In questo dialogo industriale, EW discute le tendenze e le proiezioni degli edifici di New York con Nikokai Fedak di New York YIMBY (NF).
Giovane e pieno di energia, Nikolai Fedak è il fondatore/editore di New York YIMBY (che sta per "Yes, In My Backyard"), un sito web che è diventato una fonte di riferimento per sviluppatori immobiliari, residenti e chiunque sia interessato a le ultime informazioni sulle nuove costruzioni a New York City (NYC). Secondo il "Rapporto sulla costruzione 2018" di Fedak, le nuove applicazioni edilizie a New York si sono finalmente stabilizzate dopo due anni di forti cali e la città ha raggiunto un punto in cui potrebbe finalmente esserci un po' di respiro per i nuovi progetti entro la fine del 2018, fino al 2019 e negli anni '2020. Grattacieli come 217 West 57th Street, 111 West 57th Street, One Vanderbilt e altri a Hudson Yards raggiungeranno il massimo o si avvicineranno entro la fine dell'anno, mentre alcuni, come 220 Central Park South, 111 Murray Street e 520 Park Avenue, l'hanno già fatto.
Uno sguardo agli ultimi dati mostra che le metriche multifamiliari stanno cambiando, tuttavia, con la frenesia delle limature super alte del 2014-2015 in declino, a uno nel 2016 e zero nel 2017. Inoltre, il numero di 500 piedi più alti gli edifici plurifamiliari che entrano nel gasdotto sono stati dimezzati, da 10 a cinque. Sebbene i mercati di Brooklyn e Bronx si stiano riprendendo, Manhattan e, sempre più, il Queens – Long Island City (LIC), per l'esattezza – rimangono in cima in termini di aggiunta di grattacieli. Poiché l'altezza degli edifici proposti continua a diminuire complessivamente, c'è stato un notevole spostamento verso la costruzione degli edifici residenziali più alti nel Queens. Lì, i condomini “hanno continuato a germogliare ad altezze sempre crescenti”.
EW: Hai notato che l'altezza dei nuovi ingressi nelle condutture abitative è diminuita drasticamente. Pensi che l'ingresso di nuove supertall nel mercato (in particolare a Manhattan) sia finito? Perché o perché no?
NF: Non credo sia finita. Sebbene il mercato residenziale stia diventando saturo, sviluppi come One Vanderbilt e Hudson Yards stanno arrivando online e stiamo assistendo a uno spostamento verso la costruzione di uffici. La pressione sui prezzi sia per gli uffici che per le abitazioni è stabile o in aumento, nonostante l'arrivo online di nuove scorte. Penso che il mercato degli uffici rimarrà relativamente forte. In termini di supertall residenziali, entro il 2025 potremmo iniziare a vedere nuovi prodotti entrare nella pipeline, anche se, per il momento, il mercato dei condomini alle stelle sta diventando piuttosto saturo.
EW: Pensi che il più alto degli alti condomini continuerà a moltiplicarsi in LIC? Il mercato è vicino alla capacità? Cosa c'è di attraente in questo posto in cui vivere?
NF: Penso che il picco del boom della LIC stia probabilmente iniziando a verificarsi proprio ora. Durante il ciclo attuale, ad ogni angolo sono spuntati edifici alti 500-600 piedi. È arrivato a un punto in cui i siti più edificabili non sono più vuoti. Ci sarà un riempimento aggiuntivo, ma penso che il picco del boom della LIC sia proprio dietro l'angolo.
È un luogo attraente in cui vivere perché offre un facile accesso a Manhattan, compresi Midtown West e il Far West Side. Il treno 7 porta le persone direttamente a Hudson Yards. Ho parlato con persone che lavorano a Hudson Yards e vivono in LIC, e dicono che è molto facile e conveniente. Il fascino di vivere in LIC aumenterà sicuramente man mano che Hudson Yards e l'area circostante continuano a crescere.
EW: Di recente ho visitato l'estensione della metropolitana della Second Avenue e mi è sembrata un'infrastruttura davvero impressionante, grande sia nella forma che nella funzione. Pensi che tali miglioramenti aiutino a gettare le basi per la continua attività di edifici alti, in particolare appena oltre Hudson Yards?
NF: Penso che i miglioramenti della metropolitana siano sempre un presagio di ulteriore crescita. Uno dei problemi che abbiamo a New York è che la maggior parte del terreno nell'Upper East Side è suddiviso in zone residenziali. C'è un limite del rapporto di superficie (FAR) di 10 o 12 con alloggi inclusi. (FAR è il rapporto tra la superficie totale di un edificio e la dimensione del terreno su cui è costruito, determinato dividendo la superficie totale, o lorda, dell'edificio per la superficie lorda del lotto.) C'è stato discussione avanti e indietro a livello statale sulla rimozione del tappo. Se ciò accade, si apriranno opportunità entusiasmanti e sarebbe interessante vedere che tipo di progetti produce.
L'estensione della metropolitana della Second Avenue finirà per arrivare fino alla 125th Street. Possiamo già aspettarci di vedere nuove costruzioni lungo tutta l'estensione, ma con la rimozione del limite sul FAR residenziale, il boom potrebbe essere sostanzialmente più impressionante di quanto consentano le normative attuali.
EW: È sicuro dire che il 2018 è "l'anno del topping?" Quanto tempo pensi che debba trascorrere prima che New York veda un "nuovo raccolto" di alti e super alti? O accadrà anche questo?
NF: Il 2018 è sicuramente l'anno del topping out. È un grande anno in termini di vedere cose che erano in cantiere ed erano notevoli, ma non visibili, finalmente prendere vita. A distanza di quattro anni si vedono i risultati di tutta l'attività autorizzativa del 2014-2015. 57th Street a Manhattan e Hudson Yards sul confine occidentale di Midtown stanno guadagnando un bel po' di skyline.
EW: Quale pensi sia il più grande ostacolo al progresso degli edifici alti in città in questo momento?
NF: Il limite al FAR residenziale è probabilmente il più grande impedimento al momento. L'Upper East Side potrebbe e dovrebbe supportare più costruzioni residenziali.
EW: Qual è lo stato della costruzione dell'hotel in città?
NF: È stato suggerito che i nuovi hotel in determinate zone debbano ricevere un permesso speciale prima di poter essere costruiti o ampliati. Abbiamo visto l'offerta espandersi molto rapidamente in un periodo di tempo molto breve, con circa 4,600 nuove camere d'albergo aggiunte alla pipeline solo nel 2017. È un'immagine difficile che guarda avanti. Restrizioni a livello di pianificazione urbana potrebbero forse smorzare lo slancio delle nuove costruzioni, ma ciò potrebbe anche essere necessario, perché qualsiasi flessione del turismo potrebbe portare a un notevole eccesso di offerta, lasciando molti di questi edifici vacanti o inclini a un peggioramento dell'abbandono.