Un enfoque realista

Las complejidades del diseño de VT deben sopesarse en respuesta a la pandemia.

El año 2020 ha cambiado la forma en que trabajamos, vivimos y socializamos. La pandemia de COVID-19 creó desafíos sin precedentes y alteró las formas en que estamos conectados. Cada espacio se está redefiniendo en términos de cómo se utiliza. La higiene personal, el uso de máscaras y el cumplimiento del distanciamiento social son estándares ahora, y las personas se vuelven cada vez más vigilantes y conscientes de su seguridad, bienestar y entorno. Esta realidad ha tenido un impacto irreversible en el sector inmobiliario.

El distanciamiento social exigido durante la pandemia puede tener efectos negativos en el tráfico vertical de los edificios, especialmente en aquellos donde los ascensores son el medio de transporte. Los ascensores se consideran la forma más eficiente de transportar grandes poblaciones en lo alto del edificio. Dado que son espacios cerrados con grandes superficies expuestas, los ascensores son ahora los componentes que más riesgos multiplican en un edificio. Con los expertos sugiriendo muchas opciones, como restringir la ocupación de los ascensores a menos del 50 % de la capacidad de carga, usar controles activados por voz y sin contacto, proporcionar ionizadores dentro de la cabina, herramientas de desinfección con luz ultravioleta y desinfectar regularmente los vestíbulos, el hábitat urbano se está volviendo lento. preparándose para abrir. 

Regreso a la oficina

Las primeras encuestas indicaban que la mayoría de los empleados preferían trabajar a distancia y se sentían más productivos trabajando desde casa. Sin embargo, las encuestas recientes indican un cambio de actitud: la mayoría de los trabajadores dicen que quieren volver a la oficina y estar entre sus compañeros. Los desafíos que supone permitir el funcionamiento de oficinas completas son muchos. Las empresas deben asegurarse de que se cumplan las normas de higiene y distanciamiento social adecuadas, y de que existan procedimientos operativos estándar aceptables para proteger a los empleados.

En edificios de oficinas de varios pisos, mantener un sistema de transporte vertical (VT) seguro y limpio es uno de los principales desafíos para mantener baja la propagación de infecciones. La implementación del distanciamiento social, como los requisitos de que las personas mantengan una distancia de 6 pies, hace que muchos ascensores de oficinas sean espacios reducidos en los que solo caben tres o cuatro personas. En este nivel de ocupación, la infraestructura de VT no podría manejar el tráfico, incluso si el edificio está ocupado en solo un 30-35%. 

Dado que la economía juega un papel importante en la toma de decisiones, hay algunas preguntas muy críticas que deben responderse:

1. ¿Considera el ocupante que vale la pena permitir solo un 30-35% de ocupación en un edificio en el que el costo de los alquileres es muy alto? ¿Será económicamente viable hacerlo?

2. ¿Agregar más ascensores es una solución cuando los costos de capital y operación son altos y los ascensores consumen una cantidad sustancial de espacio utilizable?

3. Incluso si se implementan mitigaciones, ¿aumentarán los costos operativos, posiblemente incluso duplicándolos, haciendo que el servicio o producto no sea competitivo en el mercado? 

Cuando observamos los diversos proyectos en trámite, el hallazgo sorprendente es que no hay cambios significativos en el enfoque en el que se están diseñando los edificios de oficinas comerciales. En un mercado altamente competitivo, el desarrollador debe asegurarse de que cada pie cuadrado de espacio sea productivo y ocupable, mientras que el inquilino debe garantizar el valor por el dinero cuando se firman los contratos de alquiler. De hecho, los únicos cambios importantes en el diseño se han producido con respecto al control de acceso al ascensor y el registro de llamadas. 

El optimismo es común

La mayoría de los desarrolladores son extremadamente optimistas sobre el futuro. Ven una ocupación casi normal una vez que se asiente el escenario de COVID-19, aunque esto puede llevar algunos meses. En cualquier caso, la normalización en el sector de la construcción también llevará un tiempo considerable. Muchas grandes empresas están realizando campamentos de vacunación para inocular a sus empleados de forma gratuita, tanto para cumplir con su responsabilidad como empleador como con la esperanza de que tarde o temprano necesiten volver a la oficina. Tiene sentido que los desarrolladores tengan esperanza.

A medida que el mundo se prepara para reabrir las oficinas, el enfoque de la ocupación puede conllevar algunas reformas. Si bien las estimaciones de población seguirán el proceso estándar, el ocupante puede ejercer su discreción en la forma en que se ocupa el espacio para reducir el riesgo. Por ejemplo, el trabajo puede distribuirse en más turnos para evitar las aglomeraciones, aunque esta práctica puede disminuir con el tiempo. Muchas empresas pueden permitir que los empleados trabajen desde casa con más frecuencia como una práctica, no solo para gestionar la ocupación de la oficina, sino como una forma de mejorar la productividad del personal. Por otro lado, algunos empleadores pueden pedir a más trabajadores que se reporten a una dirección común y, de esa manera, mejorar la eficiencia del espacio ocupado. De todos modos, los cambios en los patrones de ocupación pueden no ser permanentes, sino más bien estrategias a corto plazo para superar los problemas relacionados con la gestión de las multitudes en la oficina cuando las tasas de infección aún son notablemente prevalentes.

En estas circunstancias, seguir diseñando sistemas de VT en edificios de oficinas para cumplir con los requisitos de rendimiento predominantes es un enfoque prudente. Una ruta alternativa probablemente tendría consecuencias graves que pueden resultar en una elevación excesiva o insuficiente del edificio, ninguna de las cuales es buena. Como cuestión de precaución, debería estar bien aumentar la eficiencia de manejo de los ascensores de un edificio en un máximo del 10 %, pero no más. 

Por ejemplo, un diseñador puede considerar una eficiencia de manejo de 5 min del 11 %, en comparación con su práctica normal del 10 %, para edificios de varios inquilinos, y alrededor del 17 %, en lugar del 15 %, para edificios de un solo inquilino. Es posible que esto no tenga un impacto importante ni en el presupuesto ni en el espacio utilizable, y puede aliviar las colas en los vestíbulos de los ascensores que normalmente están sobrecargados debido a un enfoque conservador que generalmente prevalece en la industria de VT.  

Innovaciones de TV

Los fabricantes de ascensores están constantemente innovando y aportando nuevos accesorios para potenciar la higiene en sus productos. Para el desarrollador de edificios, es bueno invertir en estos accesorios, que incluyen un ionizador dentro de la cabina y el vestíbulo del ascensor, proximidad sin contacto, registro de llamadas basado en sensores, revestimiento antimicrobiano para superficies expuestas y un sistema de ventilación que brinda más cambios de aire por hora. Además de sus propiedades higiénicas, estas innovaciones de VT también pueden aumentar el valor de un edificio.

El mejor enfoque ahora es no realizar ningún cambio en las consideraciones de diseño, sino seguir la práctica actual o, como máximo, aumentar la eficiencia de manejo estándar en un máximo del 10 %. El futuro puede deparar sorpresas, y será muy difícil predecir cómo responderán las sociedades y las corporaciones a las situaciones. Las intervenciones no deben ser un impedimento para un diseño eficiente, y el enfoque debe mirar con más optimismo a la situación que regresa pronto a la normalidad.