Derecho a la indemnización por daños y perjuicios perdidos después de un acuerdo verbal alegado

Evaluar la importancia de documentar las llamadas telefónicas relacionadas con el negocio

En el caso de Mansion Place Limited v. Fox Industrial Services Ltd. [2021], el Tribunal de Tecnología y Construcción (TCC) consideró un supuesto acuerdo verbal entre las partes y su impacto en reclamos futuros.

Fondo

En febrero de 2020, Mansion Place Ltd. ("MPL") contrató a Fox Industrial Services Ltd. ("FISL") para llevar a cabo la remodelación y ampliación del alojamiento para estudiantes en Hockley Point en Nottingham (las "Obras"), bajo un proyecto de JCT Design and Contrato de Construcción 2016 con modificaciones (el “Contrato”).

Desde un principio, las Obras se retrasaron. La posición de FISL fue que la pandemia de COVID-19 y el hecho de que MPL no otorgó la posesión oportuna del sitio, o despejarlo de estudiantes, fue responsable de los retrasos. Por el contrario, MPL culpó a FISL de no hacer avanzar las Obras y de comprometer mano de obra y recursos suficientes por las demoras. Esto condujo a que FISL emitiera una serie de supuestos avisos de retraso en virtud de la cláusula 2.24 del Contrato y MPL entregara una serie de supuestos avisos de incumplimiento en virtud de la cláusula 2.28 del Contrato.

El 22 de octubre de 2020, FISL entregó su Solicitud de pago provisional 10. En respuesta, el 13 de noviembre de 2020, MPL entregó un aviso de pago menos y varios avisos de intención de deducir daños liquidados ("LAD"). Surgió una disputa sobre el derecho de MPL a deducir los LAD luego de un supuesto acuerdo verbal de que no lo haría, que se dijo que se realizó durante una llamada telefónica entre los directores de MPL y FISL el 14 de octubre de 2020 (la "Llamada telefónica"). La controversia fue remitida a adjudicación.

En una decisión del 11 de enero de 2021 (la "Decisión"), el adjudicador decidió que la Llamada telefónica había resultado en un acuerdo vinculante ("Acuerdo"). En este Acuerdo, MPL acordó renunciar a su derecho a los LAD y, a cambio, FISL acordó renunciar a su derecho a reclamar pérdidas y gastos. Por lo tanto, el Acuerdo impedía que MPL entregara un aviso de pago menos que buscaba deducir los LAD de las sumas adeudadas a FISL.

Los procedimientos

MPL no estuvo de acuerdo con la Decisión y solicitó al Tribunal que declarara que no había Acuerdo y que, en la medida en que se hiciera referencia a que renunciaba a su derecho a reclamar LAD en virtud del Contrato, se trataba de una renuncia a la que tenía derecho, y lo hizo, revocó. FISL reconvino solicitando declaraciones que dieran efecto al Acuerdo como se describe en la Decisión. La Corte abordó las cuestiones, a su vez, de la siguiente manera.

¿Resultó la llamada telefónica en un acuerdo vinculante que impidió que MPL dedujera los LAD en virtud del contrato?

Las partes aceptaron que, en el momento de la llamada telefónica, ambos participantes conducían y usaban teléfonos móviles con manos libres, lo que significa que ninguno tomó una nota escrita contemporánea. También se aceptó que la Llamada Telefónica duró menos de 10 min y fue cordial. Las posiciones de las partes en cuanto a lo que se dijo durante la llamada telefónica fueron claramente diferentes.

MPL argumentó que la Llamada telefónica consistió en una discusión de que FISL debería proceder con las Obras restantes y que, una vez que se completaran las Obras, las partes buscarían una resolución amistosa para cualquier "asunto pendiente". Por el contrario, FISL argumentó que se había llegado a un acuerdo vinculante durante la llamada telefónica de que ambas partes abandonarían sus reclamos contrapuestos por LAD y pérdidas y gastos para que el proyecto pudiera avanzar hasta su finalización.

Habiendo considerado la prueba testimonial contrastante “a través del prisma de los documentos contemporáneos; de [las partes] acciones posteriores; de aquellos hechos que [fueron] aceptados o claramente demostrados que sucedieron; y de probabilidad inherente”, la Corte favoreció la prueba de FISL. De particular relevancia fue la correspondencia interna de ambas partes antes y después de la Llamada Telefónica, que el Tribunal consideró como evidencia de las intenciones y entendimientos de las partes en ese momento. Otro factor clave fueron las inexactitudes en el recuerdo de MPL de los eventos que siguieron a la llamada telefónica. En particular, el director de MPL testificó que se había enviado un correo electrónico después de la llamada telefónica cuando (sin ayudar en el caso de MPL) se había enviado antes. El Tribunal vio esto como evidencia de la "capacidad de los directores para persuadirse a sí mismos de la verdad de un error que respaldaba el caso [de MPL]".

La Corte confirmó que, para concluir que se había llegado a un acuerdo entre las partes, no era necesario “determinar las palabras reales utilizadas”. En cambio, la pregunta era si podría "hacer una conclusión sobre la esencia de la conversación sobre el balance de probabilidades". El Tribunal se mostró convencido de que podía hacerlo y dictaminó que la Llamada telefónica resultó en un Acuerdo vinculante de que MPL y FISL abandonarían sus reclamos contrapuestos por LAD y pérdidas y gastos de forma definitiva y no provisional.

¿Se impidió a MPL entregar un aviso de incumplimiento y buscar LAD en virtud del contrato?

Si bien no es estrictamente necesario dados los hallazgos anteriores, el Tribunal consideró los argumentos alternativos de FISL. El Tribunal confirmó que, de no haber sido por el Acuerdo, MPL habría tenido derecho a entregar notificaciones en virtud de las cláusulas 2.28 (notificación de incumplimiento) y 2.29 (pago o asignación de LAD) del Contrato, incluso si se hubiera presentado una notificación de demora válida. sido otorgada por FISL en virtud de la cláusula 2.24 del Contrato en virtud de la cual MPL debería haber otorgado una prórroga.

¿Era nula o inaplicable como cláusula de penalización la disposición relativa a los LAD en virtud de la cláusula 2.29 del contrato?

FISL argumentó que la disposición de LAD era penal porque no había una evaluación de la pérdida a medida, no había una negociación a medida con respecto a la misma y la suma pagadera no reflejaba la pérdida real que sufriría MPL.

Habiendo considerado Cavendish Square Holding v. Makdessi [2016], Eco World-Ballymore Embassy Gardens v. Dobler [2021] y Triple Point Technology v. PTT [2021], el Tribunal determinó que la cláusula 2.29 del Contrato no era una cláusula de penalización porque : (i) FISL estaba en una posición de negociación suficientemente fuerte para obtener una variación en la disposición de LAD (y de hecho lo hizo); y (ii) el efecto de las disposiciones LAD no fue del todo desproporcionado: el interés de MPL en la finalización de las Obras era muy significativo y FISL estaba al tanto de ello.

¿Era inoperante y, por lo tanto, exigible la provisión para LAD en virtud de la Cláusula 2.29 del Contrato?

FISL sostuvo que la disposición para la toma de posesión parcial en la cláusula 2.30 del Contrato, combinada con el mecanismo en la cláusula 2.34 para reducir los LAD y las disposiciones de la cláusula 2.29, y los Detalles del Contrato eran incompatibles sobre la base de que no era posible aplicar una reducción proporcional.

Habiendo considerado Eco World-Ballymore, el Tribunal encontró que las cláusulas 2.29 y 2.34, cuando se leen juntas, eran exigibles y establecían un mecanismo claro y efectivo, aunque algo engorroso, con respecto a la reducción de LAD en caso de posesión parcial.

Análisis

Este caso sirve como un recordatorio importante para que las partes tengan cuidado con las discusiones individuales que pueden interpretarse o recordarse incorrectamente, especialmente si no se pueden tomar notas escritas de inmediato. En tales circunstancias, un paso sensato es enviar un correo electrónico de seguimiento lo antes posible que resuma la discusión.

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