投资影响

您的作者 (DM) 与 SmartOwner 的创始人兼首席执行官 Vikram Chari (VC) 讨论了大流行对房地产市场不同领域的影响以及 VT 的重要性。

DM：房地产投资在大流行中的表现如何？ SmartOwner 提供了哪些挑战和机遇？

VC： 印度的房地产本质上不是单一的，细分领域的投资表现取决于很多因素，包括城市和微观市场的供需动态、家庭收入中位数和成本的属性。 即使在大流行期间，这些因素也发挥了至关重要的作用，并且细分市场也受到了不同的影响。

零售和酒店业

在大流行期间，实体零售、购物中心、综合体和酒店业受到的影响最大，可能还需要几个季度才能开始恢复。 同时，随着不少一线城市消费者将购物偏好转向电商平台，仓储物流资产表现非常出色，在可预见的未来可能还会继续。 主要依赖活动、企业和商务旅客的酒店业也可能需要再过几个季度才能显示出复苏的迹象。

Commercial / 商业

对于大多数大型跨国公司来说，在家办公在很大程度上是一种权宜之计，旨在应对 COVID-19 疫情并确保员工安全。除了吸引新人才外，实体办公室仍将是他们促进面对面协作、员工福祉和确保生产力的战略的关键。这场疫情在很大程度上影响了零售联合办公中心，这些中心主要依赖租户的短期灵活合同。对于已完全出租的办公楼，COVID-19 并没有产生太大影响，因为租约保护了资产，而且大型租户不希望在几个月后花费精力和时间来寻找新办公室，让大多数员工重返工作岗位。然而，对于未出租的空间，尤其是在较新的建筑中，由于决策被推迟，COVID-19 导致寻找租户的时间比预期的要长。假设疫苗接种计划得到良好实施并避免了第三波疫情，租赁活动可能还需要一年左右的时间才能恢复正常。

住宅

在过去的一年里，全国各地的人们都在家里待了很长一段时间。这让他们意识到，他们需要额外的空间来工作，也需要让孩子们在不受干扰的情况下上网课。去年，随着第一轮全国封锁限制的放松，一个有趣的趋势出现了，那就是对更宽敞、设计更精良的住宅的需求上升。自那以后，对社区内更大、设计更好的住宅的需求迅速增长，这些住宅提供了广泛的户外设施和空间，为住宅行业提供了向前发展的必要动力。因此，以设计为中心的商业模式的开发商开始获得关注，他们将比专注于通过千篇一律的设计实现规模化的传统开发商做得更好。像班加罗尔这样的城市，拥有以知识型工人为主导的劳动力、更高的家庭收入中位数和相对便宜的房产，在疫情期间表现良好，未来也将继续如此。

关于 Vikram Chari

维克拉姆·查里 是 SmartOwner 的 CEO 和创始人。 他创办这家公司是一家房地产投资管理公司和市场，旨在将硅谷式的透明文化和以客户为导向的道德文化带入房地产等传统行业。 他最近扩大了 SmartOwner 的业务范围，包括房地产开发管理。 过去，维克拉姆在亚利桑那州创立并经营了一家大型房地产投资公司 CCH USA LLC。 Vikram 拥有加州大学戴维斯分校的法学博士学位。 

在 SmartOwner，我们在商业领域的投资主要是大型企业租户管理的办公室，这些办公室并未受到疫情的影响。在住宅领域，我们的投资遍及班加罗尔的主要微型市场，这些项目提供卓越的建筑和设计以及各种便利设施，这些功能对于 COVID 世界中的买家来说极为重要。虽然封锁确实影响了开发和销售活动，但我们预计影响是短期的。SmartOwner 提供的产品系列既适合寻求房地产金融投资的投资者，也适合通过我们内部开发管理部门 Prime One Corp. 的项目寻找具有上述所有功能的房屋的最终用户。

DM： 大流行如何影响房地产入住率，包括购买和租赁偏好，在大小、总空间或面积、配置、位置和设施方面？

VC： 疫情引发了人们对通过卓越的设计提供更多室内空间以及各种户外设施的住宅的需求。 Home如今，住房不仅需要宽敞，还必须设计得足够私密，让家庭成员在不互相干扰的情况下开展工作和其他活动。疫情前寻找住房的人现在更新了他们的期望，要求至少比以前多一个卧室，并配备大量可用的户外设施。如果他们的预算无法满足在中心地段购买此类住房的价格，他们也愿意考虑在城市边缘地区寻找设计精良的住房。 

在甲级写字楼部分，预计租户将印度的平均每个工作站空间利用率从 55-60 英尺增加到 100 英尺以上². 此外，根据大公司的中心辐射式办公室战略，预计也将需要迎合企业租户且靠近住宅区的托管办公室。

DM： 就需求、价值升值和投资回报率 (RoI) 等方面而言，知名 OEM 制造的电梯和自动扶梯等品牌生活便利设施的重要性是什么？  

VC： 项目中使用的规格质量，无论是电气、机械还是浴室配件，从长远来看都会直接影响使用这些规格的人。 电梯和自动扶梯等便利设施也是如此，它们被广泛使用并需要长期耐用性。 由于电梯是建筑物最显眼的方面之一，品牌和设计直接影响租户和访客对建筑物的看法。 因此，在 SmartOwner 的内部开发管理部门 Prime One Corp. 管理的所有项目中，电梯都是从领先品牌采购的。

DM： 疫情期间电梯使用量增加，单程客流量有限，专业的物业管理和维护如何发挥作用？

VC： 每次旅行的乘客数量有限，并且定期对电梯进行消毒是预期的最低标准。 这些协议和标准的执行只有在专业管理人员参与这些活动时才可行。 由于大多数客户将流行病纳入长期规划，办公室和住宅社区的维护质量已成为他们决策的一个因素。 拥有专业设施管理的物业总是比其他没有的物业更具优势，并且必然会见证更高的客户需求。

DM： 个人如何才能最大限度地提高房地产投资的利润？ 您会建议他们遵循哪些该做和不该做的事情？

VC： 房地产历来是一种安全可靠的投资资产类别，而围绕大流行的事件只会巩固该资产类别在一个人的投资组合中的重要性。 但是，在开始通过房地产投资奠定投资组合基础之前，需要仔细评估各种因素：

• 选择最适合自己的投资组合的细分和投资类型：投资者需要清楚地了解商业和住宅房地产中的各个子细分以及投资的利弊。 例如，商业地产可能更受高净值人士 (HNI) 的追捧，但它们需要更高的资本投资，除非人们正在考虑通过房地产投资信托 (REIT)、另类投资基金等金融工具进行投资。 AIF) 或精心策划的项目的债券。 另一方面，住宅物业对于大多数投资者来说更容易获得自住和投资。 

• 需要明智地选择城市和位置：如果预期购买纯粹是为了投资而不是自住，则需要了解印度的房地产不是单一的，微观市场和特定城市的动态是进行仔细评估，以确保长期资产绩效。 人们需要关注那些拥有知识型劳动力和相对较低房地产成本的正确组合的城市。 在城市中彻底评估住宅部门投资的一些关键因素是人口和需求增长以及家庭收入水平的增长。 这些因素不仅有助于需求和价格增长，还可以通过持续吸收供应来降低城市投资的风险。 选择一个城市后，需要考虑更接近知识型工作的微型市场，可以方便地获得良好的学校、医院和商场等社会文化设施，并且与城市的所有部分都有良好的连接性. 

• 建筑、设计、质量和便利设施是关键方面：随着对通过卓越设计提供更多室内空间以及当今市场已经显而易见的各种户外便利设施的需求不断增长，这些需要成为投资者选择正确房地产投资的不可协商参数。规格和配件的质量对于考虑投资的房产也至关重要。以设计为导向的新时代开发商可能能够为投资者提供比传统开发商更好的价值，而传统开发商更注重以牺牲设计为代价实现规模。

• 寻找透明的定价：人们需要关注那些在定价中提供透明度和公平性并且价格仅与基础单位的价值挂钩的开发商的项目。 这将确保一个公平的竞争环境，无论您是打算在以后购买还是出售。

• 房地产投资需要时间来执行：虽然房地产是一种稳定且安全的资产类别，但也需要了解与定期存款相比，它的流动性相对较低。 大流行的第二波也使每个人，无论是个人还是大公司，都必须将此类事件纳入其长期计划。 如果手头有足够的时间，房地产可以提供人们希望在其投资组合中创造的完美安全保障。