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为什么翻新对建筑物的长期价值至关重要

作者：埃尔坎·索伊丹

随着城市发展和环境压力日益增大，循环经济正在重塑建筑的设计、交付和升级方式。循环经济不再遵循传统的“获取-制造-处置”模式，而是优先考虑对现有资产进行再利用、升级和延长使用寿命，以减少浪费、降低碳排放并提升长期价值。

翻新项目在这一转变中扮演着核心角色。2020年，伦敦市中心约70%的办公楼建设活动集中于现有建筑的翻新而非新建，这反映出市场已趋于成熟，更加注重资产优化而非替换。

在阿联酋，情况有所不同，但翻新改造的趋势也日益明显。该国绝大多数现有建筑建于2000年以后，这意味着许多资产正进入一个阶段，在这个阶段，系统升级而非全面重建变得越来越重要。尽管阿联酋的建筑市场历来以新建项目为主导，但随着延长资产寿命、提升运营效率和长期价值的重要性日益凸显，翻新改造活动正在蓬勃发展。

这一转变也得到了将可持续性要求纳入建筑环境的监管和政策框架的支持。迪拜绿色建筑法规（自2014年起强制执行）、Al Sa'fat评级系统（自2020年起强制执行）以及阿布扎比Estidama Pearl评级系统（自2010年起强制执行）都强调了在建筑系统中考虑性能、效率和生命周期理念的必要性。虽然可持续性本身很少成为主要的商业驱动因素，但这些框架正日益影响着资产的评估、升级和未来适应性规划。

为什么电梯在循环经济中至关重要

垂直运输系统对于建筑运营、用户体验和长期资产性能至关重要。它们也为在系统层面应用循环经济原则提供了一个切实可行的机会。

与其拆除并更换整个电梯系统，不如进行局部现代化改造和翻新，这样既能显著提升性能，又能保留大部分现有设备。这种方法可以减少运营中断，缩短停机时间，避免不必要地更换结构和技术上仍然完好的部件，同时还能确保安全性和合规性。

历史上，关于电梯可持续性的讨论主要集中在运行能效上。虽然这一点仍然很重要，但人们的关注点正日益扩展到隐含碳排放，即与新部件的制造、运输和安装相关的排放。

从技术角度来看，与完全更换相比，保留合适的现有部件并仅升级必要的部件，可以显著减少前期对环境的影响。 

然而，电梯翻新的真正优势不仅在于其环境效益，还在于它能为资产所有者和运营商带来更广泛的商业和运营效益。

阿联酋电梯翻新的商业案例

对于阿联酋的资产所有者而言，评估翻新工程的最佳方式往往是考虑灵活性、速度和长期价值，而不是仅仅考虑可持续性。

翻新和现代化改造策略能够提供更大的灵活性，使建筑能够更快地响应租户不断变化的需求、技术发展和监管要求。有针对性的升级可以分阶段进行，使资产能够在无需一次性投入大量资金的情况下保持竞争力。

与完全更换相比，施工周期和停机时间通常要短得多。通过保留主要的结构和机械部件，项目可以缩短安装时间，并将对住户的干扰降至最低——这对于正在运营的商业和住宅建筑而言至关重要。

翻新改造还能更有效地利用本地和区域供应链。与通常严重依赖集中式制造和漫长国际物流链的新电梯安装不同，现代化改造项目更广泛地利用本地专业知识、专业承包商和区域供应商。这有助于采取更具针对性、更符合市场实际情况的方法，以适应阿联酋的建筑类型和运营现状。

从成本角度来看，虽然部分现代化改造和全面更换之间的前期资本成本差异有时看似不大，但全生命周期成本往往却大相径庭。保留可用的部件、减少停机时间并避免过早更换，可以提高全生命周期成本效益并提升资产的长期价值。

翻新改造与新建：更广阔的项目视角

翻新改造的益处不仅限于虚拟技术系统。在整个建筑环境中，升级改造现有建筑通常能带来环境和商业两方面的优势：

• 与新建建筑相比，翻新通常能降低隐含碳排放，并能提高全生命周期性能。
• 翻新可以避免产生大量的拆除和建筑垃圾，在某些地区，这些垃圾占总垃圾量的三分之一以上，而在拆除活动频繁的地区，这一比例还要高得多。
• 循环利用和改造等方法支持当地劳动力、专业行业和区域供应链，同时减少与运输相关的影响。

因此，对于开发商、资产所有者和项目团队而言，翻新改造既可以支持可持续发展目标，又可以增强资产的韧性和长期价值。

为什么电梯翻新仍未得到充分利用

尽管电梯局部改造具有这些优势，但其普及程度仍低于整体更换。造成这种情况的原因之一是电梯行业越来越依赖标准化的整体更换方案，这些方案通常采购更简便，且在合同和保修方面也更易于管理。

随着时间的推移，经验丰富的电梯现代化改造专家数量减少，使得复杂的翻新项目更难顺利完成。因此，全面更换通常被视为风险更低的选择。

随着时间的推移，经验丰富的电梯现代化改造专家数量减少，使得复杂的翻新项目更难顺利完成。因此，全面更换通常被视为风险更低的选择。

在许多情况下，部分现代化改造和全面更换的前期成本差异相对较小。客户自然倾向于全面更换，因为只需略微增加资本成本，就能获得一套全新的系统，并享受单一保修和清晰的责任划分。然而，这种观点可能会忽略生命周期成本、灵活性和环境影响等长期因素。

制造商在推动变革中的作用

电梯制造商拥有得天独厚的优势，能够实现更可持续、更具商业平衡性的发展模式。这需要更加重视生命周期规划、模块化系统设计和标准化现代化改造方案，从而使翻新改造更具可预测性、可扩展性，并对客户更具吸引力。

与其围绕20-25年的标准使用寿命来设计电梯系统，行业可能会越来越多地考虑40-50年的资产管理策略，并辅以诸如每10年进行一次小规模现代化改造和每20年进行一次大规模现代化改造等计划性维护措施。认识到并非所有部件都需要同时更换，是减少浪费、同时确保安全性和性能的关键。

这种转变需要改变思维模式和商业模式，但它能为客户带来更清晰的长期规划、更高的成本确定性和更强的资产韧性。更广泛地说，随着资源限制日益加剧，监管和市场压力不断演变，向循环型、​​资源高效型系统转型已势在必行。及早考虑这些因素可以提高资产所有者的长期适应能力和规划确定性。

案例

[1] 伦敦翻新与新建趋势——麦克法兰（伦敦市中心办公楼）， macfarlanes.com/what-we-think/2023/refurbishment-and-the-circular-economy

[2] 德勤关于伦敦办公室翻新活动的调查， deloitte.com/uk/en/Industries/financial-services/blogs/is-the-rise-in-office-refurbs-a-blip-or-a-trend.html

[3] 《建筑环境中的循环经济》，麦肯锡和世界经济论坛，reports.weforum.org/docs/WEF_Circularity_in_the_Built_Environment_2024.pdf

[4] “通过再利用减少隐含碳排放”，《人类世》杂志，anthropocenemagazine.org/2024/10/circular-construction-could-be-a-huge-boon-for-climate-and-jobs

[5] “翻新与新建的碳排放和商业案例”，AECOM，洞察。 aecom.com/insights/article/refurbishment-vs-new-build-the-carbon-and-business-case

[6] 自适应重用概述，维基百科，en.wikipedia.org/wiki/Adaptive_reuse

[7] “改造优于拆除的八个令人惊讶的优势”，holcimfoundation.org/media/articles/2025/eight-advantages-retrofit

[8] “将隐含碳纳入翻新评估”， mdpi.com/2071-1050/17/1/72

[9] Al Sa'fat — 迪拜绿色建筑系统，dm.gov.ae/municipality-business/al-safat-dubai-green-building-system

[10] 珍珠评级系统（Estidama Building Rating System），jawdah.qcc.abudhabi.ae/en/Registration/QCCServices/Services/STD/ISGL/ISGL-LIST/DP-306.pdf