"Impatto COVID-19 - Prospettiva degli sviluppatori immobiliari: futuro dei sistemi VT"

Il secondo webinar della serie produce un vivace scambio di idee. 

Mentre la crisi del COVID-19 continua ad avere un impatto diverso sulla vita e sui mezzi di sussistenza delle persone in tutto il mondo, l'India sta subendo l'ennesima estensione di un blocco nazionale. Casi in aumento, distretti segregati in zone codificate a colori con aree di contenimento e la graduale consapevolezza che questa non è una battaglia a breve termine ha reso imperativo avviare una discussione su come affrontare la nuova normalità e formulare un progetto per la gestione degli affari in futuro. . . . Editore

Organizzato da ELEVATOR WORLD India e Virgo Communications, la seconda edizione di una serie di webinar su come la pandemia di coronavirus sta influenzando il settore dei trasporti verticali (VT) aveva il tema "Covid-19 Impact — Real Estate Developers' Perspective: Future of VT Systems". Un panel composto da sviluppatori, consulenti immobiliari e architetti ha fornito prospettive sulla via da seguire e sulle implicazioni sia per il settore immobiliare che per il VT durante la crisi e nel lungo termine. Dopo il successo del primo webinar, "COVID-19 Impact: sfide affrontate dall'industria degli ascensori e la via da seguire", il 28 aprile (ELEVATOR WORLD India, 2° trimestre 2020), l'evento più recente si è tenuto il 9 maggio e ha raccolto 599 iscrizioni e 278 partecipanti da 46 città. 

Una soluzione potrebbe essere quella di avere un numero maggiore di ascensori più piccoli con meno destinazioni. 

— Nilesh Dongre, architetto, capo sviluppatore/spazi, Edifice Consultants

Il panel era composto da K. Mukund Raj, presidente e CEO, settore immobiliare, Raymond Group; Mohan Abichandani, direttore — progetti, K. Raheja Corp.; K. Jayakumar, amministratore delegato, RMZ Corp.; Kumaran WR, vicepresidente senior, sviluppo, vendita al dettaglio virtuosa; Nilesh Dongre, architetto/sviluppatore capo, Edifice Consultants; Jatin Shah, direttore nazionale, Colliers International; e Rana Ram, architetto, consulenti di progettazione RSP. I relatori hanno discusso le ramificazioni della pandemia nel breve e lungo termine e hanno condiviso le loro aspettative per il settore della TV. 

Anitha Raghunath, editore di EW India e direttore di Virgo Communications and Exhibitions Pvt. Ltd., ha ospitato e co-moderato il webinar con Krishna Kumar Ravi, presidente e CEO, PVN Associates Pvt. Ltd., uno dei principali consulenti per ascensori in India.

Raghunath ha presentato i relatori e ha descritto la serie di webinar come uno sforzo per creare opportunità per l'industria degli ascensori per connettersi e coordinarsi con i colleghi di tutto il mondo. "La pandemia di COVID-19 ha creato una crisi senza precedenti", ha affermato. “Dobbiamo trovare il modo di adattarci alla nuova situazione. L'obiettivo di questi webinar è contemplare i cambiamenti previsti in termini di progettazione immobiliare, domanda dei clienti, ecc. 

La sessione è iniziata con Ravi alla ricerca delle opinioni dei relatori su come opererà il settore VT durante e dopo la crisi. Per gli edifici residenziali, Raj ha affermato che il problema chiave è il distanziamento sociale negli ascensori e nelle hall degli ascensori. A parte le ore di punta, come la mattina e la sera, non prevede molto impatto. "Le persone apporteranno le modifiche necessarie", ha affermato. "Non c'è molto bisogno di modificare il design degli edifici residenziali".

Già, la domanda per le dimensioni della lobby è aumentata nella maggior parte dei progetti. Nel prossimo futuro, potrebbe aumentare ulteriormente. 

— Mohan Abichandani, direttore, progetti, K. Raheja Corp.

Abichandani ha osservato che i sistemi VT sono abituati a funzionare in un certo modo. Egli ha detto: 

“Tradizionalmente, volevamo sempre più persone nell'ascensore. Volevamo più velocità e più densità per piede quadrato. Ora, ciò si è invertito. L'intera cosa deve essere cambiata. Dobbiamo avere un piano per i prossimi due anni e speriamo che torneremo agli accordi precedenti. Nel frattempo, la sfida che dobbiamo affrontare è come possiamo ridurre la densità”.

Jayakumar ha concordato e ha affermato che tutte le parti coinvolte devono prepararsi agli impatti COVID-19 a breve e lungo termine relativi alla capacità dell'ascensore. Ha affermato che gli sviluppatori immobiliari considerano gli ascensori un "fattore molto importante negli edifici": più che un semplice mezzo di trasporto, un modo per gli utenti finali di interagire con una proprietà. 

Jayakumar ha detto che, per un massimo di otto mesi, la densità diminuirà. A lungo termine, ha detto, si aspetta che la situazione torni alla normalità. Le aziende che optano per il lavoro da casa dei dipendenti ridurranno anche la densità dei passeggeri e alleggeriranno la pressione sulle operazioni degli ascensori. "Quindi, non vediamo grandi problemi, a parte il fatto che il distanziamento sociale dovrà essere imposto a breve termine, e ciò causerà qualche inconveniente", ha detto. 

Sfortunatamente, non abbiamo produttori nazionali che dispongono di sistemi di controllo della destinazione. Ci affidiamo ad altri paesi come Cina e Svizzera.

 — Jatin Shah, direttore nazionale, Colliers International

Cambiamenti nel comportamento, nel design

Lo stesso sarà vero per la vendita al dettaglio, ha detto Kumaran WR. Mentre prevede che il numero di scale mobili e ascensori rimanga lo stesso a breve termine nelle grandi proprietà commerciali organizzate, ha aggiunto:

"I centri commerciali potrebbero dover riorganizzare la strategia in termini di utilizzo degli ascensori, poiché si tratta di apparecchiature interattive e non come refrigeratori posti in un angolo. Limiteremo il numero di persone, ma ciò avverrà a breve termine. Dobbiamo anche seguire le linee guida sul distanziamento sociale e imporre una maggiore sanificazione di ascensori e scale mobili. Non vedo alcun cambiamento nel design del retail nel prossimo futuro".

Già, la domanda per le dimensioni della lobby è aumentata nella maggior parte dei progetti. Nel prossimo futuro, potrebbe aumentare ulteriormente.

 — Scià

Dongre ha affermato che gli architetti considerano principalmente le capacità di movimentazione e gli intervalli di attesa quando incorporano gli ascensori. Ha osservato: 

“Il modo in cui progettiamo gli edifici per gestire le densità sarà importante. Andando avanti, vedo che gli intervalli di attesa hanno un'enfasi aggiuntiva. Piuttosto che guardare ascensori più grandi, possiamo guardare ascensori più piccoli, perché non vogliamo affollarli. L'analisi si basa sul fatto che le cabine degli ascensori sono caricate per l'80% fino alla capacità massima. Una soluzione potrebbe essere quella di avere un numero maggiore di ascensori più piccoli con meno destinazioni. In questo modo, lo spazio tra i passeggeri inizierà ad aumentare. Negli edifici per uffici, le scale sono generalmente utilizzate come scale antincendio. Questo può essere esteso a un uso non di emergenza. Se usi piani alternativi, le persone possono scendere. Questi sono alcuni dei modi in cui utilizzeremo questi spazi in futuro”.

 Ram ha sottolineato che il distanziamento sociale deve essere gestito. A Chandigarh, capitale degli stati settentrionali del Punjab e Haryana con una popolazione di poco più di 1 milione,^[1] molti progetti vanno da 15-17 m di altezza, rendendo gestibile il distanziamento sociale. Questo non è il caso di posti come Bengaluru, con una popolazione che supera gli 8 milioni di abitanti.^[2]

Ram ha osservato che molte persone preferiscono le scale mobili all'interno tra i piani, in genere a ogni altro piano. Ram ha affermato che i clienti, tra cui Infosys e K. Raheja Corp., hanno scelto di collegare i piani con le scale mobili. 

Ritorno alla normalità: linee temporali

Posta da Ravi, la domanda successiva era se i relatori vedessero una densità ridotta a causa del COVID-19 con conseguente maggiore richiesta di spazio. La risposta generale è stata che i cambiamenti a cui stiamo assistendo ora sono temporanei e la situazione dovrebbe tornare presto alla normalità.  

Raj ha condiviso che durante la transizione COVID-19 in Cina, non ha visto proprietari di immobili investire nella rifusione di edifici esistenti. "Hanno seguito un sistema di rotazione che ha consentito loro di utilizzare lo stesso ufficio per continuare la stessa attività, sbalorditivo andirivieni di lavoratori ai singoli piani", ha affermato. “Ciò ha permesso loro di mantenere il distanziamento sociale senza spese aggiuntive”. Prevede un ritorno alla normalità dopo sei-nove mesi. 

Abichandani è d'accordo. Egli ha detto: 

"Non credo che sarebbe utile occupare più spazio. Le persone produttive possono lavorare da casa. Non credo che nessuno sarà pronto a pagare di più per più spazio, dal momento che tutti vogliono ridurre le spese. Il modo in cui miglioriamo gli edifici esistenti sarà la sfida più grande. L'ingresso e gli ascensori senza contatto sono la soluzione. In India, abbiamo questo concetto chiamato "Jugaad", [un'innovazione non convenzionale e frugale spesso definita un "hack"].^[3] Questo sta accadendo negli edifici oggi. Le persone hanno usato stuzzicadenti per premere i pulsanti dell'ascensore, rendendoli così senza contatto". 

Jayakumar ha affermato che le aziende di tutti i settori, in particolare quelli della tecnologia dell'informazione (IT), stanno cercando di tagliare i costi. L'attenzione, ha affermato, sarà su come migliorare la pulizia delle cabine degli ascensori, piuttosto che aggiungere spazi per uffici.  

Quando Ravi ha chiesto se il COVID-19 porterebbe ad ascensori di maggiore capacità, Raj ha spiegato che, nel settore residenziale, non si aspetta un cambiamento. Le misure precauzionali persisteranno per i prossimi sei-nove mesi. Gli sviluppatori creano già una certa quantità di ridondanza nei sistemi VT. Incorporare ascensori più grandi significherebbe una spesa in conto capitale per lo sviluppatore e maggiori costi di manutenzione per i residenti. Potrebbe, tuttavia, esserci un aumento degli indici di superficie per le aree principali della lobby, ha osservato. 

Shah ha concordato, affermando che dopo circa sei-otto mesi, gli ascensori torneranno alle densità precedenti fino a 24 passeggeri. "A lungo termine, ascensori più grandi non saranno pratici", ha detto Shah. "Le precauzioni saranno in atto fino a quando non sarà trovato un vaccino per COVID-19". In questo momento, ha affermato, queste precauzioni includono garantire un buon flusso d'aria nei sistemi VT, schermare adeguatamente gli occupanti dell'edificio e, ove possibile, integrare soluzioni touchless.

Prospettive residenziali e commerciali

Interrogato da Ravi sulla possibilità che le aziende sviluppino più progetti commerciali rispetto a quelli residenziali, Dongre ha affermato di prevedere che lo sviluppo residenziale prenderà una pausa e prenderà slancio dopo un po' di tempo. "La domanda del segmento residenziale è correlata al lavoro e ai mezzi di sussistenza delle persone", ha affermato. “La domanda commerciale rimarrà; potrebbe calare un po', ma presto si ripresenterà".

Rispondendo alla possibilità che gli edifici diventino orizzontali, Ram ha affermato che ciò potrebbe accadere solo nelle città di grado B e C se si verificano più virus. Quando Ravi ha sollevato la crescente domanda di scale mobili in queste città, Kumaran WR ha sottolineato che le società di tecnologia dell'informazione hanno allestito campus serviti da scale mobili in molte città di livello 2 e -3. "Dipende dalla domanda", ha detto. “Il residenziale non vedrà alcun cambiamento. In un tipico pavimento di vendita al dettaglio, la zona vicino ai punti vendita è il punto in cui si verifica la massima domanda, quindi potrebbe essere necessario riposizionare quelle unità. Il livello di sanificazione sarà importante”. 

Riguardo alla domanda di Ravi sul possibile stress sui prezzi e se le importazioni potrebbero essere sostituite da apparecchiature di provenienza locale, Abichandani ha risposto:

“Vorrei sicuramente 'Make in India', ma ora non è possibile al 100%. Dal cinquanta al sessanta percento dei nostri componenti proviene dalla Cina o da altri paesi. Dopo alcuni anni, quando produciamo più componenti localmente, possiamo dare un'altra occhiata. Una volta terminato il lockdown, si potrà dare slancio”.

Allo stesso modo, Jayakumar ha sottolineato che l'India sta passando da un'economia in via di sviluppo a un'economia sviluppata. L'iniziativa "Make in India" troverà acquirenti se ci sono prodotti di qualità, ha sottolineato. 

Sulla possibilità che i centri commerciali cambino dopo il COVID-19, Kumaran WR ha affermato che la vendita al dettaglio organizzata è a una percentuale molto bassa in India. "C'è molto da recuperare per l'India", ha detto. “Il modo in cui cambierà è che dobbiamo considerarla un'opportunità. Le persone hanno già iniziato a discutere di strategie". La "nuova normalità" comporterà il distanziamento sociale, soluzioni touchless e una maggiore pulizia.

Ridurre i fronzoli?

Ravi ha quindi posto la questione delle specifiche del progetto e della riduzione dei fronzoli. Gli ascensori saranno uno dei principali servizi dove andare? Forse no, ma Ram ha detto che le aree comuni avranno un impatto considerevole. "Ora, quando entro nell'ascensore, facciamo una coda", ha detto Ram. Con il COVID-40 non è consigliabile consentire a 19 persone di sostare nella hall dell'ascensore, quindi le dimensioni delle aree comuni potrebbero dover aumentare, ha affermato. Dongre era della stessa opinione. "Le aree comuni, il modo in cui raggruppiamo le persone, cambieranno", ha affermato. 

Sulla questione dell'efficienza dello spazio a pavimento, Shah ha risposto che la domanda su come vengono utilizzati gli spazi è sempre posta agli architetti. Ha osservato: 

“Già, la domanda per le dimensioni della lobby è aumentata nella maggior parte dei progetti. Nel prossimo futuro, potrebbe aumentare ulteriormente. Il dimensionamento delle lobby degli ascensori viene effettuato in base all'utilizzo. La crisi del COVID-19 non durerà per l'eternità. C'è un divario a breve termine e, con la riduzione della popolazione che entra, non è una grande sfida. Qualsiasi retrofit in una data successiva non sarà possibile. Domani potrebbe arrivare un nuovo inquilino e richiedere una densità maggiore, quindi bisogna pianificare di conseguenza".

Raj ha affermato che negli spazi commerciali, l'enfasi per i prossimi anni sarà sulla funzionalità e sulla prontezza futura come l'automazione, gli uffici intelligenti e i concetti di edificio intelligente.

Ravi ha quindi sollevato domande sulla tecnologia degli ascensori touchless. Secondo Abichandani:

“La questione principale al momento è gestire gli edifici con i sistemi esistenti senza spendere soldi, per poi migrare verso il touchless. Touchless sarà il futuro dei nuovi edifici. Per le proprietà esistenti, qualsiasi piccola modifica al controllo o ai quadri elettrici per rendere il sistema touchless comporterà un costo. Non sappiamo come si comporterà il mercato una volta terminato il lockdown. Se dobbiamo agire senza contatto, le persone devono escogitare idee innovative. I produttori di ascensori devono introdurre una tecnologia economica. Quindi, gli sviluppatori lo adotteranno sicuramente".

Kumaran WR ha affermato che la tecnologia touchless è ad ampio raggio. I sistemi basati su app, ad esempio, si sono evoluti e sono basati sulle necessità. Non prevede che la tecnologia touchless venga ampiamente utilizzata nella vendita al dettaglio. 

Su quanto sarebbe conveniente andare senza contatto, Raj ha condiviso che, negli edifici esistenti, i termini di locazione da due a tre anni sono fissi e gli inquilini potrebbero chiedere una riduzione con la crisi COVID-19. Quindi, non c'è molto slancio per incorporare il touchless, ma le nuove proprietà build-to-suit probabilmente incorporeranno pannelli touchless. Negli spazi multi-tenant, ci vorrà del tempo prima che la tecnologia diventi praticabile in termini sia di fornitura che di assistenza. 

Riguardo a questa tecnologia, Shah ha detto: 

“Se i produttori di ascensori abbracciano l'innovazione e navigano in tutte le opzioni, questa tecnologia sarà molto richiesta. Sfortunatamente, non abbiamo produttori nazionali che dispongono di sistemi di controllo della destinazione. Ci affidiamo ad altri paesi come Cina e Svizzera. Dobbiamo considerare costi e benefici. Nel costo complessivo di costruzione, gli ascensori rappresentano solo il 2-3%. Che impatto avrà il touchless o qualsiasi altra tecnologia sul costo totale? All'interno del budget complessivo, potrebbe essere limitato. Non vediamo l'ora di abbracciare questa tecnologia ed essere pronti per questo".

Shah ha attirato l'attenzione sulle sfide imminenti come la domanda e la carenza di manodopera, la necessità di nuove tecnologie, l'indigenizzazione e gli investimenti in più sedi per la produzione di ascensori. Oltre ad affrontare le innovazioni, l'utilizzo degli ascensori potrebbe essere monitorato sfruttando l'Internet delle cose per determinare l'impatto sulla progettazione, sulla velocità e sul numero di ascensori.

Infine, Raghunath ha posto la domanda più critica: "Quando pensi che l'industria si riprenderà?" Raj ha risposto che "la linea temporale è difficile da prevedere". Dipenderà, ha detto, dall'entità e dalla durata della pandemia. Trattandosi di una spesa discrezionale, la proprietà residenziale passerà in secondo piano rispetto ad altre priorità. Una volta che la pandemia diminuirà, il segmento dei prezzi accessibili vedrà immediatamente una rinascita, mentre il segmento del lusso richiederà tempo, ha affermato. Uno sviluppo recintato a uso misto che abbia tutto ciò di cui uno ha bisogno entro una distanza relativamente piccola sarà una grande attrazione. Nel 2021-2022, secondo i progetti di Raj, il mercato dovrebbe riprendersi molto più forte.

Riferendosi a quando l'industria si riprenderà come alla "domanda da un milione di dollari", Abichanandani è d'accordo con la proiezione 2021-2022 di Raj. "Accadrà quando avremo il vaccino e le persone avranno fiducia nel stringere la mano e nel non contrarre il coronavirus", ha detto. 

La sessione si è conclusa con Raghunath che ha ringraziato i relatori per aver condiviso spunti rilevanti che consentirebbero una migliore comprensione e cooperazione tra il settore immobiliare e quello dei VT, facilitando così una più rapida ripresa post-COVID-19.

Referenze

[1] en.wikipedia.org/wiki/Chandigarh

[2] it.wikipedia.org/wiki/Bangalore

[3] it.wikipedia.org/wiki/Jugaad