Una estrella brillante en Nairobi

El débil mercado de oficinas no logra evitar que una torre eficiente y flexible con un sistema Schindler VT gane el premio CTBUH.

El Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH) otorgó recientemente a Britam Tower, propiedad del grupo de servicios financieros diversificados British American Insurance Co.Ltd., El Premio de Ingeniería MEP 2019. Esto refuerza la tendencia emergente de rascacielos de alta calidad que brotan en la capital de Kenia, Nairobi, a pesar de una notable disminución en la demanda de espacio para oficinas comerciales. CTBUH atribuyó el logro de Britam Tower, ubicado en Hospital Road en el área de Upper Hill, a su "equilibrio estratégico de recolección de agua de lluvia, estrategias de ventilación y estrategias pasivas de mitigación del calor, [que] ahorraron 39% en energía y 50% en uso de agua en comparación a [la de] un edificio típico ".

El rascacielos, que se completó en 2018, se ha convertido en el último edificio alto en definir el horizonte de la ciudad. Con 658 metros de altura, se ha convertido en el rascacielos más alto de África Oriental y el tercer más alto de África después de la Gran Mezquita de Argel Tower de Argelia (869 pies) y el Centro Carlton de Sudáfrica (660 pies). Ian Duncombe, director de la junta de consultoría de ingeniería y diseño de chapmanbdsp, dijo:

“El sistema MEP [mecánico, eléctrico y de plomería] de Britam Tower fue el resultado de un enfoque ambiental / de ingeniería [para producir un diseño distintivo] destinado a aprovechar el clima local sorprendentemente benigno. Nairobi, 142 km al norte del ecuador, está a casi 1,800 m sobre el nivel del mar. La solución de fachada de 'velo', que consta de varillas de cerámica cuadradas de 50 mm frente a un muro cortina de vidrio de altura completa con vidrio selectivo que deja entrar más luz que calor, permitió la ventilación natural en todos los pisos de oficinas y una buena iluminación natural en un 80%. de las placas de piso más grandes ".

Duncombe dijo que casi el 24% de la fachada se puede abrir, con dos niveles de ventanas que se pueden abrir en cada piso, lo que permite flexibilidad para los inquilinos. Además, Britam Tower tiene almacenamiento de agua potable que dura hasta cinco días, y el suministro se activa cada vez que se interrumpe el suministro principal de agua. El agua de lluvia se recolecta y almacena en tanques separados, no potables, y pasa por un sistema para que pueda usarse para la descarga de inodoros. Además, agregó Duncombe, se proporcionan grifos controlados por sensores en los inodoros y los ascensores en el núcleo de la torre han sido equipados con un sistema de control de destino.

Los ascensores viajan desde el suelo hasta el último piso en menos de 30 s, el más rápido de todos en África, según el director general de Britam Group, Benson Wairegi.

La torre es servida por ocho unidades de ascensor suministradas por Schindler con una velocidad máxima de 6 m / s, lo que significa tiempos de espera más cortos. Los ascensores viajan desde el suelo hasta el último piso en menos de 30 s, el más rápido de todos en África, según el director general de Britam Group, Benson Wairegi. Los ascensores controlados por destino también están equipados con sensores para sillas de ruedas.

El edificio, que desplaza a la UAP Old Mutual Tower (también en el área de Upper Hill de Nairobi) como el edificio más alto de la ciudad, tiene una perforación con agua adecuada que se puede extraer a razón de 8,000 l por hora. Esto, junto con una gran instalación de almacenamiento, ayuda a que el edificio permanezca independiente de los servicios públicos notoriamente poco confiables del área, observó Duncombe, y explicó:

“Dos generadores brindan soporte y respaldo completos para el arrendador y un número significativo de inquilinos, con provisión de espacio para un tercio, si es necesario. El sótano y la planta baja del aparcamiento están ventilados mecánicamente y los niveles superiores tienen ventilación natural. [También existe] una disposición para agregar un centro de datos en el nivel superior ".

La torre, que según Wairegi está dirigida a inquilinos institucionales (en lugar de individuales) fue diseñada por el arquitecto y diseñador urbano de GAPP y Triad Architects con Howard Humphreys (East Africa) Ltd. como ingeniero estructural.

Con una superficie total de aproximadamente 797,326 pies cuadrados, la Torre Britam, construida con hormigón armado como material estructural, se eleva 2 pisos por encima y tres pisos por debajo del suelo. El edificio tiene un silo separado de cinco pisos con 31 plazas de aparcamiento, uno de los más grandes de África Oriental. La Torre Britam tiene un mástil de 1,002 m de altura en la parte superior que alberga tres turbinas eólicas helicoidales. Las turbinas "generan electricidad, lo que contribuye a las características de sostenibilidad de la torre", según chapmanbdsp.

En otros lugares, se estima que hay 20 edificios de más de 213 pies, ya sea planeados, en construcción, aprobados o en espera. Palm Exotjca, planeada para Watamu Beach en la ciudad turística de Malindi en la costa de Kenia, es la más alta con 1,210 pies. Luego está la Torre Pinnacle de 1,050 pies de altura, que se completará en 2020 en el área de Upper Hill de Nairobi por una subsidiaria de Hass Petroleum Group y White Lotus Group.

Problemas inmobiliarios

En Nairobi, la demanda de espacio para oficinas ha disminuido, y los analistas proyectan una perspectiva negativa prolongada a corto plazo, incluso cuando los promotores inmobiliarios innovadores están aprovechando los conceptos diferenciados de los edificios comerciales, como oficinas con servicios y edificios ecológicos, para atraer a más clientes. .

Además, la instalación de ascensores más rápidos, más eficientes, más seguros, más cómodos y más económicos y la disponibilidad de espacio de estacionamiento se han convertido en puntos de venta clave para varios promotores inmobiliarios en Nairobi, a pesar de un superávit de espacio de oficinas comerciales informado desde finales de 2016.

Cytonn Investment Plc, firma independiente de gestión de inversiones con sede en Nairobi, que también tiene oficinas en el área metropolitana de Washington, DC, dijo que hubo un exceso de oferta de 4.7 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas comerciales en 2, un aumento del 2017% con respecto a los 62.1 millones de pies cuadrados registrados. en 2.9. Aunque la compañía había pronosticado 2 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas en 2016, el pronóstico se superó en un 3.2% en 2 debido a:

"Disminución de 4.8% puntos en las tasas de ocupación y aumento de la oferta, con 3.5 millones de pies2 entregado en el mercado con edificios comerciales como FCB Mihrab y la apertura de la Corte de Viena en el área de Kilimani; Dunhill Towers, Sanlam Towers, Westpark Suites y Westside Towers en Westlands; y Britam Tower en Upper Hill, entre otros ".

A pesar del actual exceso de oferta de espacio para oficinas en Nairobi, la carrera por la construcción de rascacielos más altos continúa sin cesar, lo que abre oportunidades comerciales adicionales para los fabricantes y proveedores de ascensores a medida que más negocios en la ciudad se concentran en Upper Hill, lejos del congestionado CBD, que Cytonn dice que "ha sido relegada a desempeñar una función principalmente minorista debido a su gran afluencia".