Was ist das Problem mit Wohnhausaufzügen?

Der Autor untersucht, warum der Wohnungsmarkt Investoren und OEMs gleichermaßen beunruhigt.

von Carson Bombara

Die Investitionen in die Aufzugsbranche boomen. Solange diese Personenbeförderungsanlagen in öffentlich zugänglichen Gebäuden im Einsatz sind, scheint die Begeisterung strategischer und institutioneller Investoren, die ihre Ressourcen in die Unternehmen investieren, die diese Anlagen warten, modernisieren und herstellen, kein Ende zu nehmen. Doch trotz dieser ungebremsten Begeisterung für den Markt für gewerbliche Aufzüge hat dieselbe Euphorie den kleineren Bruder der Branche – die Wohnhausaufzüge – noch nicht erfasst.

Das heißt nicht, dass es keine Investitionen in die Aufzugsbranche für Wohnhäuser gibt. Namhafte Unternehmen wie die Cibes Group, KLEEMANN, Accredited Elevator, Savaria, Southeast Elevator und Fox Valley haben in den letzten Jahren mehrere Übernahmen von Unternehmen für die Installation und Wartung von Wohnhausaufzügen in verschiedenen Märkten der USA abgeschlossen. Dennoch bleibt das Investitionstempo im Wohnhaussektor weiterhin gering. Vergleich mit dem Tumult, der sich im Inneren abspielt Die gewerbliche Aufzugsbranche. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels hat die Maven Group seit 2018 mehr als 170 Transaktionen im gewerblichen Bereich verfolgt. Treiber dieser Entwicklung sind mittlerweile 10 von Private Equity finanzierte Aufzugsdienstleistungsunternehmen, die alle bestrebt sind, weitere Akquisitionen zu tätigen, sowie das anhaltende Interesse der OEMs an akquisitionsgetriebener Expansion.

Investoren sind bestrebt, Unternehmen zu unterstützen, die von der ständigen Bereitschaft der Regierung profitieren, neue Auflagen zu erlassen und neue Gesetze zu verabschieden. Fehlt diese Triebkraft für den Umsatz eines Unternehmens, sind Investoren weniger daran interessiert, mit einem solchen Unternehmen zusammenzuarbeiten.

Dies wirft die Frage auf: Warum zögern Investoren und große Aufzugshersteller, ihr Kapital im Bereich der Wohnhausaufzüge in gleichem Maße einzusetzen wie im gewerblichen Sektor? Liegt es daran, dass die Branche nicht groß oder profitabel genug ist, um diese Investitionen zu rechtfertigen? Gibt es womöglich nicht genügend geeignete Unternehmen für eine Übernahme? Basierend auf Gesprächen der Maven Group mit Hunderten von Investoren, die sich für die Aufzugsbranche im Allgemeinen interessieren, und unserer umfassenden Analyse der in allen Bereichen der Branche angewandten Geschäftsmodelle, gehen wir davon aus, dass der relative Investitionsmangel im Bereich der Wohnhausaufzüge auf drei Hauptelemente des Geschäftsmodells zurückzuführen ist, die sich deutlich vom Geschäftsmodell für gewerbliche Aufzüge unterscheiden:

1) Fehlende Regulierung

2) Weniger häufige Wartungsverträge

3) Herausforderungen im Wohnbereich

Zusammengenommen haben diese drei Eigenschaften dazu geführt, dass viele Investoren und OEMs davon absehen, in den Markt für Wohnaufzüge einzusteigen.

Staatliche Regulierungen sind ein Segen für die Aufzugsbranche. Städtische, bundesstaatliche und nationale Vorgaben, die alles von Inspektionen über Wartungsintervalle bis hin zu installierten Anlagen regeln – ganz zu schweigen von der Durchsetzungskraft des US-amerikanischen Behindertengleichstellungsgesetzes (Americans with Disabilities Act) – haben eine Flut von Bestimmungen ausgelöst und Milliarden von Dollar an Einnahmen in die Taschen der Aufzugsbranche fließen lassen. Eigentümer von mit Aufzügen ausgestatteten Gewerbegebäuden sind (zu Recht) ständig verpflichtet, Sicherheitsstandards einzuhalten, die die Fahrgäste schützen.

Diese Standards veranlassen Gebäudeeigentümer zu einem engen Kontakt mit ihrem Aufzugsdienstleister, wodurch den Unternehmen, die dazu beitragen, das Wohlwollen der Regierung zu erhalten, ein stetiger Strom wiederkehrender Einnahmen gesichert wird.

Leider schwappt dieser lukrative Regulierungs-Sturm nicht auf den Wohnungsbau über, was für Aufzugsfirmen ein Nachteil ist. Obwohl für Benutzer und Erbauer von Wohnhausaufzügen das gleiche (wenn nicht sogar höhere) Sicherheitsrisiko besteht, haben die Gesetzgeber davon abgesehen, im privaten Bereich die gleichen strengen Vorschriften zu erlassen. Nach der Installation eines Wohnhausaufzugs sind die regulatorischen Anforderungen für Wartung und Betrieb im Vergleich zu gewerblichen Aufzügen deutlich geringer. Es gibt keine Pflicht zu regelmäßigen Inspektionen und Prüfungen. Auch die ständigen Aktualisierungen der Sicherheitsvorschriften oder die verpflichtende Einführung modernster Sicherheitsausrüstung wie Türschlossüberwachung, feuerfeste Materialien und technologisch fortschrittliche Schachtleitern (um nur einige zu nennen) fehlen.

Für Investoren reicht dieser Mangel an regulatorisch bedingten Einnahmen aus, um sie dazu zu veranlassen, zu überdenken, ob das Geschäftsmodell im Wohnimmobilienbereich das gleiche Interesse verdient wie das im Gewerbeimmobilienbereich. Investoren sind bestrebt, Unternehmen zu unterstützen, die von der ständigen Bereitschaft der Regierung profitieren, neue Anforderungen zu stellen und neue Vorschriften zu erlassen. Fehlt diese Triebkraft für die Einnahmen eines Unternehmens, sind Investoren weniger daran interessiert, mit einem solchen Unternehmen zusammenzuarbeiten.

Der Mangel an Regulierungen im Wohnungsbau trägt zu einer weiteren unproduktiven Realität bei: der geringeren Verbreitung von Wartungsverträgen. Während in den USA und Kanada nahezu jeder gewerbliche Aufzug durch einen Wartungsvertrag zwischen dem Gebäude und einem Auftragnehmer gebunden ist, sind solche Verträge im Wohnungsbau deutlich weniger üblich und wesentlich weniger wertvoll. Zwar schließen einige Wohnungsbauunternehmen noch Serviceverträge mit ihren Kunden ab, doch ist diese Praxis weniger verbreitet, und die meisten Verträge sind weniger wert, da sie oft auf einen jährlichen Wartungsbesuch beschränkt sind. HomeDie Eigentümer schätzen den Nutzen eines Servicevertrags nur selten. Stattdessen rufen sie ihren Auftragnehmer erst an, wenn (unweigerlich) etwas kaputt geht, anstatt ihr Gerät proaktiv mit regelmäßigen vorbeugenden Wartungsbesuchen instand zu halten.

Der Mangel an Regulierung im Wohnungssektor trägt auch zu einer weiteren unproduktiven Realität bei: der geringeren Verbreitung von Wartungsverträgen.

Ein durchschnittliches Aufzugsunternehmen erzielt etwa ein Drittel seines Umsatzes mit vertraglich vereinbarten Wartungsleistungen und ein Drittel mit eng damit verbundenen Reparaturerlösen, wobei diese beiden Geschäftsbereiche oft weit über 80 % der Bruttomarge ausmachen.

Der Großteil (über 85 %) des Umsatzes eines typischen Wohnungsbauunternehmers stammt aus der Installation neuer Wohneinheiten. Obwohl Preis und Umfang dieser Installationen weit über die einer einfachen Wartung hinausgehen, ist die Nachfrage nach solchen Projekten im Wesentlichen einmalig. Dadurch ist sie viel stärker von Konjunkturschwankungen betroffen und erfordert zudem deutlich höhere Vertriebs- und Marketingausgaben, um neue Umsätze zu generieren.

Der Wartungsvertrag ist der heilige Gral der Aufzugsbranche. Ohne diesen regelmäßigen Cashflow sind Investoren weniger bereit, ihr Kapital einzusetzen. Damit kommen wir zum letzten und vielleicht wichtigsten Unterschied zwischen Unternehmen im Gewerbe- und Wohnbereich: dem Kunden. Investoren bezeichnen Aufzugsunternehmen im Gewerbebereich häufig als im B2B-Geschäft tätig. Ob Immobiliengesellschaften, Hausverwaltungen, Behörden, Krankenhausverbünde oder große Einzelhandelsketten – die andere Seite der Transaktion in der Gewerbebranche ist fast immer ein Unternehmen mit Sachwerten und eigenem Cashflow.

Die Wartung von Aufzügen für Unternehmen statt für Privatpersonen bietet neben der Zahlungssicherheit weitere Vorteile. Ob im Krankenhaus, Bürogebäude, Wohnhaus oder an der Universität – Aufzüge sind selten hinter einer inaktiven Türklingelkamera oder einem bissigen Cocker Spaniel versteckt. Sofern sie nicht gerade die Aufzüge in Fort Knox warten, haben gewerbliche Monteure leichteren Zugang zu den von ihnen betreuten Anlagen. Sie müssen sich nicht mit Hausbesitzern herumschlagen, die nicht zu ihren vereinbarten Terminen erscheinen oder die fleißigen Monteure wegen ihrer schmutzigen Arbeitsschuhe abweisen. Solche unzuverlässigen Kunden können zu längeren Ausfallzeiten führen, da die Monteure die vertraglich vereinbarten Arbeiten nicht ausführen können.

Was spricht also nach alldem gegen Wohnhausaufzüge? Nichts – sie unterscheiden sich einfach von gewerblichen Aufzügen. Auch wenn es gute Gründe dafür gibt, warum Investoren der gewerblichen Aufzugsbranche Investitionen im Wohnbereich eher meiden, heißt das nicht, dass es nicht unzählige Unternehmen gibt, deren Investitionsschwerpunkt gut zum Wohnbaumodell passt. Investoren, die sich für andere Dienstleistungen rund um Wohnhäuser interessieren – ein wachsender Bereich von Private-Equity-finanzierten Unternehmen –, werden vielleicht positiv überrascht sein, wie viele Gemeinsamkeiten es zwischen Wohnhausaufzügen, Sanitärinstallationen, Sanierungen, Dachdeckerarbeiten und anderen Gewerken gibt (ein Thema, das sich gut für einen eigenen Artikel eignet, falls Sie es aushalten).

Im Geschäftsmodell für Wohnhausaufzüge gibt es zahlreiche makroökonomische Trends und branchenspezifische Dynamiken, die sowohl von strategischen als auch von institutionellen Anlegern ein starkes Investitionsinteresse wecken. Trotz der ähnlichen Bezeichnungen gibt es jedoch weniger Überschneidungen zwischen den Investitionsansätzen für Wohnhausaufzüge und gewerbliche Aufzüge, als viele erwarten würden.