Il lockdown nazionale ha bloccato l'attività economica e colpito duramente il settore delle costruzioni, ad alta intensità di capitale, con un calo degli investimenti del 12-16% e dei ricavi del 13-17%, lasciando il settore immobiliare con un urgente bisogno di ripresa. Un comitato della RBI guidato da Kamath ha proposto misure di sostegno e gli operatori del settore prevedono una ripresa entro un anno. La domanda residenziale ha mostrato resilienza: le vendite sono diminuite, ma il minor numero di nuovi lanci ha ridotto le scorte invendute, i mutui ipotecari sono rimbalzati e le correzioni dei prezzi del 10-15%, unite ai bassi tassi di interesse, hanno sostenuto la domanda per il segmento degli alloggi a prezzi accessibili e di fascia media. Le locazioni commerciali sono crollate del 40% e gli affitti sono rimasti sotto pressione, nonostante l'attività dei REIT abbia riacceso l'interesse degli investitori. Il commercio al dettaglio e l'ospitalità hanno subito forti perdite, mentre il settore della logistica si è distinto come un punto di forza, trainato dall'e-commerce e dai cambiamenti nella catena di approvvigionamento.
Tendenze emergenti nel settore immobiliare quando l'India colpita dal COVID-19 allenta il blocco
L'arresto di attività socioeconomiche a livello nazionale per controllare la diffusione del COVID-19 ha creato sconvolgimenti umani ed economici. Il costo della pausa improvvisa è stato avvertito maggiormente nei settori ad alta intensità di capitale come quello edilizio, dove si stima una contrazione degli investimenti del 12%-16% e un calo dei ricavi del 13%-17%, rispetto a quello dell'anno precedente. Il settore immobiliare comprende quasi il 44% del settore edile e ha un disperato bisogno di un rilancio.
La mancanza di vendite della maggior parte degli sviluppatori immobiliari, il limitato prelievo di credito e la mancanza di flussi di entrate alternativi hanno portato a tassi di copertura degli interessi e del debito che sono scesi, in media, rispettivamente a 1.2 e 1.5. Ciò ha indotto la creazione di sottocomitati statali e nazionali per raccomandare indennità per il settore immobiliare. Il primo di questi è un comitato di cinque membri guidato da KV Kamath istituito dalla Reserve Bank of India (RBI). Man mano che il blocco aumenta gradualmente, le parti interessate del settore immobiliare stanno valutando i limiti e le opportunità all'interno delle classi di attività per spingere per il rilancio, che si stima avverrà entro un anno.
Man mano che il blocco aumenta gradualmente, le parti interessate del settore immobiliare stanno valutando i limiti e le opportunità all'interno delle classi di attività per spingere per il rilancio, che si stima avverrà entro un anno.
Il segmento residenziale comprende il 43% dell'offerta immobiliare indiana. Dato che le vendite sono in calo dal secondo trimestre del 2019 e c'è stata una diminuzione dell'offerta, il segmento ha tenuto terreno e continua a vendere. Sebbene le vendite siano diminuite del 40% su base semestrale, la mancanza di nuovi lanci (in calo del 65% nella prima metà del 2020 rispetto alla prima metà del 2019) ha portato a una riduzione delle scorte invendute in tutta l'India.
Le società di finanziamento immobiliare hanno segnalato un sano assorbimento di prestiti immobiliari nel terzo trimestre del 2020. Ciò sta stimolando la domanda di alloggi a prezzi accessibili e di fascia media. Dato che i prezzi unitari sono stati corretti del 10%-15% tramite sconti sul prezzo base o compensazioni (inclusione di costi aggiuntivi nel prezzo unitario totale) e i tassi di interesse per i prestiti immobiliari hanno raggiunto minimi storici, si prevedeva che la domanda di alloggi sarebbe aumentata entro il trimestre in corso. Tuttavia, i prezzi potrebbero rimanere invariati fino al secondo trimestre del 2021. Si stima che la correzione positiva dei prezzi si verificherà prima per mercati come Bengaluru, con la maggior parte delle altre città che assisteranno ad aumenti dei prezzi tra il 2.5% e il 5% entro il quarto trimestre del 2021.
Il segmento residenziale ha assistito a una forte domanda da parte di società desiderose di affittare o acquistare un gruppo di unità da sviluppatori per ospitare il proprio personale per consentire un ambiente sicuro e igienico necessario per il lavoro ininterrotto che includa infrastrutture come banda larga ed elettricità. Sebbene il co-living, che stava emergendo come un nuovo segmento di domanda, abbia registrato un calo dell'occupazione del 40% e sia stato influenzato dalla disoccupazione, si prevede che questo segmento vedrà una forte ripresa entro la fine del 2021, poiché più professionisti single preferiscono questi spazi .
Le società di finanziamento immobiliare hanno segnalato un buon incremento dei prestiti immobiliari nel terzo trimestre del 3, che sta stimolando la domanda di alloggi a prezzi accessibili e di fascia media.
Gli immobili commerciali hanno registrato una forte crescita tra il 2018 e il primo trimestre del 2020, con un rallentamento degli affitti nel secondo trimestre del 2020 dovuto al lockdown. L'attività di locazione è diminuita del 40% in tutta l'India, con tassi di posti vacanti in aumento di 100 punti base rispetto al 2019. L'impatto delle tendenze del lavoro da casa adottate dalle aziende e dalle società di servizi IT/IT, che tradizionalmente hanno guidato la domanda, ha portato a un calo della domanda del 45% in media a Pune, Bengaluru, Hyderabad, Chennai e nella regione della capitale nazionale di Delhi. Gli affitti commerciali sono stati sotto pressione a causa della domanda incerta e delle aziende che hanno posticipato le loro esigenze al primo trimestre del 2021, con conseguenti affitti fissi o una correzione al ribasso del 2.5%-5%.
Il successo delle proprietà per uffici REIT (Real Estate Investment Trust) a marchio Mindspace ha accresciuto la fiducia nelle strategie di uscita di vari investitori istituzionali. Questo li ha spinti a rivalutare l'acquisizione di asset commerciali, che è stata sospesa nel secondo trimestre del 2020. Con due o tre REIT in più probabilmente quotati entro la fine del 2021, il mercato commerciale riprenderà molto prima, in termini di investimenti , entro il trimestre in corso, anche se gli affitti sarebbero rimasti indietro di un altro trimestre. Ci si aspettava che Bengaluru compensasse lo slancio perso, anche se non ci si aspettava che raggiungesse il massimo di 15.6 milioni di piedi2 ambientato nel 2019.
Il settore immobiliare al dettaglio ha probabilmente visto alti e bassi più significativi nell'ultimo decennio rispetto a qualsiasi altra classe di attività in India a causa di cambiamenti normativi, finanziari e sociali. L'offerta al dettaglio ha seguito la domanda tra il 2015 e il 2018, anche se, nel 2019, domanda e offerta erano le stesse. La fornitura totale negli ultimi cinque anni è stata di 18 milioni di piedi2, mentre la domanda era di 21.9 milioni di piedi2, rilanciando la classe di attività. Investimenti per un valore di 1.9 miliardi di dollari sono stati portati da società di investimento istituzionali come Blackstone, Xander e ADIA. Tuttavia, la rigorosa misura di blocco ha messo in dubbio gli accordi, con i centri commerciali chiusi per mesi, con conseguente perdita di entrate sia per i negozi che per gli sviluppatori. Le continue restrizioni sui centri commerciali hanno portato a uno spostamento della spesa dei consumatori dalla vendita al dettaglio offline a quella online, determinando un calo del 77% dei ricavi dei negozi nei centri commerciali. Il senso di urgenza si fa sentire. Molti sviluppatori stanno rinegoziando con gli occupanti per avere una maggiore quota di compartecipazione alle entrate e un canone minimo garantito inferiore come parte della loro strategia di entrate una volta riaperte. In effetti, i multiplex che continuano a dover affrontare restrizioni di blocco stanno spingendo per nuove strategie di guadagno con i proprietari di centri commerciali.
La ripresa sarà spostata nelle strade alte (attività principali) nel prossimo futuro, poiché le restrizioni verranno revocate e i negozi riapriranno. Gli affitti nelle strade principali continueranno a rimanere invariati fino a quando non miglioreranno i ricavi delle vendite, che probabilmente sarà il trimestre in corso, in sincronia con le festività natalizie. Eventuali ulteriori restrizioni richiederanno di reinventare la classe di asset, come è stato visto negli Stati Uniti, dove ora i data center operano dai centri commerciali.
Quando è iniziato il blocco, il segmento dell'ospitalità dipendente da viaggi e affari ha subito l'impatto e le occupazioni sono diminuite del 45%. Con la riapertura degli hotel nel terzo trimestre del 3, è probabile che l'anno finisca con un'occupazione di circa il 2020%, in calo rispetto al 30% del 66. Il settore alberghiero dovrebbe riprendersi entro il 2019, quando si prevede che i viaggi e il turismo raggiungeranno il periodo pre-COVID- 2022 livelli.
È probabile che le tariffe giornaliere medie e le entrate per camera disponibile subiranno un impatto rispettivamente del 20% e del 50%, dato il continuo impatto del blocco. La situazione è aggravata dall'aggiunta di quasi 7,900 camere nel 2019, poiché la fornitura nella categoria di marca ha portato il totale delle camere di marca in India a oltre 150,000. Per combattere la diminuzione della domanda, le camere d'albergo vengono affittate come spazi di lavoro per uffici durante il giorno, mentre i proprietari di immobili riprogettano gli spazi per rimanere pertinenti alla riapertura delle attività. Si prevede che i viaggi d'affari e il turismo interno guideranno inizialmente la crescita dell'ospitalità, mentre MICE (riunioni, incentivi, conferenze e mostre) e i viaggiatori stranieri continueranno a stare alla larga per l'anno.
Tuttavia, il segmento del magazzino ha brillato brillantemente. Ha visto un aumento dal 2017, con un investimento complessivo di 6.5 miliardi di dollari fino al 2019. Ci sono circa 307 milioni di piedi2 di magazzino con solo il 15% di posti vacanti. Questa crescita degli investimenti e dell'offerta è stata frenata dal blocco, che ha comportato un calo degli investimenti e un assorbimento netto di spazio del 30% poiché le aziende hanno interrotto i piani di espansione. Dopo il lockdown, il passaggio alla vendita al dettaglio online promette di spingere la domanda di magazzini in India, che dovrebbe essere ancora del 25% inferiore rispetto al 2019.
Quando è stato avviato il blocco, il segmento dell'ospitalità dipendente da viaggi e affari ha subito l'impatto e le occupazioni sono diminuite del 45%.
Gli investimenti e lo sviluppo guidati dalle istituzioni continueranno a guidare lo spazio organizzato, anche se si prevede che gli affitti rimarranno stabili fino al primo trimestre del 2021, a causa dell'eccesso di azioni. Le città di livello 1 continueranno a guidare la domanda, anche se le città di livello II e -III emergeranno come nuovi hotspot, ma per i magazzini più piccoli che offrono fino a 10,000 piedi2.
Le interruzioni della catena di approvvigionamento globale con le aziende alla ricerca di alternative alla Cina hanno portato il settore industriale indiano a vedere 1.5 miliardi di dollari di investimenti impegnati nell'elettronica. L'investimento potenziale totale è fissato a 153 miliardi di dollari nei prossimi cinque anni, il che richiederà una solida infrastruttura di magazzino, aumentando l'attrattiva del segmento per gli investitori.
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