Tecrübe ve Hayal Gücüyle Keşfedilen Gayrimenkul

Kitap lansmanında “gerçek ve kurgunun sanatsal bir karışımı” iyi karşılandı.

Deepesh Salgia'nın “Gayrimenkul: İyi, Kötü ve Cevapsız” kitabı, onun bu alandaki çeyrek asırlık deneyimini yansıtıyor. Yazarınız, geri bildirim ve alıntılar da dahil olmak üzere lansman etkinliğinden önemli çıkarımları paylaşıyor.

19 Mayıs akşamı Four Seasons Hotel Mumbai'de gayrimenkul sektörü paydaşları geniş bir yelpazede bir araya geldi. Fırsat: Hindistan İdari Servisi, emekli ve Maharashtra Emlak Düzenleme Kurumu üyesi Vijay Satbir Singh tarafından tanıtılan Deepesh Salgia'nın kitabı “Gayrimenkul: İyi, Kötü ve Cevapsız”ın lansmanı; Rajiv Sabharwal, CEO ve genel müdür (MD), Tata Capital Ltd.; HDFC Property Ventures Ltd.'nin MD ve CEO'su olarak emekli olan ve daha önce HDFC'den emekli olan bir endüstri gazisi olan KG Krishnamurthy; ve Hindistan Gayrimenkul Geliştiricileri Dernekleri Konfederasyonu (CREDAI)-Maharashtra Konut Sanayi Odası (MCHI) başkanı Boman Irani. Akşam, TWAGAA Yayınları tarafından yayınlanan kitabı yazarken tüm üst düzey kişilerin ve yazarın deneyiminin perçinlemelerini içeriyordu.

Dünya çapındaki CEO'lar büyük ölçüde işletme okullarının ürünleridir. Yine de, tipik bir işletme okulunun müfredatı otomobiller, zirai kimyasallar, çelik, yazılım, imalat, madencilik ve daha fazlası gibi çeşitli sektörlere ilişkin vaka incelemelerini içerirken, nadiren gayrimenkul içerir. Aslında, sektör genellikle “şüpheli ayrım” alanı olarak etiketlenir. Hindistan gayrimenkulleri üzerine yayınlanmış araştırmalar büyük ölçüde sadece bilgilendirici olmakla sınırlıyken, analitik araştırma asgari düzeydedir. Stratejik araştırma pratikte ihmal edilebilir düzeydedir.

Mumbai'deki bir işletme okulu olan kurgusal Pinnacle Institute of Management'ta yer alan Salgia'nın Hindistan'daki 125 yıllık gayrimenkul tarihini anlatmak için gerçek ve kurguyu ustaca harmanlayan ilk oyunu. Diyaloglar, tartışmalar, söylevler, Soru-Cevaplar, analizler ve bloglar gibi çeşitli formatlar aracılığıyla Salgia, Hindistan'daki gayrimenkul ve önümüzdeki 25 yıl için geleceği hakkında iyi araştırılmış bir "biyografi" sunuyor.

Lansman sırasında Salgia, gayrimenkul organizasyonlarında sahiplerin rolü, iş ahlakı ve ahlakı gibi konuların yanı sıra gayrimenkuldeki yeniliklere de değindi. Salgi dedi ki:

“Gayrimenkul sektöründeki 25 yılım boyunca, diğer işletmelerin çoğunu değerlendirmek için kullanılan mikroekonominin iş parametrelerinin veya ilkelerinin gayrimenkul için geçerli olmadığını fark ettim. Örneğin, gayrimenkul büyük ölçüde bir proje işidir. Çoğu işletmede, proje finansmanı uzun vadeli krediler ve öz sermaye ile yapılır. Gayrimenkulde, büyük bir finansman kaynağı müşterilerden gelen avanslardır. Bu nedenle gelirler proje finansmanı kaynağı olarak kullanılmaktadır. Bu olduğunda, borç/özsermaye oranınıza karar veren pazarlamacıdır. Bu başka nerede olur?”

Salgia'ya göre, gayrimenkul sektörü oyuncularının karşılaştığı zorluklar arasında pazar payının stratejik bir araç olarak kullanılması (çoğunluk için pazar payı baz puanlarla ölçüldüğü için) ve ölçek ekonomilerinin sınırlı rolü (çünkü daha küçük geliştiriciler olduğu için) yer alıyor. maliyet avantajına sahip olanlar). "Gayrimenkulde ayrı araştırmalar için güçlü bir durum olduğuna çok ikna oldum" diyerek, yeniliklerin neredeyse her zaman gayrimenkul sektörünün içinden değil, dışından geldiğine inandığını da sözlerine ekledi.

Kitap, emlak sektörünün içindeki ve dışındaki kişilerden övgü aldı. İçlerinden bazılarının söylemek zorunda kaldıkları şunlardı:

"Hint gayrimenkulünün bir asır ve çeyreğine dayanan bu kitap, bir sonraki çeyreğin nasıl olacağını tahmin ederken, gelecekteki değişiklikler hakkında cevaplanmamış sorularla boğuşuyor." — Aman Nath, yazar ve başkan, Neemrana Hotels

“Dört kadranlı bir bakış açısıyla (geliştirici, müşteri, düzenleyici, finansör) Salgia, hem uygulayıcılar hem de gayrimenkul teorisyenleri için uygun bir bilgi platformu sunuyor.” - Boman Irani, başkan, CREDAI-MCHI

“İnce bir kaleme sahip olan Salgia, sorunları ve fırsatları hakkında derin bir anlayışla Hindistan'da kentsel gayrimenkul sektörünün nasıl geliştiği konusunda bir otoritedir. Kitabı, giderek profesyonelleşen bir sektörü anlamamıza yardımcı oluyor.” — S. Naren, baş yatırım görevlisi, ICICI Prudential Asset Management Company Ltd.

“Salgia, emlak gibi karmaşık bir konuyu basit ama zarif bir şekilde ele alıyor. Salgia, gayrimenkulün teknik yönlerini ilgili yasal kavramların ve imaların özüyle aydınlatırken, gayrimenkulün sosyal, ahlaki ve etik temellerini nesnel bir şekilde analiz eder. Okunmalı." — KV Viswanathan, kıdemli avukat, Hindistan Yüksek Mahkemesi

“Öfke, propaganda ve kayıtsızlık uyandıran bir konu hakkında vahşice dürüst bir kitap. Mughal-e-Azam'ın müzikal uyarlamasıyla yaratıcı ilişkisinden sonra, Salgia şimdi okuyucuyu ilgi çekici anlatım tarzıyla aydınlatıyor.” — Feroz Abbas Khan, tiyatro ve film yönetmeni, senarist

“Salgia'nın bu işin uygulamalarına ve dinamiklerine ilişkin anlayışı ve asırlık tarihsel perspektifi, gayrimenkul sektörünün yolculuğuna ilişkin bu 360° genel bakışa muazzam bir katkı sağlıyor. Akademisyenler, yönetim liderleri, öğrenciler ve işletmeler tarafından kullanılabilecek özgün bir yönetim kitabıdır.” — Anıl Pandit, CEO ve MD, Quantum Projectinfra Pvt. Ltd.

“Bu kitabın politika yapıcılara ve analistlere uygun stratejik çerçeveler geliştirmelerine, düzenleyici nüansları anlamalarına ve gayrimenkul sektöründeki riskleri rasyonel olarak değerlendirmelerine yardımcı olacağına eminim.” — Mahesh Patil, baş yatırım görevlisi, Aditya Birla Sun Life AMC Ltd.

Aşağıda, yazarınız, soru-cevap oturumunun sunucusu Manav adlı bir karakteri, izleyicilerden Profesör Kumar adlı bir karaktere kısa listeye alınmış soruları okuyan ve gerçeğin kurgudan daha mı garip olup olmadığını merak eden kitaptan iki alıntı sunuyor. tersine.

Soru

“2016 Gayrimenkul (Düzenleme ve Geliştirme) Yasasını yeniden kaleme alacak olsaydınız, hangi üç maddeyi yeniden kaleme alırdınız?”

Cevap (Profesör Kumar)

“2016 Gayrimenkul (Düzenleme ve Geliştirme) Yasası'nın taslağının hazırlanmasında ve özellikle Hindistan kadar çeşitli bir ülkede RERA (Gayrimenkul Düzenleme Kurumu) aracılığıyla uygulanmasında yetkililerin gösterdikleri muazzam çabayı derinden takdir ediyorum. Ancak, her zaman iyileştirme ve adil eleştiri için bir alan vardır. Kanun taslağının hazırlanmasındaki daha büyük gündem, gayrimenkul için sağlıklı bir pazar yaratmaktı. Bence RERA, sağlıklı bir pazarın yalnızca bir alt kümesi olan tüketiciyi korumaya fazla odaklandı. Ayrıca tüketiciyi bir noktanın ötesinde korumak mutlaka ona fayda sağlamaz.

“Öncelikle, RERA, geliştiriciye paranın %10'u ödendikten sonra sözleşmenin tescilini zorunlu hale getirdi. Amaç alıcıyı korumak olsa da, bu aynı zamanda alıcının rezervasyon aşamasında tüm damga vergisini ödemesi gerektiği anlamına da geliyor. Burada, RERA eyalet hükümetlerinin sözleşme değerinin yalnızca %0.1'ini ödeyerek tescile izin vermesini ve bakiyenin teslim sırasında ödenebileceğini önermeliydi. Bu, birçok ev arayan kişinin erken bir aşamada rezervasyona başlamasıyla daha fazla miktarda risk sermayesinin gayrimenkule kanalize edilmesini sağlayacaktır. Bu sermaye akışı, geliştiricinin işletme sermayesi aramak için etrafta dolaşması gerekmeyeceğinden, çoğu projenin zamanında tamamlanmasını da sağlayacaktır.

“İkincisi, Kanun kapsamında tanımlanan halı alanı balkonları içermez. Sonuç olarak, birçok geliştirici balkon yapmayı bıraktı, çünkü bunları inşa etmek geliştiricinin ev alıcısına fatura etmekte zorlandığı ek bir maliyet gerektiriyor. Balkonlar olmadan, binalar sadece daha az zarif görünmekle kalmıyor, aynı zamanda sakinler kutu şeklinde bir yapıda yaşadıkları için daha stresli bir yaşamla da sonuçlanıyor. Benzer şekilde, Kanun otopark satışlarına birçok kısıtlama getirdiğinden, geliştiriciler otoparkları yasa tarafından zorunlu kılınan minimumla sınırlıyor. Bu da yine sağlıklı bir gelişme değil.

“Üçüncü olarak, RERA, onaylanmış planlarda herhangi bir değişiklik yapmak için alıcıların üçte ikisinden (yüzde 66.67) 'yazılı onay' alınması gerektiğini zorunlu kılmaktadır. Şimdi, ilk bakışta, bu tüketiciyi koruyor gibi görünse de, pratikte bu aslında ters tepebilir.

“İnşaata başlamadan hemen önce, geliştiricinin bitişik arsa satın alma ve birleştirme fırsatı olduğunu varsayalım. Bu, daha büyük bir cephe, daha fazla açık alan ve daha iyi olanaklar yaratacaktır. Şimdi, alıcıların çoğunluğu bundan yana olsa bile, bir azınlık (yüzde 34) böyle bir kalkınma yanlısı öneriye engel olabilir.

“İşleri daha da kötüleştiren şey, devamsız oyların (pratikte, çoğu alıcının oy kullandığını not eder) olumsuz oy olarak kabul edilmesidir. Gerçekte kullanılan sınırlı oylarla, toplam alıcıların sadece yüzde 10 ila 15'i kalkınma yanlısı bir teklifi reddedebilir.

“Tüketici dostu olmayan bu tür bölümlerin kesinlikle değiştirilmesi gerekiyor. Oylamaya katılan alıcıların yüzde 51'i tarafından desteklenirse planların değiştirilmesine izin verilmesini öneririm. Seçmen olmayanlar, olumsuz oylar olarak değil, NOTA (yukarıdakilerin hiçbiri) olarak kabul edilmelidir.”

Soru

“Mumbai, eski ve harap binaların yeniden geliştirilmesi, gecekondu rehabilitasyonu ve daha fazlasıyla ilgili politikaları formüle eden ve başarıyla uygulayan ilk şehir oldu. Bu diğer şehirlerde ne kadar işe yarayacak?”

Cevap (Profesör Kumar)

"Yeni evlerin satışı yoluyla yeniden geliştirmeyi finanse etmek kesinlikle harika bir fikir, özellikle de eski yapıların, gecekondu mahallelerinin vb. sakinleri asla kendi başlarına yeniden geliştirme yapmayacakları için. Öte yandan, bu projeler aynı zamanda Peter'ın Paul'e ödeme yaptığı 'dijital haber portalları' işine de benziyor. Çok sayıda dijital haber portalında, reklam verenler haberler için ödeme yapar ve aboneler bunu ücretsiz olarak tüketir. Benzer şekilde, yeniden geliştirme projelerinde, genellikle yalnızca ücretsiz satış bileşenine taşınanlar ödeme yapar; mevcut kiracılar evlerini ücretsiz alırlar.

“Her strateji gibi, bunun da sınırlamaları var. Haberin uzun vadeli güvenilirliği adına, dijital haber portalları, haber için ödeme yapmaya istekli aboneler aramak zorunda kalacak ki bu büyük bir zorluktur. Benzer şekilde, daha büyük ölçekli bir yeniden geliştirme gerekiyorsa, şehirler bunu finanse etmek için yeterli miktarda 'Peters' asla bulamayacaklardır. Öte yandan, herhangi bir hükümetin mevcut kiracıları kendi kendini finanse eden yeniden inşayı düşünmeye zorlamasının kolay olmadığı da takdir edilmektedir.

“Yeniden geliştirme Mumbai'nin bazı bölgelerinde çok iyi işledi, çünkü şehrin o bölgelerinde, ücretsiz evlerin (X) inşaat maliyeti ile yeni bir evin satış fiyatı (10X veya 20X) arasında çok büyük bir fark vardı. Ancak, son yirmi yılda, emlak fiyatları artmamış olsa da, kiracıların beklentileri önemli ölçüde arttı. Bu nedenle, fark azaldı ve çoğu projedeki finansal ödüller, ilişkili risklerle orantılı değil.

“Ayrıca, yeniden geliştirilecek birçok arsanın büyük bir kısmı kamusal olanaklara (yol, kamu bahçesi, okullar vb.) gidiyor ve bu da geliştiriciler için herhangi bir iş teklifi yaratmıyor. Bu nedenle, Mumbai yakında kiracıların kendilerine ücretsiz ev verebilecek bir geliştirici bulmak için süresiz olarak beklemek veya yeniden geliştirmenin maliyetinin bir kısmını paylaşmayı kabul ederek erken yeniden geliştirmeye gitmek arasında seçim yapmak zorunda kalacağı bir aşamaya ulaşacak. Kiracılar ikinci seçeneği ne kadar çok seçerse, kendi çıkarları ve şehrin çıkarları doğrultusunda o kadar çok çalışacaklar. Daha hızlı yeniden geliştirme, şehrin daha geniş yollar, daha iyi kanalizasyon, daha iyi yaşam koşulları ve daha fazlasının faydalarından yararlanacağı anlamına gelecektir.

“Bu nedenle, makro düzeyde, ücretsiz evlere aşırı odaklanmak, yeni ev alıcıları için yalnızca pahalı evlerle sonuçlanacaktır, çünkü nihayetinde ücretsiz evlerin parasını ödeyenler yeni ev alıcılarıdır. Ancak, ücretsiz evler olmadan eski kiracıların yeniden geliştirilecek binaları boşaltmayacağı ve dolayısıyla yeni evler için arazi mevcudiyetinin kısıtlanacağı da doğrudur. Bu, şehri zor bir seçimle karşı karşıya bırakıyor: ya mevcut kiracılar (siyasi güce sahip olanlar) için ücretsiz evler teşvik edin ya da kiracıları yeniden geliştirilen evler için ödeme yapmaya ikna edin, böylece şehre göç edenler (ekonomik güce sahip olanlar) şehri uygun fiyatlı bulsun. Elbette, demokratik ulusların karşılaştığı en büyük ikilemlerden biri politik olarak doğru olmak ile rasyonel olarak doğru olmaktır.”

Yazar Hakkında

Hindistan Teknoloji Enstitüsü (IIT)-Madras, SP Jain Yönetim ve Araştırma Enstitüsü-Mumbai ve California Üniversitesi, Los Angeles'ın seçkin bir mezunu olan Deepesh Salgia, en çok harcama yaptığı Shapoorji Pallonji Real Estate'in yöneticisidir. 28 yıllık kariyerinin Ayrıca Tatas ve Mahindralar için çalıştı. Salgia, tasarımdan anlaşmazlık yönetimine kadar gayrimenkulde çok çeşitli görevleri üstlendi. Arazi işlemleri için irtibat kurdu ve satış ve stratejik planlamayı yönetti. Salgia'nın yeteneği, yapılandırılmamış bir ortamda problem çözmektir. Nadir bulunan akademik anlayışla gayrimenkuldeki gerçekleri bütünleştirme becerisinin yanı sıra, 2004'teki bu eski IIT-Bombay Matematik Olimpiyatı şampiyonu, K. Asif'in 1960 klasik filmi Mughal-e-Azam'ın renkli versiyonunun yaratılmasına öncülük etti. Daha sonra, 2016'da, gösterinin yaratıcı ve stratejik vizyonunu sağlayan, ödüllü, Broadway tarzı bir müzikal uyarlamanın yapımcılığını üstlendi. Hindistan'ın önde gelen iş yayınlarının çoğu için yazmıştır, düzenli olarak blog ve vlog'lar yazan hevesli bir okuyucu ve sinema tutkunudur.