现代化或保持现状

设施和物业经理什么时候投资新设备？

设施和物业经理向电梯顾问提出的最常见问题之一是何时对系统进行现代化改造。 这样的决定有哪些影响因素？ 说实话。 电梯现代化或更换是一个昂贵的提议，更不用说在项目进行时给用户带来的不便。

是否投资电梯现代化需要设施和物业经理仔细考虑，并且必须提供一份详细报告，概述升级的原因和建筑物的好处，以便正确规划、范围、时间和预算。 然而，这方面的信息或培训很少，特别是对于刚进入该领域的设施和物业经理。 本文提供了一个广泛的概述，以帮助确定何时适合进行电梯升级。

一些主要考虑因素包括：

• 现有电梯对乘客和技术人员的安全
• 电梯符合适用的国家或州建筑规范、法规和职业健康与安全 (OHS) 要求
• 为残疾乘客提供合适的设施
• 乘坐性能
• 声学性能
• 美化
• 长寿
• 可靠性
• 操作性能
• 建筑业主/占用者的需求

使用上述标准评估建筑物的电梯是一个很好的起点。 下面将更详细地讨论这些要点。

现有电梯的安全

安全必须是决定升级的首要因素，也是最重要的因素。 应该看一下原始设备的固有设计。 这可能包括但不限于可能导致灾难性设备故障的问题，例如失控的电梯。 之前可能已经在变速箱、机器、制动器、滑轮和其他主要部件中发现了只能通过更换来消除的问题。

有许多与旧电梯相关的设计问题，例如楼层平层精度差，只能通过对控制器和驱动机构进行现代化改造来消除。

遵守适用的建筑规范、法规和 OHS 要求  

守则和职业合规是一个严重的问题。 需要考虑仅解决代码和 OHS 问题的缺陷，而不是完全现代化的好处。 例如，某楼宇业主最近接受了一家电梯公司的建议，以超过 77,700 美元的成本消除设备上的规范和 OHS 危害。 合同包括完整的控制器和机器防护装置、各种电路的剩余电流断路器、坑的附加安全开关、调速器张紧轮和油缓冲器的断流开关以及绳索制动器等。

现有的起重机械、控制器、轿厢固定装置和着陆固定装置，都保留了 50 多年的历史。 通过承担这项工作，物业经理降低了风险，并将自己展示为优秀的企业公民。 然而，更好的解决方案是投资于全面的电梯现代化改造，因为这样可以消除更多的危险。

例如，一个新的控制器已经得到了充分的保护，一个新的曳引机将有两个独立的制动装置，消除了对绳索制动器的需要。 全面升级还可以解决其他危害和要求，例如提高地板平整能力、可靠性、使用寿命和适用性。 从总体预算的角度来看，全面升级虽然前期成本更高，但会带来显着的长期收益和成本节约。

为残疾乘客提供合适的设施               

为残障人士提供的设施可能包括提高楼层平整精度（这可能只能通过更换驱动器或主要控制器来实现）、适当定位和设计的轿厢和层站按钮、更好的照明/可听度以及清晰可见的层站/轿厢位置指示器。

这些项目应被视为任何升级的一部分，以便为所有用户提供访问权限。 此类功能还增强了建筑物的认知度和可出租性，因为许多政府和企业租户只会租用残障人士可进入的建筑物中的空间。

乘坐性能

乘坐性能是根据电梯以最大的舒适度和最小的振动运送人员的能力来衡量的。 乘坐性能的设计标准因设备的速度而异。 电梯顾问将能够测量现有设备的性能并将其与现代电梯系统进行比较，进而向客户提供现代化改造的好处建议。

声学性能

全速运行的电梯轿厢内最大噪声级应不大于55-60分贝，电梯轿厢上部结构不应吱吱作响。 它应该减弱源自轴的外部噪音。 再一次，这可以由电梯顾问来衡量。

美化

电梯内部和设施的设计需要具有良好的质量，并满足市场或用户对物业类型的期望。

长寿

寿命是电梯可以为建筑物提供高效垂直运输而无需进一步重大升级的年数。 在大多数情况下，这应该至少为 15 年。

可靠性

可靠性是根据需要维护技术人员采取纠正措施的电梯故障或故障的数量来衡量的。 现代电梯服务应提供一定程度的可靠性，以在其整个运行寿命内每年不超过 XNUMX 次呼叫的标准为代表。

应利用电梯顾问来分析发生故障的原因和类型。 可靠性差本身可能是升级的原因，也可能不是。 必须采取其他因素，包括对故障进行适当和深入的根本原因分析，以确定维护承包商是否已满足其在这方面的要求。

操作性能

在评估适用性时，有两个主要考虑因素。 第一个是现有设备的适用性，第二个是提议的新设备的适用性。 现有设备的可维修性基于两个主要因素。 首先是备件的可用性。 它们是否容易以商业数量获得，还是已经过时？

第二是技术专长的可用性。 例如，大多数具有旧继电器逻辑或早期电子控制器经验的技术人员早已退休或离开该行业。 向电梯公司代表或技术人员询问他们维护的具有相同控制系统的电梯数量可能是值得的。 如果曾经拥有与您的系统类似的系统的其他建筑物已经进行了现代化改造，那么您的建筑物可能会成为路线技术人员的一次性设施。 这意味着技术人员对可能发生的技术问题的接触有限。 缺少备件或专业知识将导致在采购或重建备件或诊断故障时更长的停机时间。

如果选择现代化，有许多基于软件的现代电梯控制系统专门设计用于使除 OEM 以外的公司的服务更加困难。 因此，任何新电梯设备的设计都应确保至少有两家维修公司能够在设备的使用寿命期间妥善维修和维护设备。

建筑业主/占用者的需求

商业、住宅、政府、老年、医疗和交通建筑都有不同的需求。 设施或物业经理必须详细考虑这些因素，从电梯内部的美学外观以吸引所需租户的水平，到人员流动、等待时间和到达目的地的时间。

还应考虑传统系统与目的地控制系统。 同样，这将取决于人员流动，并且应由顾问进行全面的交通研究，例如精通 ELEVATETM 软件的顾问。

为帮助设施或物业经理评估是否需要对电梯系统进行现代化改造，您的作者在表 1 和表 2 中提供了两个检查清单，仅供参考。 建议聘请电梯顾问协助提供深入的报告。