„Auswirkungen von COVID-19 – Perspektive von Immobilienentwicklern: Zukunft von VT-Systemen“

Zweites Webinar der Reihe sorgt für regen Gedankenaustausch. 

Während sich die COVID-19-Krise weiterhin auf unterschiedliche Weise auf das Leben und den Lebensunterhalt der Menschen auf der ganzen Welt auswirkt, erlebt Indien eine weitere Verlängerung einer landesweiten Abriegelung. Steigende Fälle, Distrikte, die in farbcodierte Zonen mit Eindämmungsbereichen unterteilt sind, und die allmähliche Erkenntnis, dass dies kein kurzfristiger Kampf ist, machten es unerlässlich, eine Diskussion darüber einzuleiten, wie mit der neuen Normalität umgegangen werden soll, und einen Entwurf für die zukünftige Verwaltung des Geschäfts zu formulieren. . . . Editor

organisiert von ELEVATOR WORLD India und Virgo Communications, die zweite Ausgabe einer Webinar-Reihe darüber, wie sich die Coronavirus-Pandemie auf die Branche des vertikalen Transports (VT) auswirkt, hatte das Thema „COVID-19 Impact – Real Estate Developers' Perspective: Future of VT Systems“. Ein Gremium aus Entwicklern, Immobilienberatern und Architekten bot Perspektiven zum weiteren Vorgehen und zu den Auswirkungen auf Immobilien und VT während der Krise und langfristig. Nach dem erfolgreichen ersten Webinar „COVID-19 Impact — Challenges Faced by the Elevator Industry and the Way Forward“ am 28. April (ELEVATOR WORLD India, 2. Quartal 2020), die letzte Veranstaltung fand am 9. Mai statt und zog 599 Anmeldungen und 278 Teilnehmer aus 46 Städten an. 

Eine Lösung könnte darin bestehen, eine größere Anzahl kleinerer Aufzüge mit weniger Zielen zu haben. 

— Nilesh Dongre, Architekt, leitender Entwickler/Räume, Edifice Consultants

Das Gremium bestand aus K. Mukund Raj, Präsident und CEO, Immobiliengeschäft, Raymond Group; Mohan Abichandani, Direktor – Projekte, K. Raheja Corp.; K. Jayakumar, Geschäftsführer, RMZ Corp.; Kumaran WR, Senior Vice President, Entwicklung, Virtuous Retail; Nilesh Dongre, Architekt/Chefentwickler, Edifice Consultants; Jatin Shah, nationaler Direktor, Colliers International; und Rana Ram, Architekt, RSP Design Consultants. Die Podiumsteilnehmer diskutierten die kurz- bis langfristigen Auswirkungen der Pandemie und teilten ihre Erwartungen für die VT-Branche mit. 

Anitha Raghunath, Herausgeberin von EW India und Direktor von Virgo Communications and Exhibitions Pvt. Ltd., war Gastgeber und Co-Moderator des Webinars mit Krishna Kumar Ravi, Präsident und CEO, PVN Associates Pvt. Ltd., einem führenden Aufzugsberater in Indien.

Raghunath stellte die Diskussionsteilnehmer vor und beschrieb die Webinar-Reihe als ein Bestreben, Möglichkeiten für die Aufzugsindustrie zu schaffen, sich mit Kollegen auf der ganzen Welt zu vernetzen und zu koordinieren. „Die COVID-19-Pandemie hat eine beispiellose Krise geschaffen“, sagte sie. „Wir müssen Wege finden, uns an die neue Situation anzupassen. Das Ziel dieser Webinare ist es, erwartete Änderungen in Bezug auf Immobiliendesign, Kundennachfrage usw. in Betracht zu ziehen.“ 

Die Sitzung begann damit, dass Ravi die Meinungen der Podiumsteilnehmer einholte, wie der VT-Sektor während und nach der Krise funktionieren wird. Für Wohngebäude, so Raj, sei das Hauptproblem die soziale Distanzierung in Aufzügen und Aufzugslobbys. Außer zu Stoßzeiten wie morgens und abends rechnet er nicht mit großen Auswirkungen. „Die Leute werden bei Bedarf Anpassungen vornehmen“, erklärte er. „An der Gestaltung von Wohngebäuden muss nicht viel geändert werden.“

Die Nachfrage nach Lobbygröße ist bei den meisten Projekten bereits gestiegen. In naher Zukunft könnte sie weiter steigen. 

— Mohan Abichandani, Direktor, Projekte, K. Raheja Corp.

Abichandani beobachtete, dass VT-Systeme daran gewöhnt sind, auf eine bestimmte Weise zu arbeiten. Er sagte: 

„Traditionell wollten wir immer mehr Leute im Aufzug. Wir wollten mehr Geschwindigkeit und mehr Dichte pro Quadratfuß. Jetzt hat sich das umgekehrt. Das Ganze muss geändert werden. Wir müssen einen Plan für die nächsten zwei Jahre haben und hoffen, dass wir zu den vorherigen Regelungen zurückkehren werden. In der Zwischenzeit stehen wir vor der Herausforderung, wie wir die Dichte reduzieren können.“

Jayakumar stimmte zu und sagte, alle Beteiligten müssten sich auf kurz- und langfristige Auswirkungen von COVID-19 im Zusammenhang mit der Aufzugskapazität vorbereiten. Er sagte, dass Immobilienentwickler Aufzüge als einen „sehr wichtigen Faktor in Gebäuden“ betrachten: mehr als nur ein Transportmittel, eine Möglichkeit für Endbenutzer, mit einer Immobilie zu interagieren. 

Jayakumar sagte, dass die Passagierdichte bis zu acht Monate lang abnehmen werde. Langfristig, so sagte er, erwarte er, dass sich die Situation wieder normalisiert. Unternehmen, die ihre Mitarbeiter von zu Hause aus arbeiten lassen, werden ebenfalls die Passagierdichte verringern und den Druck auf den Aufzugsbetrieb verringern. „Wir sehen also kein großes Problem, außer dass kurzfristig soziale Distanzierung durchgesetzt werden muss, und das wird einige Unannehmlichkeiten verursachen“, sagte er. 

Leider haben wir keine einheimischen Hersteller mit Zielsteuerungssystemen. Wir setzen auf andere Länder wie China und die Schweiz.

 — Jatin Shah, nationaler Direktor, Colliers International

Verhaltensänderungen, Design

Dasselbe gilt für den Einzelhandel, sagte Kumaran WR. Während er davon ausgeht, dass die Anzahl der Rolltreppen und Aufzüge in großen, organisierten Einzelhandelsimmobilien kurzfristig gleich bleiben wird, fügte er hinzu:

„Einkaufszentren müssen möglicherweise ihre Strategie in Bezug auf die Nutzung von Aufzügen neu ausrichten, da es sich um interaktive Geräte handelt und nicht um Kühler, die in einer Ecke stehen. Wir werden die Anzahl der Personen einschränken, aber das wird kurzfristig sein. Wir müssen auch die Richtlinien zur sozialen Distanzierung befolgen und eine verbesserte Desinfektion von Aufzügen und Rolltreppen durchsetzen. Ich sehe in naher Zukunft keine Veränderung im Retail Design.“

Die Nachfrage nach Lobbygröße ist bei den meisten Projekten bereits gestiegen. In naher Zukunft könnte sie weiter steigen.

 — Schah

Laut Dongre achten die Architekten beim Einbau von Aufzügen in erster Linie auf die Förderkapazitäten und Wartezeiten. Er beobachtete: 

„Wie wir Gebäude entwerfen, um die Dichten zu verwalten, wird wichtig sein. Für die Zukunft sehe ich Warteintervalle mit zusätzlichem Schwerpunkt. Anstatt uns größere Aufzüge anzusehen, können wir uns kleinere Aufzüge ansehen, weil wir sie nicht überfüllen wollen. Die Analyse geht davon aus, dass die Aufzugskabinen zu 80 % ausgelastet sind. Eine Lösung könnte darin bestehen, eine größere Anzahl kleinerer Aufzüge mit weniger Zielen zu haben. Auf diese Weise wird der Abstand zwischen den Passagieren größer. In Bürogebäuden werden Treppenhäuser typischerweise als Feuerleitern verwendet. Dies kann auf die Nicht-Notfallnutzung erweitert werden. Wenn Sie alternative Stockwerke verwenden, können die Leute nach unten gehen. Dies sind einige der Möglichkeiten, wie wir diese Räume in Zukunft nutzen werden.“

 Ram betonte, dass soziale Distanzierung gehandhabt werden muss. In Chandigarh, Hauptstadt der nördlichen Bundesstaaten Punjab und Haryana mit knapp über 1 Million Einwohnern,^[1]. Viele Projekte sind zwischen 15 und 17 m hoch, was die soziale Distanzierung handhabbar macht. Dies ist an Orten wie Bengaluru mit weit über 8 Millionen Einwohnern nicht der Fall.^[2].

Ram beobachtete, dass viele Menschen Rolltreppen zwischen den Stockwerken bevorzugen, normalerweise in jedem zweiten Stockwerk. Laut Ram haben sich Kunden wie Infosys und K. Raheja Corp. dafür entschieden, Stockwerke mit Rolltreppen zu verbinden. 

Rückkehr zur Normalität: Zeitachsen

Die nächste von Ravi gestellte Frage war, ob die Diskussionsteilnehmer aufgrund von COVID-19 eine verringerte Dichte sehen, die zu einer höheren Flächennachfrage führt. Die allgemeine Reaktion war, dass die Veränderungen, die wir jetzt erleben, vorübergehend sind und sich die Situation bald wieder normalisieren sollte.  

Raj teilte mit, dass er während des COVID-19-Übergangs in China keine Immobilienbesitzer gesehen habe, die in die Umgestaltung bestehender Gebäude investiert hätten. „Sie folgten einem Rotationssystem, das es ihnen ermöglichte, dasselbe Büro zu nutzen, um dasselbe Geschäft fortzusetzen, wobei das Kommen und Gehen von Arbeitern auf den einzelnen Stockwerken gestaffelt wurde“, sagte er. „So konnten sie die soziale Distanzierung ohne zusätzlichen Aufwand aufrechterhalten.“ Er prognostiziert eine Rückkehr zur Normalität nach sechs bis neun Monaten. 

Abichandani stimmte zu. Er sagte: 

„Ich glaube nicht, dass es von Vorteil wäre, mehr Platz zu beanspruchen. Produktive Menschen können von zu Hause aus arbeiten. Ich glaube nicht, dass irgendjemand bereit sein wird, mehr für mehr Platz zu bezahlen, da jeder seine Ausgaben senken möchte. Die größte Herausforderung wird sein, wie wir bestehende Gebäude verbessern. Berührungslose Zugänge und berührungslose Aufzüge sind die Lösung. In Indien haben wir dieses Konzept namens ‚Jugaad‘ [eine unkonventionelle, sparsame Innovation, die oft als ‚Hack‘ bezeichnet wird].^[3]. Dies geschieht heute in Gebäuden. Menschen haben Zahnstocher verwendet, um Fahrstuhlknöpfe zu drücken, wodurch sie berührungslos wurden.“ 

Jayakumar meinte, dass Unternehmen aus allen Sektoren, insbesondere in der Informationstechnologie (IT), versuchen, Kosten zu senken. Der Fokus, sagte er, werde darauf liegen, die Sauberkeit der Aufzugskabinen zu verbessern, anstatt Büroflächen hinzuzufügen.  

Als Ravi fragte, ob COVID-19 zu Aufzügen mit größerer Kapazität führen würde, erklärte Raj, dass er im Wohnbereich keine Änderung erwarte. Die Vorsorgemaßnahmen werden für die nächsten sechs bis neun Monate bestehen bleiben. Entwickler bauen bereits ein gewisses Maß an Redundanz in VT-Systeme ein. Der Einbau größerer Aufzüge würde einen Investitionsaufwand für den Entwickler und höhere Wartungskosten für die Bewohner bedeuten. Es könnte jedoch erhöhte Bodenflächenindizes für Hauptlobbybereiche geben, bemerkte er. 

Shah stimmte zu und erklärte, dass die Aufzüge nach etwa sechs bis acht Monaten zu früheren Dichten von bis zu 24 Passagieren zurückkehren werden. „Auf lange Sicht werden größere Aufzüge nicht praktikabel sein“, sagte Shah. „Es werden Vorsichtsmaßnahmen getroffen, bis ein Impfstoff gegen COVID-19 gefunden ist.“ Im Moment, sagte er, umfassen diese Vorsichtsmaßnahmen die Gewährleistung eines guten Luftstroms in VT-Systemen, die ordnungsgemäße Überprüfung der Gebäudenutzer und – wo möglich – die Integration berührungsloser Lösungen.

Wohn- und Gewerbeausblick

Von Ravi zu der Möglichkeit befragt, dass Unternehmen mehr kommerzielle Projekte als Wohnprojekte entwickeln könnten, sagte Dongre, er sehe voraus, dass die Wohnentwicklung eine Pause mache und nach einiger Zeit an Dynamik gewinne. „Die Nachfrage im Wohnungssegment hängt mit den Arbeitsplätzen und dem Lebensunterhalt der Menschen zusammen“, sagte er. „Die kommerzielle Nachfrage wird bestehen bleiben; es kann ein wenig nachlassen, wird aber bald wieder aufleben.“

Als Reaktion auf die Möglichkeit, dass Gebäude horizontal werden, sagte Ram, dass dies seiner Meinung nach nur in Städten der B- und C-Klasse passieren könnte, wenn mehr Viren auftreten. Als Ravi auf die erhöhte Nachfrage nach Rolltreppen in diesen Städten hinwies, wies Kumaran WR darauf hin, dass Informationstechnologieunternehmen in vielen Tier-2- und -3-Städten Campus eingerichtet haben, die von Rolltreppen bedient werden. „Das hängt von der Nachfrage ab“, sagte er. „Im Wohnungsbau wird sich nichts ändern. In einer typischen Einzelhandelsfläche ist die Zone in der Nähe der Verkaufsstellen der Ort, an dem die maximale Nachfrage stattfindet, sodass wir diese Einheiten möglicherweise neu positionieren müssen. Der Grad der Desinfektion wird wichtig sein.“ 

In Bezug auf Ravi's Frage nach einer möglichen Belastung der Preise und ob Importe durch lokal bezogene Geräte ersetzt werden könnten, antwortete Abichandani:

„Ich würde auf jeden Fall ‚Make in India' wählen, aber das ist jetzt nicht zu 100 % möglich. XNUMX bis XNUMX Prozent unserer Komponenten stammen aus China oder anderen Ländern. Wenn wir nach ein paar Jahren mehr Komponenten vor Ort herstellen, können wir uns das noch einmal anschauen. Nach dem Ende des Lockdowns kann dies vorangetrieben werden.“

In ähnlicher Weise unterstrich Jayakumar, dass Indien sich von einer sich entwickelnden zu einer entwickelten Wirtschaft wandelt. Die Initiative „Make in India“ werde Abnehmer finden, wenn es Qualitätsprodukte gebe, betonte er. 

In Bezug auf die Möglichkeit, dass sich Einkaufszentren nach COVID-19 ändern, meinte Kumaran WR, dass der organisierte Einzelhandel in Indien einen sehr geringen Prozentsatz habe. „Es gibt viel Nachholbedarf für Indien“, sagte er. „Die Art und Weise, wie es sich ändern wird, ist, dass wir es als Chance betrachten müssen. Die Leute haben bereits begonnen, Strategien zu diskutieren.“ Die „neue Normalität“ wird soziale Distanzierung, berührungslose Lösungen und erhöhte Sauberkeit beinhalten.

Auf Schnickschnack verzichten?

Ravi stellte dann die Frage nach den Projektspezifikationen und dem Verzicht auf Schnickschnack. Werden Aufzüge eine der wichtigsten Annehmlichkeiten für unterwegs sein? Vielleicht nicht, aber Ram sagte, dass die öffentlichen Bereiche erhebliche Auswirkungen haben werden. „Wenn ich jetzt in den Aufzug gehe, bilden wir eine Schlange“, sagte Ram. Es wird bei COVID-40 nicht empfohlen, 19 Personen in der Aufzugslobby stehen zu lassen, daher muss die Größe der Gemeinschaftsbereiche möglicherweise erhöht werden, sagte er. Dongre war der gleichen Meinung. „Die Gemeinschaftsbereiche, die Art und Weise, wie wir Menschen zusammenbringen, werden sich ändern“, sagte er. 

Zur Frage der Flächeneffizienz entgegnete Shah, dass Architekten immer wieder die Frage nach der Raumnutzung gestellt werde. Er beobachtete: 

„Bereits jetzt ist die Nachfrage nach Lobbygröße bei den meisten Projekten gestiegen. In naher Zukunft könnte sie weiter steigen. Die Dimensionierung der Aufzugslobbys erfolgt pro Nutzung. Die COVID-19-Krise wird nicht ewig andauern. Es gibt eine kurzfristige Lücke, und da weniger Menschen eintreten, ist dies keine große Herausforderung. Eine nachträgliche Nachrüstung ist nicht möglich. Morgen kann ein neuer Mieter einziehen und eine größere Dichte benötigen, also muss man entsprechend planen.“

Raj sagte, dass der Schwerpunkt in Gewerbeflächen in den nächsten Jahren auf Funktionalität und Zukunftsfähigkeit wie Automatisierung, Smart Offices und Smart Building-Konzepten liegen wird.

Ravi brachte dann Fragen zur berührungslosen Aufzugstechnologie auf. Laut Abichandani:

„Die Hauptfrage ist im Moment, Gebäude mit bestehenden Systemen zu verwalten, ohne Geld auszugeben, und dann auf berührungslos zu migrieren. Berührungslos wird die Zukunft für Neubauten sein. Bei bestehenden Immobilien ist jede kleine Änderung an der Steuerung oder den Schalttafeln, um das System berührungslos zu machen, mit Kosten verbunden. Wir wissen nicht, wie sich der Markt nach dem Ende des Lockdowns verhalten wird. Wenn wir berührungslos arbeiten müssen, müssen Menschen innovative Ideen entwickeln. Aufzughersteller müssen Technik einführen, die wirtschaftlich ist. Dann werden die Entwickler es definitiv übernehmen.“

Kumaran WR meinte, dass die berührungslose Technologie weitreichend sei. App-basierte Systeme haben sich beispielsweise weiterentwickelt und sind bedarfsorientiert. Er sieht keinen breiten Einsatz von berührungsloser Technologie im Einzelhandel. 

Zur Frage, wie erschwinglich es wäre, kontaktlos zu werden, teilte Raj mit, dass in bestehenden Gebäuden Mietvertragslaufzeiten von zwei bis drei Jahren festgelegt sind und Mieter aufgrund der COVID-19-Krise möglicherweise eine Reduzierung verlangen. Es gibt also nicht viele Impulse für die Integration von berührungslosen Geräten, aber neue Build-to-Suit-Immobilien werden wahrscheinlich berührungslose Panels enthalten. In Räumen mit mehreren Mietern wird es einige Zeit dauern, bis die Technologie sowohl in Bezug auf die Versorgung als auch auf die Wartung rentabel wird. 

In Bezug auf diese Technologie sagte Shah: 

„Wenn Aufzugshersteller die Innovation annehmen und alle Optionen ausloten, wird diese Technologie gefragt sein. Leider haben wir keine einheimischen Hersteller mit Zielsteuerungssystemen. Wir setzen auf andere Länder wie China und die Schweiz. Wir müssen Kosten und Nutzen abwägen. Bei den Gesamtbaukosten machen Aufzüge nur 2-3 % aus. Welche Auswirkungen werden berührungslose oder andere Technologien auf die Gesamtkosten haben? Innerhalb des Gesamtbudgets kann es begrenzt sein. Wir müssen uns darauf freuen, diese Technologie anzunehmen und darauf vorbereitet zu sein.“

Shah machte auf bevorstehende Herausforderungen wie Nachfrage und Arbeitskräftemangel, den Bedarf an neuen Technologien, Indigenisierung und Investitionen in mehrere Standorte für die Herstellung von Aufzügen aufmerksam. Abgesehen von Innovationen könnte die Nutzung von Aufzügen überwacht werden, indem das Internet der Dinge genutzt wird, um die Auswirkungen auf Design, Geschwindigkeit und Anzahl der Aufzüge zu bestimmen.

Schließlich stellte Raghunath die kritischste Frage: „Wann wird sich die Branche Ihrer Meinung nach erholen?“ Raj antwortete, dass „der Zeitplan schwer vorherzusagen ist“. Es werde vom Ausmaß und der Dauer der Pandemie abhängen, sagte er. Da es sich um eine diskretionäre Ausgabe handelt, werden Wohnimmobilien gegenüber anderen Prioritäten in den Hintergrund treten. Sobald die Pandemie abebbe, werde das erschwingliche Segment sofort wieder aufleben, während das Luxussegment Zeit brauche, sagte er. Eine eingezäunte, gemischt genutzte Entwicklung, die alles, was man braucht, in relativ kurzer Entfernung hat, wird ein großer Anziehungspunkt sein. In den Jahren 2021-2022, prognostiziert Raj, sollte sich der Markt viel stärker erholen.

In Bezug auf die „Millionen-Dollar-Frage“, wann die Branche wieder auf die Beine kommen werde, stimmte Abichandani Rajs Prognose für 2021–2022 zu. „Es wird passieren, wenn wir den Impfstoff haben und die Menschen darauf vertrauen, dass sie sich die Hände schütteln und kein Coronavirus bekommen“, sagte er. 

Die Sitzung endete damit, dass Raghunath den Diskussionsteilnehmern für den Austausch relevanter Erkenntnisse dankte, die ein besseres Verständnis und eine bessere Zusammenarbeit zwischen der Immobilien- und der VT-Branche ermöglichen und dadurch eine schnellere Erholung nach COVID-19 erleichtern würden.

Referenzen

[1] de.wikipedia.org/wiki/Chadigarh

[2] de.wikipedia.org/wiki/Bangalore

[3] de.wikipedia.org/wiki/Jugaad