التبادلات العالمية

مدينة نيويورك باعتبارها مدينة ناطحة سحاب منبعثة

سيعقد مجلس المباني الشاهقة والمساكن الحضرية مؤتمره الدولي لعام 2015 في مدينة نيويورك (NYC) في الفترة من 26 إلى 30 أكتوبر. ويعكس عنوان المؤتمر "التقاطعات العالمية: عودة مدينة ناطحات السحاب" الارتفاع الكبير في الاستثمار في ناطحات السحاب والتصميم والبناء الذي حدث في المدينة في السنوات القليلة الماضية ولا تظهر أي علامات على التراجع.

على الرغم من أن مدينة نيويورك كانت منذ فترة طويلة مرادفة لناطحات السحاب، إلا أنه قبل بضع سنوات فقط، بعد أحداث 9 سبتمبر المأساوية، تم التشكيك في تصنيف المباني الشاهقة بالكامل وكانت العديد من الشركات الكبرى تهدد بالانتقال خارج المدينة. جلبت الأزمة المالية والركود في عام 11 المزيد من التوقعات السلبية. ولكن، منذ أن بدأ التعافي، أصبح "العودة" هو اسم اللعبة، ومدينة نيويورك تتخطى حدود الطول مرة أخرى.

منذ مطلع العقد إلى عام 2010، يمكن تقسيم وتيرة البناء الجديد في مدينة نيويورك إلى فئتين كبيرتين: مجموعات التجديد الحضري واسعة النطاق والحشو السكني الفاخر للغاية. في كلتا الحالتين، يدفع المطورون والمصممون حدود تقسيم المناطق، والبنية التحتية تحت الأرض والهندسة الإنشائية نحو السماء، بما في ذلك التصنيع المسبق، والإطارات الضخمة، والمنصات الشبيهة بالجسور فوق ساحات السكك الحديدية، والمخمدات المثبطة للتأرجح، من أجل الحصول على كل المربع الأخير بوصة من الإمكانات من الطوابق المرتفعة باهظة الثمن، وكذلك، بدرجة أقل، توفير مساكن بأسعار معقولة.

وتشمل المشاريع التطويرية قيد الإنشاء مشروع هدسون ياردز الذي تبلغ قيمته 15 مليار دولار أمريكي، وهو أكبر مشروع عقاري خاص في تاريخ الولايات المتحدة؛ ناطحة سحاب سكنية في 432 بارك أفينيو تتفوق على مبنى إمباير ستيت في الارتفاع؛ وآخر في شارع 57 - أقصر بقدم واحدة فقط من مركز التجارة العالمي (WTC) - والذي قد يصبح أطول مبنى سكني في العالم عند اكتماله. يشق هذا النمط السكني الطويل طريقه إلى الحي المالي، سواء من خلال تجديد المباني المكتبية أو البناء الجديد، مثل 125 شارع غرينتش المقترح (1,358 قدمًا) وفندق فور سيزونز قيد الإنشاء (937 قدمًا)، استمرارًا لذلك تحول المنطقة من مكان هادئ في الليالي وعطلات نهاية الأسبوع إلى حي نابض بالحياة يعمل على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع. إن ضغط سوق العقارات في مانهاتن كبير بما يكفي لدرجة أن مناطق بروكلين وكوينز ونيوجيرسي تشهد مشاريع تطوير شاهقة مقترحة حول مراكز النقل. في باسيفيك بارك (أتلانتيك ياردز سابقا) في بروكلين، يجري البناء على قدم وساق على مزيج من أنواع المساكن باستخدام أساليب البناء المختلفة.

مركز التجارة العالمي

أحد مشاريع البناء الأكثر مشاهدة في السنوات العشر الماضية، أخذ مركز التجارة العالمي أخيرًا شكلًا يمكن التعرف عليه كمجموعة من المباني التي تفعل الكثير لإحاطة الفضاء العام بقدر ما تفعله لتحديد الأفق - ربما أكثر مما فعلت أسلافها. مع افتتاح مركز التجارة العالمي Skidmore Owings & Merrill's (SOM) 10 (1 قدمًا) ومركز التجارة العالمي 1,776 Fumihiko Maki (4 قدمًا)، إلى جانب نفق المشاة المهم بين Brookfield Place (المركز المالي العالمي سابقًا)، وPATH ومدينة نيويورك. مترو الأنفاق العابر، أصبح موقع مركز التجارة العالمي معروفًا كوجهة، وليس كثقب في الأرض يجب الإبحار حوله. وفي وسط كل ذلك، تسقط النوافير الكئيبة للنصب التذكاري لأحداث 977 سبتمبر، والتي تمثل أساسات البرجين التوأمين الأصليين، المياه في فراغ لا نهاية له على ما يبدو. على الرغم من أنه من المستحيل تجنب خطورة تاريخ الموقع، إلا أن الشعور العام هو الإثارة والتجديد، كما أن الحديقة ذات المناظر الطبيعية المحيطة بالنوافير تمثل تحسنًا كبيرًا مقارنة بالمناظر الطبيعية الأصلية.

هدسون ساحات

يتألف مشروع Hudson Yards من 14 فدانًا من المساحات المفتوحة و13.4 مليون قدم مربع من المكاتب وأبراج البيع بالتجزئة والسكنية، وهو عبارة عن مشروع كبير لا يمكن تصوره تقريبًا مساحته 29 فدانًا في مانهاتن المتعطشة للمساحة. على الرغم من أن المنطقة كانت منذ فترة طويلة أرضًا قاحلة للاستخدامات الصناعية، فإن التقدم شمالًا لمتنزه هاي لاين المرتفع والتقدم جنوبًا لخط مترو الأنفاق رقم 7 من تايمز سكوير يعدان بدمج التطوير في بعض الأحياء الأكثر حيوية في المدينة.

تم بناء Hudson Yards فوق ساحات انطلاق السكك الحديدية لونغ آيلاند غرب محطة بنسلفانيا، وسيشمل في النهاية أربعة أبراج على الأقل يتراوح ارتفاعها بين 40 و80 طابقًا ومظلة متحركة تسمى "السقيفة الثقافية" من تصميم Diller Scofidio + Renfro وRockwell Group - وهذا فقط في النصف الشرقي من العقار. يحجز البرجان التجاريان من تصميم Kohn Pedersen Fox منصة كبيرة للبيع بالتجزئة، ويقفان عبر ساحة عامة جديدة من الأبراج السكنية من قبل نجم البناء الشاهق ديفيد تشايلدز من SOM والمبتدئين DS + R / Rockwell. وقد التزم المستأجرون التجاريون لوريال، وتايم وارنر، وكوتش، وساب جميعهم بالمشروع، في حين أن قطعة فنية عامة لتوماس هيذرويك، الذي كان جناح المملكة المتحدة على شكل قنفذ هو حديث معرض شنغهاي إكسبو 2010، من المقرر أن تحتل مساحة المشروع. الميدان المركزي.

يعد الاتصال بالشبكة الحضرية، والمراحل التي تمت معايرتها بعناية، ومزيجًا منسقًا للغاية من الاستخدامات، كلها جوانب حاسمة للنجاح المستقبلي للمشروع الذي تبلغ قيمته 15 مليار دولار أمريكي. من الواضح أن الشركات ذات الصلة ومجموعة أكسفورد العقارية تدركان البدايات البطيئة وراء منطقة كناري وارف الفقيرة في لندن وغيرها من المشاريع العملاقة في العقود السابقة، خاصة منذ الاستحواذ على الموقع من مطور كناري وارف المفلس، أولمبيا ويورك. "نعتقد أنه من الأهمية بمكان بالنسبة لجميع المستأجرين القادمين، أن يكون هناك كتلة حرجة، ولن يكون مجرد موقع بناء كبير،" قال جاي كروس، رئيس شركة ريليتد المسؤول عن هدسون ياردز. هو أكمل:

"هذا هو جمال الاستخدام المختلط: فهو يسمح لنا بتسليم برجين سكنيين دون إغراق السوق السكنية. بعد ذلك نحصل على كتلة حرجة في الأبراج التجارية، وبعد ذلك، مع هذه الأبراج الأربعة، أصبح لدى متجر التجزئة الآن جمهور يمكن أن يملأ المتاجر به. تتغذى جميع هذه العوامل على بعضها البعض، وأعتقد أن الخطة الرئيسية متعددة الاستخدامات تعد عنصرًا بالغ الأهمية؛ كما أنه يجعل الحياة معقدة للغاية. نحاول ألا نخلط الاستخدامات في مبنى واحد، لأن الأمر يصبح أكثر تعقيدًا. لقد تمكنا حتى الآن من إبقاء المباني للاستخدام الفردي دون شروط دخول متعددة.

وتزداد كل هذه العوامل تعقيدًا بسبب حقيقة أنه لا يوجد مبنى واحد يقع بالكامل على الأرض الصلبة: فكل مبنى يرقص على عوارض وأبراج نقل معقدة بين المسارات أدناه. ومن المتوقع أن تكلف المنصة الداعمة للمباني وحدها ما بين 700 إلى 800 مليون دولار أمريكي.

هناك حل مختلف قليلا لمشكلة مماثلة يقع شرق هدسون ياردز، حيث يجري تنفيذ مشروع أصغر نسبيا في وقت واحد.

غرب مانهاتن

لقد غرقت القناة المكونة من 12 مسارًا والتي تنقل المسافرين إلى محطة بنسلفانيا في الظلام، ولكن سيتم استبدالها بالساحة العامة ذات المناظر الطبيعية التي تبلغ مساحتها 1.5 فدان في مانهاتن ويست، والتي تقع بين برجين يزيد ارتفاعهما عن 60 طابقًا من قبل شركة SOM. على عكس Hudson Yards، فإن أساسات البرج في غرب مانهاتن تقع على أرض صلبة. ولكن، من أجل دعم الساحة بينهما، كان لا بد من ابتكار تقنية جسر مقطعي مسبقة الصنع ومبتكرة للغاية ومسبقة التوتر لتمتد خطوط السكك الحديدية النشطة أدناه دون مقاطعة تحركات القطارات. وقال فيليب وارتون، نائب الرئيس الأول للتطوير في شركة Brookfield Office Properties، مالكة مانهاتن ويست، إن المنصة وحدها تمثل استثمارًا بقيمة 290 مليون دولار أمريكي.

تمثل الساحة استمرارًا للشارع 32 كممر للمشاة يظل مستويًا، بينما تنخفض الشوارع على كلا الجانبين إلى الغرب. إذا تمكنت بروكفيلد من التوصل إلى اتفاق مع شركة هدسون ياردز الواقعة إلى الغرب منها، فإن هذا الممر يمكن أن يوفر نظريًا مسارًا متواصلًا للمشاة من محطة بنسلفانيا، وعبر محطة موينيهان المستقبلية للسكك الحديدية بين المدن وكلا المشروعين الضخمين، وصولًا إلى نهر هدسون وهاي لاين.

قد يمر جزء من ممر المشاة مباشرة عبر مبنى قائم يقع فوق ساحات السكك الحديدية، 450 غرب شارع 33، وهي زقورة خرسانية ثقيلة كانت تضم في السابق مطابع نيويورك ديلي نيوز والأثاث المخزن لمتاجر التجزئة إي جي كورفيت. في حين أن المبنى يمكن أن يدعم من الناحية الهيكلية وهو مخصص لناطحة سحاب، فإن الخطة الحالية تدعو إلى إعادة بناء الهيكل وتأجيره للمستأجرين الذين يحتاجون إلى ألواح أرضية كبيرة، كما قال وارتون. بما في ذلك برجي SOM، سيتألف المشروع من 6.2 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية والسكنية والتجزئة.

على الرغم من أن Hudson Yards يفوق حجم مانهاتن الغربية، إلا أن وارتون تقول إن الموقع المثالي للمشروع بين High Line، الذي يستقبل 3.5 مليون شخص سنويًا، ومحطة Penn، التي تستقبل 600,000 مسافر يوميًا (219 مليون مسافر سنويًا)، سيكون مفيدًا لكليهما. التطورات. ويلاحظ:

"التجزئة والسكنية تغذي بعضها البعض. يريد البيع بالتجزئة أن يكون بالقرب من البيع بالتجزئة وبالقرب من السكن. سيكون متجر بقالة Fairway الموجود في مبنى الحافلات [Hudson Yards] رائعًا بالنسبة لنا. المكتب أكثر قدرة على المنافسة. ولكن بالنسبة لاثنين من الاستخدامات الثلاثة، نحن سعداء جدًا بالطبيعة التكميلية.

إن فكرة دمج مركز جافيتس للمؤتمرات، وهاي لاين، ومنطقة المعارض الفنية في تشيلسي، ومحطتي بن وموينهان معًا في العقدة المزدوجة بين هدسون ياردز وغرب مانهاتن، هي فكرة مذهلة يصعب فهمها، حتى في مدينة معتادة على صيغ التفضيل. قال وارتون: "سيكون الأمر مذهلاً". "بمجرد بناء كل هذا، ستكون هناك مدينة أخرى تمامًا هنا. سيكون هناك 25 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية، و15,000 شقة، وربما 150,000 إلى 200,000 شخص يأتون للعمل هنا كل يوم. يعد الاتصال بين وسائل النقل والمشاة هو العمود الفقري للنجاح لكل من مشاريع المباني الشاهقة هذه.

النحافة الفائقة

في حين أن الاتصال يضفي طابعًا خاصًا على مشاريع التطوير واسعة النطاق مثل مركز التجارة العالمي وهدسون ياردز ومانهاتن ويست، فإن الأبراج السكنية الطويلة والرفيعة في وسط المدينة العليا تعتمد على توازن دقيق بين القرب والتفرد. إذا أمكن تلخيص ذلك، فإن الموضوع الكامن وراء مشاريع تطوير مثل 432 بارك أفينيو، وبرج باكارات، و111 غرب شارع 57 يبدو أنه: "في منتصفه مباشرةً، ولكن فوق كل شيء".

اصطحبت كارول ويليس، أمينة متحف سكاي سكريبر ومؤسسته في مانهاتن السفلى، مؤلفك والمدير التنفيذي لمجلس المباني الشاهقة والمساكن الحضرية (CTBUH) أنتوني وود، في معرض بعنوان "Sky High and the Logic of Luxury" الذي تناول الفخامة. ظاهرة superslim بتفاصيل غير عادية. بالإضافة إلى العديد من النماذج المصغرة ذات الحجم البشري للطبقات فائقة النحافة، والمضاءة بشكل مثير للإعجاب من الداخل، تم أيضًا عرض الرسومات الفنية ونماذج الدراسة المبكرة. ألقى ويليس لاحقًا عرضًا تقديميًا حول هذا الموضوع في مؤتمر CTBUH لعام 2014 في شنغهاي.

في 111 غربًا 57، قد تكون نسبة النحافة القصوى البالغة 1:23 على البرج الذي يبلغ ارتفاعه 1,421 قدمًا وعرضه 60 قدمًا بمثابة رقم قياسي. لكن الهدف ليس تحقيق رقم قياسي، على الرغم من أن المبنى سيستفيد من 15,000 رطل مربع من الخرسانة، التي كانت في السابق سلعة نادرة، ومخمد بندول لتحقيق هذا العمل الفذ، وفقًا لمايكل ستيرن، الشريك الإداري لشركة JDS. تطوير.

"الأمر كله يتعلق بالمناظر"، قال ستيرن، وهو يوضح آليات البناء المدروسة جيدًا (وإن كانت ضيقة) على قطعة أرض تضيق إلى 43 قدمًا على الجانب الجنوبي من أجل توفير إطلالات على الشقق لأعلى ولأسفل الجزيرة. سيتم خدمة أربع وأربعين شقة بوتيكية بواسطة مصعدين للركاب ومصعد خدمة واحد وصولاً إلى الأعلى - ومن المؤكد أنها ستحظى بنفس الأسعار التي تزيد عن ثمانية أرقام لجيرانها القريبين.

ومع ذلك، فإن المبنى لا يحتاج إلى مهارة معمارية - فقد قام ستيرن بتعيين شركة SHoP Architects لإنشاء ما يسميه "نسخة حديثة من ناطحة سحاب كلاسيكية في نيويورك، مع انتكاسات من الريش". أرادت شركة JDS أن تفعل شيئاً مختلفاً عن الأبراج الزجاجية التي ظهرت مؤخراً، شيئاً "أشبه بـ Woolworth من دبي. قال ستيرن: “لقد ابتعدنا بطريقة ما عن الرومانسية، ونريد العودة إلى ذلك”.

على الرغم من أنه قام بتعيين SHoP بناءً على قوة "أعصابه" لتكسية مركز باركليز المثير للجدل بفولاذ COR-TEN®، إلا أنه يصر على أنه ليس مجازفًا كبيرًا. وقال: "إن الإسكان متعدد الأسر في مدينة نيويورك هو فئة الأصول الأكثر استقرارا في العالم"، مستشهدا بخبرته الطويلة في الأبراج متوسطة الارتفاع. "لا أحد ينتبه حتى تقوم بعمل طويل القامة."

يبدو أن سوق المباني الشاهقة في مدينة نيويورك قد انقسم إلى اتجاهين متميزين - أحدهما أعاد فيه المجال العام تأكيد نفسه بقوة جديدة والآخر حيث يرتفع التفرد إلى مستويات أعلى من أي وقت مضى.

من المؤكد أن مشاريع مثل 1,397 Park وBaccarat التي يبلغ ارتفاعها 432 قدمًا، تريد أن ينتبه إليها الناس، على الرغم من أن الاهتمام يبدو موجهًا في الغالب إلى التصميمات الداخلية. مكتب مبيعات باكارات مغطى بألواح الجوز، وأشكال نادرة من الجرانيت والأحجار الأخرى، وبالطبع التركيبات الكريستالية والأواني الزجاجية، في حين يتميز جناح التسويق 432 بارك بنموذج بالحجم الطبيعي لشقة في المبنى، ويبلغ ذروته في فيلم ترويجي خاص لا يمكن مشاهدته إلا في الجناح.

تعتبر زيارة مجموعة CIM Group وجناح التسويق في Macklowe's 432 Park في مبنى GM بمثابة عرض باليه منسق للغاية، حيث يتحرك المرء عبر القطع الفنية الحديثة المختارة بعناية والصور الفوتوغرافية لمناظر مدينة نيويورك في فترة ما بين الحربين العالميتين والأيقونات الثقافية لتلك الفترة. الوقوف داخل نموذج بالحجم الطبيعي واسع النطاق 10 × 10 قدم. إطار النافذة الذي يميز مظهر المبنى (ويهدف إلى استحضار السقف المغطى للبانثيون) يوفر تقريبًا دقيقًا للمنظر من البرج الذي يرتفع إلى الجنوب مباشرةً.

العديد من "اللحظات" الأخرى تحيي الزائر وهو يشق طريقه حول الجناح، بما في ذلك الحمام الذي يبلغ وزنه 1,200 رطل. بالوعة الرخام. سيكون لكل وحدة من الوحدات الـ 104 وحدة واحدة، ويتم رفع كل منها في قطعة واحدة. وهذا أمر منطقي عندما يأخذ المرء في الاعتبار أن القيمة الإجمالية للشقق تزيد عن 2.7 مليار دولار أمريكي.

يبدو أن سوق المباني الشاهقة في مدينة نيويورك قد انقسمت إلى اتجاهين متميزين - أحدهما أعاد فيه المجال العام تأكيد نفسه بقوة جديدة والآخر حيث يرتفع التفرد إلى مستويات أعلى من أي وقت مضى. سيحدد الوقت ما إذا كان الشكلان سيظلان منفصلين أو ينموان معًا ليصبحا هجينًا غير مرئي حتى الآن في جوثام.

أرادت شركة JDS أن تفعل شيئاً مختلفاً عن الأبراج الزجاجية التي ظهرت مؤخراً، شيئاً "أشبه بـ Woolworth من دبي. وقال مايكل ستيرن، الشريك الإداري لشركة JDS Development: "لقد ابتعدنا بطريقة ما عن الرومانسية، ونريد العودة إلى ذلك".

من خلال كل هذا، تجلت أسواق رأس المال العالمية المتزايدة، التي تسعى إلى الاستقرار، في العقارات في مدينة نيويورك. فيما يلي بعض العناوين الرئيسية التي تسلط الضوء على موضوع "التبادلات العالمية":

• "مجموعة جرينلاند الصينية تستحوذ على حصة تبلغ 70% في مشروع أتلانتيك ياردز"، صحيفة ذا كوميرشال أوبزرفر، 13 أكتوبر 2013.
• ""تيشمان شباير يستثمر 3 مليارات دولار أمريكي في سوق العقارات في الصين على مدى 8 سنوات"، صحيفة وول ستريت جورنال، 7 يناير 2014
• "شركة سيلفرستين العقارية في نيويورك تراهن بمبلغ 2.2 مليار دولار على منطقة التجارة الحرة الصينية"، فوربس، 28 يناير 2014.
• "منظمة ترامب لتطوير برج ترامب في مومباي"، فورتشن، 12 آب (أغسطس) 2014
• "شركة يابانية تستحوذ على حصة مسيطرة في 55 ساحة هدسون في نيويورك"، نيويورك ديلي نيوز، 6 يناير

لقد كان أفق نيويورك الدرامي، الذي استغرق بناؤه أكثر من قرن من الزمان، محل حسد المدن في مختلف أنحاء العالم لسنوات. ومنذ ولادة نموذج المباني الشاهقة، كانت مدينة نيويورك في طليعة المشهد. وبحلول نهاية عام 2015، سوف تضم المدينة 239 مبنى يبلغ ارتفاعها 150 متراً أو أكثر. ويشكل هذا العدد، الذي يفوق أي مدينة أخرى باستثناء هونج كونج، 7% من الإجمالي العالمي و35% من المباني الشاهقة في الولايات المتحدة.

بالإضافة إلى هذه الأرقام المثيرة للإعجاب، تمتعت مدينة نيويورك بالعديد من الأرقام القياسية، بما في ذلك كونها موقع أول مبنى يبلغ ارتفاعه 150 مترًا وأول مبنى فائق الارتفاع (300 مترًا). توجد 10 ناطحة سحاب رائعة من أصل 15 ناطحة سحاب تمتعت بلقب "الأطول في العالم" في مدينة نيويورك، مما منح المدينة اللقب لمدة إجمالية تبلغ 84 عامًا. تعتبر إنجازات المدينة، بما في ذلك المباني التاريخية والمخططة/قيد الإنشاء، مثيرة للإعجاب عند فحصها بمعزل عن غيرها، فضلاً عن كونها جزءًا من الكل العالمي.