الأمر وقتًا حتى تصبح التكنولوجيا قابلة للتطبيق من حيث التوريد والخدمة. 

وعن هذه التقنية قال شاه: 

"إذا تبنى مصنعو المصاعد الابتكار واجتازوا جميع الخيارات ، فستكون هذه التكنولوجيا مطلوبة. لسوء الحظ ، ليس لدينا مصنعون محليون لديهم أنظمة تحكم في الوجهة. نحن نعتمد على دول أخرى مثل الصين وسويسرا. نحن بحاجة إلى النظر في التكلفة والفائدة. في تكلفة البناء الإجمالية ، تمثل المصاعد 2-3٪ فقط. ما هو تأثير تقنية اللمس أو أي تقنية أخرى على التكلفة الإجمالية؟ ضمن الميزانية الإجمالية ، قد تكون محدودة. نحن بحاجة إلى أن نتطلع إلى تبني هذه التكنولوجيا والاستعداد لها ".

لفت شاه الانتباه إلى التحديات القادمة مثل الطلب ونقص العمالة والحاجة إلى تقنيات جديدة والتوطين والاستثمار في مواقع متعددة لتصنيع المصاعد. بصرف النظر عن معالجة الابتكارات ، يمكن مراقبة استخدام المصاعد من خلال الاستفادة من إنترنت الأشياء لتحديد التأثير على التصميم والسرعة وعدد المصاعد.

أخيرًا ، طرح Raghunath السؤال الأكثر أهمية: "متى تعتقد أن الصناعة ستستعيد عافيتها؟" ورد راج أن "الجدول الزمني يصعب التنبؤ به". وقال إن ذلك سيعتمد على مدى انتشار الوباء ومدته. نظرًا لأنه إنفاق تقديري ، فإن العقارات السكنية ستتخذ المقعد الخلفي للأولويات الأخرى. وقال إنه بمجرد انحسار الوباء ، سيشهد القطاع ذو الأسعار المعقولة انتعاشًا على الفور ، بينما سيستغرق قطاع المنتجات الفاخرة بعض الوقت. سيكون التطوير المسور متعدد الاستخدامات والذي يحتوي على كل ما يحتاجه الفرد ضمن مسافة صغيرة نسبيًا بمثابة نقطة جذب كبيرة. في 2021-2022 ، يتوقع راج ، يجب أن تعود السوق أقوى بكثير.

بالإشارة إلى متى ستعود الصناعة مرة أخرى إلى "سؤال المليون دولار" ، وافق أبيشانداني على توقعات راج للفترة 2021-2022. وقال: "سيحدث ذلك عندما يكون لدينا اللقاح ويثق الناس في المصافحة وعدم الإصابة بفيروس كورونا". 

واختتمت الجلسة بشكر Raghunath أعضاء اللجنة على تبادل الأفكار ذات الصلة التي من شأنها تمكين فهم وتعاون أفضل بين العقارات وصناعات VT ، وبالتالي تسهيل التعافي بشكل أسرع بعد COVID-19.

مراجع حسابات

[1] en.wikipedia.org/wiki/Chandigarh

[2] en.wikipedia.org/wiki/Bangalore

[3] en.wikipedia.org/wiki/Jugaad