ما هي مشاكل المصاعد السكنية؟

يتناول الكاتب أسباب تردد المستثمرين ومصنعي المعدات الأصلية في سوق العقارات السكنية.

بقلم كارسون بومبارا

يشهد الاستثمار في صناعة المصاعد التجارية ازدهارًا ملحوظًا. وطالما بقيت هذه الآلات التي تنقل الركاب داخل المباني التي يرتادها عامة الناس، يبدو أن حماس المستثمرين الاستراتيجيين والمؤسسيين لا ينضب، وهم يتهافتون على ضخ مواردهم في الشركات التي تُعنى بصيانة هذه المعدات وتحديثها وتصنيعها. ومع ذلك، ورغم هذا الحماس الجامح لقطاع المصاعد التجارية، لم يُثر هذا الحماس نفسه بعدُ اهتمامًا مماثلًا بقطاع المصاعد السكنية.

لا يعني هذا عدم وجود أي استثمار في قطاع المصاعد السكنية. فقد استحوذت شركات بارزة مثل مجموعة سيبس، وكليمان، وأكريديتد إليفيتور، وسافاريا، وساوث إيست إليفيتور، وفوكس فالي، على العديد من شركات تركيب وصيانة المصاعد السكنية في أسواق مختلفة في جميع أنحاء الولايات المتحدة خلال السنوات الأخيرة. ومع ذلك، لا تزال وتيرة الاستثمار في القطاع السكني متدنية. مقارنة بالضجة والاضطراب الحاصلين في الداخل في القطاع التجاري. وحتى وقت كتابة هذا التقرير، رصدت مجموعة مافن أكثر من 170 صفقة منذ عام 2018 في القطاع التجاري، مدفوعة بوجود 10 شركات لخدمات المصاعد مدعومة برأس المال الخاص، تسعى كل منها بشغف إلى عمليات استحواذ إضافية، فضلاً عن اهتمام مصنعي المعدات الأصلية المستمر بالتوسع المدفوع بالاستحواذ.

يحرص المستثمرون على الاستثمار في الشركات التي تستفيد من استعداد الحكومة الدائم لفرض متطلبات جديدة وسن قوانين جديدة. فبدون هذا الدافع الأساسي لإيرادات الشركة، يقل حماس المستثمرين للشراكة معها.

وهذا يثير التساؤل: لماذا يتردد المستثمرون وشركات المصاعد الكبرى في استثمار رؤوس أموالهم في قطاع المصاعد السكنية بنفس الطريقة التي استثمروا بها في القطاع التجاري؟ هل يعود ذلك إلى أن هذا القطاع ليس كبيرًا بما يكفي - أو مربحًا بما يكفي - لتبرير هذا الاستثمار؟ أم أن هناك نقصًا في الشركات القادرة على المنافسة للاستحواذ عليها؟ بناءً على مناقشات مجموعة مافن مع مئات المستثمرين المهتمين بقطاع المصاعد بشكل عام، وتحليلنا الشامل لنماذج الأعمال المتبعة في مختلف جوانب هذا القطاع، نرى أن النقص النسبي في الاستثمار في قطاع المصاعد السكنية يعود إلى ثلاثة عناصر رئيسية في نموذج أعمال المصاعد السكنية، والتي تتناقض بشكل حاد مع نموذج المصاعد التجارية:

1) غياب التنظيم

2) عقود صيانة أقل تكرارًا

3) التحديات السكنية

وقد أدت هذه الصفات الثلاث مجتمعة إلى امتناع العديد من المستثمرين ومصنعي المعدات الأصلية عن السعي وراء فرص المصاعد السكنية.

يُعدّ التنظيم الحكومي نعمةً لقطاع المصاعد. فقد أدت القوانين واللوائح المحلية والولائية والفيدرالية، التي تُنظّم كل شيء بدءًا من عمليات التفتيش، مرورًا بتكرار الصيانة، وصولًا إلى المعدات المُركّبة - فضلًا عن قوة قانون الأمريكيين ذوي الإعاقة - إلى سلسلةٍ هائلة من الشروط، مُدرّةً مليارات الدولارات من الإيرادات لشركات المصاعد. ويخضع مالكو المباني التجارية المُجهّزة بالمصاعد (بحق) لمتطلباتٍ مُستمرة للحفاظ على معايير السلامة التي تحمي مستخدمي المصاعد.

تتسبب هذه المعايير في أن يكون مالكو المباني على اتصال وثيق بمزود خدمة المصاعد، مما يضمن تدفقًا ثابتًا للدخل المتكرر للشركات التي تساعد في الحفاظ على رضا الحكومة.

لسوء حظ شركات المصاعد، لم يمتد هذا الكم الهائل من اللوائح التنظيمية المربحة إلى قطاع المصاعد السكنية. فعلى الرغم من وجود نفس المخاطر (إن لم تكن أسوأ) التي تهدد سلامة الركاب ومنشئي المصاعد السكنية، إلا أن المشرعين الحكوميين امتنعوا عن سنّ نفس المستوى من الصرامة التنظيمية داخل المنازل. فبعد تركيب المصعد، تتضاءل المتطلبات التنظيمية لصيانة وتشغيل المصاعد السكنية مقارنةً بنظيراتها التجارية. ولا يوجد أي إلزام بإجراء عمليات تفتيش واختبارات دورية. كما يغيب التحديث المستمر لقوانين السلامة، والاعتماد الإلزامي لأحدث وأفضل معدات السلامة، مثل أنظمة مراقبة أقفال الأبواب، والمواد المقاومة للحريق، وسلالم الحفر المتطورة تقنيًا (على سبيل المثال لا الحصر).

بالنسبة للمستثمرين، يُعدّ غياب الإيرادات المدفوعة باللوائح التنظيمية كافيًا لجعلهم يُعيدون النظر في ما إذا كان نموذج الأعمال السكنية يستحق نفس الاهتمام الذي يحظى به نظيره التجاري. يتوق المستثمرون إلى الاستثمار في الشركات التي تستفيد من استعداد الحكومة الدائم لفرض متطلبات جديدة وسنّ قوانين جديدة. وبدون هذا الدافع الأساسي لإيرادات الشركة، يقلّ حماس المستثمرين للشراكة معها.

يُساهم غياب التنظيم في قطاع المصاعد السكنية في خلق واقعٍ غير مُجدٍ آخر، ألا وهو قلة عقود الصيانة. فبينما تخضع جميع المصاعد التجارية تقريبًا في الولايات المتحدة وكندا لعقد صيانة بين المبنى والمقاول، فإن هذه العقود في القطاع السكني أقل توحيدًا وأقل قيمة بكثير. ورغم أن بعض المقاولين السكنيين ما زالوا يتواصلون مع عملائهم عبر اتفاقيات خدمة تعاقدية، إلا أن هذه الممارسة أقل شيوعًا، ومعظم العقود أقل قيمة لأنها غالبًا ما تقتصر على زيارة صيانة سنوية واحدة فقط. Homeنادراً ما يقدر الملاك فائدة عقد الخدمة، وبدلاً من ذلك يكونون على استعداد للاتصال بالمقاول عندما يتعطل شيء ما (وهو أمر لا مفر منه)، بدلاً من صيانة وحداتهم بشكل استباقي من خلال زيارات الصيانة الوقائية المتكررة.

كما يساهم غياب التنظيم في قطاع العقارات السكنية في واقع غير منتج إضافي: وهو انخفاض انتشار عقود الصيانة.

تحقق شركات المصاعد التجارية المتوسطة ما يقرب من ثلث إيراداتها من فواتير الصيانة التعاقدية وثلث آخر من إيرادات الإصلاح المرتبطة بها ارتباطًا وثيقًا، وغالبًا ما يساهم هذان الخطان من الأعمال بأكثر من 80٪ من هامش الربح الإجمالي.

تُستمد الغالبية العظمى (أكثر من 85%) من إيرادات مقاولي البناء السكني من تركيب وحدات سكنية جديدة. ورغم أن تكلفة ونطاق هذه التركيبات يتجاوزان بكثير تكلفة زيارة صيانة بسيطة، إلا أن الطلب على هذه المشاريع غير متكرر في الأساس، مما يجعلها أكثر عرضة لتقلبات الاقتصاد، ويتطلب في الوقت نفسه نفقات تسويقية ومبيعات هامشية أكبر بكثير لتوليد إيرادات جديدة.

يُعدّ عقد الصيانة بمثابة الكنز الثمين لشركات خدمات المصاعد التجارية. فبدون هذا التدفق النقدي المتكرر، يقلّ حماس المستثمرين لاستثمار رؤوس أموالهم. وهذا يقودنا إلى آخر، وربما أبرز، فرق بين الشركات التجارية والسكنية: العميل. يُشير المستثمرون عادةً إلى شركات المصاعد التجارية بأنها تعمل في مجال "المعاملات التجارية بين الشركات". وسواءً أكانت هذه الشركات شركات قابضة عقارية، أو شركات إدارة عقارات، أو هيئات حكومية، أو شبكات مستشفيات، أو شركات تجزئة عملاقة، فإن الطرف الآخر في هذه المعاملات في القطاع التجاري هو في الغالب شركة تجارية، مدعومة بأصول مادية وتدفق نقدي خاص بها.

إن تقديم الخدمات للشركات، بدلاً من الأفراد، له فوائد إضافية تتجاوز مجرد ضمان أمان الدفع. فسواء كان المصعد في مستشفى أو مبنى مكاتب أو شقة أو جامعة، نادراً ما يكون مغلقاً خلف كاميرا جرس باب معطلة أو كلب شرس. إلا إذا كانوا يقومون بصيانة المصاعد في أماكن شديدة الحراسة، فإن فنيي الصيانة التجاريين يتمتعون بسهولة الوصول إلى الوحدات التي يشرفون عليها، فلا يضطرون للتعامل مع أصحاب المنازل الذين يتخلفون عن مواعيد زياراتهم، أو أولئك الذين يرفضون استقبال الفنيين المجتهدين بسبب أحذيتهم المتسخة. وقد يؤدي هؤلاء العملاء الذين يصعب الوصول إليهم أحياناً إلى زيادة الوقت الضائع، حيث يعجز الفنيون عن أداء العمل المتعاقد عليه.

إذن، بعد كل هذا، ما المشكلة في المصاعد السكنية؟ لا شيء، إنها ببساطة تختلف عن المصاعد التجارية. ورغم وجود أسباب وجيهة قد تدفع المستثمرين في قطاع المصاعد التجارية إلى الامتناع عن الاستثمار في المصاعد السكنية، إلا أن هذا لا ينفي وجود عدد لا يحصى من الشركات التي يتوافق نطاق استثماراتها مع النموذج السكني. قد يُفاجأ المستثمرون المهتمون بخدمات المنازل السكنية الأخرى، وهي شريحة متنامية من الشركات المدعومة برأس المال الخاص، بسرور عند معرفة أوجه التشابه بين المصاعد السكنية، والسباكة، والترميم، والأسقف، وغيرها من المهن (وهو موضوع جدير بمقال آخر، إن أمكن).

توجد العديد من الاتجاهات الاقتصادية الكلية والديناميكيات الخاصة بقطاع المصاعد السكنية، والتي تستدعي استثمارات فعّالة من المستثمرين الاستراتيجيين والمؤسسيين على حد سواء. ومع ذلك، لا يوجد تداخل كبير بين استراتيجية الاستثمار في المصاعد السكنية واستراتيجية الاستثمار في المصاعد التجارية كما يتوقع الكثيرون، على الرغم من التشابه الظاهري بينهما.