Estrategia inteligente

Por qué la renovación es importante para el valor a largo plazo de un edificio.

Por Erkan Soydan

A medida que las ciudades crecen y aumentan las presiones ambientales, la economía circular está transformando la forma en que se diseñan, construyen y modernizan los edificios. En lugar de seguir el modelo tradicional de "extraer, fabricar y desechar", la economía circular prioriza la reutilización, la modernización y la prolongación de la vida útil de los activos existentes para reducir los residuos, la huella de carbono y mejorar su valor a largo plazo.

Los proyectos de renovación desempeñan un papel fundamental en este cambio. En 2020, aproximadamente el 70 % de la actividad de construcción de oficinas en el centro de Londres se centró en la renovación de edificios existentes en lugar de nuevas construcciones, lo que refleja un mercado maduro con un mayor énfasis en la optimización de activos que en la sustitución.

En los Emiratos Árabes Unidos, el contexto es diferente, pero la tendencia hacia la rehabilitación es cada vez más evidente. La gran mayoría del parque inmobiliario existente en el país se construyó después del año 2000, lo que significa que muchos activos están entrando en una fase donde las mejoras de los sistemas, en lugar de la remodelación integral, cobran mayor relevancia. Si bien el mercado de la construcción en los Emiratos Árabes Unidos se ha caracterizado históricamente por la construcción de nuevos edificios, la rehabilitación está cobrando impulso a medida que la prolongación de la vida útil de los activos, el rendimiento operativo y el valor a largo plazo adquieren mayor importancia.

Este cambio también se ve respaldado por marcos normativos y políticos que incorporan requisitos de sostenibilidad en el entorno construido. El Reglamento de Edificación Verde de Dubái (obligatorio desde 2014), el sistema de calificación Al Sa'fat (obligatorio desde 2020) y el Sistema de Calificación Estidama Pearl de Abu Dabi (obligatorio desde 2010) refuerzan la necesidad de considerar el rendimiento, la eficiencia y el ciclo de vida en todos los sistemas de los edificios. Si bien la sostenibilidad por sí sola rara vez es un factor comercial principal, estos marcos influyen cada vez más en cómo se evalúan, modernizan y preparan los activos para el futuro.

Por qué los ascensores son importantes en la economía circular.

Los sistemas de transporte vertical (TV) son fundamentales para el funcionamiento de los edificios, la experiencia del usuario y el rendimiento a largo plazo de los activos. Además, representan una oportunidad práctica para aplicar los principios de la economía circular a nivel sistémico.

En lugar de retirar y reemplazar sistemas de ascensores completos, la modernización y renovación parcial puede mejorar significativamente el rendimiento, conservando gran parte de la instalación existente. Este enfoque reduce las interrupciones, acorta los tiempos de inactividad y evita el reemplazo innecesario de componentes que se mantienen en buen estado estructural y técnico, todo ello sin comprometer la seguridad ni el cumplimiento de la normativa.

Históricamente, los debates sobre sostenibilidad en torno a los ascensores se han centrado principalmente en la eficiencia energética operativa. Si bien esto sigue siendo importante, la atención se está ampliando cada vez más para incluir el carbono incorporado, es decir, las emisiones asociadas a la fabricación, el transporte y la instalación de nuevos componentes.

Desde una perspectiva técnica, conservar los elementos existentes adecuados y modernizar solo lo necesario puede reducir sustancialmente el impacto ambiental inicial en comparación con la sustitución completa. 

Sin embargo, la verdadera fortaleza de la renovación de ascensores reside no solo en los resultados medioambientales, sino también en los beneficios comerciales y operativos más amplios que puede aportar a los propietarios y operadores de los activos.

El análisis comercial de la renovación de ascensores en los Emiratos Árabes Unidos

Para los propietarios de activos en los Emiratos Árabes Unidos, la renovación a menudo se evalúa mejor considerando la flexibilidad, la rapidez y el valor a largo plazo, en lugar de la sostenibilidad por sí sola.

Las estrategias de renovación y modernización ofrecen mayor agilidad, permitiendo que los edificios respondan con mayor rapidez a las cambiantes expectativas de los inquilinos, los avances tecnológicos y los requisitos normativos. Las mejoras específicas pueden implementarse por fases, lo que permite que los activos sigan siendo competitivos sin necesidad de realizar grandes inversiones de capital puntuales.

Los plazos de entrega y el tiempo de inactividad suelen ser significativamente más cortos que en el caso de una sustitución completa. Al conservar los componentes estructurales y mecánicos principales, los proyectos pueden reducir los periodos de instalación y minimizar las molestias para los ocupantes, un aspecto fundamental para edificios comerciales y residenciales en funcionamiento.

La renovación también permite un mayor aprovechamiento de las cadenas de suministro locales y regionales. A diferencia de las nuevas instalaciones de ascensores, que suelen depender en gran medida de la fabricación centralizada y de largas cadenas logísticas internacionales, los proyectos de modernización recurren en mayor medida a la experiencia local, a contratistas especializados y a proveedores regionales. Esto favorece un enfoque más personalizado y adaptado al mercado, en consonancia con las tipologías de edificios y las realidades operativas de los EAU.

Desde el punto de vista de los costos, si bien la diferencia en el costo de capital inicial entre la modernización parcial y el reemplazo total puede parecer modesta, el perfil de costos a lo largo de la vida útil suele revelar una realidad diferente. Conservar los componentes en buen estado, reducir el tiempo de inactividad y evitar el reemplazo prematuro puede mejorar la eficiencia de los costos durante todo el ciclo de vida y aumentar el valor del activo a largo plazo.

Reforma frente a obra nueva: una perspectiva más amplia del proyecto

Los beneficios de la rehabilitación van más allá de los sistemas de transmisión de vídeo. En todo el entorno construido, la modernización de los edificios existentes suele ofrecer ventajas tanto medioambientales como comerciales:

• La rehabilitación suele generar una menor huella de carbono que la construcción de obra nueva y puede ofrecer un mejor rendimiento a lo largo de todo su ciclo de vida.
• La renovación evita la generación de grandes volúmenes de residuos de demolición y construcción, que en algunas regiones representan más de un tercio del total de residuos generados, y una cantidad significativamente mayor donde la actividad de demolición es elevada.
• Los enfoques circulares, como la reutilización y la rehabilitación, apoyan la mano de obra local, los oficios especializados y las cadenas de suministro regionales, al tiempo que reducen el impacto relacionado con el transporte.

Por lo tanto, para los promotores, los propietarios de activos y los equipos de proyecto, la renovación puede contribuir a los objetivos de sostenibilidad, al tiempo que refuerza la resiliencia de los activos y su valor a largo plazo.

¿Por qué la renovación de ascensores sigue estando infrautilizada?

A pesar de estas ventajas, la modernización parcial de ascensores se adopta con menos frecuencia que la sustitución completa. Un factor que contribuye a ello es la creciente dependencia del sector de los ascensores de soluciones estandarizadas de sustitución total, que suelen ser más sencillas de adquirir y gestionar desde el punto de vista contractual y de garantía.

Con el tiempo, la disponibilidad de especialistas altamente experimentados en la modernización de ascensores ha disminuido, lo que hace que los proyectos de renovación complejos parezcan más difíciles de llevar a cabo con confianza. En consecuencia, la sustitución completa se percibe con frecuencia como la opción de menor riesgo.

Con el tiempo, la disponibilidad de especialistas altamente experimentados en la modernización de ascensores ha disminuido, lo que hace que los proyectos de renovación complejos parezcan más difíciles de llevar a cabo con confianza. En consecuencia, la sustitución completa se percibe con frecuencia como la opción de menor riesgo.

En muchos casos, la diferencia de costo inicial entre la modernización parcial y el reemplazo total es relativamente pequeña. Es comprensible que los clientes se inclinen por el reemplazo total, donde un aumento marginal en el costo de capital les brinda un sistema completamente nuevo con una sola garantía y responsabilidades claramente definidas. Sin embargo, esta perspectiva puede pasar por alto las implicaciones a largo plazo en cuanto al costo del ciclo de vida, la flexibilidad y el impacto ambiental.

El papel de los fabricantes en el impulso del cambio

Los fabricantes de ascensores están en una posición privilegiada para impulsar un enfoque más sostenible y comercialmente equilibrado. Esto requiere un mayor énfasis en la planificación del ciclo de vida, el diseño de sistemas modulares y paquetes de modernización estandarizados que hagan que la renovación sea más predecible, escalable y atractiva para los clientes.

En lugar de diseñar sistemas de ascensores con una vida útil nominal de 20 a 25 años, la industria podría considerar cada vez más estrategias de mantenimiento de activos de 40 a 50 años, respaldadas por intervenciones planificadas como modernizaciones menores cada 10 años y modernizaciones mayores cada 20 años. Reconocer que no es necesario reemplazar todos los componentes simultáneamente es clave para reducir el desperdicio y, al mismo tiempo, mantener la seguridad y el rendimiento.

Este cambio exige modificaciones en la mentalidad y los modelos de negocio, pero ofrece a los clientes una planificación a largo plazo más clara, mayor certeza en los costos y activos más resilientes. En términos generales, a medida que las limitaciones de recursos se agudizan y las presiones regulatorias y del mercado continúan evolucionando, la transición hacia sistemas circulares y eficientes en el uso de recursos se vuelve inevitable. Considerar estos factores con anticipación puede mejorar la adaptabilidad a largo plazo y la certeza en la planificación para los propietarios de activos.

Referencias

[1] Tendencias de renovación frente a nueva construcción en Londres — Macfarlanes (oficinas en el centro de Londres), macfarlanes.com/what-we-think/2023/refurbishment-and-the-circular-economy

[2] Encuesta de Deloitte sobre la actividad de renovación de oficinas en Londres, deloitte.com/uk/en/Industries/financial-services/blogs/is-the-rise-in-office-refurbs-a-blip-or-a-trend.html

[3] Circularidad en el entorno construido, McKinsey y Foro Económico Mundial, reports.weforum.org/docs/WEF_Circularity_in_the_Built_Environment_2024.pdf

[4] "Reducción del carbono incorporado mediante la reutilización", Revista Anthropocene, anthropocenemagazine.org/2024/10/circular-construction-could-be-a-huge-boon-for-climate-and-jobs

[5] "Carbono y argumentos comerciales para la renovación frente a la construcción nueva", AECOM, Insights. aecom.com/insights/article/refurbishment-vs-new-build-the-carbon-and-business-case

[6] Descripción general de la reutilización adaptativa, Wikipedia, en.wikipedia.org/wiki/Adaptive_reuse

[7] "Ocho sorprendentes ventajas de la rehabilitación frente a la demolición", holcimfoundation.org/media/articles/2025/eight-advantages-retrofit

[8] "Incluir el carbono incorporado en la evaluación de la renovación", mdpi.com/2071-1050/17/1/72

[9] Al Sa'fat — Sistema de Edificación Ecológica de Dubái, dm.gov.ae/municipality-business/al-safat-dubai-green-building-system

[10] El sistema de calificación Pearl para el sistema de calificación de edificios Estidama, jawdah.qcc.abudhabi.ae/en/Registration/QCCServices/Services/STD/ISGL/ISGL-LIST/DP-306.pdf