Markttrends: Aufwärtstrend

Von Südkalifornien bis zum US-Bundesstaat Washington verändert ein Bauboom an der Westküste die Skylines und bedeutet für die Unternehmen in Vermont jede Menge Arbeit.

Die Baumärkte in den Städten an der US-Westküste sind robust, was zum großen Teil dem Technologieboom zu verdanken ist. Die meisten Hochhäuser werden in den Innenstädten dieser Städte gebaut, wo superhohe Wolkenkratzer entstehen, in denen die Menschen leben, arbeiten und ihre Freizeit verbringen können. Dabei ist Mischnutzung das A und O. Auch beim Ausbau von Flughäfen, Kongresszentren und Hotels ist viel los. Im letzten Jahr wetteiferten Los Angeles, San Francisco und Seattle um den Titel des „höchsten Turms westlich des Mississippi“, und das 1,100 Meter hohe Wilshire Grand in LA holte sich diesen Titel. Der Salesforce Tower in San Francisco wird mit 1,070 Metern knapp dahinter zurückbleiben, und die Pläne für den 1,111 Meter hohen 4/C Tower in Seattle liegen auf Eis, da die Bauträger wegen der Höhe mit der Prüfung durch die Luftfahrtbehörden zu kämpfen haben.[1]

Der Boom in L.A.

Das Wilshire Grand Center, der einzige Turm mit mehr als 40 Stockwerken in der Innenstadt von Los Angeles, seit Arthur Erickson Architects 750 das 1992 Meter hohe Two California Plaza erbaute,[1] beherbergt nicht nur ein Hotel mit 900 Zimmern, sondern auch Büroräume, Einzelhandelsgeschäfte, Ballsäle, Konferenzräume und ein Parkhaus mit 1,250 Stellplätzen. Es wurde im Juni unter großem Beifall eröffnet. Otis lieferte 52 Einheiten, darunter Hochgeschwindigkeits-Doppeldeckeraufzüge und eine Reihe von fast 30 Einheiten, die mit dem energiesparenden CompassPlusTM-Zielleitsystem ausgestattet sind. Weitere beteiligte Unternehmen waren Lerch Bates Inc. für den Fassadenzugang und Prysmian für die Verkabelung.

Dies ist nur eines von vielen Projekten in LA, die Aufträge für Unternehmen im Bereich des vertikalen Transports (VT) generieren. Weitere sind das Bradley West Modernization Project am Los Angeles International Airport (LAX), für das Syska Hennessy beratend tätig war und Otis die Ausrüstung lieferte, sowie eine Reihe von Projekten in der Innenstadt, bei denen die in Cypress, Kalifornien, ansässige Tochtergesellschaft von Mitsubishi Electric fast 100 Einheiten installierte (ELEVATOR WORLD, Januar 2017).

Kenneth Dietz, Regionalmanager bei Lerch Bates, sagt, dass die Innenstadt von Los Angeles derzeit der heißeste Markt in Südkalifornien ist. Die Nachfrage nach Arbeitskräften führt zu einem Verkäufermarkt, da die Bauträger erkennen, dass Projekte auch bei höheren Kosten finanziell machbar sind. „Derzeit sehen wir keine Anzeichen dafür, dass Projekte nicht vorangetrieben werden“, sagt Dietz. „Sowohl in der Innenstadt von Los Angeles als auch in San Diego herrscht recht viel Aktivität. Die Aktivität in beiden Märkten ist hauptsächlich durch gemischt genutzte Projekte mit einem starken Wohnanteil gekennzeichnet“, wobei der „große Wohnungsmangel“ in Los Angeles einen Großteil dieser Aktivität ausmacht.

Die Menschen wollen zunehmend in der Innenstadt wohnen, wie Projekte wie Ten Thousand zeigen, ein neuer 40-stöckiger Wohnturm an der Kreuzung von Beverly Hills und Century City. Hier wurden Aufzüge mit der PORT-Technologie von Schindler mit kontrolliertem Zugang zu einzelnen Stockwerken installiert.

Die Skyline von Los Angeles verändert sich dramatisch. Dem Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH) zufolge sind 22 Gebäude mit einer Höhe von über 150 Metern geplant und 15 im Bau. CTBUH-Herausgeber Daniel Safarik bemerkt:

„In Bezug auf die erwartete Fertigstellung von Hochhäusern bis 2022 ist LA der große Gewinner. Ich denke, die Geschichte hier ist, dass der Immobilienmarkt endlich die Wende geschafft hat und sich auf gemischt genutzte, hochverdichtete Bebauung konzentriert, insbesondere in Hollywood und der Innenstadt, wo die Verkehrsdichte am höchsten ist. Die Bauträger werden wahrscheinlich durch die Investitionen in neue Verkehrslinien ermutigt, wie zum Beispiel das im Bau befindliche regionale Connector-Transit-Projekt der LA County Metropolitan Transportation Authority. Es gibt auch ein wiederauflebendes Interesse daran, in der Innenstadt zu leben, die zuvor jahrzehntelang eine Geisterstadt war.“

Zu den in LA geplanten oder im Bau befindlichen Hochhäusern gehören:^[3].

• Ein 66-stöckiger Mehrzweckturm neben dem Hotel Figueroa, der der dritthöchste der Stadt werden würde. Hinter diesem Projekt steht Justin LM Leong.
• Das Trio der im Bau befindlichen Mehrzwecktürme mit 40 bis 49 Stockwerken, die das Oceanwide Plaza auf einem Gelände gegenüber von LA Live bilden
• Ein 60-stöckiger, gemischt genutzter „Stadtbaum“ mit Außenbegrünung, entworfen von Nardi Associates im Viertel South Park
• Olympia würde drei gemischt genutzte Türme mit 43 bis 65 Stockwerken an einem Standort gegenüber von LA Live errichten, zusammen mit einem öffentlichen Park und einer Plaza.
• Ein 714 Fuß hoher (mehr als 60 Stockwerke) Luxus-Wohnturm in South Park, an der Ecke 11th und Olive Street
• 6AM, ein Paar 58-stöckiger Mehrzwecktürme, die die ersten Wolkenkratzer im Arts District sein würden

Zu den großen Projekten in LA, an denen Lerch Bates beteiligt war, gehörten laut Dietz das „Megaprojekt“ Metropolis mit vier Türmen (EW, März 2017) und Oceanwide.

Otis berichtet, dass seine Bereiche Neugeräte, Modernisierung und Service im Raum Los Angeles florieren, und erklärt:

„Aufgrund der Stärke der Gesamtwirtschaft, die durch einen robusten Technologiesektor und große Infrastrukturprojekte wie Flughafenerweiterungen und Regierungsgebäude sowie ein starkes Wachstum im Wohnungsbau unterstützt wird, sind die Aussichten gut.“ 

Die Entwürfe für Wolkenkratzer in der Innenstadt von Los Angeles reichen von relativ konservativ bis gewagt. Safarik weist darauf hin, dass das Wilshire Grand das erste Hochhaus in Los Angeles seit vielen Jahren ist, das kein Flachdach hat. Das interne Brandschutzsystem des Gebäudes ermöglichte es, eine jahrzehntealte Vorschrift aufzuheben, dass Hochhäuser in Los Angeles einen Hubschrauberlandeplatz auf dem Dach für die Evakuierung im Brandfall haben müssen, sagt er.

Andere markante Gebäude in L.A., die auf dem Reißbrett stehen, sind ein 55-stöckiges Wohngebäude, das von CallisonRTKL für den Bauunternehmer Jeremy Fish entworfen wurde und das erste in der Stadt wäre, dessen Fassade transparente Pools aufweist.[2] Ebenfalls in Planung ist ein 52-stöckiges Mehrzweckgebäude von Gensler, das vier unregelmäßig geformten Blöcken ähnelt, die in einem Quadrat mit einem Ausschnitt in der Mitte und bepflanzten Außenterrassen gestapelt sind. Dieses Gebäude ist als „Tor zur Innenstadt“ konzipiert und wäre von der Interstate 10 aus sichtbar.[2]

Branchenneuheiten, urbane Dörfer und Sicherheit

An der Westküste gab es in den vergangenen Jahren einige US-Premieren, und das ist angesichts des rasanten Wachstums der Region und ihrer Bereitschaft, neue Technologien anzunehmen, keine Überraschung.

In Portland, Oregon, sei dem CTBUH nur ein einziges Hochhaus bekannt, das sich derzeit im Bau befinde, sagt Safarik, „aber es ist ein interessantes“. Framework, das erste Gebäude aus Brettsperrholz in den USA, das über 85 Meter hoch ist, erhielt im Juni die Baugenehmigung und soll irgendwann im nächsten Jahr fertiggestellt werden, sagt er.

Eine weitere US-Premiere an der Westküste war die Installation eines OEO-Aufzugssystems (Occupant Evacuation Operation) durch thyssenkrupp zur Brandevakuierung im 181 Fremont, einem Wolkenkratzer in San Francisco mit 58 belegten Stockwerken, der 2016 fertiggestellt wurde.[4] Das OEO-System erforderte eine Abweichung von den Bauvorschriften des Staates Kalifornien. Die Entscheidung, dieses System zu verwenden, basierte auf der geringen Grundfläche des Gebäudes und dem Wunsch des Entwicklers, die vermietbare Fläche zu maximieren.

Das System war mit erheblichen Vorlaufkosten verbunden, da es feuer-, rauch- und wasserfeste Schächte und Foyers sowie zusätzliche Schalter, digitale Beschilderungen und Notstromgeneratoren erforderte, doch man erwartet, dass es auf lange Sicht rentabel ist, da ein drittes Treppenhaus eingespart und insgesamt 116,000 Quadratmeter vermietbare Fläche hinzugefügt wurden.[3] 181 Fremont ist das höchste Wohngebäude an der Westküste.[4]

OEO-Aufzüge erfreuen sich in San Francisco zunehmender Beliebtheit. Dies zeigt sich auch daran, dass die John Buck Co. Schindler mit der Lieferung von 20 OEO-Einheiten für den 43 Stockwerke umfassenden und 605 Fuß hohen Park Tower in Transbay beauftragt hat (EW, November 2016), der nach seiner Fertigstellung zu den höchsten Gebäuden der Stadt gehören wird.

OEO-Systeme erhöhen die Sicherheit, ebenso wie die vorgeschlagenen Aktualisierungen zu ASME A17.1 2013, die vom US-Bundesstaat Kalifornien entwickelt werden und sich auf maschinenraumlose Aufzüge (MRL) beziehen. Luke Brown, Informationsbeauftragter des kalifornischen Department of Industrial Relations (DIR), erklärt EW, wie es derzeit um MRL-Systeme steht:

„In Kalifornien gab es nie ein Verbot für den Einbau von MRL-Aufzügen, noch war eine Ausnahmegenehmigung erforderlich, um eine Antriebsmaschine im Schacht zu haben. Viele MRL-Aufzüge wurden in Kalifornien ohne Ausnahmegenehmigung zugelassen. [Allerdings] waren für viele andere MRL-Aufzüge Ausnahmegenehmigungen für Dinge wie Gurtaufhängung, eingelassene Kabinendachgeländer und verschiedene andere nicht konforme Konstruktionselemente erforderlich.“

Die vorgeschlagenen Aktualisierungen gehen auf Bedenken hinsichtlich des Zugangs zu „kritischen Sicherheitselementen“ wie Antriebsscheiben, Bremsen und Reglern ein, sagt Brown. Diese Probleme werden durch die aktuellen Vorschriften nicht wirksam angegangen, sagt er, und haben in Kalifornien zu zahlreichen Genehmigungsverweigerungen geführt. „Die Abteilung ist besorgt, dass ein fehlender sicherer Zugang zu diesen Komponenten nicht nur ein Problem für die Sicherheit der Arbeiter darstellt, sondern auch zu Problemen für die öffentliche Sicherheit führen kann“, sagt Brown, da dies bedeuten könnte, dass die Komponenten nicht ordnungsgemäß überwacht und gewartet werden.

Die vorgeschlagenen Maßnahmen, die laut Brown „in den letzten drei Jahren von allen interessierten Parteien eingehend geprüft wurden“, erfordern, dass die Ausrüstung im Schacht sicher von der Kabinendecke aus zugänglich ist, wenn kein Zugang von außerhalb des Schachts möglich ist. Stand Juni sollten die vorgeschlagenen Aktualisierungen dem California Occupational Safety and Health Standards Board innerhalb der nächsten Monate zur Prüfung vorgelegt werden. 

Blick nach Seattle

Eine weitere Branchenneuheit in den USA fand in Seattle statt, wo KONE beim Bau des Hyatt Regency Seattle seinen selbstkletternden Aufzug JumpLift vorstellte (EW, Februar 2016). Das 45-stöckige Hotel wird mit über 1,260 Zimmern das größte im pazifischen Nordwesten sein und Seattle helfen, den Mangel an Hotelzimmern zu beheben. Weitere Hotels werden gebaut, um mit der Erweiterung des Washington State Convention Centers Schritt zu halten, das seine Kapazität verdoppelt. Der Mangel an Zimmern bedeutet, dass neue Hotelprojekte so schnell wie möglich ans Netz gehen müssen. JumpLift passt genau in diese Gleichung, erklärt Larry Wash, Vizepräsident von KONE Americas, und sagt:

„Wir glauben, dass Produktivitätsgewinne im Baugewerbe Realität werden, wenn VT als Teil des Vorbauprozesses betrachtet wird. Durch die Installation von JumpLift im Hyatt Regency Seattle können wir die Arbeitskräfte effizienter und sicherer bewegen und gleichzeitig das Bauprojekt schneller abschließen.“

Der Bauboom in Seattle wird laut Beobachtern nicht zuletzt vom „Motor“ Amazon angetrieben. Die Seattle Times berichtete 2016 über die Aktivitäten und stellte fest, dass 65 Großprojekte im Bau seien (EW, September 2016). Ein Drittel der laufenden Büroprojekte ist für Amazon bestimmt, das bis zur Fertigstellung Ende 12 2017 Millionen Quadratfuß belegen will. „Der Amazon-Campus in Seattle erregt große Aufmerksamkeit“, sagt Safarik. „Die meisten Leute sind allerdings von den biosphärenartigen Kuppeln im Erdgeschoss begeistert, nicht so sehr von den Wolkenkratzern.“

Dennoch schießen Wolkenkratzer in Seattle wie Pilze aus dem Boden. Laut CTBUH sind 17 Gebäude mit einer Höhe von über 150 m im Bau und vier geplant. Alle sollen bis 2022 fertiggestellt sein. Zu den in der Gegend geplanten oder bereits im Bau befindlichen Türmen gehören:

• Ein 41-stöckiges Apartmentgebäude in der Boren Avenue 1812 (EW, Januar 2016)
• 2+U, ein 38-stöckiger Büroturm, der sich über einem „Outdoor Urban Village“ mit Restaurant-, Einzelhandels- und Unterhaltungsflächen an der Second Avenue und der University Street erhebt (EW, April 2017)
• Madison Centre, ein 37-stöckiger „vertikaler Firmencampus“ in der 910 5th Avenue, für den Otis das VT bereitstellt (EW, Mai 2016)
• 400 Lincoln Square und Two Lincoln Tower, ein 31-stöckiges Bürogebäude und ein 40-stöckiges Hotel, das eine Erweiterung des Lincoln Centre in Bellevue darstellt. Lerch Bates entwarf das VT-System (EW, März 2016).
• Ein 200 Millionen US-Dollar teurer, 43-stöckiger Wohnturm in 600 Wall Street in der Nähe der Space Needle (EW, August 2016)

Die Space Needle selbst steht kurz vor der größten Renovierung ihrer 55-jährigen Geschichte. Das mehrjährige, mehrphasige Century-Projekt wurde im Juni angekündigt und wird zusätzliche Aufzüge umfassen.

Obwohl die Innenstadt von Seattle zweifellos ein beliebtes Reiseziel für Besucher ist, wird sie zunehmend zu einem Ort, den die Menschen ihr Zuhause nennen möchten. Es werden Anstrengungen unternommen, um den Ruf der Stadt nicht nur als Reiseziel, sondern auch als bequemen und komfortablen Wohnort zu verbessern. Dies wurde beispielsweise durch die Veranstaltung einer Podiumsdiskussion der Seattler Sektion des CTBUH im letzten Jahr zum Thema „Transformation der Innenstadt von Seattle für Kinder“ veranschaulicht. Dabei ging es um die Notwendigkeit, lebendige private und öffentliche Räume zu schaffen. Man war sich einig, dass „das Leben von Familien in der Innenstadt von Seattle ein wesentlicher Bestandteil des Wachstums der Stadt sein wird“.^[5].

„Leuchtturm der New Economy“ in San Francisco

San Francisco befindet sich derzeit inmitten dessen, was ein Stadtrat als den größten Bauboom seit dem Erdbeben von 1906 bezeichnete.^[1]. Das beste Beispiel hierfür ist derzeit wohl der Salesforce Tower, der mit einer Höhe von 1,070 Metern das höchste Bürogebäude westlich von Chicago werden soll.^[6]. Salesforce, dessen Fertigstellung für 2018 geplant ist, ist ein Indikator für eine wachsende, technologiegetriebene Wirtschaft, da es nach seinem Hauptmieter Salesforce benannt wurde, einem Cloud-basierten Softwareanbieter mit rund 25,000 Mitarbeitern.^[7].

Der Salesforce Tower wird von JD Lumpkin, dem geschäftsführenden Direktor von Cushman & Wakefield, als „Leuchtturm der neuen Wirtschaft“ beschrieben und verfügt über ein Zieldispatch-VT-System von Schindler, das vier 400A- und 30 7000-Aufzüge umfasst, darunter zwei 7000er für den Service.

Laut CTBUH sind in San Francisco sieben Gebäude mit einer Höhe von über 150 m im Bau, ein weiteres ist geplant. Safarik sagt, das vielleicht interessanteste Projekt in San Francisco sei das Oceanwide Center, das neben seinem silbrigen, geometrischen Profil beispielhaft dafür sei, wie sich dieses und andere Innenstädte an der Westküste entwickeln. Es besteht aus einem 605 m hohen Wohngebäude und einem 850 m hohen Mehrzweckturm, die zu den höchsten Wohngebäuden an der Westküste gehören werden. Das Architekturbüro Foster + Partners beschreibt es auf seiner Website:

„Das Projekt ist sowohl aus städtebaulicher als auch aus ökologischer Sicht bedeutsam, da es Wohn- und Arbeitsorte mit dem wichtigsten neuen Verkehrsknotenpunkt der Stadt (Transbay Terminal) zusammenbringt und so ein nachhaltiges Modell für eine hochverdichtete, gemischt genutzte Bebauung weiter entwickelt.

Es besteht kein Zweifel, dass die Städte an der Westküste die Aufzugsbranche auf Trab halten. John R. Moran III, Senior Principal bei der Syska Hennessy Group, Inc. mit Niederlassungen in San Francisco und Los Angeles, sagt, dass sein Unternehmen eine gute Mischung aus Neubau- und Modernisierungsprojekten abwickelt. Die Märkte in Los Angeles, San Francisco und Seattle sind derzeit am stärksten. Moran erklärt:

„In Bezug auf die Infrastruktur haben wir eine Reihe von Luftfahrtprojekten in Planung oder im Bau, darunter den San Diego International Airport, den San Francisco International Airport und LAX. Hotels und Kongresszentren machen ebenfalls einen großen Teil unseres Projektmix aus.“

Große internationale Unternehmen, unabhängige Familienbetriebe und andere erwarten, dass das Geschäft gut läuft. Mike Moss, leitender Vertriebsmitarbeiter bei Schumacher Elevator Co. in Denver, Iowa, arbeitet mit Partnern an der Westküste an maßgeschneiderten Gewerbe- und Wohnprojekten (siehe „Quadratischer Stift für ein rundes Loch“, Seite ???). Moss sagt, dass die Kundenpräferenzen zwar „in allen Bereichen“ unterschiedlich sind, sich aber einige Trends herauskristallisiert haben, wie etwa eine größere Nachfrage nach hochwertigen Aufzügen für hochwertige Häuser. „Wir sehen immer weniger Installationen, die aus der Notwendigkeit heraus vorgenommen werden, etwa für ältere Menschen oder Menschen mit eingeschränkter Mobilität“, sagt er. „Dieser Markt hat sich möglicherweise in Richtung weniger teurer Aufzugsoptionen oder Wohnen in Seniorenwohnanlagen verlagert.“

Moss fährt fort:

 „Ich glaube nicht, dass wir in den nächsten fünf Jahren nachlassen werden. Der Großhandelsmarkt an der Westküste ist in den letzten Jahren gewachsen, hauptsächlich aufgrund unserer guten Beziehungen zu unabhängigen Aufzugsbauern und anderen Sonderprojekten, die die Großen über uns beziehen. Das Wachstum im Wohnungsbau in Kalifornien ist insgesamt stabil, etwa 2 % über dem nationalen Durchschnitt, und macht 8 % der in den USA erteilten Genehmigungen aus. Betrachtet man die erteilten staatlichen Genehmigungen, hat das gewerbliche Wachstum in den letzten Jahren um 20 % oder mehr zugenommen. Ich denke, unsere Herausforderung wird darin bestehen, Arbeitskräfte zu finden, die das Wachstum bewältigen können. Wir wissen, dass die Neubaubranche ihre Höhen und Tiefen hat, aber ich denke, wir sind immer noch auf dem Weg nach oben.“

Referenzen: (Die Referenzliste bleibt in der wissenschaftlichen Zitierweise erhalten)
[1] Pacheco, Antonio. „Seattle, San Francisco und Los Angeles wetteifern um den höchsten Turm westlich des Mississippi“, ArchDaily, 21. Juni 2016.
[2] Chandler, Jenna. „Mapping the Rise of LA's Tallest Towers“, Curbed LA, 21. Februar 2017.
[3] Post, Nadine M., „San Francisco Tower nutzt Aufzüge für Brandevakuierungen“, Engineering News-Record, 21. September 2015.
[4] Robinson, Melia. „Dieser 665 Millionen Dollar teure Wolkenkratzer in San Francisco wird das höchste Wohngebäude an der Westküste sein“, Business Insider, 15. November 2016.
[5] „CTBUH Seattle Chapter veranstaltet Frühlingsforum“, ctbuh.org, 14. April 2016.
[6] Levitt, David M. „San Francisco Skyline neu gestaltet durch den höchsten Büroturm der Westküste“, Bloomberg Technology, 7. April 2017.
[7] „The World's Biggest Public Companies (as of May 2017)“, Forbes, (forbes.com/companies/salesforce), abgerufen am 26. Juni 2017.