Konut Asansörlerinde Ne Gibi Sorunlar Var?

Yazarınız, konut piyasasının yatırımcıları ve orijinal ekipman üreticilerini neden tereddüte düşürdüğünü inceliyor.

Carson Bombara tarafından

Ticari asansör sektörüne yapılan yatırımlar hızla artıyor. İnsan taşıyan bu makineler, halkın yoğun olarak kullandığı binalarda bulunduğu sürece, stratejik ve kurumsal yatırımcıların kaynaklarını bu ekipmanların bakımını, modernizasyonunu ve üretimini yapan şirketlere aktarma heyecanının sonu yok gibi görünüyor. Ancak, ticari asansör alanına yönelik bu dizginsiz coşkuya rağmen, aynı heyecan henüz ticari sektörün küçük kardeşi olan konut asansörlerini sarmamış durumda.

Bu, konut asansörü sektöründe hiç yatırım olmadığı anlamına gelmiyor. Cibes Group, KLEEMANN, Accredited Elevator, Savaria, Southeast Elevator ve Fox Valley gibi önde gelen şirketler, son yıllarda ABD genelindeki çeşitli pazarlarda konut asansörü kurulum ve servis şirketlerinin birçok satın alımını tamamladı. Ancak, konut yatırımlarının hızı hala oldukça düşük. içeride meydana gelen kargaşa ve gürültüye kıyasla Ticari sektör. Bu yazının yazıldığı tarih itibariyle, Maven Group 2018'den bu yana ticari alanda 170'ten fazla işlemi takip etti. Bunun nedeni, her biri ek satın alımlar peşinde olan 10 özel sermaye destekli asansör servis şirketinin bulunması ve OEM'lerin satın alma odaklı genişlemeye olan sürekli ilgisidir.

Yatırımcılar, hükümetin sürekli olarak yeni şartlar getirme ve yeni yasalar çıkarma isteğinden faydalanan işletmelerin peşinden koşmaya heveslidir. Bir şirketin gelirinin arkasında bu itici güç olmadan, yatırımcılar o işletmeyle ortaklık kurmaya daha az istekli olurlar.

Bu durumda şu soru akla geliyor: Yatırımcılar ve büyük asansör şirketleri, ticari sektörde olduğu gibi konut asansör sektörüne de sermayelerini yatırmak konusunda neden isteksizler? Sektör yeterince büyük veya karlı olmadığı için mi bu yatırımı haklı çıkarmıyor? Satın alınabilecek yeterli sayıda uygun şirket yok mu? Maven Group'un asansör sektörüne ilgi duyan yüzlerce yatırımcıyla yaptığı görüşmeler ve sektörün dört bir yanındaki iş modellerinin kapsamlı analizine dayanarak, konut asansör sektöründeki yatırım eksikliğinin, ticari asansör modelinden keskin bir şekilde farklılık gösteren üç ana unsurdan kaynaklandığını düşünüyoruz:

1) Düzenleme eksikliği

2) Daha seyrek bakım sözleşmeleri

3) Konutla ilgili zorluklar

Bu üç özellik bir araya geldiğinde, birçok yatırımcı ve üretici konut asansörü fırsatlarını değerlendirmekten kaçınmıştır.

Devlet düzenlemeleri asansör sektörü için büyük bir nimettir. Şehir, eyalet ve federal düzenlemeler, denetimlerden, servis sıklığına ve kurulu ekipmanlara kadar her şeyi kapsayan –ve tabii ki Engelli Amerikalılar Yasası'nın (Americans with Disabilities Act) gücü de hesaba katıldığında– bir dizi şartname yaratmış ve asansör sektöründeki katılımcıların ceplerine milyarlarca dolar gelir aktarmıştır. Asansörlü ticari binaların sahipleri (haklı olarak) asansör kullanan halkı koruyan güvenlik standartlarını sürekli olarak korumak zorundadırlar.

Bu standartlar, bina sahiplerinin asansör servis sağlayıcılarıyla yakın temas halinde olmasını sağlayarak, şirketlerin düzenli ve sürekli bir gelir akışı elde etmelerini ve böylece hükümetin gözünde iyi bir konumda kalmalarını garanti eder.

Asansör şirketleri için ne yazık ki, bu karlı düzenleme fırtınası konut sektörüne sıçramıyor. Konut asansörlerinin yolcuları ve yapımcıları için aynı (hatta daha kötü) güvenlik riski olmasına rağmen, hükümet yetkilileri konutlarda aynı düzeyde düzenleyici titizliği uygulamaktan kaçındı. Ünitenin kurulumundan sonra, konut asansörlerinin bakımı ve işletimiyle ilgili düzenleyici gereksinimler, ticari muadillerine kıyasla çok daha azdır. Periyodik denetim ve testler için herhangi bir zorunluluk yoktur. Güvenlik kodlarındaki sürekli güncellemeler veya kapı kilidi izleme, yangına dayanıklı malzemeler ve teknolojik olarak gelişmiş asansör merdivenleri gibi en yeni ve en iyi güvenlik ekipmanlarının zorunlu olarak benimsenmesi (birkaç örnek vermek gerekirse) söz konusu değildir.

Yatırımcılar için, düzenlemelerden kaynaklanan gelir eksikliği, konut iş modelinin ticari muadiliyle aynı ilgiyi hak edip etmediğini yeniden değerlendirmelerine yetecek kadar önemli bir faktördür. Yatırımcılar, hükümetin sürekli olarak yeni şartlar getirme ve yeni yönetmelikler yürürlüğe koyma istekliliğinden faydalanan işletmeleri tercih ederler. Bir şirketin gelirinin arkasındaki bu itici güç olmadan, yatırımcılar bir işletmeyle ortaklık kurmaya daha az istekli olurlar.

Konut sektöründeki düzenleme eksikliği, ek bir verimsizliğe de yol açıyor: bakım sözleşmelerinin daha az yaygın olması. ABD ve Kanada'daki neredeyse her ticari asansör, bina ile yüklenici arasında yapılan bir bakım sözleşmesiyle bağlıyken, konut sektöründe bu sözleşmeler çok daha az standart ve çok daha az değerlidir. Bazı konut yüklenicileri hala müşterileriyle sözleşmeli hizmet anlaşmaları yoluyla iletişim kurarken, bu uygulama daha az yaygın ve çoğu sözleşme genellikle yılda sadece bir servis ziyaretiyle sınırlı olduğundan daha az değere sahiptir. HomeMülk sahipleri nadiren servis sözleşmesinin faydasını takdir ederler; bunun yerine, düzenli önleyici bakım ziyaretleriyle ünitelerini proaktif olarak korumak yerine, (kaçınılmaz olarak) bir şey bozulduğunda yüklenicilerini aramaya razı olurlar.

Konut sektöründeki düzenleme eksikliği, ek bir verimsizliğe de yol açıyor: bakım sözleşmelerinin daha az yaygın olması.

Ortalama bir ticari asansör şirketi, gelirinin yaklaşık üçte birini sözleşmeli bakım faturalarından, üçte birini ise yüksek oranda ilişkili onarım gelirlerinden elde eder; bu iki iş kolu genellikle brüt kar marjının %80'inden fazlasını oluşturur.

Tipik bir konut müteahhidinin elde ettiği gelirin büyük çoğunluğu (%85'ten fazlası) yeni bir ünitenin montajından kaynaklanmaktadır. Bu montajların fiyatı ve kapsamı basit bir bakım ziyaretinin çok ötesinde olsa da, bu projelere olan talep esasen tekrarlanmayan bir niteliktedir; bu da onları ekonominin döngüsel doğasına çok daha duyarlı hale getirirken, yeni gelir elde etmek için önemli ölçüde daha yüksek marjinal satış ve pazarlama giderleri gerektirmektedir.

Bakım sözleşmesi, ticari asansör servis sektörünün en önemli unsurudur. Bu düzenli nakit akışı olmadan, yatırımcılar sermayelerini kullanmaya daha az istekli olurlar. Bu da bizi ticari ve konut şirketleri arasındaki son ve belki de en çarpıcı farka getiriyor: müşteri. Yatırımcılar genellikle ticari asansör şirketlerini "işletmeden işletmeye" iş yapan şirketler olarak tanımlarlar. İster gayrimenkul holding şirketleri, ister gayrimenkul yönetim firmaları, devlet kurumları, hastane ağları veya perakende devleri olsun, ticari sektördeki işlemin diğer tarafı neredeyse her zaman, somut varlıklar ve kendi nakit akışıyla desteklenen bir işletmedir.

Bireye değil de bir işletmeye hizmet vermenin, ödeme güvenliğinin ötesinde ek faydaları vardır. Asansör ister hastanede, ister ofis binasında, ister apartmanda veya üniversitede olsun, ünite nadiren pasif bir kapı zili kamerası veya saldırgan bir Cocker Spaniel'in arkasına kilitlenir. Fort Knox'taki asansörlere bakım yapmadıkları sürece, ticari mekanikler, planlanan ziyaretlerine gelmeyen veya kirli iş botları yüzünden çalışkan mekanikleri kapıda geri çeviren ev sahipleriyle uğraşmak zorunda kalmadan, denetimleri altındaki ünitelere daha kolay erişebilirler. Bu bazen ulaşılması zor müşteriler, mekaniklerin sözleşmede belirtilen işi yapamamasına yol açarak zaman kaybına neden olabilir.

Peki, tüm bunlardan sonra, konut asansörlerinde ne yanlış var? Hiçbir şey - sadece ticari asansörlerden farklılar. Ticari asansör sektöründeki yatırımcıların konut sektörüne yatırım yapmaktan kaçınmasının geçerli nedenleri olsa da, yatırım kapsamı konut modeliyle uyumlu sayısız firma olduğu da bir gerçek. Özel sermaye destekli işletmelerin büyüyen bir alt kümesi olan diğer konut hizmetleriyle ilgilenen yatırımcılar, konut asansörleri, tesisat, restorasyon, çatıcılık ve diğer meslekler arasındaki benzerlikleri öğrenince hoş bir sürpriz yaşayabilirler (bu konu, eğer dayanabilirseniz, başka bir makaleye konu olabilir).

Konut asansörü iş modelinde, stratejik ve kurumsal yatırımcıların yoğun yatırımlarını gerektiren çok sayıda makroekonomik trend ve sektöre özgü dinamik bulunmaktadır. İsim benzerliğine rağmen, konut asansörü yatırım tezi ile ticari asansör yatırım tezi arasında birçok kişinin beklediği kadar fazla örtüşme yoktur.