Immobilien, erforscht durch Erfahrung und Vorstellungskraft

Eine „kunstvolle Mischung aus Fakten und Fiktion“ kommt bei der Buchvorstellung gut an.

Deepesh Salgias Buch „Real Estate: The Good, The Bad & The Unanswered“ spiegelt sein Vierteljahrhundert Erfahrung auf diesem Gebiet wider. Ihr Autor teilt die wichtigsten Erkenntnisse aus der Einführungsveranstaltung, einschließlich Feedback und Auszügen.

Am Abend des 19. Mai traf sich im Four Seasons Hotel Mumbai ein breites Spektrum von Interessenvertretern der Immobilienbranche. Der Anlass: die Veröffentlichung von „Real Estate: The Good, The Bad & The Unanswered“, einem Buch von Deepesh Salgia, das von Vijay Satbir Singh, indischer Verwaltungsdienst, pensioniert und Mitglied der Immobilienaufsichtsbehörde von Maharashtra, vorgestellt wurde; Rajiv Sabharwal, CEO und Geschäftsführer (MD), Tata Capital Ltd.; KG Krishnamurthy, ein Branchenveteran, der als MD und CEO von HDFC Property Ventures Ltd. und früher bei HDFC in den Ruhestand ging; und Boman Irani, Präsident, Confederation of Real Estate Developers' Associations of India (CREDAI)-Maharashtra Chamber of Housing Industry (MCHI). Der Abend beinhaltete fesselnde Reflexionen von allen Würdenträgern und die Erfahrungen des Autors beim Schreiben des Buches, das von TWAGAA Publications veröffentlicht wurde.

CEOs weltweit sind größtenteils Produkte von Business Schools. Doch während der Lehrplan einer typischen Business School Fallstudien zu so unterschiedlichen Sektoren wie Automobile, Agrochemikalien, Stahl, Software, Fertigung, Bergbau und mehr umfasst, umfasst er selten Immobilien. Tatsächlich wird der Sektor oft als Bereich mit „zweifelhafter Auszeichnung“ bezeichnet. Während die veröffentlichte Forschung zu indischen Immobilien weitgehend darauf beschränkt ist, nur informativ zu sein, ist die analytische Forschung minimal. Strategische Forschung ist praktisch vernachlässigbar.

Angesiedelt am fiktiven Pinnacle Institute of Management, einer Business School in Mumbai, verbindet Salgias Debütangebot kunstvoll Fakten und Fiktionen, um 125 Jahre Immobiliengeschichte in Indien zu erzählen. Durch verschiedene Formate, die von Dialogen, Debatten, Diskursen, Q&As, Analysen und Blogs reichen, präsentiert Salgia eine gut recherchierte „Biografie“ von Immobilien in Indien und ihrer Zukunft für die nächsten 25 Jahre.

Während der Einführung äußerte sich Salgia zu Themen wie der Rolle von Eigentümern in Immobilienorganisationen, der Moral und Moral des Unternehmens sowie Innovationen im Immobilienbereich. Salgia sagte:

„Während meiner 25 Jahre in der Immobilienbranche habe ich festgestellt, dass die betriebswirtschaftlichen Parameter oder Prinzipien der Mikroökonomie, die zur Bewertung der meisten anderen Unternehmen verwendet werden, auf Immobilien nicht anwendbar sind. Beispielsweise ist Immobilien weitgehend ein Geschäft mit Projekten. In den meisten Unternehmen erfolgt die Projektfinanzierung über langfristige Darlehen und Beteiligungskapital. Im Immobilienbereich sind Vorschüsse von Kunden eine große Finanzierungsquelle. Daher werden Einnahmen als Quelle der Projektfinanzierung verwendet. In diesem Fall ist es die Marketingperson, die über Ihr Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital entscheidet. Wo passiert das sonst?”

Laut Salgia gehören zu den Herausforderungen, denen sich die Akteure der Immobilienbranche gegenübersehen, die Nutzung des Marktanteils als strategisches Instrument (da Marktanteile für die Mehrheit in Basispunkten gemessen werden) und die begrenzte Rolle von Skaleneffekten (da es sich um kleinere Entwickler handelt). die den Kostenvorteil haben). „Ich war sehr davon überzeugt, dass es starke Argumente für eine separate Immobilienforschung gibt“, sagte er und fügte hinzu, dass er der Meinung sei, dass Innovationen fast immer von außerhalb – und nicht von innerhalb – des Immobiliensektors kommen.

Das Buch wurde von Fachleuten innerhalb und außerhalb der Immobilienbranche gelobt. Im Folgenden ist, was einige von ihnen zu sagen hatten:

„Basierend auf eineinhalb Jahrhunderten der Reise indischer Immobilien setzt sich dieses Buch mit unbeantworteten Fragen zu den zukünftigen Veränderungen auseinander und prognostiziert gleichzeitig, wie das nächste Quartal wahrscheinlich sein wird.“ — Aman Nath, Autor und Vorsitzender, Neemrana Hotels

„Durch eine Vier-Quadranten-Perspektive (Entwickler, Kunde, Regulierungsbehörde, Finanzier) bietet Salgia eine Wissensplattform, die sowohl für Praktiker als auch für Theoretiker der Immobilienbranche geeignet ist.“ — Boman Irani, Präsident, CREDAI-MCHI

„Salgia ist mit einem feinen Stift begabt und eine Autorität, wenn es darum geht, wie sich der städtische Immobiliensektor in Indien entwickelt hat, mit einem tiefen Verständnis für seine Probleme und Chancen. Sein Buch hilft uns, eine Branche zu verstehen, die sich allmählich professionalisiert.“ — S. Naren, Chief Investment Officer, ICICI Prudential Asset Management Company Ltd.

„Salgia behandelt ein komplexes Thema wie Immobilien auf einfache, aber elegante Weise. Während die technischen Aspekte von Immobilien mit dem Kernstück der relevanten rechtlichen Konzepte und Implikationen erläutert werden, analysiert Salgia objektiv die sozialen, moralischen und ethischen Grundlagen von Immobilien. Muss man lesen." — KV Viswanathan, Senior Advocate, Supreme Court of India

„Es ist ein brutal ehrliches Buch über ein Thema, das Empörung, Propaganda und Gleichgültigkeit hervorruft. Nach seiner kreativen Zusammenarbeit mit der musikalischen Adaption von Mughal-e-Azam erleuchtet Salgia den Leser nun mit seinem fesselnden Erzählstil.“ — Feroz Abbas Khan, Theater- und Filmregisseur, Drehbuchautor

„Salgias Verständnis der Praktiken und Dynamiken dieses Geschäfts und die jahrhundertealte historische Perspektive tragen enorm zu diesem 360°-Überblick über die Reise der Immobilienbranche bei. Es ist ein authentisches Managementbuch, das von Akademikern, Führungskräften, Lernenden und Unternehmen gleichermaßen verwendet werden kann.“ — Anil Pandit, CEO und MD, Quantum Projectinfra Pvt. GmbH.

„Ich bin zuversichtlich, dass dieses Buch politischen Entscheidungsträgern und Analysten helfen wird, geeignete strategische Rahmenbedingungen zu entwickeln, regulatorische Nuancen zu verstehen und Risiken im Immobiliengeschäft rational einzuschätzen.“ – Mahesh Patil, Chief Investment Officer, Aditya Birla Sun Life AMC Ltd.

Im Folgenden präsentiert Ihr Autor zwei Auszüge aus dem Buch, die von einer Figur namens Manav erzählen, dem Moderator der Q&A-Sitzung, der einer Figur namens Professor Kumar Fragen aus der engeren Wahl aus dem Publikum vorliest, und lässt einen fragen, ob die Wahrheit seltsamer ist als Fiktion, oder und umgekehrt.

Frage

„Wenn Sie den Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016, neu formulieren müssten, welche drei Klauseln würden Sie neu formulieren?“

Antwort (Professor Kumar)

„Ich schätze die enormen Anstrengungen der Behörden bei der Ausarbeitung des Immobiliengesetzes (Regulierung und Entwicklung) von 2016 und seiner Umsetzung durch die RERA (Real Estate Regulation Authority) zutiefst, insbesondere in einem so unterschiedlichen Land wie Indien. Es gibt jedoch immer Raum für Verbesserungen und faire Kritik. Die größere Agenda bei der Ausarbeitung des Gesetzes bestand darin, einen gesunden Markt für Immobilien zu schaffen. Meiner Meinung nach konzentrierte sich RERA zu sehr auf den Verbraucherschutz, der nur eine Teilmenge eines gesunden Marktes darstellt. Darüber hinaus nützt der Schutz des Verbrauchers über einen gewissen Punkt hinaus ihm nicht unbedingt.

„Erstens hat RERA die Registrierung der Vereinbarung obligatorisch gemacht, nachdem 10 Prozent des Geldes an den Entwickler gezahlt wurden. Dies soll zwar den Käufer schützen, bedeutet aber effektiv auch, dass der Käufer die volle Stempelsteuer bei der Buchung berappen muss. Hier hätte RERA den Landesregierungen vorschlagen sollen, die Registrierung durch Zahlung von nur 0.1 Prozent des Vertragswerts zuzulassen und den Restbetrag bei Besitzübergabe zu zahlen. Dies würde eine größere Menge Risikokapital in den Immobilienmarkt lenken, da viele Wohnungssuchende schon in einem frühen Stadium mit der Buchung beginnen würden. Dieser Kapitalfluss würde auch eine rechtzeitige Fertigstellung der meisten Projekte sicherstellen, da der Entwickler nicht herumlaufen [auf der Suche nach] Betriebskapital sein muss.

„Zweitens umfasst die im Gesetz definierte Bodenfläche keine Balkone. Infolgedessen haben viele Bauträger auf den Bau von Balkonen verzichtet, da der Bau dieser zusätzliche Kosten verursacht, die der Bauträger dem Hauskäufer nur schwer in Rechnung stellen kann. Ohne Balkone wirken Gebäude nicht nur weniger elegant, sondern führen auch zu einem stressigeren Leben, da die Bewohner in einer geschlossenen Struktur leben. Da das Gesetz viele Beschränkungen für den Verkauf von Parkplätzen vorsieht, beschränken Bauträger die Anzahl der Parkplätze auf das gesetzlich vorgeschriebene Minimum. Auch dies ist keine gesunde Entwicklung.

„Drittens schreibt RERA vor, dass für jede Änderung genehmigter Pläne eine ‚schriftliche Zustimmung' von zwei Dritteln (66.67 Prozent) der Käufer eingeholt werden muss. Nun, während dies auf den ersten Blick den Verbraucher zu schützen scheint, könnte dies in der Praxis tatsächlich kontraproduktiv sein.

„Nehmen wir an, der Bauträger hat kurz vor Baubeginn die Möglichkeit, das angrenzende Grundstück zu kaufen und zusammenzulegen. Dies würde eine größere Front, mehr Freiraum und bessere Annehmlichkeiten schaffen. Nun, auch wenn die Mehrheit der Käufer dafür ist, kann eine Minderheit (34 Prozent) einen solchen entwicklungsfördernden Vorschlag blockieren.

„Erschwerend kommt hinzu, dass die Stimmen von Abwesenden (in der Praxis geben die meisten Käufer ihre Stimme nicht ab) als negative Stimmen behandelt werden. Da tatsächlich nur begrenzte Stimmen abgegeben werden, könnten nur 10 bis 15 Prozent aller Käufer einen entwicklungsfreundlichen Vorschlag ablehnen.

„Solche verbraucherunfreundlichen Abschnitte müssen unbedingt modifiziert werden. Ich würde vorschlagen, dass Planänderungen zulässig sein sollten, wenn sie von 51 Prozent der an der Abstimmung teilnehmenden Käufer unterstützt werden. Nichtwähler sollten als NOTA (keine der oben genannten) und nicht als negative Stimmen behandelt werden.“

Frage

„Mumbai war die erste Stadt, die Richtlinien zur Sanierung alter und verfallener Gebäude, zur Sanierung von Slums und mehr formuliert und erfolgreich umgesetzt hat. Wie gut soll das in anderen Städten funktionieren?“

Antwort (Professor Kumar)

„Die Finanzierung von Sanierungen durch den Verkauf neuer Wohnungen ist definitiv eine großartige Idee, insbesondere da Bewohner von Altbauten, Slums usw. Sanierungen niemals auf eigene Faust in Angriff nehmen sollten. Andererseits sind diese Projekte auch wie das Geschäft mit ‚digitalen Nachrichtenportalen‘, wo Peter für Paul bezahlt. Bei vielen digitalen Nachrichtenportalen zahlen die Werbetreibenden für die Nachrichten und die Abonnenten konsumieren sie kostenlos. Ähnlich verhält es sich bei Sanierungsprojekten: Normalerweise zahlen nur diejenigen, die in den frei verkäuflichen Teil einziehen; die bestehenden Mieter bekommen ihr Haus kostenlos.

„Wie jede Strategie hat auch diese ihre Grenzen. Im Interesse der langfristigen Glaubwürdigkeit von Nachrichten müssen digitale Nachrichtenportale nach Abonnenten suchen, die bereit sein sollen, für die Nachrichten zu bezahlen, was eine enorme Herausforderung darstellt. Wenn eine Sanierung in größerem Maßstab erforderlich ist, werden die Städte in ähnlicher Weise niemals in der Lage sein, „Peters“ in ausreichender Menge zu finden, um sie zu finanzieren. Andererseits weiß man aber auch zu schätzen, dass es keiner Regierung leicht fällt, Bestandsmieter dazu zu zwingen, an einen eigenfinanzierten Umbau zu denken.

„Die Sanierung hat in Teilen Mumbais sehr gut funktioniert, da es in diesen Teilen der Stadt einen großen Unterschied zwischen den Baukosten für kostenlose Häuser (X) und dem Verkaufspreis eines neuen Hauses (10X oder 20X) gab. Während die Immobilienpreise in den letzten zwei Jahrzehnten jedoch nicht gestiegen sind, sind die Erwartungen der Mieter dramatisch gestiegen. Daher ist der Unterschied kleiner geworden und die finanziellen Erträge der meisten Projekte stehen in keinem Verhältnis zu den damit verbundenen Risiken.

„Darüber hinaus wird bei vielen Grundstücken, die zur Neubebauung anstehen, ein großer Teil des Landes für öffentliche Einrichtungen (Straßen, öffentliche Gärten, Schulen usw.) verwendet, was wiederum kein Geschäftsmodell für Bauträger darstellt. Daher wird Mumbai bald einen Punkt erreichen, an dem die Mieter sich entscheiden müssen, entweder endlos zu warten, bis sich ein Bauträger findet, der ihnen kostenlose Wohnungen zur Verfügung stellt, oder sich für eine frühzeitige Neubebauung zu entscheiden, indem sie sich bereit erklären, einen Teil der Kosten der Neubebauung zu übernehmen. Je mehr Mieter sich für die zweite Option entscheiden, desto mehr werden sie in ihrem eigenen Interesse und im Interesse der Stadt arbeiten. Eine schnellere Neubebauung würde bedeuten, dass die Stadt die Vorteile breiterer Straßen, besserer Kanalisation, besserer Lebensbedingungen und mehr nutzen könnte.

„Auf der Makroebene führt eine übermäßige Konzentration auf kostenlose Wohnungen daher nur zu teuren Wohnungen für neue Hauskäufer, da es die neuen Hauskäufer sind, die letztendlich für die kostenlosen Wohnungen zahlen. Es ist jedoch auch wahr, dass die alten Mieter ohne kostenlose Wohnungen die zu sanierenden Räumlichkeiten nicht räumen werden, wodurch die Verfügbarkeit von Land für neue Wohnungen eingeschränkt wird. Dies stellt die Stadt vor eine schwierige Entscheidung: Entweder kostenlose Wohnungen für bestehende Mieter fördern (die die politische Macht haben) oder Mieter davon überzeugen, für sanierte Wohnungen zu zahlen, damit Migranten in die Stadt (die die wirtschaftliche Macht haben) die Stadt erschwinglich finden. Zu den größten Dilemmas, mit denen demokratische Nationen konfrontiert sind, gehört sicherlich die Frage, politisch korrekt zu sein oder rational korrekt zu sein.“

Über den Autor

Deepesh Salgia, ein angesehener Absolvent des Indian Institute of Technology (IIT)-Madras, des SP Jain Institute of Management and Research-Mumbai und der University of California, Los Angeles, ist Direktor bei Shapoorji Pallonji Real Estate, wo er die meiste Zeit verbracht hat seiner 28-jährigen Karriere. Er hat auch für die Tatas und die Mahindras gearbeitet. Salgia hat eine breite Palette von Aufgaben im Immobilienbereich bearbeitet, von der Planung bis zum Management von Streitigkeiten. Er war Verbindungsmann für Grundstückstransaktionen und kümmerte sich um den Verkauf und die strategische Planung. Salgias Stärke ist das Lösen von Problemen in einer unstrukturierten Umgebung. Neben seinem Talent, Realitäten in Immobilien mit seltenen akademischen Einsichten zu integrieren, leistete dieser ehemalige Gewinner der IIT-Bombay-Mathematikolympiade im Jahr 2004 Pionierarbeit bei der Erstellung der Farbversion von K. Asifs Filmklassiker Mughal-e-Azam aus dem Jahr 1960. Anschließend produzierte er 2016 eine preisgekrönte musikalische Adaption im Broadway-Stil, die die kreative und strategische Vision der Show lieferte. Er hat für die meisten führenden indischen Wirtschaftspublikationen geschrieben und ist ein begeisterter Leser und Kinofan, der regelmäßig bloggt und Vlogs erstellt.