Revigorando a Favela
Por Sushant Shetty, Arati Sawant e Clarissa D'Lima | Plataforma dos Leitores | Agosto 4, 2022
Tempo de leitura: 5 minutos
A resolução de Maharashtra autoriza a SRA (Autoridade de Reabilitação de Favelas) a convidar novos incorporadores ou permitir que instituições financeiras reconhecidas pelo RBI (Banco Central da Índia), SEBI (Conselho de Valores Mobiliários da Índia) e NHB (Conselho Nacional de Habitação) atuem como co-desenvolvedoras para concluir projetos de reabilitação de favelas paralisados. A resolução concede isenções de 70% da taxa de consentimento dos moradores de favelas e das taxas de transferência, ao mesmo tempo que impõe requisitos de conformidade, como cronogramas, certificados de capacidade financeira, pagamentos de aluguel em dia e decisões conjuntas sobre inadimplências. Penalidades de 1% a 2% do valor do terreno à venda são aplicadas em caso de atrasos, e as violações acarretam as consequências do artigo 13(2) e impedem propostas futuras. A medida oferece aos incorporadores e instituições financeiras acesso a oportunidades de moradia acessível e pode reativar a demanda por transporte vertical, mas sua concretização depende de poderes mais claros para os co-desenvolvedores, diligência prévia rigorosa e contratos robustos.
Especialistas jurídicos explicam as implicações imobiliárias e de transporte vertical (TV) da resolução que visa nomear novas construtoras e autorizar novas instituições financeiras para projetos de reabilitação de favelas em Maharashtra.
Por Sushant Shetty, Arati Sawant e Clarissa D'Lima
Uma resolução de 25 de maio de 2022, emitida pelo Departamento de Habitação do Governo de Maharashtra (Resolução), permite que instituições financeiras reconhecidas pelo Banco Central da Índia, pela Comissão de Valores Mobiliários da Índia e pelo Banco Nacional de Habitação facilitem a conclusão de projetos de reabilitação de favelas paralisados. Tais instituições são aqui denominadas Instituições Financeiras Reconhecidas.
Contexto
A Lei de Áreas de Favelas de Maharashtra (Aprimoramento, Desocupação e Reurbanização) de 1971 (Lei) foi promulgada com o objetivo de implementar melhores disposições para o aprimoramento e desocupação de áreas de favelas no estado de Maharashtra e sua reurbanização. A Lei autoriza a Autoridade de Reabilitação de Favelas (SRA), nomeada pelo governo estadual, a impor prazos e outras restrições a projetos de reabilitação de favelas para os quais tenha aprovado os planos de reurbanização. O descumprimento dos prazos estabelecidos pela SRA por parte do empreendedor pode levar a SRA a assumir a reurbanização de tais projetos. No exercício dos poderes legais mencionados, a Resolução apresenta uma abordagem dupla para impulsionar o andamento de projetos paralisados, por meio das seguintes medidas:
- A SRA poderá convidar novos promotores imobiliários a apresentarem propostas para assumir e concluir os projetos de reabilitação de favelas que estão paralisados.
- Instituições financeiras reconhecidas podem assumir a conclusão de projetos de reabilitação de favelas paralisados, financiando-os.
Isenções concedidas
A Instituição Financeira Reconhecida será reconhecida como “codesenvolvedora” na Carta de Intenções (LoI) assinada para o projeto. As Instituições Financeiras Reconhecidas receberão as seguintes isenções:
- Consentimento dos moradores de favelas. As normas de controle de desenvolvimento vigentes na Grande Mumbai estipulam como pré-requisito o consentimento de 70% ou mais dos moradores de barracos (acampamentos de barracos) elegíveis para a aprovação da Carta de Intenções (LoI) apresentada pela construtora. De acordo com a Resolução, as Instituições Financeiras Reconhecidas estão isentas de obter tal consentimento.
- Taxa de Transferência. Em 2021, a Autoridade de Reabilitação de Favelas da Região Metropolitana de Mumbai (MMRSR) decidiu cobrar uma taxa equivalente a 5% do valor do terreno da área do lote à venda (ou seja, aproximadamente 50% da área líquida do empreendimento, calculada conforme a declaração anual de taxas) do novo incorporador em caso de mudança de incorporador em um projeto de reabilitação de favelas. A Resolução prevê uma isenção para as Instituições Financeiras Reconhecidas que atuam como codesenvolvedoras nesse sentido.
O período pós-COVID-19 testemunhou uma desaceleração no setor imobiliário, especialmente no segmento residencial, o que teve um efeito correspondente em indústrias auxiliares, particularmente no setor de aluguel de imóveis.
Obrigações e penalidades aplicáveis
Além dos incentivos concedidos na forma de isenções, a Resolução também impõe certas obrigações às Instituições Financeiras Reconhecidas/novos promotores imobiliários, que incluem, entre outras coisas:
- Cumprimento do cronograma estabelecido para a conclusão da construção da parte de reabilitação.
- Apresentação do certificado de capacidade financeira (Anexo III) das instituições financeiras reconhecidas para a execução dos projetos em questão.
A Resolução também estipula que a nova construtora será obrigada a efetuar os pagamentos de aluguel aos moradores da favela em dia. Além disso, prevê que a SRA (Autoridade de Reabilitação da Favela), a nova construtora/Instituição Financeira Reconhecida e os representantes das associações de moradores envolvidas deverão tomar uma decisão conjunta sobre o pagamento dos aluguéis atrasados aos moradores da favela, conforme o Contrato de Intenções previamente aprovado. Tal decisão será obrigatória para a emissão de um novo Contrato de Intenções, de acordo com a Resolução.
A Resolução também impõe penalidades ao novo promotor imobiliário/Instituição Financeira Reconhecida, que variam de 1% a 2% do custo do terreno da área do lote de venda, por atraso no cumprimento de determinados marcos dentro dos prazos correspondentes, que podem chegar a três anos.
Caso a Instituição Financeira Reconhecida/novo promotor imobiliário viole os termos e condições da Resolução e não consiga concluir o projeto de reabilitação de favelas paralisado dentro dos prazos prescritos pela SRA, será penalizado de acordo com a seção 13(2) da Lei, e nenhuma de suas novas propostas/planos será aceita ou considerada pela SRA.
O Takeaway
A Resolução oferece uma oportunidade para incorporadoras que desejam empreender projetos de revitalização de favelas e aproveitar os incentivos concedidos para tais projetos, uma vez que estes ingressam no segmento de habitação popular. Visa também conferir às Instituições Financeiras Reconhecidas maior poder de decisão em relação aos projetos. Contudo, a concretização desse objetivo exigirá diretrizes adicionais sobre os poderes que essas Instituições Financeiras Reconhecidas podem exercer ao assumirem o papel e as responsabilidades de “co-desenvolvedoras”.
Além disso, o período pós-COVID-19 testemunhou uma desaceleração no setor imobiliário, especialmente no segmento residencial, o que teve um efeito correspondente em indústrias auxiliares, particularmente no transporte vertical. Isso levou a uma queda nas vendas e, de fato, gerou maior concorrência entre construtoras com margens menores, bem como atrasos nos pagamentos por parte das incorporadoras. Espera-se que a Resolução corrija essa situação e melhore o ânimo do setor.
Considerando as exigências mencionadas neste documento, as taxas a serem pagas à autoridade competente em cada etapa de aprovação e a documentação comprobatória que deve ser apresentada periodicamente à autoridade responsável pelo andamento do projeto, é fundamental que as Instituições Financeiras Reconhecidas que ingressam no setor tenham um entendimento abrangente com os novos desenvolvedores contratados para concluir projetos paralisados. Tal entendimento pode ser formalizado em contratos bem estruturados entre as partes e complementado por uma análise minuciosa do projeto.
Sobre Fox Mandal
Sushant Shetty é sócio, Arati Sawant é chefe de grupo e Clarissa D'Lima é associada da Fox Mandal, Solicitors & Advocates, um dos escritórios de advocacia mais antigos e conceituados da Índia, com atuação em todo o país e forte especialização em direito corporativo, imobiliário, contencioso, propriedade intelectual (PI) e tecnologia, mídia e telecomunicações (TMT).
Sushant Shetty, Arati Sawant e Clarissa D'Lima
Sushant Shetty Atua principalmente na área de direito imobiliário e da construção civil, incluindo transações relativas à aquisição, alienação, locação e financiamento de imóveis residenciais, comerciais e de uso misto.
Ele está familiarizado com todas as etapas dos processos de desenvolvimento e revitalização imobiliária, incluindo contratos de construção, documentos de financiamento e realização de due diligence imobiliária. Possui experiência em questões de locação, bem como em assuntos condominiais. Também presta consultoria na implantação de data centers, principalmente no que diz respeito a planejamento, financiamento, due diligence, zoneamento, construção, locação, colocation, operações e contratos de nível de serviço.
Ele também presta consultoria sobre questões relativas à Lei de Regulamentação e Desenvolvimento Imobiliário de 2016, atuando em litígios perante a Autoridade competente nos termos da referida lei, bem como na elaboração do Modelo de Contrato para venda de unidades por incorporadoras a compradores. Além disso, assessora sobre os aspectos processuais do imposto de selo e do registro de documentação imobiliária. Atua em assuntos corporativos gerais, incluindo estrutura de capital, financiamento convencional, contratos e constituição de entidades, abrangendo estruturas simples e complexas como joint ventures, sociedades anônimas, sociedades em comandita e fundos fiduciários. Seus clientes incluem proprietários de imóveis, fundos imobiliários, empresas multinacionais, incorporadoras, investidores locais e internacionais, órgãos governamentais, bancos e instituições financeiras.
Arati SawantA chefe do grupo possui mais de uma década de experiência na área jurídica, abrangendo os campos de direito imobiliário, contencioso e consultoria em diversas questões relacionadas ao direito da propriedade. Isso inclui experiência prática na condução de diligências de títulos e emissão de pareceres, elaboração de diversos contratos e acordos comerciais, negociação dos mesmos e garantia de sua execução final em tempo hábil. Inclui também a estruturação do processo e o aconselhamento sobre os próximos passos em diversas questões que surgem ocasionalmente. Ela tem experiência em conduzir processos de forma independente, do início ao fim, dentro dos prazos estabelecidos.
Clarissa D'LimaClarissa, uma associada, concluiu seu bacharelado em Direito (BA, LL.B. com honras) pela NMIMS Deemed-to-be-University, em Mumbai, em 2021. Ela prestou assistência em uma variedade de transações imobiliárias, incluindo due diligence de imóveis residenciais, comerciais e industriais em Maharashtra; elaboração de contratos de locação, contratos de arrendamento, contratos de servidão e contratos de construção; formulação de pareceres jurídicos e elaboração de peças processuais para disputas imobiliárias; e pesquisa sobre conformidade com Zonas Econômicas Especiais (SEZ), conformidade com TI/ITeS, imposto de selo e registro pertinentes à documentação imobiliária.
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