Küresel Değişimler

NYC, Dirilen Gökdelen Şehir olarak

Yüksek Binalar ve Kentsel Habitat Konseyi, 2015 Uluslararası Konferansını 26-30 Ekim tarihlerinde New York'ta (NYC) gerçekleştirecek. Konferans başlığı, “Küresel Değişimler: Gökdelen Şehrinin Yeniden Dirilişi”, son birkaç yılda şehirde meydana gelen gökdelen yatırımı, tasarımı ve inşaatındaki çarpıcı artışı yansıtıyor ve hiçbir azalma belirtisi göstermiyor.

NYC uzun zamandır gökdelenlerle eşanlamlı olsa da, sadece birkaç yıl önce, 9 Eylül'ün trajik olaylarından sonra, tüm yüksek bina tipolojisi sorgulanmaya başlandı ve birçok büyük firma şehir dışına taşınma tehdidinde bulundu. 11 mali krizi ve durgunluk daha olumsuz tahminleri beraberinde getirdi. Ancak, iyileşme başladığından beri oyunun adı “diriliş” ve NYC bir kez daha uzun sınırlarını zorluyor.

On yılın 2010'lara girmesinden bu yana, NYC'deki yeni inşaat hızı iki büyük kategoriye ayrılabilir: büyük ölçekli kentsel dönüşüm kümeleri ve süper ince lüks konut dolgusu. Her iki durumda da geliştiriciler ve tasarımcılar, her son kareyi elde etmek için imar, yer altı altyapısı ve prefabrikasyon, mega çerçeveler, demiryolu sahaları üzerindeki köprü benzeri platformlar, sallanma geciktirici damperler ve konsollar dahil olmak üzere imar, yer altı altyapısı ve gökyüzüne doğru yapısal mühendisliğin sınırlarını zorluyor. yüksek fiyatlı yüksek katlardan bir inç potansiyelin yanı sıra, daha az derecede, uygun fiyatlı konut sağlar.

Yapım aşamasındaki gelişmeler arasında, ABD tarihindeki en büyük özel gayrimenkul geliştirme olan 15 milyar ABD Doları tutarındaki Hudson Yards; 432 Park Avenue'de yüksekliği Empire State Building'i aşan bir konut gökdeleni; ve 57th Street'te bir başkası - Bir Dünya Ticaret Merkezi'nden (WTC) sadece bir ayak daha kısa - tamamlandığında dünyanın en yüksek konut binası olabilir. Uzun konut tipolojisi, hem ofis binası tadilatları hem de önerilen 125 Greenwich Caddesi (1,358 ft.) ve yapım aşamasındaki Four Seasons (937 ft.) gibi yeni inşaatlar yoluyla Finans Bölgesi'ne giriyor ve devam ediyor. semtin geceleri ve hafta sonları sessizleşen bir yerden 24/7 hareketli bir mahalleye dönüşümü. Manhattan'daki emlak piyasasının baskısı, Brooklyn, Queens ve New Jersey bölgelerinin geçiş merkezleri çevresinde rekor kıran yüksek teklifler görmesine yetecek kadar büyük. Brooklyn'deki Pacific Park'ta (eski adıyla Atlantic Yards), çeşitli inşaat yöntemlerini kullanan konut tipolojilerinin bir karışımı üzerinde inşaat devam etmektedir.

WTC

Son 10 yılın en çok izlenen inşaat projelerinden biri olan WTC, nihayet ufuk çizgisini tanımlamak için yaptıkları kadar kamusal alanı çevrelemek için de yapan bir bina grubu olarak tanınabilir bir şekil alıyor - belki de öncekilerden daha fazla. Skidmore Owings & Merrill'in (SOM) 1 WTC'si (1,776 ft.) ve Fumihiko Maki'nin 4 WTC'si (977 ft.) ile Brookfield Place (eski adıyla Dünya Finans Merkezi), PATH ve New York City arasındaki kritik bir yaya tüneli artık açık. Transit metrolar, WTC sahası, zeminde dolaşılacak bir delik olmaktan ziyade bir varış noktası olarak tanınır hale geliyor. Her şeyin merkezinde, orijinal İkiz Kulelerin temellerini temsil eden 9 Eylül Anıtı'nın kasvetli fıskiyeleri, görünüşte sonsuz bir boşluğa su bırakıyor. Sitenin tarihinin ağırlığından kaçınmak imkansız olsa da, genel duygu heyecan ve gençleşmedir ve fıskiyeleri çevreleyen peyzajlı park, orijinal hardscape üzerinde önemli bir gelişmedir.

Hudson Yards

14 dönüm açık alan ve 13.4 milyon fit kare ofis, perakende ve konut kulelerinden oluşan Hudson Yards, uzay açlığı çeken Manhattan'da neredeyse hayal edilemeyecek kadar büyük 29 dönümlük bir gelişmedir. Bölge uzun süredir endüstriyel kullanımların boş arazisi olmasına rağmen, High Line yükseltilmiş parkının kuzeye ilerlemesi ve Times Meydanı'ndan 7 Numaralı metro hattının güneye ilerlemesi, gelişmeyi şehrin en hayati mahallelerinden bazılarına dahil etmeyi vaat ediyor.

Long Island Demiryolu'nun Penn İstasyonu'nun batısındaki sahne alanlarının üzerine inşa edilen Hudson Yards, sonunda 40 ila 80 katlı en az dört kule ve Diller Scofidio + Renfro ve Rockwell Group tarafından “Kültür Kulübesi” adlı hareketli bir gölgelik içerecek - ve bu sadece Taşınmazın doğu yarısında. Kohn Pedersen Fox'un iki ticari kulesi, SOM'dan yüksek bina ası David Childs ve acemi DS+R/Rockwell tarafından konut kulelerinden yeni bir kamusal meydanın karşısında duran büyük bir perakende podyumuna yer veriyor. Ticari kiracılar L'Oreal, Time Warner, Coach ve SAP projeye bağlı kalırken, 2010 Şanghay Fuarı'nın konusu olan kestane şeklindeki Birleşik Krallık Pavyonu'nun sahibi Thomas Heatherwick'in bir kamusal sanat eseri, projenin tüm alanlarını işgal etmeye hazırlanıyor. merkez meydanı.

Kentsel şebekeye bağlanabilirlik, dikkatlice kalibre edilmiş aşamalandırma ve son derece küratörlü bir kullanım karışımı, 15 milyar ABD Doları değerindeki projenin gelecekteki başarısının kritik yönleridir. Related Cos. ve Oxford Properties Group, özellikle site Canary Wharf'ın iflas etmiş geliştiricisi Olympia & York'tan satın alındığından beri, Londra'daki başlangıçta ulaşım açısından fakir olan Canary Wharf'ın ve önceki on yılların diğer mega projelerinin arkasındaki yavaş başlangıçların açıkça farkında. Related'ın Hudson Yards'dan sorumlu başkanı Jay Cross, “Gelen tüm kiracılar için kritik bir kütle olacağını ve bunun sadece büyük bir şantiye olmayacağını düşünüyoruz” dedi. O devam etti:

“Karma kullanımın güzelliği burada: Konut piyasasını aşırı doldurmadan iki konut kulesi teslim etmemizi sağlıyor. Daha sonra ticari kulelerde kritik kütle elde ediyoruz ve ardından bu dört kule ile perakendenin artık mağazaları dolduracak bir kitlesi var. Bu faktörlerin tümü birbirini besler ve bence karma kullanımlı bir master plan kritik bir bileşendir; aynı zamanda hayatı olağanüstü karmaşık hale getirir. Kullanımları tek bir binada karıştırmamaya çalışıyoruz çünkü daha da karmaşıklaşıyor. Şimdiye kadar birden fazla giriş şartı olmadan binaları tek kullanımlık tutmayı başardık.”

Tüm bu faktörler, tek bir binanın tamamen terra firma üzerinde yer almaması gerçeğiyle daha da karmaşıklaşıyor: Her biri, aşağıdaki raylar arasındaki karmaşık transfer kirişleri ve direkler üzerinde dans ediyor. Sadece binaların destek platformunun maliyetinin 700-800 milyon ABD Doları arasında olması bekleniyor.

Benzer bir soruna biraz farklı bir çözüm, nispeten daha küçük bir projenin aynı anda yürütüldüğü Hudson Yards'ın hemen doğusunda yer almaktadır.

Manhattan Batı

Yolcuları Penn İstasyonu'na götüren 12 kanallı kanal karanlığa gömüldü, ancak Manhattan West'in SOM tarafından 1.5'tan fazla katlı iki kule arasında yer alan 60 dönümlük peyzajlı kamusal plaza karşılığında olacak. Hudson Yards'ın aksine, Manhattan West'teki kule temelleri terra firmada. Ancak, aralarındaki plazayı desteklemek için, tren hareketlerini kesintiye uğratmadan aşağıdaki aktif demiryolu hatlarını kapsayacak şekilde son derece yenilikçi, ardgermeli, prekast segmentli bir köprü teknolojisinin tasarlanması gerekiyordu. Manhattan West'in sahibi Brookfield Office Properties'in kıdemli başkan yardımcısı Philip Wharton, platformun tek başına 290 milyon dolarlık bir yatırım olduğunu söyledi.

Plaza, her iki taraftaki sokaklar batıya düşerken, düz kalan bir yaya geçidi olarak 32. Cadde'nin devamını temsil ediyor. Brookfield batısında Hudson Yards ile bir anlaşmaya varabilirse, bu koridor teorik olarak Penn İstasyonu'ndan ve gelecekteki Moynihan şehirlerarası tren istasyonundan ve her iki mega gelişmeden Hudson Nehri ve High Line'a kadar kesintisiz bir yaya yolu sağlayabilir.

Yaya koridorunun bir kısmı, bir zamanlar hem New York Daily News matbaalarını hem de perakendeci EJ Korvette için depolanmış mobilyaları barındıran, ağır beton bir ziggurat olan 450 West 33rd Street, demiryolları üzerinde konumlanmış mevcut bir binadan doğrudan geçebilir. Wharton, bina yapısal olarak bir gökdeleni destekleyebilir ve imarlı olsa da, mevcut plan yapının yeniden kaplanmasını ve büyük döşeme plakalarına ihtiyaç duyan kiracılara kiralanmasını gerektiriyor. İki SOM kulesi de dahil olmak üzere proje, 6.2 milyon fit kare ofis, konut ve perakende alanından oluşacak.

Hudson Yards, Manhattan West'i cüce gibi gösterse de, Wharton, projenin yılda 3.5 milyon kişiyi ağırlayan High Line ile her gün 600,000 yolcuyu (yılda 219 milyon) ağırlayan Penn Station arasındaki ideal konumlandırmasının her ikisi için de faydalı olacağını söylüyor. gelişmeler. O gözlemler:

“Perakende ve konut birbirini besliyor. Perakende, perakendeye yakın ve konutlara yakın olmak istiyor. [Hudson Yards] Otobüs binasındaki Fairway bakkalı bizim için harika olacak. Ofis daha rekabetçi. Ancak üç kullanımdan ikisi için tamamlayıcı nitelikten çok memnunuz.”

Javits Kongre Merkezi, High Line, Chelsea sanat galerisi bölgesi ve Penn ve Moynihan istasyonlarının Hudson Yards ve Manhattan West'in çifte düğümünde kaynaşacağı fikri, üstünlüklere alışkın bir şehirde bile anlamak şaşırtıcı. Wharton, "Harika olacak," dedi. “Bütün bunlar inşa edildiğinde, burası bambaşka bir şehir olacak. 25 milyon fit kare ofis alanı, 15,000 daire ve belki de her gün buraya çalışmaya gelen 150,000 ila 200,000 kişi olacak.” Transit ve yaya bağlantısı, bu yüksek bina projelerinin her biri için başarının temel taşıdır.

Süper İnceler

Bağlantı, WTC, Hudson Yards ve Manhattan West gibi büyük ölçekli gelişmelere prestij katarken, yukarı Midtown'ın uzun ve ince konut kuleleri, yakınlık ve ayrıcalık arasındaki hassas bir dengeye dayanıyor. Özetle, 432 Park Avenue, Baccarat Tower ve 111 West 57th Street gibi gelişmelerin ardındaki tema şu olabilir: “Tam ortasında, ama hepsinden öte.”

Aşağı Manhattan'daki Gökdelen Müzesi'nin küratörü ve kurucusu Carol Willis, yazarınız ve Yüksek Binalar ve Kentsel Habitat Konseyi (CTBUH) İcra Direktörü Antony Wood'u lüksü inceleyen “Sky High and the Logic of Luxury” sergisine götürdü. Olağanüstü ayrıntılarla süper ince fenomen. İçeriden etkileyici bir şekilde aydınlatılan süper incelerin insan boyutundaki çeşitli modellerine ek olarak, teknik çizimler ve erken çalışma modelleri de sergilendi. Willis daha sonra Şanghay'daki 2014 CTBUH Konferansı'nda konuyla ilgili bir sunum yaptı.

111 West 57th'de, 1 fit yüksekliğinde, 23 fit genişliğindeki kulede 1,421:60'lük aşırı narinlik oranı bir rekor olabilir. Ancak, JDS'nin yönetici ortağı Michael Stern'e göre, bina bir zamanlar nadir bulunan bir meta olan 15,000 lb.sq. in. betondan ve bu başarıya ulaşmak için bir sarkaç damperden yararlanacak olsa da, mesele bir rekor kırmak değil. Gelişim.

Stern, adada yukarı ve aşağı daire manzaraları sağlamak için güney tarafında 43 ft.'ye kadar daralan bir arazi üzerinde iyi düşünülmüş (sıkı olsa da) bina mekaniklerini dile getirerek, “Her şey manzaralarla ilgili” dedi. Kırk dört butik daireye iki yolcu ve bir servis asansörü ile tepeye kadar hizmet verilecek - ve yakın komşularının aynı üst sekiz haneli fiyatlarına hakim olacağından emin olabilirsiniz.

Bununla birlikte, bina mimari gösteriş istemiyor - Stern, "Klasik bir New York gökdeleninin tüylü aksiliklere sahip modern bir versiyonu" dediği şeyi yaratmak için SHoP Architects'i tuttu. JDS, son zamanlarda yükselen camsı kulelerden farklı bir şey yapmak istedi, “Dubai'den daha fazla Woolworth'a ait bir şey. Bir şekilde romantizmden uzaklaştık ve buna geri dönmek istiyoruz” dedi Stern.

SHoP'u tartışmalı Barclays Center'ı COR-TEN® çeliğiyle kaplamak için "sinirinin" gücüne dayanarak işe almasına rağmen, büyük bir risk almadığı konusunda ısrar ediyor. Orta yükseklikteki kuleler konusundaki uzun deneyimine atıfta bulunarak, "NYC çok aileli konutlar dünyadaki en istikrarlı varlık sınıfıdır" dedi. "Uzun olanı yapana kadar kimse dikkat etmez."

NYC'nin yüksek bina pazarı, görünüşe göre iki farklı eğilime bölünmüş durumda - biri kamusal alanın kendisini yeni bir güçle yeniden öne çıkardığı ve diğerinde ayrıcalığın her zamankinden daha yüksek seviyelere yükseldiği.

1,397 fit yüksekliğindeki 432 Park ve Baccarat gibi projeler kesinlikle insanların dikkat etmesini istiyor, ancak dikkat çoğunlukla iç mekanlara verilmiş gibi görünüyor. Baccarat satış ofisi burulmuş ceviz, nadir bulunan granit ve diğer taş formları ve tabii ki kristal armatürler ve cam eşyalarla kaplanırken, 432 Park pazarlama süiti, binada bir dairenin tam boyutlu bir maketini içeriyor. sadece süitte izlenebilecek özel tanıtım filmi.

CIM Group ve Macklowe'un GM Binası'ndaki 432 Park'ın pazarlama süitine yapılan bir ziyaret, özenle seçilmiş modern sanat eserlerinin ve iki savaş arası New York şehir manzaralarının ve dönemin kültürel simgelerinin fotoğraflarının yanından geçildiği, yüksek düzeyde orkestrasyonlu bir baledir. 10'a 10 ft'lik tam ölçekli bir maketin içinde duruyor. Binanın görünümünü karakterize eden (ve Pantheon'un kesonlu tavanını çağrıştıran) pencere çerçevesi, hemen güneye doğru yükselen kuleden görünümün doğru bir tahminini sağlar.

1,200 librelik bir banyo da dahil olmak üzere, süitte dolaşırken ziyaretçiyi çok sayıda başka "an" karşılıyor. mermer lavabo. 104 ünitenin her biri birer adet olacak ve her biri tek parça halinde yetiştirilecek. Bu, dairelerin toplam değerinin 2.7 milyar ABD dolarından fazla olduğu düşünüldüğünde anlamlıdır.

NYC yüksek bina pazarı, görünüşe göre iki farklı eğilime bölünmüş durumda - bir tanesinde kamusal alan yeni bir güçle kendini yeniden kanıtladı ve bir diğeri de ayrıcalığın her zamankinden daha yüksek seviyelere yükseldiği bir trend. İki morfolojinin ayrı mı kalacağını yoksa Gotham'da henüz görülmemiş bir melez olmak için birlikte mi büyüyeceğini zaman gösterecek.

JDS, son zamanlarda yükselen camsı kulelerden farklı bir şey yapmak istedi, “Dubai'den daha fazla Woolworth'a ait bir şey. JDS Development'ın yönetici ortağı Michael Stern, "Bir şekilde romantizmden uzaklaştık ve buna geri dönmek istiyoruz" dedi.

Tüm bunlar sayesinde, istikrar arayan giderek artan küresel sermaye piyasaları, NYC gayrimenkullerinde kendini gösterdi. İşte “Küresel Değişimler” temasını gün ışığına çıkaran başlıklardan sadece birkaçı:

• The Commercial Observer, 70 Ekim 13 “Çin'in Grönland Grubu Atlantic Yards Projesi'nde %2013 Hisse Aldı”
• “Tishman Speyer 3 Yılda Çin Emlak Piyasasına 8 Milyar ABD Doları Yatırım Yaptı” The Wall Street Journal, 7 Ocak 2014
• Forbes, 2.2 Ocak 28 “NY's Silverstein Properties, Çin Serbest Ticaret Bölgesine 2014 Milyar Dolarlık Bahis Yapıyor”
• Fortune, 12 Ağustos 2014 “Trump Organizasyonu Mumbai'de Bir Trump Kulesi Geliştirecek”
• “Japon Firması New York'un 55 Hudson Yards'ındaki Kontrol Hissesini Anladı,” New York Daily News, 6 Ocak

New York'un bir asırdan fazla bir süredir şekillenen etkileyici silüeti, yıllardır dünyanın dört bir yanındaki şehirlerin kıskançlığını çekiyor. Yüksek bina tipolojisinin doğuşundan itibaren, NYC sahnenin ön saflarında yer aldı. 2015'in sonuna kadar, 239 m veya daha yüksek yükseklikte 150 binaya ev sahipliği yapacak. Hong Kong hariç diğer tüm şehirlerden daha fazla olan bu sayı, küresel toplamın %7'sini ve ABD'deki yüksek binaların %35'ini oluşturuyor

Bu etkileyici rakamlara ek olarak, NYC, ilk 150 m yüksekliğindeki binanın ve ilk süper yüksek (300 m yüksekliğindeki) binanın bulunduğu yer olmak üzere birçok rekorun da sahibi oldu. “Dünyanın En Yüksekleri” unvanına sahip 10 gökdelenden dikkat çekici 15 tanesi NYC'de bulunuyordu ve şehre toplam 84 yıl boyunca bu unvanı verdi. Hem tarihi hem de planlı/inşa halindeki binalar da dahil olmak üzere kentin başarıları, küresel bütünün bir parçası olduğu kadar tek başına incelendiğinde etkileyicidir.