Kluge Strategie

Warum die Sanierung für den langfristigen Wert eines Gebäudes wichtig ist

von Erkan Soydan

As cities grow and environmental pressures increase, the circular economy is reshaping how buildings are designed, delivered and upgraded. Rather than following the traditional "take–make–dispose" model, the circular economy prioritizes reuse, upgrading and extending the life of existing assets to reduce waste, carbon footprint and improve long-term value.

Sanierungsprojekte spielen bei diesem Wandel eine zentrale Rolle. Im Jahr 2020 konzentrierten sich rund 70 % der Bürobauaktivitäten in Zentral-London auf die Sanierung bestehender Gebäude anstatt auf Neubauten. Dies spiegelt einen gesättigten Markt wider, in dem die Optimierung bestehender Immobilien stärker im Vordergrund steht als deren Ersatz.

In the U.A.E., the context is different, but the trend toward refurbishment is becoming more evident. The vast majority of the country's existing building stock was developed after 2000, meaning many assets are now entering a phase where system upgrades, rather than wholesale redevelopment, are becoming increasingly relevant. While the U.A.E. construction market has historically been driven by new development, refurbishment activity is now gaining momentum as asset life extension, operational performance and long-term value take on greater importance.

This shift is also supported by regulatory and policy frameworks that incorporate sustainability requirements into the built environment. The Dubai Green Building Regulations (mandatory since 2014), the Al Sa'fat rating system (mandatory since 2020) and Abu Dhabi's Estidama Pearl Rating System (mandatory since 2010) all reinforce the need to consider performance, efficiency and life-cycle thinking across building systems. While sustainability alone is rarely a primary commercial driver, these frameworks increasingly influence how assets are assessed, upgraded and future-proofed.

Warum Aufzüge in der Kreislaufwirtschaft wichtig sind

Vertikale Transportsysteme sind für den Gebäudebetrieb, das Nutzererlebnis und die langfristige Leistungsfähigkeit der Anlagen von entscheidender Bedeutung. Sie bieten zudem eine praktische Möglichkeit, die Prinzipien der Kreislaufwirtschaft auf Systemebene anzuwenden.

Anstatt komplette Aufzugsanlagen zu entfernen und zu ersetzen, kann eine teilweise Modernisierung und Sanierung die Leistung deutlich verbessern und gleichzeitig einen Großteil der bestehenden Anlage erhalten. Dieser Ansatz reduziert Betriebsstörungen, verkürzt Ausfallzeiten und vermeidet den unnötigen Austausch von Komponenten, die strukturell und technisch einwandfrei sind – und das alles unter Einhaltung aller Sicherheits- und Vorschriften.

Traditionell konzentrierten sich Nachhaltigkeitsdiskussionen im Zusammenhang mit Aufzügen vor allem auf die Energieeffizienz im Betrieb. Obwohl dies weiterhin wichtig ist, rückt zunehmend auch der graue Kohlenstoff in den Fokus, also die Emissionen, die bei der Herstellung, dem Transport und der Installation neuer Komponenten entstehen.

Aus technischer Sicht kann die Beibehaltung geeigneter vorhandener Elemente und die Modernisierung nur dessen, was notwendig ist, die unmittelbaren Umweltauswirkungen im Vergleich zu einem vollständigen Austausch erheblich reduzieren. 

Die eigentliche Stärke der Aufzugsmodernisierung liegt jedoch nicht nur in den ökologischen Vorteilen, sondern auch in den umfassenderen wirtschaftlichen und betrieblichen Vorteilen, die sie für Anlagenbesitzer und -betreiber mit sich bringt.

Die wirtschaftlichen Vorteile der Aufzugsmodernisierung in den VAE

Für Immobilieneigentümer in den VAE wird eine Sanierung oft am besten anhand von Kriterien wie Flexibilität, Geschwindigkeit und langfristigem Wert bewertet, nicht allein anhand der Nachhaltigkeit.

Sanierungs- und Modernisierungsstrategien bieten mehr Flexibilität und ermöglichen es Gebäuden, schneller auf veränderte Mietererwartungen, technologische Entwicklungen und regulatorische Anforderungen zu reagieren. Gezielte Modernisierungen können schrittweise durchgeführt werden, sodass Immobilien wettbewerbsfähig bleiben, ohne dass hohe, einmalige Investitionen erforderlich sind.

Vorlaufzeiten und Ausfallzeiten sind oft deutlich kürzer als bei einem kompletten Austausch. Durch den Erhalt wichtiger Struktur- und Mechanikkomponenten können Projekte die Installationszeiten verkürzen und die Beeinträchtigung der Nutzer minimieren – ein entscheidender Faktor für den laufenden Betrieb von Gewerbe- und Wohngebäuden.

Die Sanierung ermöglicht zudem eine stärkere Nutzung lokaler und regionaler Lieferketten. Im Gegensatz zu neuen Aufzugsanlagen, die oft stark auf zentralisierter Fertigung und langen internationalen Logistikketten basieren, greifen Modernisierungsprojekte verstärkt auf lokales Fachwissen, spezialisierte Auftragnehmer und regionale Zulieferer zurück. Dies unterstützt einen maßgeschneiderten, marktspezifischen Ansatz, der den Gebäudetypen und betrieblichen Gegebenheiten der VAE entspricht.

Aus Kostensicht mag der anfängliche Kapitalkostenunterschied zwischen Teilmodernisierung und Komplettaustausch zwar gering erscheinen, doch die Lebenszykluskosten zeichnen oft ein anderes Bild. Der Erhalt funktionsfähiger Komponenten, die Reduzierung von Ausfallzeiten und die Vermeidung vorzeitiger Austausche können die Gesamtkosteneffizienz verbessern und den langfristigen Anlagenwert steigern.

Sanierung versus Neubau: Eine umfassendere Projektperspektive

Die Vorteile der Sanierung reichen über Videoüberwachungssysteme hinaus. Im gesamten bebauten Umfeld bietet die Modernisierung bestehender Gebäude häufig sowohl ökologische als auch wirtschaftliche Vorteile:

• Eine Sanierung führt in der Regel zu einem geringeren CO₂-Fußabdruck als ein Neubau und kann eine verbesserte Gesamtlebensdauerleistung bieten.
• Durch eine Renovierung werden große Mengen an Abbruch- und Bauschutt vermieden, der in manchen Regionen mehr als ein Drittel des gesamten Abfallaufkommens ausmacht, und in Regionen mit hoher Abbruchaktivität sogar noch deutlich mehr.
• Kreislaufwirtschaftliche Ansätze wie Wiederverwendung und Nachrüstung unterstützen lokale Arbeitskräfte, spezialisierte Handwerksberufe und regionale Lieferketten und reduzieren gleichzeitig die mit dem Transport verbundenen Auswirkungen.

Für Projektentwickler, Anlagenbesitzer und Projektteams kann eine Sanierung daher Nachhaltigkeitsziele unterstützen und gleichzeitig die Widerstandsfähigkeit der Anlagen und ihren langfristigen Wert stärken.

Warum die Aufzugsmodernisierung immer noch zu wenig genutzt wird

Despite these advantages, partial lift modernization is still less frequently adopted than full replacement. One contributing factor is the lift industry's increasing reliance on standardized, full replacement solutions, which are often simpler to procure and easier to manage from a contractual and warranty perspective.

Im Laufe der Zeit ist die Verfügbarkeit hochqualifizierter Spezialisten für die Modernisierung von Aufzügen zurückgegangen, wodurch komplexe Sanierungsprojekte schwieriger und weniger sicher durchzuführen erscheinen. Daher wird der Komplettaustausch häufig als die risikoärmere Option angesehen.

Im Laufe der Zeit ist die Verfügbarkeit hochqualifizierter Spezialisten für die Modernisierung von Aufzügen zurückgegangen, wodurch komplexe Sanierungsprojekte schwieriger und weniger sicher durchzuführen erscheinen. Daher wird der Komplettaustausch häufig als die risikoärmere Option angesehen.

In vielen Fällen ist der anfängliche Kostenunterschied zwischen einer Teilmodernisierung und einem Komplettaustausch relativ gering. Verständlicherweise tendieren Kunden daher zum Komplettaustausch, da ein geringfügig höherer Kapitalaufwand ein brandneues System mit einer einzigen Garantie und klar definierten Verantwortlichkeiten ermöglicht. Diese Sichtweise kann jedoch die langfristigen Auswirkungen auf Lebenszykluskosten, Flexibilität und Umweltverträglichkeit außer Acht lassen.

Die Rolle der Hersteller bei der Gestaltung des Wandels

Aufzugshersteller sind gut aufgestellt, um einen nachhaltigeren und wirtschaftlich ausgewogeneren Ansatz zu ermöglichen. Dies erfordert eine stärkere Betonung der Lebenszyklusplanung, des modularen Systemdesigns und standardisierter Modernisierungspakete, die die Sanierung planbarer, skalierbarer und attraktiver für Kunden machen.

Anstatt Aufzugsanlagen auf eine nominelle Lebensdauer von 20–25 Jahren auszurichten, wird die Branche zunehmend Anlagenstrategien mit einer Nutzungsdauer von 40–50 Jahren in Betracht ziehen, unterstützt durch geplante Maßnahmen wie kleinere Modernisierungen alle 10 Jahre und umfassende Modernisierungen alle 20 Jahre. Die Erkenntnis, dass nicht alle Komponenten gleichzeitig ausgetauscht werden müssen, ist entscheidend, um Verschwendung zu reduzieren und gleichzeitig Sicherheit und Leistung zu gewährleisten.

Dieser Wandel erfordert ein Umdenken und veränderte Geschäftsmodelle, bietet Kunden aber eine klarere langfristige Planung, höhere Kostensicherheit und widerstandsfähigere Anlagen. Angesichts zunehmender Ressourcenknappheit und sich stetig verändernder regulatorischer und marktbedingter Anforderungen wird der Übergang zu zirkulären, ressourceneffizienten Systemen immer unumgänglicher. Die frühzeitige Berücksichtigung dieser Faktoren kann die langfristige Anpassungsfähigkeit und Planungssicherheit von Anlagenbesitzern verbessern.

Referenzen

[1] Londoner Trends bei Gebäudesanierung vs. Neubau — Macfarlanes (Bürogebäude in Central London), macfarlanes.com/what-we-think/2023/refurbishment-and-the-circular-economy

[2] Deloitte-Umfrage zur Büromodernisierungstätigkeit in London, deloitte.com/uk/en/Industries/financial-services/blogs/is-the-rise-in-office-refurbs-a-blip-or-a-trend.html

[3] Kreislaufwirtschaft im Bauwesen, McKinsey & Weltwirtschaftsforum, reports.weforum.org/docs/WEF_Circularity_in_the_Built_Environment_2024.pdf

[4] "Embodied Carbon Reduction Through Reuse," Anthropocene Magazine, anthropocenemagazine.org/2024/10/circular-construction-could-be-a-huge-boon-for-climate-and-jobs

[5] "Carbon and Business Case for Refurbishment vs New Build," AECOM, Insights. aecom.com/insights/article/refurbishment-vs-new-build-the-carbon-and-business-case

[6] Übersicht zur adaptiven Wiederverwendung, Wikipedia, en.wikipedia.org/wiki/Adaptive_reuse

[7] "Eight Surprising Advantages of Retrofit over Demolition," holcimfoundation.org/media/articles/2025/eight-advantages-retrofit

[8] "Including Embodied Carbon in Assessing Renovation," mdpi.com/2071-1050/17/1/72

[9] Al Sa'fat — Dubai Green Building System, dm.gov.ae/municipality-business/al-safat-dubai-green-building-system

[10] Das Pearl-Bewertungssystem für das Estidama-Gebäudebewertungssystem, jawdah.qcc.abudhabi.ae/en/Registration/QCCServices/Services/STD/ISGL/ISGL-LIST/DP-306.pdf