Mercado Imobiliário: Explorado Através da Experiência e da Imaginação

Uma "mistura engenhosa de fatos e ficção" foi bem recebida no lançamento do livro.

O livro de Deepesh Salgia, "Real Estate: The Good, The Bad & The Unanswered" (Imóveis: O Bom, o Mau e as Questões Sem Resposta), reflete seus 25 anos de experiência na área. O autor compartilha os principais pontos abordados no evento de lançamento, incluindo feedback e trechos da obra.

Na noite de 19 de maio, no Hotel Four Seasons Mumbai, um amplo espectro de participantes do setor imobiliário se reuniu para o lançamento de “Real Estate: The Good, The Bad & The Unanswered” (Imóveis: O Bom, o Mau e o Inconclusivo), livro de Deepesh Salgia, apresentado por Vijay Satbir Singh, funcionário aposentado do Serviço Administrativo Indiano e membro da Autoridade Reguladora Imobiliária de Maharashtra; Rajiv Sabharwal, CEO e diretor-geral da Tata Capital Ltd.; KG Krishnamurthy, veterano do setor, aposentado como diretor-geral e CEO da HDFC Property Ventures Ltd. e ex-funcionário da HDFC; e Boman Irani, presidente da Confederação das Associações de Incorporadoras Imobiliárias da Índia (CREDAI) - Câmara da Indústria da Habitação de Maharashtra (MCHI). A noite incluiu reflexões inspiradoras de todas as autoridades presentes e relatos do autor sobre sua experiência na escrita do livro, publicado pela TWAGAA Publications.

Em grande parte, os CEOs do mundo todo são formados em escolas de negócios. No entanto, embora o currículo de uma escola de negócios típica inclua estudos de caso em setores tão diversos quanto automóveis, agroquímicos, siderurgia, software, manufatura, mineração e muitos outros, raramente inclui o setor imobiliário. Aliás, o setor é frequentemente rotulado como um domínio de "diferença duvidosa". Enquanto as pesquisas publicadas sobre o mercado imobiliário indiano se restringem, em grande parte, a fins meramente informativos, sendo a pesquisa analítica mínima. A pesquisa estratégica é praticamente inexistente.

Ambientada no fictício Instituto de Administração Pinnacle, uma escola de negócios em Mumbai, a obra de estreia da Salgia mescla habilmente fato e ficção para narrar 125 anos da história do mercado imobiliário na Índia. Por meio de diversos formatos, que incluem diálogos, debates, discursos, perguntas e respostas, análises e blogs, a Salgia apresenta uma “biografia” bem fundamentada do mercado imobiliário indiano e seu futuro para os próximos 25 anos.

Durante o lançamento, Salgia comentou sobre temas como o papel dos proprietários em organizações imobiliárias, a ética e a moral do negócio, bem como inovações no setor imobiliário. Salgia afirmou:

“Durante meus 25 anos no mercado imobiliário, percebi que os parâmetros ou princípios da microeconomia usados ​​para avaliar a maioria dos outros negócios não se aplicam ao setor imobiliário. Por exemplo, o mercado imobiliário é, em grande parte, um negócio de projetos. Na maioria das empresas, o financiamento de projetos é feito por meio de empréstimos de longo prazo e capital próprio. No mercado imobiliário, uma grande fonte de financiamento são os adiantamentos de clientes. Portanto, as receitas são usadas como fonte de financiamento de projetos. Quando isso acontece, é o profissional de marketing que decide a relação dívida/capital próprio. Onde mais isso acontece?”

Segundo Salgia, os desafios enfrentados pelos participantes do setor imobiliário incluem o uso da participação de mercado como ferramenta estratégica (já que, para a maioria, a participação de mercado é medida em pontos-base) e o papel limitado das economias de escala (pois são as incorporadoras menores que têm a vantagem de custo). "Fiquei muito convencido de que há fortes argumentos para pesquisas específicas no setor imobiliário", disse ele, acrescentando que acredita que as inovações quase sempre vêm de fora — e não de dentro — do setor imobiliário.

O livro recebeu elogios tanto de pessoas do setor imobiliário quanto de fora dele. Seguem alguns comentários:

“Baseado em um século e um quarto da trajetória do mercado imobiliário indiano, este livro aborda questões ainda sem resposta sobre as mudanças futuras, ao mesmo tempo que prevê como será o próximo trimestre.” — Aman Nath, autor e presidente da Neemrana Hotels

“Adotando uma perspectiva de quatro quadrantes (desenvolvedor, cliente, regulador e financiador), a Salgia oferece uma plataforma de conhecimento adequada tanto para profissionais quanto para teóricos do mercado imobiliário.” — Boman Irani, presidente da CREDAI-MCHI

“Dotado de uma escrita primorosa, Salgia é uma autoridade no assunto, demonstrando profundo conhecimento sobre o desenvolvimento do setor imobiliário urbano na Índia, tanto em seus problemas quanto em suas oportunidades. Seu livro nos ajuda a entender um setor que está se profissionalizando gradualmente.” — S. Naren, diretor de investimentos da ICICI Prudential Asset Management Company Ltd.

“Salgia aborda um tema complexo como o mercado imobiliário de forma simples, porém elegante. Ao mesmo tempo que elucida os aspectos técnicos do setor imobiliário com os detalhes dos conceitos e implicações legais relevantes, Salgia analisa objetivamente os fundamentos sociais, morais e éticos do mercado imobiliário. Uma leitura indispensável.” — KV Viswanathan, advogado sênior, Supremo Tribunal da Índia

“É um livro brutalmente honesto sobre um tema que evoca indignação, propaganda e indiferença. Após sua colaboração criativa com a adaptação musical de Mughal-e-Azam, Salgia agora ilumina o leitor com seu estilo narrativo envolvente.” — Feroz Abbas Khan, diretor de teatro e cinema, roteirista

“A compreensão que Salgia demonstra das práticas e dinâmicas deste setor, aliada à sua perspectiva histórica centenária, enriquece enormemente esta visão abrangente da trajetória da indústria imobiliária. Trata-se de um livro de gestão autêntico, que pode ser utilizado por acadêmicos, líderes de gestão, estudantes e empresas.” — Anil Pandit, CEO e Diretor-Geral da Quantum Projectinfra Pvt. Ltd.

“Estou confiante de que este livro ajudará formuladores de políticas e analistas a desenvolver estruturas estratégicas adequadas, compreender as nuances regulatórias e avaliar racionalmente os riscos no setor imobiliário.” — Mahesh Patil, diretor de investimentos da Aditya Birla Sun Life AMC Ltd.

A seguir, o autor apresenta dois trechos do livro, que narram a história de um personagem chamado Manav, o mestre de cerimônias da sessão de perguntas e respostas, que lê perguntas pré-selecionadas da plateia para um personagem chamado Professor Kumar, deixando o leitor em dúvida se a verdade é mais estranha que a ficção, ou vice-versa.

Questão

“Se você fosse reformular a Lei de Imóveis (Regulamentação e Desenvolvimento) de 2016, quais três cláusulas você reformularia?”

Resposta (Professor Kumar)

"Aprecio profundamente o enorme esforço feito pelas autoridades na elaboração da Lei de Regulamentação e Desenvolvimento Imobiliário de 2016 e na sua implementação por meio da RERA (Autoridade Reguladora do Mercado Imobiliário), especialmente em um país tão diverso quanto a Índia. No entanto, sempre há espaço para melhorias e críticas construtivas. O objetivo maior da elaboração da Lei era criar um mercado imobiliário saudável. Na minha opinião, a RERA se concentrou demais na proteção do consumidor, o que representa apenas uma parte de um mercado saudável. Além disso, proteger o consumidor além de certo ponto não o beneficia necessariamente."

“Em primeiro lugar, a RERA tornou obrigatório o registro do contrato após o pagamento de 10% do valor ao incorporador. Embora o objetivo seja proteger o comprador, isso significa, na prática, que ele precisa arcar com o imposto de selo integral no momento da reserva. Nesse caso, a RERA deveria ter sugerido que os governos estaduais permitissem o registro mediante o pagamento de apenas 0.1% do valor do contrato, e o restante poderia ser pago na posse do imóvel. Isso canalizaria um volume maior de capital de risco para o setor imobiliário, já que muitos compradores começariam a reservar seus imóveis antecipadamente. Esse fluxo de capital também garantiria a conclusão da maioria dos projetos dentro do prazo, uma vez que o incorporador não precisaria se preocupar em obter capital de giro.”

Em segundo lugar, a área útil, conforme definida na Lei, não inclui varandas. Consequentemente, muitas construtoras deixaram de construir varandas, visto que a sua construção acarreta um custo adicional que a construtora considera difícil de repassar ao comprador do imóvel. Sem varandas, os edifícios não só parecem menos elegantes, como também resultam em uma vida mais estressante, já que os moradores vivem em uma estrutura fechada. Da mesma forma, como a Lei impõe muitas restrições à venda de vagas de estacionamento, as construtoras estão limitando o número de vagas ao mínimo exigido por lei. Isso, novamente, não é uma situação saudável.

“Em terceiro lugar, a RERA exige que, para qualquer alteração em projetos aprovados, seja obtido o 'consentimento por escrito' de dois terços (66.67%) dos compradores. Ora, embora à primeira vista isso pareça proteger o consumidor, na prática, pode ser contraproducente.”

“Vamos supor que, pouco antes do início da construção, a construtora tenha a oportunidade de comprar e incorporar o terreno adjacente. Isso criaria uma fachada maior, mais espaço aberto e melhores comodidades. Agora, mesmo que a maioria dos compradores seja a favor disso, uma minoria (34%) pode obstruir uma proposta tão favorável ao desenvolvimento.”

“O que agrava a situação é que os votos dos ausentes (na prática, a maioria dos compradores não vota) são tratados como votos negativos. Com um número limitado de votos efetivamente computados, apenas 10 a 15% do total de compradores poderiam rejeitar uma proposta favorável ao desenvolvimento.”

“Essas seções desfavoráveis ​​ao consumidor definitivamente precisam de modificação. Sugiro que a alteração dos planos seja permitida se aprovada por 51% dos compradores que participarem da votação. Os votos nulos devem ser tratados como NOTA (nenhuma das opções acima) e não como votos negativos.”

Questão

“Mumbai foi a primeira cidade a formular e implementar com sucesso políticas de requalificação de edifícios antigos e degradados, reabilitação de favelas e muito mais. Quão bem isso funcionará em outras cidades?”

Resposta (Professor Kumar)

“Financiar a revitalização urbana por meio da venda de novas casas é, sem dúvida, uma ótima ideia, especialmente porque os moradores de prédios antigos, favelas e afins jamais conseguiriam realizar a revitalização por conta própria. Por outro lado, esses projetos também se assemelham ao modelo de negócios dos 'portais de notícias digitais', onde Pedro paga por Paulo. Em muitos portais de notícias digitais, os anunciantes pagam pelas notícias e os assinantes as consomem gratuitamente. Da mesma forma, em projetos de revitalização urbana, normalmente apenas aqueles que se mudam para a parte de venda gratuita pagam; os inquilinos atuais recebem suas casas de graça.”

“Como toda estratégia, esta também tem suas limitações. Para garantir a credibilidade das notícias a longo prazo, os portais de notícias digitais precisarão encontrar assinantes dispostos a pagar pelo conteúdo, o que representa um enorme desafio. Da mesma forma, se forem necessárias obras de revitalização em larga escala, as cidades jamais encontrarão 'Peters' em quantidade suficiente para financiá-las. Por outro lado, também é preciso reconhecer que não é fácil para nenhum governo obrigar os inquilinos atuais a considerarem a reconstrução com recursos próprios.”

“A requalificação urbana funcionou muito bem em algumas partes de Mumbai, já que nessas áreas da cidade havia uma enorme diferença entre o custo de construção de moradias populares (X) e o preço de venda de uma casa nova (10X ou 20X). No entanto, nas últimas duas décadas, embora os preços dos imóveis não tenham aumentado, as expectativas dos inquilinos cresceram drasticamente. Portanto, essa diferença diminuiu e os retornos financeiros na maioria dos projetos não são proporcionais aos riscos associados.”

Além disso, muitos terrenos destinados à requalificação urbana têm grande parte da área destinada a equipamentos públicos (ruas, jardins públicos, escolas, etc.), o que, novamente, não gera qualquer oportunidade de negócio para as construtoras. Portanto, Mumbai em breve chegará a um ponto em que os inquilinos terão que escolher entre esperar indefinidamente por uma construtora que lhes ofereça moradia gratuita ou optar pela requalificação urbana antecipada, concordando em compartilhar parte dos custos. Quanto mais os inquilinos escolherem a segunda opção, mais estarão agindo em seu próprio interesse e no interesse da cidade. Uma requalificação urbana mais rápida significaria que a cidade se beneficiaria de ruas mais largas, melhor sistema de esgoto, melhores condições de vida e muito mais.

Portanto, em um nível macro, o foco excessivo em moradias gratuitas resultará apenas em casas caras para os novos compradores, já que são eles que, em última análise, pagam pelas moradias gratuitas. No entanto, também é verdade que, sem moradias gratuitas, os antigos inquilinos não desocuparão os imóveis a serem reurbanizados, restringindo assim a disponibilidade de terrenos para novas construções. Isso coloca a cidade diante de uma escolha difícil: ou promover moradias gratuitas para os inquilinos atuais (que detêm o poder político) ou convencer os inquilinos a pagar pelas moradias reurbanizadas, para que os migrantes que chegam à cidade (que detêm o poder econômico) a considerem acessível. Certamente, entre os maiores dilemas enfrentados pelas nações democráticas está o de ser politicamente correto versus ser racionalmente correto.

Sobre o autor

Deepesh Salgia, um ilustre ex-aluno do Instituto Indiano de Tecnologia (IIT) de Madras, do Instituto de Gestão e Pesquisa SP Jain de Mumbai e da Universidade da Califórnia, Los Angeles, é diretor da Shapoorji Pallonji Real Estate, onde passou a maior parte de seus 28 anos de carreira. Ele também trabalhou para os grupos Tata e Mahindra. Salgia lidou com uma ampla gama de tarefas no setor imobiliário, desde o projeto até a gestão de disputas. Ele atuou como intermediário em transações de terrenos e cuidou de vendas e planejamento estratégico. O forte de Salgia é a resolução de problemas em ambientes não estruturados. Além de sua habilidade para integrar a realidade do mercado imobiliário com uma rara visão acadêmica, este ex-campeão da Olimpíada de Matemática do IIT-Bombay em 2004 foi pioneiro na criação da versão colorida do clássico filme de K. Asif de 1960, Mughal-e-Azam. Em seguida, produziu uma adaptação musical premiada, no estilo da Broadway, em 2016, fornecendo a visão criativa e estratégica do espetáculo. Tendo escrito para a maioria das principais publicações de negócios da Índia, é um ávido leitor e cinéfilo que mantém um blog e vlogs atualizados.