"COVID-19 Etkisi — Gayrimenkul Geliştiricilerinin Perspektifi: VT Sistemlerinin Geleceği"

Serideki ikinci web semineri, canlı fikir alışverişi sağlar. 

COVID-19 krizi, dünya genelinde insanların yaşamlarını ve geçim kaynaklarını farklı şekillerde etkilemeye devam ederken, Hindistan ülke çapında bir sokağa çıkma yasağının bir uzantısı daha yaşıyor. Artan vakalar, çevreleme alanlarıyla renk kodlu bölgelere ayrılan bölgeler ve bunun kısa vadeli bir savaş olmadığının kademeli olarak anlaşılması, yeni normalle nasıl başa çıkılacağına dair tartışma başlatmayı ve ileriye dönük iş yönetimi için bir plan formüle etmeyi zorunlu hale getirdi. . . . Editör

Tarafından düzenlenen ELEVATOR WORLD India ve koronavirüs pandemisinin dikey ulaşım (VT) endüstrisini nasıl etkilediğine ilişkin bir web semineri dizisinin ikinci baskısı olan Virgo Communications, "COVID-19 Etkisi - Gayrimenkul Geliştiricilerinin Perspektifi: VT Sistemlerinin Geleceği" temasına sahipti. Müteahhitler, emlak danışmanları ve mimarlardan oluşan bir panel, kriz sırasında ve uzun vadede hem gayrimenkul hem de VT için ileriye ve sonuçlara ilişkin perspektifler sağladı. Başarılı ilk web seminerinin ardından, 19 Nisan'da "COVID-28 Etkisi - Asansör Endüstrisinin Karşılaştığı Zorluklar ve İleriye Giden Yol" (ELEVATOR WORLD India, 2. Çeyrek 2020), en son etkinlik 9 Mayıs'ta yapıldı ve 599 ilden 278 kayıt ve 46 katılımcı çekti. 

Bir çözüm, daha az varış noktasına sahip daha fazla sayıda daha küçük asansöre sahip olmak olabilir. 

— Nilesh Dongre, mimar, baş geliştirici/alanlar, Edifice Danışmanları

Panel, Raymond Group gayrimenkul işi başkanı ve CEO'su K. Mukund Raj'dan; Mohan Abichandani, yönetmen — projeler, K. Raheja Corp.; K. Jayakumar, genel müdür, RMZ Corp.; Kumaran WR, kıdemli başkan yardımcısı, geliştirme, Erdemli Perakende; Nilesh Dongre, mimar/baş geliştirici, Edifice Consultants; Jatin Shah, ulusal direktör, Colliers International; ve Rana Ram, mimar, RSP Tasarım Danışmanları. Panelistler, pandeminin kısa ve uzun vadedeki sonuçlarını tartıştılar ve VT endüstrisi için beklentilerini paylaştılar. 

Anitha Raghunath, yayıncı EW India ve Başak İletişim ve Sergiler Pvt direktörü. Ltd., PVN Associates Pvt başkanı ve CEO'su Krishna Kumar Ravi ile web seminerine ev sahipliği yaptı ve ortak moderatörlüğünü yaptı. Ltd., Hindistan'da lider bir asansör danışmanıdır.

Raghunath panelistleri tanıttı ve web semineri serisini, asansör endüstrisinin dünyanın dört bir yanındaki meslektaşlarıyla bağlantı kurması ve koordine etmesi için fırsatlar yaratma çabası olarak tanımladı. “COVID-19 salgını benzeri görülmemiş bir kriz yarattı” dedi. "Yeni duruma uyum sağlamanın yollarını bulmalıyız. Bu web seminerlerinin amacı, gayrimenkul tasarımı, müşteri talebi vb. açısından beklenen değişiklikleri düşünmektir.” 

Oturum, Ravi'nin kriz sırasında ve sonrasında VT sektörünün nasıl işleyeceği konusunda panelistlerin görüşlerini almasıyla başladı. Raj, konut binaları için kilit sorunun asansörlerde ve asansör lobilerinde sosyal mesafe olduğunu söyledi. Sabahları ve akşamları gibi yoğun zamanlar dışında, fazla bir etki beklemiyor. İnsanlar gerektiği gibi ayarlamalar yapacaktır” dedi. “Konut binalarının tasarımını değiştirmeye pek gerek yok.”

Halihazırda, çoğu projede lobi boyutuna olan talep arttı. Yakın gelecekte daha da artabilir. 

— Mohan Abichandani, yönetmen, projeler, K. Raheja Corp.

Abichandani, VT sistemlerinin belirli bir şekilde çalışmaya alıştığını gözlemledi. dedi ki: 

"Geleneksel olarak, asansörde daha fazla insan olmasını istedik. Metrekare başına daha fazla hız ve daha fazla yoğunluk istedik. Şimdi, bu tersine döndü. Her şeyin değişmesi gerekiyor. Önümüzdeki iki yıl için bir planımız olmalı ve önceki düzenlemelere geri döneceğimizi umuyoruz. Bu arada karşılaştığımız zorluk, yoğunluğu nasıl azaltabileceğimizdir.”

Jayakumar kabul etti ve ilgili herkesin asansör kapasitesiyle ilgili kısa ve uzun vadeli COVID-19 etkilerine hazırlanmaları gerektiğini söyledi. Gayrimenkul geliştiricilerinin asansörleri “binalarda çok önemli bir faktör” olarak gördüklerini söyledi: sadece bir ulaşım aracından daha fazlası, son kullanıcıların bir mülkle etkileşim kurması için bir yol. 

Jayakumar, sekiz aya kadar yoğunluğun azalacağını söyledi. Uzun vadede durumun normale dönmesini beklediğini söyledi. Şirketlerin çalışanlarının evden çalışmasını tercih etmesi yolcu yoğunluğunu da azaltacak ve asansör operasyonlarındaki baskıyı hafifletecek. "Bu nedenle, kısa vadede sosyal mesafenin uygulanması gerekeceği ve bunun da bazı rahatsızlıklara yol açacağı dışında çok fazla bir sorun görmüyoruz" dedi. 

Maalesef hedef kontrol sistemlerine sahip yerli üreticimiz yok. Çin ve İsviçre gibi diğer ülkelere güveniyoruz.

 — Jatin Shah, ulusal direktör, Colliers International

Davranış, Tasarımdaki Değişiklikler

Kumaran WR, perakende için de aynı şeyin geçerli olacağını söyledi. Büyük, organize perakende mülklerinde yürüyen merdiven ve asansör sayısının kısa vadede aynı kalacağını tahmin ederken, şunları ekledi:

“Alışveriş merkezleri, asansörlerin kullanımına bakış açısından yeniden strateji oluşturmaları gerekebilir, çünkü bunlar etkileşimli ekipman parçalarıdır ve bir köşeye yerleştirilmiş soğutucular gibi değildir. Kişi sayısını kısıtlayacağız ama bu kısa vadede olacak. Ayrıca sosyal mesafe kurallarına uymamız ve asansörler ile yürüyen merdivenlerin daha iyi dezenfekte edilmesini sağlamamız gerekiyor. Yakın gelecekte perakende tasarımında bir değişiklik görmüyorum.”

Halihazırda, çoğu projede lobi boyutuna olan talep arttı. Yakın gelecekte daha da artabilir.

 — Şah

Dongre, mimarların asansörleri dahil ederken öncelikle taşıma kapasitelerine ve bekleme aralıklarına baktıklarını söyledi. O gözlemledi: 

"Yoğunlukları yönetmek için binaları nasıl tasarladığımız önemli olacak. İleriye dönük olarak, ek vurgulu bekleme aralıkları görüyorum. Daha büyük asansörlere bakmak yerine daha küçük asansörlere bakabiliriz çünkü onları kalabalıklaştırmak istemiyoruz. Analiz, asansör kabinlerinin kapasitesinin %80'inin dolu olduğu gerçeğine dayanmaktadır. Bir çözüm, daha az varış noktasına sahip daha fazla sayıda daha küçük asansöre sahip olmak olabilir. Bu şekilde yolcular arasındaki boşluk artmaya başlayacaktır. Ofis binalarında merdivenler genellikle yangın merdiveni olarak kullanılır. Bu, acil olmayan kullanım için genişletilebilir. Alternatif katları kullanırsanız, insanlar aşağı inebilir. Bunlar, gelecekte bu alanları kullanmanın yollarından bazıları.”

 Ram, sosyal mesafenin yönetilmesi gerektiğinin altını çizdi. Kuzeydeki Pencap ve Haryana eyaletlerinin başkenti ve nüfusu 1 milyonun biraz üzerinde olan Chandigarh'da,^[1] Birçok projenin yüksekliği 15-17 m arasında değişiyor ve sosyal mesafeyi yönetilebilir hale getiriyor. Nüfusu 8 milyonun üzerinde olan Bengaluru gibi yerlerde durum böyle değil.^[2]

Ram, birçok insanın katlar arasında, tipik olarak her katta yürüyen merdivenleri tercih ettiğini gözlemledi. Ram, Infosys ve K. Raheja Corp. dahil müşterilerin katları yürüyen merdivenlerle birleştirmeyi tercih ettiğini söyledi. 

Normale Dönüş: Zaman Çizelgeleri

Ravi tarafından sorulan bir sonraki soru, panelistlerin COVID-19 nedeniyle daha fazla alan talebiyle sonuçlanan yoğunluğun azaldığını görüp görmedikleriydi. Genel yanıt, şu anda tanık olduğumuz değişikliklerin geçici olduğu ve durumun yakında normale dönmesi gerektiğiydi.  

Raj, Çin'deki COVID-19 geçişi sırasında hiçbir mülk sahibinin mevcut binaları yeniden şekillendirmeye yatırım yaptığını görmediğini paylaştı. “Aynı işi sürdürmek için aynı ofisi kullanmalarını sağlayan bir rotasyon sistemi izlediler, bireysel katlarda işçilerin gelişini ve gidişini şaşırttı” dedi. “Bu, ek harcama yapmadan sosyal mesafeyi korumalarına izin verdi.” Altı ila dokuz ay sonra normale dönüşü öngörüyor. 

Abichandani de aynı fikirde. dedi ki: 

"Daha fazla alan edinmenin faydalı olacağını düşünmüyorum. Üretken insanlar evden çalışabilir. Herkes harcamaları azaltmak istediğinden, kimsenin daha fazla alan için daha fazla ödeme yapmaya hazır olacağını sanmıyorum. Mevcut binaları nasıl iyileştireceğimiz en büyük zorluk olacak. Temassız giriş ve temassız asansörler çözümdür. Hindistan'da 'Jugaad' [genellikle 'hack' olarak adlandırılan, geleneksel olmayan, tutumlu bir yenilik] adlı bir konseptimiz var.^[3] Bugün binalarda bu oluyor. İnsanlar asansör düğmelerine basmak için kürdan kullandılar, böylece onları temassız hale getirdiler.” 

Jayakumar, başta bilgi teknolojisi (BT) olmak üzere tüm sektörlerden şirketlerin maliyetleri düşürmeye çalıştıklarını belirtti. Odak noktasının, ofis alanı eklemek yerine asansör kabini temizliğinin nasıl iyileştirileceği üzerinde olacağını söyledi.  

Ravi, COVID-19'un daha büyük kapasiteli asansörlere yol açıp açmayacağını sorduğunda Raj, konut sektöründe bir değişiklik beklemediğini açıkladı. Önlemler önümüzdeki altı ila dokuz ay boyunca devam edecek. Geliştiriciler zaten VT sistemlerine belirli bir miktarda artıklık oluşturuyor. Daha büyük asansörleri dahil etmek, geliştirici için bir sermaye harcaması ve konut sakinleri için daha fazla bakım maliyeti anlamına gelir. Bununla birlikte, ana lobi alanları için artan taban alanı indeksleri olabileceğini gözlemledi. 

Shah, yaklaşık altı ila sekiz ay sonra asansörlerin önceki 24 yolcu yoğunluğuna geri döneceğini belirterek kabul etti. Shah, “Uzun vadede daha büyük asansörler pratik olmayacak” dedi. "COVID-19 için bir aşı bulunana kadar önlemler alınacak." Şu anda, bu önlemler arasında VT sistemlerinde iyi hava akışının sağlanması, bina sakinlerinin uygun şekilde taranması ve - mümkün olduğunda - temassız çözümlerin entegre edilmesi yer alıyor dedi.

Konut ve Ticari Görünüm

Ravi'nin şirketlerin konut projelerinden daha fazla ticari proje geliştirme olasılığı konusunda sorguladığı Dongre, konut gelişiminin bir süre sonra duracağını ve ivme kazanacağını öngördüğünü söyledi. “Konut segmentinin talebi, insanların işleri ve geçim kaynakları ile ilgilidir” dedi. “Ticari talep devam edecek; biraz düşebilir ama yakında canlanacak.”

Binaların yatay gitme olasılığına yanıt veren Ram, daha fazla virüs olursa bunun yalnızca B ve C sınıfı şehirlerde olabileceğini düşündüğünü söyledi. Ravi, bu şehirlerde artan yürüyen merdiven talebini gündeme getirdiğinde, Kumaran WR, bilgi teknolojisi şirketlerinin birçok 2. ve 3. şehirde yürüyen merdivenlerle hizmet veren kampüsler kurduğuna dikkat çekti. "Talebe bağlı" dedi. “Konutta herhangi bir değişiklik olmayacak. Tipik bir perakende zemin plakasında, alışveriş noktalarına yakın bölge, maksimum talebin gerçekleştiği yerdir, bu nedenle bu birimleri yeniden konumlandırmamız gerekebilir. Sanitasyon seviyesi önemli olacak. ” 

Ravi'nin fiyatlandırma üzerindeki olası stres ve ithalatın yerel kaynaklı ekipmanlarla değiştirilip değiştirilemeyeceği konusundaki sorgusuna ilişkin olarak Abichandani şu yanıtı verdi:

“Kesinlikle 'Hindistan'da Yap'ı tercih ederdim, ancak bu şu anda %100 mümkün değil. Bileşenlerimizin yüzde elli ila altmışı Çin'den veya diğer ülkelerden geliyor. Birkaç yıl sonra, yerel olarak daha fazla bileşen yaptığımızda, başka bir göz atabiliriz. Sokağa çıkma yasağı sona erdiğinde, buna ivme kazandırılabilir.”

Benzer bir şekilde Jayakumar, Hindistan'ın gelişmekte olan bir ekonomiden gelişmiş bir ekonomiye geçtiğinin altını çizdi. "Hindistan'da Üret" girişimi, kaliteli ürünler varsa alıcı bulacaktır, dedi. 

COVID-19 sonrası alışveriş merkezlerinin değişme olasılığı üzerine Kumaran WR, organize perakendenin Hindistan'da çok düşük bir oranda olduğunu belirtti. “Hindistan için yapılacak çok şey var” dedi. “Değişecek yol, buna bir fırsat olarak bakmamız gerektiğidir. İnsanlar şimdiden stratejileri tartışmaya başladılar.” “Yeni normal” sosyal mesafeyi, temassız çözümleri ve artan temizliği içerecek.

Fırfırları Azaltmak mı?

Ravi daha sonra proje spesifikasyonları ve gösterişten kaçınma sorusunu sordu. Asansörler gidilecek en önemli kolaylıklardan biri mi olacak? Belki hayır, ama Ram ortak alanların önemli ölçüde etki göreceğini söyledi. Ram, "Şimdi asansöre bindiğimde kuyruk oluşturuyoruz," dedi. Asansör lobisinde 40 kişinin durmasına izin verilmesi COVID-19 ile tavsiye edilmediğinden ortak alanların boyutunun artması gerekebileceğini söyledi. Dongre de aynı fikirdeydi. “Ortak alanlar, insanları bir araya getirme şeklimiz değişecek” dedi. 

Alan verimliliği konusunda Shah, mekanların nasıl kullanıldığı sorusunun her zaman mimarlara sorulduğunu söyledi. O gözlemledi: 

“Zaten, çoğu projede lobi boyutuna olan talep arttı. Yakın gelecekte daha da artabilir. Asansör lobilerinin boyutlandırılması kullanım başına yapılır. COVID-19 krizi sonsuza kadar devam etmeyecek. Kısa vadeli bir boşluk var ve azalan nüfusla birlikte bu çok da zor değil. Daha sonraki bir tarihte herhangi bir güçlendirme mümkün olmayacaktır. Yarın yeni bir kiracı gelebilir ve daha büyük bir yoğunluğa ihtiyaç duyabilir, bu yüzden buna göre plan yapmak gerekiyor.”

Raj, ticari alanlarda önümüzdeki birkaç yıl için vurgunun otomasyon, akıllı ofisler ve akıllı bina konseptleri gibi işlevsellik ve geleceğe hazır olma üzerine olacağını söyledi.

Ravi daha sonra temassız asansör teknolojisiyle ilgili soruları gündeme getirdi. Abichandani'ye göre:

“Şu anda asıl soru, binaları para harcamadan mevcut sistemlerle yönetmek, ardından temassıza geçmek. Touchless, yeni binaların geleceği olacak. Mevcut mülklerde, sistemi temassız hale getirmek için kontrol veya elektrik panolarında yapılacak küçük bir değişiklik bir maliyete neden olacaktır. Karantina sona erdiğinde piyasanın nasıl davranacağını bilmiyoruz. Temassız kalmamız gerekiyorsa, insanların yenilikçi fikirler bulması gerekiyor. Asansör üreticileri, ekonomik olan teknolojiyi tanıtmalıdır. O zaman geliştiriciler kesinlikle bunu benimseyecek.”

Kumaran WR, temassız teknolojinin geniş kapsamlı olduğunu belirtti. Örneğin, uygulama tabanlı sistemler gelişti ve gereklilik tabanlı. Perakendede temassız teknolojinin yaygın olarak kullanıldığını öngörmüyor. 

Temassız kalmanın ne kadar uygun olacağı konusunda Raj, mevcut binalarda iki ila üç yıllık kiralama koşullarının sabit olduğunu ve kiracıların COVID-19 kriziyle birlikte indirim talep edebileceklerini paylaştı. Bu nedenle, temassız panelleri dahil etmek için fazla bir itici güç yoktur, ancak yeni, uygun hale getirilmiş özellikler muhtemelen temassız panelleri içerecektir. Çok kiracılı alanlarda, teknolojinin hem tedarik hem de hizmet açısından uygulanabilir hale gelmesi zaman alacaktır. 

Bu teknolojiyle ilgili olarak Shah şunları söyledi: 

“Asansör üreticileri yeniliği benimser ve tüm seçenekler arasında gezinirlerse, bu teknoloji talep görecektir. Maalesef hedef kontrol sistemlerine sahip yerli üreticimiz yok. Çin ve İsviçre gibi diğer ülkelere güveniyoruz. Maliyet ve faydayı dikkate almalıyız. Genel inşaat maliyetinde asansörler sadece %2-3'lük bir paya sahiptir. Temassız veya başka herhangi bir teknolojinin toplam maliyet üzerinde nasıl bir etkisi olacak? Genel bütçe içinde sınırlı olabilir. Bu teknolojiyi benimsemeyi dört gözle beklemeli ve buna hazır olmalıyız.”

Shah, talep ve işgücü sıkıntısı, yeni teknolojilere duyulan ihtiyaç, yerlileştirme ve asansör üretimi için birden fazla lokasyona yatırım gibi yaklaşan zorluklara dikkat çekti. Yenilikleri ele almanın yanı sıra, tasarım, hız ve asansör sayısı üzerindeki etkiyi belirlemek için Nesnelerin İnterneti'nden yararlanılarak asansörlerin kullanımı izlenebilir.

Son olarak, Raghunath en kritik soruyu sordu: "Sektörün ne zaman toparlanacağını düşünüyorsunuz?" Raj, "zaman çizelgesini tahmin etmenin zor olduğunu" söyledi. Salgının boyutuna ve süresine bağlı olacağını söyledi. İsteğe bağlı bir harcama olduğu için, konut mülkiyeti diğer önceliklere arka planda kalacaktır. Pandemi azaldıktan sonra, uygun fiyatlı segmentin hemen canlanacağını, lüks segmentin ise zaman alacağını söyledi. Nispeten küçük bir mesafe içinde tüm ihtiyaçları karşılayan kapılı, karma kullanımlı bir geliştirme büyük bir çekişme olacaktır. 2021-2022'de Raj projeleri, pazarın çok daha güçlü bir şekilde toparlanması gerekiyor.

Abichandani, endüstrinin ne zaman toparlanacağına “milyon dolarlık soru” olarak atıfta bulunarak Raj'ın 2021-2022 projeksiyonuna katıldı. "Aşıya sahip olduğumuzda ve insanlar el sıkışmaya ve koronavirüse yakalanmamaya güvendiğinde bu olacak" dedi. 

Oturum, Raghunath'ın panelistlere gayrimenkul ve VT endüstrileri arasında daha iyi bir anlayış ve işbirliği sağlayacak ve böylece COVID-19 sonrası daha hızlı bir toparlanmayı kolaylaştıracak ilgili görüşleri paylaştığı için teşekkür etmesiyle sona erdi.

Referanslar

[1] tr.wikipedia.org/wiki/Chandigarh

[2] tr.wikipedia.org/wiki/Bangalore

[3] en.wikipedia.org/wiki/Jugaad