Strategia intelligente

Perché la ristrutturazione è importante per il valore a lungo termine degli edifici.

di Erkan Soydan

Con la crescita delle città e l'aumento delle pressioni ambientali, l'economia circolare sta ridefinendo il modo in cui gli edifici vengono progettati, realizzati e ristrutturati. Anziché seguire il tradizionale modello "produci-usa-getta", l'economia circolare privilegia il riutilizzo, la ristrutturazione e il prolungamento della vita utile degli immobili esistenti per ridurre gli sprechi, l'impronta di carbonio e migliorarne il valore a lungo termine.

I progetti di ristrutturazione svolgono un ruolo centrale in questo cambiamento. Nel 2020, circa il 70% delle attività di costruzione di uffici nel centro di Londra si è concentrato sulla ristrutturazione di edifici esistenti piuttosto che su nuove costruzioni, a testimonianza di un mercato maturo con una maggiore enfasi sull'ottimizzazione degli asset rispetto alla sostituzione.

Negli Emirati Arabi Uniti il ​​contesto è diverso, ma la tendenza alla ristrutturazione sta diventando sempre più evidente. La stragrande maggioranza del patrimonio edilizio esistente nel paese è stata realizzata dopo il 2000, il che significa che molti immobili stanno entrando in una fase in cui gli aggiornamenti impiantistici, piuttosto che la riqualificazione completa, stanno diventando sempre più rilevanti. Mentre il mercato delle costruzioni negli Emirati Arabi Uniti è stato storicamente trainato dalle nuove costruzioni, l'attività di ristrutturazione sta ora guadagnando terreno, poiché l'estensione della vita utile degli immobili, le prestazioni operative e il valore a lungo termine assumono maggiore importanza.

Questo cambiamento è supportato anche da quadri normativi e politici che integrano i requisiti di sostenibilità nell'ambiente costruito. Il Regolamento sull'edilizia verde di Dubai (obbligatorio dal 2014), il sistema di valutazione Al Sa'fat (obbligatorio dal 2020) e il sistema di valutazione Estidama Pearl di Abu Dhabi (obbligatorio dal 2010) rafforzano la necessità di considerare le prestazioni, l'efficienza e la visione del ciclo di vita per tutti i sistemi edilizi. Sebbene la sostenibilità da sola raramente rappresenti un fattore commerciale primario, questi quadri normativi influenzano sempre più le modalità di valutazione, ammodernamento e preparazione al futuro degli immobili.

Perché gli ascensori sono importanti nell'economia circolare

I sistemi di trasporto verticale (VT) sono fondamentali per il funzionamento degli edifici, l'esperienza degli utenti e le prestazioni a lungo termine degli immobili. Rappresentano inoltre un'opportunità concreta per applicare i principi dell'economia circolare a livello di sistema.

Anziché rimuovere e sostituire interi impianti di sollevamento, una modernizzazione e una ristrutturazione parziali possono migliorare significativamente le prestazioni, mantenendo al contempo gran parte dell'installazione esistente. Questo approccio può ridurre i disagi, abbreviare i tempi di inattività ed evitare la sostituzione non necessaria di componenti che rimangono strutturalmente e tecnicamente validi, il tutto nel rispetto della sicurezza e delle normative.

Storicamente, le discussioni sulla sostenibilità degli ascensori si sono concentrate principalmente sull'efficienza energetica operativa. Sebbene questo aspetto rimanga importante, l'attenzione si sta estendendo sempre più al carbonio incorporato, ovvero alle emissioni associate alla produzione, al trasporto e all'installazione dei nuovi componenti.

Da un punto di vista tecnico, conservare gli elementi esistenti idonei e ammodernare solo ciò che è necessario può ridurre significativamente l'impatto ambientale iniziale rispetto a una sostituzione completa. 

Tuttavia, il vero punto di forza della ristrutturazione degli ascensori non risiede solo nei risultati ambientali, ma anche nei più ampi vantaggi commerciali e operativi che può offrire ai proprietari e ai gestori degli impianti.

La convenienza economica della ristrutturazione degli ascensori negli Emirati Arabi Uniti

Per i proprietari di immobili negli Emirati Arabi Uniti, la valutazione di un progetto di ristrutturazione si basa spesso su criteri quali flessibilità, velocità e valore a lungo termine, piuttosto che sulla sola sostenibilità.

Le strategie di ristrutturazione e modernizzazione possono offrire maggiore agilità, consentendo agli edifici di rispondere più rapidamente alle mutevoli aspettative degli inquilini, agli sviluppi tecnologici e ai requisiti normativi. Gli interventi mirati possono essere realizzati in fasi successive, permettendo agli immobili di rimanere competitivi senza dover affrontare ingenti spese in un'unica soluzione.

I tempi di consegna e i tempi di inattività sono spesso significativamente più brevi rispetto alla sostituzione completa. Mantenendo i principali componenti strutturali e meccanici, i progetti possono ridurre i tempi di installazione e minimizzare i disagi per gli occupanti, un aspetto fondamentale per gli edifici commerciali e residenziali in esercizio.

La ristrutturazione consente inoltre un maggiore utilizzo delle filiere di fornitura locali e regionali. A differenza delle nuove installazioni di ascensori, che spesso si basano in larga misura su una produzione centralizzata e su lunghe catene logistiche internazionali, i progetti di modernizzazione attingono maggiormente alle competenze locali, agli appaltatori specializzati e ai fornitori regionali. Ciò favorisce un approccio più mirato e specifico per il mercato, in linea con le tipologie edilizie e le realtà operative degli Emirati Arabi Uniti.

Dal punto di vista dei costi, sebbene la differenza di costo iniziale tra una modernizzazione parziale e una sostituzione completa possa talvolta apparire modesta, il profilo dei costi totali del ciclo di vita spesso racconta una storia diversa. Mantenere i componenti funzionanti, ridurre i tempi di inattività ed evitare sostituzioni premature può migliorare l'efficienza dei costi complessivi del ciclo di vita e aumentare il valore degli asset a lungo termine.

Ristrutturazione o nuova costruzione: una prospettiva progettuale più ampia

I vantaggi della ristrutturazione vanno oltre i sistemi di videosorveglianza. Nell'intero settore edile, l'ammodernamento degli edifici esistenti offre spesso vantaggi sia ambientali che commerciali:

• La ristrutturazione in genere comporta minori emissioni di carbonio incorporate rispetto alle nuove costruzioni e può offrire prestazioni migliori durante l'intero ciclo di vita.
• La ristrutturazione evita grandi quantità di rifiuti da demolizione e costruzione, che in alcune regioni rappresentano oltre un terzo dei rifiuti totali prodotti, e una percentuale significativamente maggiore laddove l'attività di demolizione è elevata.
• Gli approcci circolari, come il riutilizzo e la riqualificazione, sostengono la manodopera locale, i mestieri specializzati e le filiere di approvvigionamento regionali, riducendo al contempo l'impatto ambientale legato ai trasporti.

Per gli sviluppatori, i proprietari di immobili e i team di progetto, la ristrutturazione può quindi contribuire al raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità, rafforzando al contempo la resilienza degli immobili e il loro valore a lungo termine.

Perché la ristrutturazione degli ascensori è ancora sottoutilizzata

Nonostante questi vantaggi, la modernizzazione parziale degli ascensori è ancora meno diffusa rispetto alla sostituzione completa. Un fattore che contribuisce a questa situazione è la crescente dipendenza del settore degli ascensori da soluzioni standardizzate di sostituzione completa, che sono spesso più semplici da reperire e più facili da gestire dal punto di vista contrattuale e della garanzia.

Nel corso del tempo, la disponibilità di specialisti altamente qualificati nella modernizzazione degli ascensori è diminuita, rendendo i progetti di ristrutturazione complessi più difficili da realizzare con sicurezza. Di conseguenza, la sostituzione completa viene spesso percepita come l'opzione a minor rischio.

Nel corso del tempo, la disponibilità di specialisti altamente qualificati nella modernizzazione degli ascensori è diminuita, rendendo i progetti di ristrutturazione complessi più difficili da realizzare con sicurezza. Di conseguenza, la sostituzione completa viene spesso percepita come l'opzione a minor rischio.

In molti casi, la differenza di costo iniziale tra una modernizzazione parziale e una sostituzione completa è relativamente esigua. I clienti, comprensibilmente, tendono a preferire la sostituzione completa, dove un aumento marginale del costo iniziale garantisce un sistema completamente nuovo con un'unica garanzia e chiare linee di responsabilità. Tuttavia, questa prospettiva può trascurare le implicazioni a lungo termine in termini di costi del ciclo di vita, flessibilità e impatto ambientale.

Il ruolo dei produttori nel guidare il cambiamento

I produttori di ascensori sono ben posizionati per consentire un approccio più sostenibile ed economicamente equilibrato. Ciò richiede una maggiore attenzione alla pianificazione del ciclo di vita, alla progettazione di sistemi modulari e a pacchetti di modernizzazione standardizzati che rendano la ristrutturazione più prevedibile, scalabile e attraente per i clienti.

Anziché progettare impianti di sollevamento con una durata nominale di 20-25 anni, il settore potrebbe sempre più considerare strategie di gestione degli impianti su una durata di 40-50 anni, supportate da interventi programmati come ammodernamenti minori ogni 10 anni e ammodernamenti maggiori ogni 20 anni. Riconoscere che non tutti i componenti devono essere sostituiti contemporaneamente è fondamentale per ridurre gli sprechi, mantenendo al contempo sicurezza e prestazioni.

Questo cambiamento richiede modifiche di mentalità e modelli di business, ma offre ai clienti una pianificazione a lungo termine più chiara, una maggiore certezza dei costi e asset più resilienti. Più in generale, con l'inasprirsi dei vincoli di risorse e la continua evoluzione delle pressioni normative e di mercato, il passaggio a sistemi circolari ed efficienti nell'uso delle risorse sta diventando inevitabile. Una valutazione tempestiva di questi fattori può migliorare l'adattabilità a lungo termine e la certezza della pianificazione per i proprietari di asset.

Referenze

[1] Tendenze di ristrutturazione e nuove costruzioni a Londra — Macfarlanes (uffici del centro di Londra), macfarlanes.com/what-we-think/2023/refurbishment-and-the-circular-economy

[2] Indagine Deloitte sull'attività di ristrutturazione degli uffici a Londra, deloitte.com/uk/en/Industries/financial-services/blogs/is-the-rise-in-office-refurbs-a-blip-or-a-trend.html

[3] Circolarità nell'ambiente costruito, McKinsey e World Economic Forum, reports.weforum.org/docs/WEF_Circularity_in_the_Built_Environment_2024.pdf

[4] "Riduzione del carbonio incorporato attraverso il riutilizzo", Anthropocene Magazine, anthropocenemagazine.org/2024/10/circular-construction-could-be-a-huge-boon-for-climate-and-jobs

[5] "Carbon e Business Case per la ristrutturazione rispetto alla nuova costruzione", AECOM, Insights. aecom.com/insights/article/refurbishment-vs-new-build-the-carbon-and-business-case

[6] Panoramica sul riutilizzo adattivo, Wikipedia, en.wikipedia.org/wiki/Adaptive_reuse

[7] "Otto sorprendenti vantaggi del retrofit rispetto alla demolizione", holcimfoundation.org/media/articles/2025/eight-advantages-retrofit

[8] "Inclusione del carbonio incorporato nella valutazione della ristrutturazione," mdpi.com/2071-1050/17/1/72

[9] Al Sa'fat — Dubai Green Building System, dm.gov.ae/municipality-business/al-safat-dubai-green-building-system

[10] Il sistema di valutazione Pearl per il sistema di valutazione degli edifici Estidama, jawdah.qcc.abudhabi.ae/en/Registration/QCCServices/Services/STD/ISGL/ISGL-LIST/DP-306.pdf