信任但要验证

探讨了必要的关键绩效指标和抽查频率

作者：理查德·萨亚

本文发表于 2025 年在阿根廷布宜诺斯艾利斯举行的国际电梯和自动扶梯研讨会。

抽象

随着电梯公司越来越依赖预测性维护，线路维修工与楼宇之间的关系也开始发生变化。在过去，维修工每月会到楼宇一次，与楼宇管理人员确认情况，快速检查电梯以确保一切正常，然后离开。而未来的维护似乎将更多地依赖于数字化诊断而非人工经验来识别问题并确定何时需要维护。

虽然这种预测性维护对于日常维护程序可能有效，但那些不可预测的因素始终是楼宇管理人员及其租户的烦恼之源。部件会损坏，需要调整。环境和使用情况的季节性变化也会改变设备的需求。而所有这些都建立在收集的数据以及用于分析这些数据的算法能够提供准确干预措施的前提下。

随着维修人员路线上的单元数量增加，楼宇管理方面也开始实施类似的效率提升措施，因此承包商和业主可能都要处理数十部电梯，并试图消化所有这些数据并从中得出结论。

随着服务账户经理和楼宇管理员被海量数据淹没，建立一套流程来确保所接收数据的有效性以及所提出的干预措施的有效性变得愈发重要。换句话说，我们必须“信任，但要核实”。

通过收集关键绩效指标 (KPI)，可以确定系统的整体运行状况。但是，应定期进行一系列质量控制检查，以审查和确认数据与现场情况相符。

这些抽查可以根据以往可靠性、使用强度和设备重要性等因素进行调整。本文将探讨必要的关键绩效指标 (KPI) 和建议的抽查频率，并考虑如何将这些维护审查与所需的检查计划相协调。此外，本文还将探讨一些无法监控的常见问题，并讨论在关键任务情况下培训用户或加强监督的可能方法。

介绍

垂直运输 (VT) 行业在“预测性维护”策略的开发方面取得了显著进展。服务提供商已实施这些系统，但设备所有者对所收集的数据及其用途的理解能力有限。本文将探讨典型所有者的顾虑，以及如何通过健全的数据独立审查和补充数据收集机制来改进维护方案，从而使各方受益。

传统维护与预测性维护

传统的维护模式依赖于一套固定的任务计划，并按时执行。虽然这些任务的初衷可能是根据设备的具体使用情况进行调整，但实际上，模板往往会被重复使用，很少考虑设备的具体需求。然而，线路维修工可以通过每月一次的检查，观察设备的运行状况，并根据需要执行额外的维护任务。

随着互联网的出现，信息收集和传输能力得到了极大的提升，最初可以进行日常数据收集，现在则可以进行实时数据收集，从而更好地了解设备的运行状况。物联网 (IoT) 的进一步发展使得将相对廉价的传感器集成到设备中成为可能，从而可以收集更广泛的数据和指标。

随着这些数据的出现，维护服务提供商开始汇总和分析设备的性能以及故障的数量和类型。通过这些信息，他们能够执行所谓的“预测性维护”。他们不再简单地遵循既定的活动计划，而是利用算法根据监测到的使用情况来确定所需的维护任务。其最终目的是最大限度地提高维护人员的工作效率。他们不再只是每月到现场巡检一次，而是可以实时掌握设备的使用情况，并据此调整维护活动。 

这两种方法各有利弊。最重要的是，没有一种万能的解决方案。如果您管理的是一栋楼，电梯数量不多，那么每月一次的巡检可能是您与服务团队的唯一联系点。而对于资产组合管理公司来说，通常会有一位服务客户经理定期提供报告，从而实现频繁沟通，而无需维修人员到场。最重要的是，客户能够保持必要的沟通，随时了解其电梯设备的运行状况，并向上级汇报所有设备都维护良好，运行性能符合预期。

维护方面的挑战

虽然我们很容易怀念过去的日子，但也不应忽视旧方法存在的种种弊端。正如前文所述，检查清单很少进行个性化定制，因此，那些“了解自家电梯需求”的维修工未必会认真对待。这些好心的维修工会按照他们认为必要的步骤进行维护，但记录却只是纸质的模拟文件，会被留在现场，无法为下次维护提供任何有用的信息。

当问题出现时，没有任何数据可以帮助维修人员了解具体情况。如果运气好，现场或卡车上存放的通用备件或许能解决问题；否则，他们就得联系仓库，祈祷零件能尽快到货。如果这些方法都行不通，维修人员就只能从外地采购零件，这无疑会延长设备恢复运行所需的时间。

由于无法预见维修人员可能遇到的问题，经常会导致停电，而维修可能需要数天时间。在某些建筑物中，这可能意味着行动不便人士无法获得服务，严重影响他们的生活质量。在零售业，服务中断会导致销售额下降。即使在电梯设施完善的建筑物中，长时间的停电也会延长等待时间，从而为租户提供依据，根据租赁协议提出索赔。

我们要去哪里

随着数据采集和远程监控技术的改进，详细的故障代码可以同步给正在赶往现场的维修人员，以便他们在到达现场前确认是否携带了合适的零件和工具。故障代码还可以识别出进行进一步故障排除和维修所需的技能，从而确保派遣合适的技师前往现场。

远程呈现技术使远程专家能够通过本地技术人员的视角观察现场情况，并指导他们完成复杂的故障排除步骤。无论本地技术人员对特定设备是否熟悉，都能获得实时指导。

数字化文档便于访问有关VT单元的所有信息。文档可以添加链接，方便查阅和追踪相关系统。

功能强大的手机应用程序可以与正在赶来的维修技师沟通详细信息，以便他们能够携带处理问题所需的资料和工具到达现场。远程诊断可以最大限度地减少误报，也就是通常所说的“到达现场后才发现问题”的情况。

未来并不完美

技术的应用极大地提高了服务效率。然而，我们必须认识到，提供服务需要消耗资源（即资金），而现代工业的组织结构总是力求减少资源消耗以实现利润最大化。维修技师需要专业的知识和培训，因此他们是成本非常高的资源。所以，任何服务公司都会努力通过利用预测性维护带来的效率提升，来最大限度地减少每台设备所需的维修工时，这完全合情合理。

令人担忧的是，预测性维护可能非常擅长管理“已知的已知因素”，但设备很复杂，并非所有可能出错的因素都能进行数字化监控，从而导致许多“未知的未知因素”。

如果没有受过训练的人员定期检查设备，这些问题可能会加剧，导致严重的设备故障，或者在极端情况下，导致骑行者受伤。

精明的客户或许能够协商签订基于绩效的维护合同，以确保服务公司承担相应的风险。但普通客户并不具备这种能力。因此，尽管他们可能只能负担得起中等水平的服务计划，但却要完全承担预测性维护模式任何失败所带来的损失。

我们需要一位独立的审计员，以确保预测性维护程序能够为客户带来价值，并且没有任何项目被遗漏。

虽然服务提供商可能是出于善意行事，但他们仍然受其内部政策和程序的约束，并且与设备所有者的利益并不完全一致。

许多业主可能认为，当地主管部门要求的检查将起到独立审核的作用，但这些检查只涉及设备的安全性，并不能说明设备是否可靠、调整良好或是否符合原始规格。

信任，但要核实

业主应充分利用预测性维护带来的诸多益处，因为其带来的改进效果显著。然而，业主必须持续监控设备性能，以确保维护计划切实有效。业主需要与服务提供商建立合作伙伴关系。通过携手合作，双方可以提升设备的可靠性、安全性、合规性和使用寿命。随着收集的数据日趋完善可靠，业主可以就资本投资计划做出明智的决策，从而以适当的优先级和紧迫性开展升级改造和现代化改造。

为了确保维护计划的有效性，建议定期监测以下关键绩效指标：

• 维护合规性——各设备是否按照维护控制程序规定的维护任务进行维护？
• 回呼
• 陷阱
• 回拨和陷阱细节 – 确定问题组成部分。
• 门
• 控制器/驱动器
• 机器/电机
• 机器/刹车
• 井道部件
• 复合绳索
• 代练
• 维修站/维修站设备
• 漏油
• 噪音投诉
• 电子管
• 乘坐品质
• 赛期
• 外场通讯
• 自动扶梯扶手
• 自动扶梯梳齿板
• 自动扶梯裙边开关
• 电源问题
• 外部影响
• 人为错误
• 未发现问题
• 供应商未报告任何信息
• 其他
• 到达时运行
• 测试合规性

了解这些关键绩效指标的执行情况，可以让业主有效地审核服务活动的发票，并根据对所提供维护价值的全面了解，批准或拒绝收费。

此外，建议定期进行质量控制评估，以便对设备状况进行独立观察，验证设备的物理维护是否充分，以及是否遗漏了任何潜在故障部件。如果主管部门允许第三方检查，则可借此机会同时进行质量控制检查，从而提升安全检查的价值。

通过仔细审查合同和发票，可以发现可观的节省：通过了解可能需要的“适当数量”的维护，并根据从报告中获得的数据调整维护计划，可以发现额外的成本效益。

但这不仅仅是省钱的问题。在某些情况下，增加维护保障是必要的，尤其对于位于关键位置的机组而言。一位受过良好教育的独立顾问可以帮助业主做出这些艰难的决定，他会帮助业主了解投资加强维护的成本效益（并确保维护工作得到落实）。

收集数据

当电梯服务供应商提供自有监控服务时，数据通常对客户隐藏。电梯归客户所有，客户有权查看这些数据。采用开源方式收集这些数据对于有效监控不同年代和制造商的多台设备至关重要。建议使用传感器监控以下方面：

• 机房
• 声级计
• 起重机振动
• 制动线圈温度
• 主电源 – 三相电压
• 环境温度/湿度
• 车顶
• 绳索结或滑轮——振动
• 门机 - 振动
• 进水
• 井道和井道传感器
• 进水
• Runby/绳索拉伸 – 接近开关
• 补偿拉伸 – 接近开关
• 空气流速（用于监测烟囱效应）

可以添加额外的传感器来处理特殊情况，例如建筑物运动、地震、人员占用等。

这些传感器可由独立服务商进行监控，以便业主汇总来自多家服务商的报告。虽然业主可能希望保留对数据的控制权，但仍需要服务商协助安装、校准和维护这些传感器。

结语

预测性维护模式可以为设备所有者和服务提供商带来显著的好处。

然而，过度依赖预测性维护系统的风险不容忽视。定期审查数据并由独立审计员定期对维护工作进行实地审核，才能确保业主获得维护合同的全部价值。 

建筑物业主需要与服务提供商合作，以确保维护计划的适当性，而独立倡导者将扮演重要的中间人角色，确保能够协商达成满足双方需求的协议。

建议业主和服务提供商安装一套功能强大的附加传感器进行监控，以确保全面了解安装环境，从而增强服务提供商收集的信息。这些数据需要交付给业主，以便进行可靠的独立分析。

通过设备所有者、服务提供商和所有者代表/审核员的通力合作，可以确保设备始终保持最佳性能和可靠性。有效的长期规划能够确保制定合理的资本投资策略。而数据审查的反馈将确保维护计划能够根据设施的具体需求进行调整。