Modernizar o dejarlo en paz

¿Cuándo es el momento de que los administradores de instalaciones y propiedades inviertan en nuevos equipos?

Una de las preguntas más comunes que hacen los administradores de instalaciones y propiedades a los consultores de ascensores es cuándo modernizar un sistema. ¿Cuáles son los factores que influyen en tal decisión? Seamos honestos. La modernización o reemplazo de ascensores es una propuesta costosa, sin mencionar un inconveniente para los usuarios cuando el proyecto está en marcha.

Si invertir en la modernización de ascensores necesita una consideración cuidadosa por parte de los administradores de las instalaciones y de la propiedad, y se debe proporcionar un informe detallado que describa las razones de una actualización y los beneficios del edificio para permitir la planificación, el alcance, el calendario y el presupuesto correctos. Sin embargo, hay muy poca información o capacitación disponible en esta área, especialmente para las instalaciones y los administradores de propiedades que recién ingresan al campo. Este artículo proporciona una descripción general amplia para ayudar a determinar cuándo es apropiada una actualización de ascensor.

Algunas de las principales consideraciones incluyen:

• Seguridad del ascensor existente para pasajeros y técnicos
• Cumplimiento de los ascensores con los códigos de construcción, las regulaciones y los requisitos de salud y seguridad ocupacional (OHS) aplicables del país o estado
• Provisión de instalaciones adecuadas para pasajeros discapacitados
• Rendimiento de conducción
• Rendimiento acústico
• Estética
• Longevidad
• Confiabilidad
• Utilidad
• Necesidades del propietario / ocupante del edificio

Evaluar los ascensores de un edificio utilizando los criterios anteriores es un excelente punto de partida. Los puntos se discuten con más detalle a continuación.

Seguridad del ascensor existente

La seguridad debe ser el primer y más importante factor que impulsa la decisión de actualizar. Uno debe mirar el diseño inherente del equipo original. Esto puede incluir, entre otros, problemas que podrían resultar en una falla catastrófica del equipo, como un elevador fuera de control. Es posible que los problemas que solo pueden eliminarse mediante el reemplazo se hayan identificado previamente en cajas de cambios, máquinas, frenos, poleas y otros componentes importantes.

Hay muchos problemas de diseño relacionados con los ascensores más antiguos, como la baja precisión de nivelación del piso, que solo pueden eliminarse modernizando el controlador y los mecanismos de accionamiento.

Cumplimiento de los códigos de construcción, regulaciones y requisitos de OHS aplicables  

El cumplimiento del código y ocupacional es un problema serio. Deben tenerse en cuenta los peligros de abordar únicamente los problemas de código y OHS, frente a los beneficios de una modernización completa. Por ejemplo, el propietario de un edificio aceptó recientemente la propuesta de una empresa de ascensores para eliminar el código y los peligros de OHS en los equipos a un costo de más de 77,700 dólares estadounidenses. El contrato incluía protección total del controlador y de la máquina, disyuntores de corriente residual para varios circuitos, interruptores de seguridad adicionales para el pozo, interruptores de corte para la polea tensora del regulador y amortiguadores de aceite, y un freno de cuerda, entre otros elementos.

Se conservaron la máquina de elevación, el controlador, los accesorios del automóvil y los accesorios de aterrizaje existentes, todos con más de 50 años. Al realizar este trabajo, los administradores de propiedades redujeron el riesgo y se presentaron como buenos ciudadanos corporativos. Sin embargo, una mejor solución habría sido invertir en una modernización completa del ascensor, ya que se habrían eliminado muchos más peligros.

Por ejemplo, un nuevo controlador ya estaría completamente protegido y una nueva máquina de elevación tendría dos medios de frenado independientes, eliminando la necesidad de un freno de cable. Una actualización completa también habría abordado otros peligros y requisitos, como capacidades mejoradas de nivelación del piso, confiabilidad, longevidad y facilidad de servicio. Desde el punto de vista del presupuesto general, una actualización completa, aunque cuesta más por adelantado, habría proporcionado importantes beneficios a largo plazo y ahorros de costos.

Provisión de instalaciones adecuadas para pasajeros discapacitados               

Las instalaciones para personas con discapacidades pueden incluir una precisión mejorada de nivelación del piso (que solo se puede lograr con la unidad o el reemplazo importante del controlador), botones de aterrizaje y de cabina diseñados y colocados apropiadamente, mejor iluminación / audibilidad e indicadores de posición de aterrizaje / cabina claramente visibles.

Estos elementos deben considerarse parte de cualquier actualización para brindar acceso a todos los usuarios. Estas características también mejoran la percepción y la capacidad de arrendamiento de un edificio, ya que muchos inquilinos gubernamentales y corporativos solo alquilan espacio en edificios que sean accesibles para discapacitados.

Rendimiento de conducción

El rendimiento del viaje se mide en términos de la capacidad de un ascensor para transportar personas con el máximo confort y una mínima vibración. El estándar de diseño para el rendimiento de conducción varía según la velocidad de la unidad. Un consultor de ascensores podrá medir el rendimiento de una unidad existente y compararlo con los sistemas de ascensores modernos, asesorando a su vez al cliente sobre los beneficios de una modernización.

Rendimiento acústico

El nivel máximo de ruido dentro de una cabina de ascensor que se desplaza a máxima velocidad no debe ser superior a 55-60 dB, y la superestructura de la cabina de ascensor no debe crujir ni traquetear. Debe atenuar el ruido externo que se origina en el eje. Una vez más, esto puede ser medido por un consultor de ascensores.

Estética

El diseño de los interiores y las citas de los ascensores debe ser de buena calidad y cumplir con las expectativas del mercado o de los usuarios para el tipo de propiedad.

Longevidad

La longevidad es la cantidad de años que el elevador puede proporcionar al edificio un transporte vertical eficiente sin la necesidad de realizar mejoras importantes adicionales. En la mayoría de los casos, esto debería ser de al menos 15 años.

Confiabilidad

La confiabilidad se mide en términos de la cantidad de averías o fallas en el elevador que requieren una acción correctiva por parte de un técnico de mantenimiento. Los servicios de ascensores modernos deben proporcionar un nivel de confiabilidad, representado por un estándar que no exceda las siete llamadas al año durante toda su vida operativa.

Se debe utilizar un consultor de ascensores para analizar las razones y el tipo de averías que ocurren. La baja confiabilidad, en sí misma, puede o no ser motivo para una actualización. Se deben realizar otros factores, incluido un análisis adecuado y en profundidad de la causa raíz de las averías, para determinar si el contratista de mantenimiento ha cumplido con sus requisitos en esta área.

Utilidad

Hay dos consideraciones principales cuando se trata de evaluar la capacidad de servicio. La primera es la capacidad de servicio del equipo existente y la segunda es la capacidad de servicio de los nuevos equipos propuestos. La capacidad de servicio de los equipos existentes se basa en dos factores principales. El primero es la disponibilidad de repuestos. ¿Están fácilmente disponibles en cantidades comerciales o están obsoletos?

El segundo es la disponibilidad de conocimientos técnicos. La mayoría de los técnicos que tienen experiencia con la antigua lógica de relés o los primeros controladores electrónicos, por ejemplo, hace tiempo que se jubilaron o dejaron la industria. Podría valer la pena preguntar a los representantes o técnicos de la compañía de ascensores cuántos ascensores con el mismo sistema de control mantienen. Si se han modernizado otros edificios que alguna vez tuvieron sistemas similares al suyo, su edificio puede convertirse en algo excepcional para el técnico de ruta. Esto significa que el técnico tiene una exposición limitada a los problemas técnicos que puedan ocurrir. La falta de repuestos o experiencia resultará en un mayor tiempo de inactividad a medida que se obtienen o reconstruyen los repuestos, o mientras se diagnostican las fallas.

Si uno opta por modernizarse, existen muchos sistemas modernos de control de ascensores basados ​​en software disponibles que han sido diseñados específicamente para dificultar el servicio por parte de empresas distintas del OEM. Por lo tanto, el diseño de cualquier equipo de ascensor nuevo debe ser tal que siempre haya al menos dos empresas de mantenimiento capaces de reparar y mantener adecuadamente el equipo durante su vida útil.

Necesidades del propietario / ocupante del edificio

Los edificios comerciales, residenciales, gubernamentales, para personas de la tercera edad, médicos y de tránsito tienen necesidades diferentes. Estos deben ser considerados en detalle por las instalaciones o el administrador de la propiedad, desde la apariencia estética de los interiores del ascensor para atraer el nivel de inquilino deseado, hasta el movimiento de personas, los tiempos de espera y el tiempo de llegada.

También debe considerarse un sistema convencional frente a uno de control de destino. Una vez más, esto dependerá del movimiento de personas y debe estar sujeto a un estudio de tráfico completo por parte de un consultor, como uno que esté bien versado en el software ELEVATETM.

Para ayudar a las instalaciones o al administrador de la propiedad a evaluar si es necesario modernizar un sistema de ascensores, su autor ha proporcionado dos listas de verificación en las Tablas 1 y 2, que deben usarse solo como una guía amplia. Se recomienda contratar a un consultor de ascensores para que lo ayude a proporcionar un informe detallado.