Mirando hacia atrás con ira

Las garantías colaterales otorgadas retrospectivamente pueden calificar como “contratos de construcción”.

El Tribunal de Apelación de Abbey Healthcare (Mill Hill) Ltd. v. Simply Construct (Reino Unido) LLP [2022] ha aclarado que, sujetas a su redacción, las garantías colaterales pueden constituir contratos de construcción en el sentido de la s104(1) de la Ley de Subvenciones de Vivienda, Construcción y Regeneración de 1996 (la “Ley”) y, por lo tanto, permitir la adjudicación. Esto puede ser así incluso cuando la garantía se haya proporcionado de forma retroactiva.

Antecedentes de la Apelación

En junio de 2015, Sapphire Building Services Ltd. (“Sapphire”) contrató a Simply Construct (UK) LLP (“Simply Construct”) de conformidad con un contrato JCT Design and Build 2011 modificado (el “Contrato”) para construir una residencia de ancianos (la “Propiedad”).

La finalización práctica se logró en octubre de 2016. Se otorgó un arrendamiento a largo plazo a Abbey Healthcare (Mill Hill) Ltd. ("Abbey") en agosto de 2017. Luego, Toppan Holdings descubrió defectos de seguridad contra incendios (los "Defectos") en la propiedad. Ltd. ("Toppan"), quien en ese momento era el propietario y "empleador sustituto" en virtud del Contrato luego de una novación de Sapphire en junio de 2017.

Simply Construct fue notificado de los Defectos pero no los rectificó. Por lo tanto, se contrató a un tercero para llevar a cabo los trabajos de reparación, que finalmente se completaron en febrero de 2020.

Si bien el Contrato contenía disposiciones que requerían que Simply Construct proporcionara una garantía colateral a favor de Abbey, esto no se hizo hasta el 23 de octubre de 2020 (la "Garantía"), momento en el cual los trabajos, incluidos los trabajos de reparación de terceros, habían pasado mucho tiempo desde sido completado

Toppan y Abbey presentaron reclamos contra Simply Construct por el costo de rectificar los Defectos. Sus respectivos reclamos fueron rechazados y cada uno inició procedimientos de adjudicación (por separado) contra Simply Construct en diciembre de 2020. Ambas adjudicaciones fueron exitosas, pero Simply Construct no cumplió con ninguna de las decisiones.

Al hacer cumplir la decisión de la Abadía (la "Decisión"), el tribunal sostuvo que la Garantía no era un "contrato de construcción" a los efectos de la Ley, lo que significa que no existía ningún derecho contractual a adjudicar según la s108(5) de la Ley y los términos implícitos del Esquema. Por lo tanto, el adjudicador carecía de jurisdicción en la adjudicación de la Abadía y la Decisión era inaplicable.

El presente caso se refiere al recurso interpuesto por Abbey contra la sentencia dictada en primera instancia.

Decisión del Tribunal

Apelación permitida. La Garantía, si bien tiene efecto retrospectivo, era un contrato de construcción según la Ley.

¿Puede una garantía colateral ser un contrato de construcción de conformidad con el artículo 104 (1) de la Ley?

El Tribunal confirmó que, según su redacción precisa, una garantía puede ser un contrato de construcción en virtud de la Ley.

Aplicando Parkwood Leisure contra Laing O'Rourke [2013] BLR 589 (un caso en el que se decidió que una garantía relacionada con actividades de construcción pasadas y futuras era un contrato de construcción), el Tribunal explicó que se debe considerar si una garantía regula un estado de cosas pasado y/o futuro . Una garantía que proporciona una simple promesa fija o garantía relativa a un estado de cosas pasado no puede ser un contrato para la "realización de operaciones de construcción". Más bien, se parecerá más a una garantía de producto (que de hecho había sido la línea de argumentación adoptada por el tribunal en primera instancia). Sin embargo, es más probable que una garantía que regula las operaciones de construcción en curso se encuentre dentro del significado de la Ley.

El Tribunal también rechazó el argumento de Simply Construct de que las palabras “para… operaciones de construcción” en s104(1) de la Ley significaban que la disposición estaba, en efecto, confinada a un contrato “bajo el cual” se llevaron a cabo operaciones de construcción. La Corte prefirió una interpretación más amplia, y encontró que el término “para” se refiere al propósito más amplio de un acuerdo.

El Tribunal razonó que esta construcción más amplia en sí misma estaba respaldada por el propósito más amplio de la Ley: mejorar el régimen de pago y los mecanismos de resolución de disputas disponibles en la industria de la construcción. El Tribunal también se refirió a la redacción de la s104(5) de la Ley, que se relaciona con los contratos híbridos y está formulada de manera similar en términos amplios.

Finalmente, el Tribunal encontró que s104(1) de la Ley no contenía ninguna disposición que sugiriera que un “contrato de construcción” debe contener obligaciones de remuneración detalladas por parte del beneficiario. Más bien, una disposición de pago nominal en una garantía cumpliría con s109 de la Ley. Esto apoyó aún más la construcción amplia de la Corte.

Interpretación de la Garantía de la Abadía

Bajo la Garantía particular en este caso, Simply Construct garantizó que había "realizado y continuará cumpliendo con diligencia sus obligaciones en virtud del contrato". El Tribunal concluyó que, si bien la Garantía rige tanto el desempeño pasado como el futuro, seguía siendo un contrato de construcción para la realización de operaciones de construcción en el sentido de la Ley. Esto fue a pesar de que la Garantía no contenía la frase "garantiza, reconoce y se compromete", como fue el caso en Parkwood.

¿La fecha de ejecución de la garantía marcó alguna diferencia?

Como cuestión de interpretación legal, el Tribunal concluyó que aunque la Garantía se ejecutó cuatro años después de la finalización de las obras y dos años después del descubrimiento de los Defectos, esto era irrelevante debido al efecto retroactivo de la Garantía. La Garantía seguía siendo un contrato para la realización de operaciones de construcción (Estadio de Swansea [2018] aplicado).

El Tribunal afirmó que cualquier interpretación en contrario crearía incertidumbre y generaría un “absurdo comercial” al alentar a los contratistas a no firmar garantías colaterales hasta después de la finalización de sus obras.

Análisis

Este importante caso adopta una interpretación de la Ley más generosa que la anterior y aclara que, según sus términos, las garantías colaterales pueden calificar como contratos de construcción, sin perjuicio de que solo se hayan prestado después de la finalización de las obras en cuestión.

Esta será una buena noticia para los beneficiarios, quienes pueden usar la adjudicación bajo la Ley como un medio más rápido para resolver disputas. No tanto para los contratistas, consultores y sus aseguradoras, quienes deberán ser astutos si quieren limitar su exposición potencial.

Este importante caso adopta una interpretación de la Ley más generosa que la anterior y aclara que, dependiendo de sus términos, las garantías colaterales pueden calificar como contratos de construcción, sin perjuicio de que solo se hayan otorgado después de la finalización de las obras en cuestión.

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