Edifici per uffici reinventati

di Kaija Wilkinson

Sono attive le conversioni residenziali l'aumento e le società di VT lo sono raccogliendo i frutti.

Rick Sayah, vicepresidente e partner di vda, Inc. (VDA), afferma che c'è più di un pizzico di ironia nel trasferirsi in un ex edificio per uffici per lavorare da casa. Eppure, è ciò che sempre più persone stanno facendo, poiché gli uffici, rimasti in gran parte vuoti a causa della pandemia di COVID-19 e di altri fattori, vengono convertiti in residenze. È una tendenza che Sayah e i suoi colleghi della società di consulenza per il trasporto verticale (VT) con sede a East Hanover, nel New Jersey, affermano essere emersa per la prima volta sul serio a metà degli anni 2000 e da allora ha preso piede. David Fried, vicepresidente delle vendite di VDA, è stato coinvolto in una conversione da ufficio a residenza al 15 di Broad Street a metà degli anni 2000. Precedentemente noto come Equitable Trust Building, la torre neoclassica di 43 piani nel Financial District (FiDi) della città fu originariamente completata nel 1928. La sua ultima conversione residenziale è stata completata nel 2007. Con soffitti alti e un'elegante hall adornata da un elaborato lampadario di cristallo, l'edificio "non sembrava una conversione" quando la residente Erin Sykes si è trasferita lì. "Sembrava che fosse nato in questo modo", ha detto Bankrate.^[1]

Negli anni '1980, il mercato della conversione residenziale di New York era concentrato sugli edifici industriali (si pensi ai loft degli artisti), dice Sayah. Fu solo quando New York modificò alcune regole di zonizzazione negli anni '1990 che la città vide prendere in considerazione veri e propri edifici per uffici. Tuttavia permangono ancora degli ostacoli, tra cui gli edifici per uffici FiDi costruiti dopo il 1977 che devono affrontare regole di zonizzazione che rendono difficile la conversione. Il sindaco di New York Eric Adams e il governatore di New York Kathy Hochul hanno tentato, senza riuscirci, di rimuovere il limite del 1977. Un investitore che possedeva una torre per uffici di 31 piani, costruita nel 1983, ha finito per vendere la proprietà quando la proposta di modifica è morta nella legislatura statale la scorsa primavera.^[2]

Il presidente dell'International Association of Elevator Consultants (IAEC), Nick Montesano di DTM Drafting & Consulting Services, Inc., afferma che c'è un edificio di 28 piani degli anni '1950 proprio dietro l'angolo dal suo ufficio a FiDi che è stato convertito in appartamenti nel 1997. Montesano era un meccanico in quell'edificio, originariamente sede della Atlantic Insurance Co., quando incontrò sua moglie negli anni '1990, quindi gli è rimasto impresso nella mente. "Quello è stato fatto ben prima che i proprietari pensassero di rendere più residenziale il centro di New York", osserva Montesano. 

Ora, la tendenza sta aumentando in termini di volume, dice, affermando: 

“Direi che nel centro di New York, in particolare, c'è un proprietario con cui ho a che fare che ha fatto circa tre o quattro di questi negli ultimi cinque anni. Ora, nel suo progetto più recente, ha collaborato con un importante sviluppatore. Capisco che questa partnership e altre a quel livello stiano cercando di realizzarne un buon numero. Ho sentito che sono state identificate dalle 20 alle 40 proprietà per vedere se soddisfano i criteri specifici necessari per convertirle da uffici a residenze.

Certo, alcuni non soddisfano i criteri. Ma alcuni lo faranno. Ciò significa che le prospettive di conversione di Montesano sono piuttosto rialziste. Montesano osserva: 

“In questo momento, il costo degli appartamenti a New York è più alto di quanto non fosse pre-COVID. È davvero sorprendente tornare così velocemente ed essere in grado di chiedere e ottenere le tariffe possibili per un appartamento. Ho intenzione di vedere altre due o tre conversioni da ufficio a residenziale entro il primo trimestre [del 2024], almeno nell’area [di New York]”. 

Fried, di VDA, afferma che l'assoluta varietà (e le conseguenti sfide intellettuali) nella conversione degli edifici della Grande Mela è parte di ciò che rende interessante l'attività di consulenza VT. Durante gli "anni della Grande Depressione" furono costruiti un numero enorme di edifici unici e iconici di New York: l'Empire State Building, il Chrysler Building, il Rockefeller Center, 70 Pine Street e 20 Exchange Place, solo per citarne alcuni , osserva Fried. Un paio di questi sono stati convertiti. 

Ho sentito che sono state identificate dalle 20 alle 40 proprietà per vedere se soddisfano i criteri specifici necessari per convertirle da uffici a residenze.

- Presidente dell'IAEC Nick Montesano, DTM Drafting & Consulting Services

70 Pine Street (costruito nel 1932) e 20 Exchange Place (costruito nel 1931), che vantano intricati dettagli Art Déco, hanno visto il loro futuro spostarsi verso il residenziale rispettivamente nel 2012 e nel 1997. Entrambi sono in FiDi. Le conversioni, che comportavano cambiamenti di proprietà e centinaia di milioni di dollari in investimenti, furono piuttosto impegnative, soprattutto in termini di conformità al codice. Sayah, di VDA, dice: 

“Le questioni normative non sono strettamente legate agli ascensori. Quando si converte l’occupazione di un edificio, sono necessari miglioramenti in termini di accessibilità e sicurezza, che incidono sulle dimensioni degli ascensori necessari. Poiché questi requisiti non esistevano realmente fino agli anni ’1960, gli edifici più vecchi possono richiedere modifiche strutturali complessive più significative”.

Lo ha detto Carolyn Flax, vicepresidente della società di consulenza immobiliare RCLCO Bankrate in agosto che "ci sono molte sfumature nell'esecuzione delle conversioni da ufficio a residenziale".^[1] Una sfida ovvia, ha osservato, è quella di riadattare un ex edificio per uffici per soddisfare il codice residenziale. Ciò include modifiche idrauliche per soddisfare i requisiti per bagni e cucine individuali, finestre che possono essere aperte in caso di incendio e piastre del pavimento che riducono al minimo la distanza di percorrenza per le linee idriche e i condotti dell'aria. Ciò rende gli edifici più vecchi, come il 1900 Broad del 15 circa, candidati migliori per la conversione. I nuovi proprietari di un altro punto di riferimento di New York di inizio secolo, il Flatiron Building, hanno affermato che potrebbe essere in arrivo una conversione residenziale almeno parziale (ELEVATOR WORLD, agosto 2023). Sayah afferma: 

“In genere, [la conversione di un edificio per uffici storico] comporterebbe il riutilizzo dei vani ascensore esistenti ma l’installazione di nuovi ascensori, ad esempio prendendo un gruppo di tre cabine di ascensori più piccoli e realizzando due ascensori più grandi e più moderni. Nei moderni edifici adibiti ad uffici le auto sono di dimensioni più generose. Qui la sfida diventa più estetica. Le grandi lobby e gli ascensori sovradimensionati iniziano a sembrare più sterili e meno intimi. Inoltre, non c’è molta utilità da ottenere dagli ascensori in eccedenza che non sono più necessari”. 

Caso di studio: Calgary

A differenza di New York, Calgary, Alberta, Canada, è una città giovane (fondata nel 1875) che deve la sua crescita in gran parte all'industria del petrolio e del gas. Situata ai piedi delle Montagne Rocciose canadesi, la città ha una storia economica di boom e crisi, e gli ultimi “bust” hanno lasciato molti edifici per uffici con un’occupazione bassa o nulla. Queste non sono le maestose torri Art Déco della New York degli anni '1930; piuttosto, sono tipicamente strutture squadrate di media altezza descritte da un osservatore come "Mid-Century Meh".^[3] Gli sviluppatori sono spesso in grado di acquistare queste proprietà a prezzi molto interessanti. Peoplefirst Developments del Gruppo Astra ha acquistato il Petro Fina Building di Calgary (una struttura non poco attraente di 11 piani contenente 162,335 piedi² di uffici nel cuore commerciale della città) per una canzone che ha in mente la conversione.^[4]

L'edificio Petro Fina non è solo. Ad agosto, Calgary aveva almeno 10 progetti di questo tipo in cantiere, con il contributo della città per un totale di 86 milioni di dollari canadesi (63.18 milioni di dollari USA) per sfruttare quasi 190 milioni di dollari canadesi (139.59 milioni di dollari USA) in investimenti.^[5] 

New York ha visto anche diversi edifici per uffici della metà del secolo convertiti in residenziali. A 20 Broad Street, un ex edificio per uffici di 23 piani originariamente costruito nel 1956 e convertito nel 2017, KONE dice a EW di aver fornito tre KONE MonoSpace^TM 500 ascensori, un'unità duplex con capacità di 3500 libbre e un'unità duplex con capacità di 2000 libbre che viaggiano a 150 piedi/min. C'è anche un nuovo MonoSpace 500 che effettua quattro fermate tra gli ultimi piani dell'edificio. "Ci sono stati anche alcuni ammodernamenti degli ascensori", afferma Paul Jauregui, responsabile marketing KONE, New Construction. “Otto ascensori sono stati modernizzati utilizzando KONE ReVolution^TM, un aggiornamento completo del sistema di ascensori che migliorerà le prestazioni del sistema di ascensori esistente ed è ideale per qualsiasi applicazione di altezza bassa, media o alta."

La società canadese di consulenza VT GUNN Consultants sta attualmente gestendo una singola conversione da ufficio a residenziale a Calgary, e il presidente e CEO di GUNN Eric Peterson afferma di aspettarsi di vederne di più, anche se dubita che la tendenza prenderà piede in altre grandi città canadesi come Toronto e Toronto. Vancouver.

Peterson osserva che gli edifici per uffici di classe B e C (piuttosto che A) sono più maturi per la conversione perché sono quelli che hanno maggiori probabilità di rimanere scarsamente popolati o vacanti poiché mancano di tutti i fronzoli di una proprietà per uffici di alto livello. E Calgary ne ha molti. Peterson afferma che è probabile che i requisiti di TV negli edifici adibiti ad uffici siano maggiori di quelli che sarebbero per quelli residenziali, quindi la riconfigurazione dei sistemi di ascensori è in genere un dato di fatto. 

Fried e Sayah di VDA affermano che il prezzo è quasi impossibile da prevedere, poiché ogni progetto è unico. "Non esiste una regola pratica qui, poiché i fattori individuali variano ampiamente", afferma Sayah. “Potrebbe iniziare come una vera e propria modernizzazione, ma poi bisognerebbe tenere conto di eventuali cambiamenti strutturali, aggiunta di atterraggi, estensione del viaggio, ecc.” Poiché le conversioni residenziali spesso includono aree di servizio sul tetto, sono necessarie alcune modifiche al sistema di ascensori anche se il nucleo viene mantenuto. Fried osserva che anche il numero di ascensori riutilizzabili e il numero che devono essere rimossi e sostituiti inciderebbero sui prezzi.  

Gradi di complessità

Al 70 Pine Street, la configurazione dell'ascensore è cambiata in modo significativo e più di una volta. I suoi ascensori bassi a due piani, ad esempio, i primi della città, erano più di quanto fosse necessario per l'occupazione degli uffici dell'edificio, quindi furono convertiti a un piano singolo alla fine degli anni '1980, ben prima che avvenisse la conversione residenziale. A One Wall Street, la più grande conversione da ufficio a condominio mai realizzata a New York (EW, marzo 2020), il costruttore Macklowe Properties ha deciso di rimuovere 20 ascensori da un muro perimetrale e di installarne 25 nuovi nel nucleo dell'edificio per consentire più residenze con finestre . One Wall Street era pronto per il trasloco in agosto. 

Anche se gli ascensori erano solo una tessera del puzzle da 1.5 miliardi di dollari di One Wall Street, l’effetto a catena si estendeva ben oltre il produttore di apparecchiature Schindler. I fornitori includevano Mongrain Vertical Transport (quattro ascensori idraulici senza fori), H&B Elevators (ingressi di ascensori passeggeri), EDI/ECI (ingressi di ascensori idraulici), The Peelle Co. (due cabine di montacarichi), Universal Supply, Inc. (paranchi edili) e National Elevator Cab & Door Corp. (interni cabina passeggeri). 

Inutile dire che i consulenti vedono gli affari come il risultato della crescita di questo segmento, e non solo a New York. Bankrate ha riferito che Filadelfia ha visto il maggior numero di conversioni da uffici a residenze dal 2010, seguita da Chicago.^[1] Anche Washington, DC, Calgary e Detroit stanno assistendo a qualche azione. Città come Calgary, DC e San Francisco sono tra quelle che offrono incentivi finanziari agli sviluppatori che intraprendono tali progetti. 

Punto di riferimento di Chicago trasformato

Quando il Chicago Tribune ospitò un concorso internazionale di progettazione per la Tribune Tower nel 1922, segnò una svolta nella storia dell'architettura.^[6] Sono state ricevute più di 260 candidature, con un progetto neogotico degli architetti di New York John Mead Howells e Raymond Hood ritenuto vincitore e destinatario di un premio in denaro di 100,000 dollari. Il punto di riferimento di Chicago, con i suoi contrafforti e le sue intricate decorazioni, ospitava il Tribune fino al 2018, quando il giornale si è trasferito per far posto ad una riconversione condominiale da parte dei costruttori CIM Group e Golub & Co.

L'architetto della conversione Solomon Cordwell Buenz (SCB) racconta a EW Ray Volk di Jenkins & Huntington, Inc. come consulente VT, mentre Schindler ha fornito l'attrezzatura VT. Rimangono gli storici ingressi degli ascensori esistenti nella hall, con schermi scolpiti raffiguranti figure delle favole di Esopo, ma la revisione ha comportato una nuova installazione e un ammodernamento significativi, dice Schindler a EW. Oltre alla modernizzazione di un ascensore idraulico e di uno a ingranaggi, il progetto prevedeva nuovi:

Dato che così tanti costruttori hanno preso in mano la città, Calgary è vicina ad esaurire i 153 milioni di dollari canadesi (112.4 milioni di dollari) stanziati per il suo programma di conversione da uffici a residenze.^[5] Se la tendenza continuerà a ritmo sostenuto dipenderà, almeno in parte, dalla capacità della città di ottenere ulteriori finanziamenti dal governo provinciale e federale. New York, nel frattempo, con i suoi numerosi potenziali candidati alla conversione e l’interesse degli sviluppatori, sembra rimanere su una traiettoria di conversione ascendente, in particolare in alcuni quartieri. Sayah dice: 

“Lower Manhattan, essendo la parte più antica della città e priva della spaziosa disposizione a griglia di Midtown che consente una superficie più coerente delle torri per uffici e ampi spazi di locazione, presenta condizioni mature per queste conversioni. A ciò si aggiunge lo stress sul quartiere causato prima dall'9 settembre e poi dalla super tempesta Sandy, e gran parte del patrimonio edilizio ha attraversato momenti difficili. I sistemi di costruzione hanno richiesto importanti revisioni fin dall’inizio, consentendo una rivisitazione di questi edifici”. 

Referenze

[1] Ostrowski, Jeff, “Sarà il tuo prossimo Home Essere un ex ufficio?" Bankrate, Agosto 17, 2023. 

[2] Badger, Emily, "Le città americane hanno un problema di conversione e non si tratta solo di uffici", Il New York Times, Luglio 4, 2023. 

[3] Gorey, Jon, "Le conversioni da ufficio a residenziale sono in aumento: cosa significa questo per le città?" Lincoln Institute of Land Policy, 16 maggio 2023. 

[4] Chai, Howard, "Come Peoplefirst Developments ha deciso di convertire l'edificio Petro Fina di Calgary", piani, Può 8, 2023. 

[5] Dippel, Scott, "Altre 5 torri di uffici in centro saranno convertite in alloggi residenziali", CBC News, Aprile 20, 2023. 

[6] en.wikipedia.org/wiki/Tribune_Tower