马哈拉施特拉邦决议授权贫民窟改造局（SRA）邀请新的开发商，或允许印度储备银行（RBI）、印度证券交易委员会（SEBI）和国家住房银行（NHB）认可的金融机构作为联合开发商，完成停滞的贫民窟改造项目。该决议免除70%的贫民窟居民同意费和转让费，同时规定了合规要求，例如工期、财务能力证明、按时支付租金以及就欠款问题达成联合决议。对于延误和违约，将处以相当于地块售价1%至2%的罚款，并适用第13(2)条规定的后果，且禁止未来的项目申请。此举为开发商和金融机构提供了获得经济适用房的机会，并可能重振垂直交通的需求，但能否实现取决于联合开发商的权限是否更加明确、尽职调查是否严格以及合同是否健全。
法律专家解释了任命新开发商并允许新金融机构在马哈拉施特拉邦进行贫民窟修复项目的决议对房地产和垂直交通 (VT) 的影响。
作者：Sushant Shetty、Arati Sawant 和 Clarissa D'Lima
马哈拉施特拉邦政府住房部于 25 年 2022 月 XNUMX 日发布的一项决议（决议）允许印度储备银行、印度证券交易委员会和国家住房银行认可的金融机构协助完成停滞不前的贫民窟改造项目。 此类机构在此称为认可金融机构。
背景
颁布了 1971 年《马哈拉施特拉邦贫民窟地区（改善、清理和重建）法》（法案），旨在为马哈拉施特拉邦贫民窟地区的改善和清理及其重建实施更好的规定。 该法案授权州政府任命的贫民窟重建局 (SRA) 对其已批准重建计划的贫民窟重建项目施加时间表和其他限制。 开发商随后未能遵守 SRA 规定的时间表可能会导致 SRA 从违约开发商手中接管此类项目的重新开发。 在行使上述法定权力时，该决议提供了一种双管齐下的方法，通过以下方式推动停滞项目的进展：
- SRA 可能会邀请新开发商投标，以承接并完成停滞不前的贫民窟修复项目。
- 获认可的金融机构可通过承担此类项目的资金来完成停滞不前的贫民窟修复项目。
授予豁免
认可金融机构将在为项目执行的意向书 (LoI) 中被认定为“共同开发商”。 认可的金融机构将获得以下豁免：
- 贫民窟居民的同意。 大孟买地区流行的开发控制法规规定了 70% 或更多符合条件的小屋（小屋营地）居民同意开发商提交的意向书批准的先决条件。 根据该决议，认可金融机构无需寻求此类同意。
- 转让费。 2021 年，孟买都会区 SRA 决定向新开发商收回相当于出售地块土地成本 5% 的费用（即，按年度费率表计算的净计划面积的约 50%）。贫民窟改造项目开发商变更事件。 该决议在这方面为作为共同开发商的认可金融机构提供了豁免。
在后 COVID-19 时代，房地产行业放缓，尤其是住宅领域，这对辅助行业，尤其是 VT 产生了相应的影响。
适用的合规和处罚
除了以豁免形式提供的激励措施外，该决议还强制认可金融机构/新开发商遵守某些规定，其中包括：
- 遵守完成修复部分建设的规定时间表
- 提交认可金融机构执行有关项目的财务能力证明（附件-III）
决议还规定，新开发商有义务及时向贫民窟居民支付租金。 此外，它规定 SRA、新开发商/认可金融机构和相关住房协会的办公室负责人应根据先前批准的意向书就向贫民窟居民支付拖欠租金作出共同决定。 根据决议发布新的意向书也必须如此。
该决议还对新开发商/认可金融机构处以销售地块土地成本的 1% 至 2% 不等的罚款，以延迟在最长三年的相应时限内实现某些里程碑。
如果认可金融机构/新开发商违反决议的条款和条件，并且未能在 SRA 规定的时间内完成停滞的贫民窟修复项目，他们将根据该法案第 13(2) 条受到处罚， SRA 不会接受或接受他们的任何新提案/计划。
外卖
该决议为希望进行贫民窟重建项目的开发商提供了一个机会，并在他们进入经济适用房领域时获得为此类项目提供的激励措施的好处。 它还打算让公认的金融机构在项目相关决策中拥有更好的地位。 然而，要实现这一点，需要就此类认可金融机构在担任“共同开发商”的角色和承担责任时可行使的权力制定额外的指导方针。
此外，后 COVID-19 时代的房地产行业放缓，尤其是住宅领域，这对辅助行业，尤其是垂直交通 (VT) 产生了相应的影响。 这导致销售额下降，事实上，导致制造商之间以较低的利润竞争加剧，以及开发商的付款延迟。 希望该决议能够纠正这种情况并“提振”行业情绪。
鉴于此处提到的合规性、在每个批准阶段应向有关当局支付的费用以及需要不时向有关当局提交的有关项目进展的合规性相关文件，重要的是进入该领域的认可金融机构与被任命完成停滞项目的新开发商有全面的了解。 双方之间结构良好的协议也可以体现这一点，并辅以对项目的彻底尽职调查。
关于 Fox Mandal
Sushant Shetty 是合伙人，Arati Sawant 是集团负责人，Clarissa D'Lima 是 Fox Mandal, Solicitors & Advocates 的合伙人，该公司是印度历史最悠久、享有盛誉的全方位服务律师事务所之一，在印度拥有特别的业务。在企业、房地产、诉讼、知识产权 (IP) 和技术、媒体、电信 (TMT) 实践方面拥有丰富的专业知识。
Sushant Shetty、Arati Sawant 和 Clarissa D'Lima
苏珊特·谢蒂 主要从事房地产和建筑法律领域的业务，包括与住宅、商业和混合用途物业的收购、处置、租赁和融资相关的交易。
他熟悉房地产开发和重建流程的各个阶段，包括建筑协议、贷款文件以及房地产尽职调查。他在房东房客关系以及社区事务方面经验丰富。他还为数据中心建设提供咨询服务，尤其是在规划、融资、尽职调查、分区、建设、租赁、托管、运营和服务水平协议等方面。
他还就《2016年房地产（监管和发展）法案》相关问题提供咨询，代表客户在相关机构处理该法案下的争议，并起草开发商向购房者出售房产的示范合同。此外，他还就印花税和房地产文件登记的程序性问题提供咨询。他处理一般公司事务，包括资本结构、传统融资、合同和实体设立，涵盖涉及合资企业、公司、合伙企业和信托等简单和复杂的组织结构。他的客户包括业主、房地产基金、跨国公司、房地产开发商、本地和国际投资者、法定机构、银行和金融机构。
阿拉蒂·萨万特该团队负责人拥有十余年的法律行业经验，业务领域涵盖房地产、诉讼以及与物权法相关的各类咨询。她拥有丰富的实践经验，包括进行产权调查并出具法律意见书、起草各类协议和商业合同、进行谈判以及确保最终合同的及时签署。此外，她还擅长构建案件框架，并就各种突发问题提供建议。她能够独立处理案件，从头到尾，并在规定的时间内圆满完成。
克拉丽莎·德利马克拉丽莎是一位律师助理，于 2021 年毕业于孟买 NMIMS 大学，获得法学学士和法学学士（荣誉）学位。她曾协助处理一系列房地产交易，包括对马哈拉施特拉邦的住宅、商业和工业地产进行尽职调查；起草租赁协议、租约、地役权协议和建筑合同；撰写房地产纠纷的法律意见书和诉讼文书；以及研究与房地产文件相关的经济特区合规性、IT/ITeS 合规性、印花税和登记事宜。
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