Descifrando el Enfoque Estratégico

En esta Plataforma de Lectores, sus autores discuten la importancia de los procesos de FP descubiertos durante la etapa de planificación.

El atractivo potencial inmobiliario y las regulaciones de mayor índice de espacio útil (FSI) junto con la escasez de suelo urbanizable no dejan más remedio que los edificios crezcan verticalmente y tengan centros urbanos. Los ascensores, que han estado en uso desde principios del siglo XX, tienen una demanda más alta que nunca. Han evolucionado y, a su vez, han ayudado a los arquitectos a revolucionar el diseño de edificios en términos de altura y forma. Los ascensores ahora pueden viajar en múltiples direcciones a velocidades cada vez mayores.  

Debemos entender en qué consiste la selección eficiente de ascensores en diferentes tipos de proyectos. Factores como la población, el tiempo de espera, la altura del edificio, el tipo de edificio, el uso, etc., son parámetros críticos en los que se basan el tamaño y la velocidad del ascensor. El análisis de tráfico es esencial para diseñar un nuevo edificio e identificar el tamaño, la velocidad y la capacidad de los ascensores necesarios. Por tanto, podemos apreciar que el diseño es una decisión complicada y vital para el buen funcionamiento de una edificación; se recomienda encarecidamente que se designe un consultor de transporte vertical (VT) al comienzo de la etapa de diseño. El consultor de ascensores trabaja con el arquitecto, el consultor estructural y el consultor de incendios, entre otros, para comprender los requisitos de VT del edificio e incorporarlos de manera coordinada.

En los centros urbanos, especialmente, las ubicaciones de los dispositivos de movilidad vertical o la entrada de posicionamiento ayudan a los arquitectos a crear mejores diseños. Los consultores de ascensores tradicionalmente han estado en la industria durante mucho tiempo, están asociados con diferentes proveedores de ascensores y, por lo tanto, tienen experiencia en el dominio y conocimiento de las últimas ofertas de las empresas de ascensores, así como de todas las leyes vigentes aplicables.

Como consultores de gestión de proyectos, nos encontramos con una variedad de proyectos con requisitos únicos. Los términos más comunes del análisis de ascensores con los que nos encontramos son la capacidad de manejo, el tiempo de espera promedio y la duración de la cola. Sin embargo, el diseño del tráfico de ascensores es más complejo. Un consultor puede iterar varios otros parámetros, como el tiempo de cierre y apertura de una puerta, la lógica detrás de la respuesta a una llamada, las ubicaciones de entrada y salida, etc., para sugerir la mejor opción de diseño posible. 

En los centros urbanos, especialmente, las ubicaciones de los dispositivos de movilidad vertical o las entradas de posicionamiento ayudan a los arquitectos a crear mejores diseños.

Uno de los desafíos que enfrentamos es que la mayoría de los espacios comerciales están diseñados para un conteo de población anticipado, pero es difícil predecir la población esperada en cada piso. Si bien las discusiones generalmente se basan en la cantidad de asientos esperados por pie cuadrado de alfombra, o el área construida neta o alquilable, un enfoque más científico sería abordar este problema con un diseño de prueba de ajuste, llegando así a un recuento de población más realista.

Otro ejemplo es la planificación de servicios dentro de un edificio de oficinas. Hay tres períodos pico en un edificio de oficinas: el pico de la mañana, que es casi exclusivamente de tráfico desde el vestíbulo; la hora del almuerzo, que tiene tráfico en ambas direcciones cuando los pasajeros salen del edificio para almorzar mientras otros regresan; y el pico de la tarde, cuando los trabajadores abandonan el edificio al final de sus turnos, casi exclusivamente con tráfico descendente. Si las instrucciones de diseño exigen una cafetería o un comedor en el edificio, el arquitecto deberá considerar dónde lo colocará. Tradicionalmente, la mayoría de los diseños de ascensores de oficinas se realizan con el cálculo de horas punta. Un restaurante en el primer piso puede causar una congestión severa durante la hora pico del almuerzo, y el ascensor no viajará mucho más allá del primer piso porque transportará el tráfico del almuerzo. Para evitar esto, el desarrollador debe contratar a un consultor de ascensores desde el principio, durante la evaluación del concepto, lo que ayudará a identificar la ubicación correcta. Desafortunadamente, los códigos y la práctica general no consideran esto.

Tradicionalmente, los sistemas de ascensores tienen botones de llamada de pasillo en cada descanso del piso. Sin embargo, vemos que los sistemas de control de destino (DCS) reemplazan los botones de llamada en los edificios comerciales. Con DCS, los pasajeros ingresan a su piso de destino en el rellano y el sistema indica qué ascensor utilizar. DCS eleva el rendimiento al mejorar la capacidad de manejo. En edificios nuevos, el control de destino ayuda a optimizar el número de ascensores y, por lo tanto, reduce la posibilidad de que el sistema se sobrecargue si una cabina de ascensor no se utiliza para el transporte de mercancías, el mantenimiento o se avería. Sin embargo, el mayor inconveniente de DCS es la falta de conocimiento sobre cómo funciona el sistema. Por ejemplo, si un grupo necesita viajar juntos en el ascensor y solo uno de ellos selecciona un piso de viaje previsto, el ascensor no tendrá la información correcta y, por lo tanto, aumentará la longitud de la cola y el tiempo promedio de espera (AWT) para los demás. Esto se puede resolver integrando el panel DCS en los torniquetes en la entrada al nivel del vestíbulo para que cada empleado pase una tarjeta de identidad.

Si el diseño del ascensor no se maneja correctamente desde la etapa de conceptualización, puede generar costosos retrasos y rectificaciones.

Otra tendencia que vemos es la demanda de una mayor velocidad de ascensor por parte de los clientes. Un análisis de tráfico claro realizado por un consultor de ascensores puede demostrar que, para un edificio de altura baja a media (menos de 12 pisos), por lo general, una velocidad de 1.75 m/s es suficiente para mover una población determinada al destino, que es esencialmente la resultado de lograr la aceleración y desaceleración deseada antes de llegar a la meta. Un ascensor con una velocidad superior a esta no alcanzará la velocidad máxima antes de llegar al destino.

En algunos proyectos recientes, hemos visto a consultores de ascensores sugerir el uso de escaleras mecánicas en lugar de ascensores de enlace desde los pisos de estacionamiento (sótanos) hasta el nivel del vestíbulo principal, especialmente cuando se espera que llegue una gran cantidad de personas al nivel de estacionamiento. Las escaleras mecánicas son una forma mucho más eficiente de mover personas dentro y fuera de los edificios en poco tiempo. Pueden transportar más pasajeros y están continuamente disponibles (sin tiempo de espera). En el lado negativo, una escalera mecánica ocupa más espacio que un ascensor y no es apta para sillas de ruedas, por lo que se necesita al menos un ascensor. 

Lo principal que se debe aprender es que la designación de un consultor de FP bien calificado en la etapa de diseño es un paso positivo para garantizar el éxito del edificio, sus operaciones y su comodidad.

Para que un edificio funcione sin problemas en la etapa de operación, los ascensores deben estar bien diseñados. Deben complementar el espacio designado y permitir que los pasajeros disfruten de una experiencia fluida al moverse por el edificio y utilizar los ascensores. Si el diseño del ascensor no se maneja correctamente desde la etapa de conceptualización, puede generar costosos retrasos y rectificaciones. A veces, una mala composición puede pasar de la etapa de planificación a la construcción y, finalmente, a la operación. Esto puede dificultar la vida de los pasajeros. 

En respuesta a la pandemia mundial de COVID-19, muchos administradores de instalaciones implementaron estándares de distanciamiento social en sus edificios, lo que ha afectado los sistemas de VT. Estos sistemas crean entornos de contacto íntimo que presentan riesgos potenciales elevados para la salud de los usuarios. La implementación de estándares de distanciamiento social reduce la capacidad de los automóviles en relación con la población en construcción, lo que tendrá un impacto negativo en el movimiento de personas. El escenario de COVID-19 ha llevado a los clientes y gerentes de instalaciones a enfatizar la innovación tecnológica para ascensores. Por ejemplo, podemos instalar la medición automática de la temperatura corporal y aplicaciones sin contacto mediante teléfonos inteligentes, comandos de voz y códigos QR en las entradas de los edificios. Un edificio puede equiparse con sensores de proximidad, dispositivos de reconocimiento facial y controles de comando de voz para minimizar el contacto con las superficies.  

Mantener distancias seguras entre grandes grupos de personas que necesitan moverse verticalmente sigue siendo un desafío importante. A medida que los empleados regresan a sus oficinas con el tiempo, y las cosas vuelven a la normalidad, el gran desafío actual es lograr que crucen la puerta principal y lleguen a sus oficinas de manera segura y eficiente, y continuaremos regresando a los expertos en el campo para obtener respuestas para algunos tiempo por venir. 

Lo principal que se debe aprender es que la designación de un consultor de FP bien calificado en la etapa de diseño es un paso positivo para garantizar el éxito del edificio, sus operaciones y su comodidad. El consultor de VT puede ayudar al arquitecto a encontrar soluciones óptimas para la selección de ascensores, las comodidades críticas del sistema y la ubicación de las unidades dentro de un edificio. A la luz de la pandemia, los consultores de VT pueden sugerir las formas más efectivas y eficientes de trasladar de manera segura a una población a un destino deseado, como flujos de tráfico escalonados con intervalos de tiempo predeterminados u otros avances tecnológicos.

Richa Chaubey, subdirector general, gestión de proyectos, ha estado asociado con Colliers Project Management, equipo de Bengaluru, durante más de nueve años y ha trabajado en una variedad de proyectos inmobiliarios, incluidos residenciales, comerciales y de uso mixto. Sus competencias principales son el diseño, la adquisición y la gestión de costes. Es arquitecta con una maestría en administración de la construcción de NICMAR y un MBA de la Universidad de Cincinnati en los EE. UU.