全球交流

纽约作为复兴的摩天大楼城市

高层建筑与城市人居委员会将于 2015 月 26 日至 30 日在纽约市 (NYC) 举办 XNUMX 年国际会议。 会议的题目是“全球交流：摩天大楼城市的复兴”，反映了过去几年这座城市在摩天大楼投资、设计和建设方面的急剧上升，并没有减弱的迹象。

尽管纽约市长期以来一直是摩天大楼的代名词，但就在几年前，在 9/11 的悲惨事件之后，高层建筑的整个类型受到质疑，许多大公司威胁要搬出城外。 2008 年的金融危机和经济衰退带来了更多的负面预测。 但是，自从复苏开始，“复苏”就是游戏的名称，纽约市再次挑战高的极限。

自十年之交进入 2010 年代以来，纽约市的新建筑步伐可分为两大类：大型城市更新集群和超薄豪华住宅填充。 在这两种情况下，开发商和设计师都在挑战分区、地下基础设施和空中结构工程的极限，包括预制、巨型框架、铁路站台上的桥梁式平台、防摇阻尼器和悬臂，以获得每一个最后的正方形从高价高楼层中挖掘潜力，并在较小程度上提供经济适用房。

在建的开发项目包括价值 15 亿美元的 Hudson Yards，这是美国历史上最大的私人房地产开发项目； 位于公园大道 432 号的住宅摩天大楼，其高度超过帝国大厦； 另一个位于第 57 街 - 仅比世界贸易中心 (WTC) 一英尺短 - 建成后可能成为世界上最高的住宅楼。 高层住宅类型正在通过办公楼翻新和新建工程进入金融区，例如拟建的格林威治街 125 号（1,358 英尺）和在建的四季（937 英尺），继续区从晚上和周末安静的地方转变为充满活力的 24/7 社区。 曼哈顿房地产市场的压力足够大，以至于布鲁克林、皇后区和新泽西地区的交通枢纽周围都出现了创纪录的高楼开发计划。 在布鲁克林的太平洋公园（前身为大西洋场），正在使用各种施工方法进行混合住房类型的建设。

WTC

作为过去 10 年中最受关注的建筑项目之一，世贸中心终于以可识别的形状作为一组建筑，它们在封闭公共空间和定义天际线方面的作用一样多——也许比它们的前辈做的更多。 Skidmore Owings & Merrill (SOM) 1 WTC（1,776 英尺）和 Fumihiko Maki 的 4 WTC（977 英尺）现已开放，以及布鲁克菲尔德广场（前世界金融中心）、PATH 和纽约市之间的重要人行隧道在地铁中转，世贸中心站点正逐渐被视为一个目的地，而不是一个可供绕行的地下洞。 在这一切的中心，9/11 纪念馆的阴暗喷泉代表了原始双子塔的基础，将水滴入看似无尽的虚空。 虽然无法避免场地历史的严重性，但整体感觉是兴奋和复兴，喷泉周围的景观公园比原来的硬景观有了显着的改善。

哈德森码

Hudson Yards 包括 14 英亩的开放空间和 13.4 万平方英尺的办公、零售和住宅塔楼，是一个占地 29 英亩的开发项目，位于空间匮乏的曼哈顿。 尽管该地区长期以来一直是工业用途的荒地，但高线高架公园向北推进和时代广场地铁 7 号线向南推进有望将开发项目纳入该市一些最重要的街区。

Hudson Yards 建在宾夕法尼亚车站以西的长岛铁路站台上方，最终将包括至少四座 40 至 80 层的塔楼和一个由 Diller Scofidio + Renfro 和 Rockwell Group 设计的名为“Culture Shed”的移动天篷——这只是在物业的东半部。 Kohn Pedersen Fox 设计的两座商业大楼与大型零售裙楼相连，与 SOM 的高层建筑王牌 David Childs 和 DS+R/Rockwell 的新手住宅塔楼隔着一个新的公共广场。 商业租户欧莱雅、时代华纳、Coach 和 SAP 都致力于该项目，而托马斯·赫斯维克 (Thomas Heatherwick) 的一件公共艺术作品，其海胆形状的英国馆是 2010 年上海世博会的热门话题，将占据该项目的空间。中央广场。

与城市电网的连接、仔细校准的阶段以及高度策划的用途组合都是这个耗资 15 亿美元的项目未来成功的关键方面。 相关公司和牛津地产集团清楚地注意到伦敦最初交通不便的金丝雀码头和前几十年的其他大型项目背后的缓慢启动，特别是因为该地块是从金丝雀码头破产的开发商奥林匹亚和约克手中收购的。 “我们认为，对于所有即将到来的租户来说，至关重要的是，将有临界质量，而不仅仅是一个大型建筑工地，”Related 负责哈德逊园区的总裁杰·克罗斯 (Jay Cross) 说。 他继续：

“这就是混合用途的美妙之处：它使我们能够交付两座住宅楼，而不会使住宅市场过度饱和。 然后我们在商业塔楼中获得了临界质量，然后，有了这四座塔楼，零售现在有一个观众来填充商店。 这些因素都相互促进，我认为混合用途的总体规划是一个关键组成部分； 它还使生活变得异常复杂。 我们尽量不要在单个建筑物中混合使用，因为它会变得更加复杂。 到目前为止，我们已经设法使建筑物保持单一用途，而没有多个入口条件。”

由于没有一座建筑物完全位于地面上，所有这些因素都变得更加复杂：每个建筑物都在下方轨道之间的复杂传输梁和塔架上跳舞。 预计仅建筑物的支撑平台就耗资 700-800 亿美元。

类似问题的一个略有不同的解决方案位于 Hudson Yards 以东，那里正在同时进行一个相对较小的项目。

曼哈顿西

带旅客进入宾夕法尼亚车站的 12 轨通道已陷入黑暗，但它将换取曼哈顿西区占地 1.5 英亩的景观公共广场，该广场位于 SOM 的两座 60 多层塔楼之间。 与 Hudson Yards 不同的是，曼哈顿西区的塔楼地基位于土地上。 但是，为了支撑它们之间的广场，必须设计一种高度创新的后张预制分段桥梁技术，以跨越下方的活跃铁路线，而不会中断列车运行。 曼哈顿西部的所有者布鲁克菲尔德办公物业开发高级副总裁菲利普·沃顿 (Philip Wharton) 表示，仅该平台一项就投资了 290 亿美元。

该广场代表了 32 街的延续，作为一条保持水平的人行道，而两侧的街道则向西倾斜。 如果 Brookfield 能够与西边的 Hudson Yards 达成协议，这条走廊理论上可以提供一条不间断的步行通道，从宾夕法尼亚车站到未来的 Moynihan 城际火车站和两个大型开发项目，一直到哈德逊河和高线。

步行走廊的一部分可能会直接穿过位于西 450 街 33 号铁路站场上方的现有建筑物，这是一座沉重的混凝土金字形建筑，曾经是纽约每日新闻印刷机和零售商 EJ Korvette 的储藏家具。 沃顿说，虽然该建筑可以在结构上支撑并划为摩天大楼，但目前的计划要求重新覆盖该结构并出租给需要大地板的租户。 包括两座 SOM 大楼，该项目将包括 6.2 万平方英尺的办公、住宅和零售空间。

尽管哈德逊广场在规模上比曼哈顿西区相形见绌，但沃顿表示，该项目位于每年接待 3.5 万人次的高线和每天接待 600,000 万名旅客（每年 219 亿人次）的宾夕法尼亚车站之间的理想位置，将对双方都有利事态发展。 他观察到：

“零售和住宅相互促进。 零售业希望靠近零售店和住宅区。 [Hudson Yards] Coach 大楼内的 Fairway 杂货店对我们来说会很棒。 办公室更具竞争力。 但是对于三种用途中的两种，我们对互补性感到非常高兴。”

贾维茨会议中心、高线公园、切尔西艺术画廊区以及宾夕法尼亚和莫伊尼汉车站将在哈德逊广场和曼哈顿西区的双重活结处融合在一起的想法令人难以置信，即使在一个习惯了最高级的城市也是如此。 “这将是惊人的，”沃顿商学院说。 “一旦这一切都建成了，这里将是一个完全不同的城市。 将有 25 万平方英尺的办公空间、15,000 套公寓，每天可能会有 150,000 到 200,000 人来这里工作。” 交通和行人连通性是这些高层建筑项目成功的关键。

超瘦

虽然连通性为 WTC、Hudson Yards 和曼哈顿西区等大型开发项目提供了声望，但中城上部的高而瘦的住宅楼则建立在邻近性和排他性之间的微妙平衡之上。 如果可以总结一下，432 Park Avenue、Baccarat Tower 和 111 West 57th Street 等开发项目背后的主题似乎是：“就在它的中间，但又高于一切。”

曼哈顿下城摩天大楼博物馆的策展人兼创始人卡罗尔·威利斯 (Carol Willis) 带领您的作者兼高层建筑与城市人居委员会 (CTBUH) 执行董事安东尼·伍德 (Antony Wood) 参观了“高空与奢华的逻辑”展览，该展览审视了奢华超薄现象中的非凡细节。 除了几个人体尺寸的超薄模型，内部照明令人印象深刻，技术图纸和早期研究模型也被展出。 Willis 后来在 2014 年上海 CTBUH 会议上就该主题发表了演讲。

在西 111 街 57 号，1 英尺高、23 英尺宽的塔上 1,421:60 的极端细长比可能被证明是破纪录的。 JDS 的管理合伙人迈克尔·斯特恩 (Michael Stern) 表示，尽管该建筑将利用 15,000 磅平方英寸的混凝土（曾经是一种稀有商品）和摆锤阻尼器来实现这一壮举，但关键不是要创造记录发展。

“一切都与景观有关，”斯特恩说，他阐述了在南侧缩小至 43 英尺的贯通地块上建造经过深思熟虑（如果紧凑）的机制，以便提供岛上上下的公寓景观。 XNUMX 套精品公寓将由两部乘客和一部服务电梯一直提供至顶层——并且肯定会获得与附近邻居相同的 XNUMX 位数价格。

尽管如此，这座建筑并不需要华丽的建筑——斯特恩聘请了 SHoP 建筑师事务所来建造他所谓的“现代版的经典纽约摩天大楼，带有羽毛的挫折”。 JDS 想做一些与最近兴起的玻璃塔不同的事情，“比迪拜更像伍尔沃斯”。 不知何故，我们已经摆脱了浪漫，我们想回到那个，”斯特恩说。

尽管他聘用 SHoP 是因为其“神经”用 COR-TEN® 钢包覆有争议的巴克莱中心，但他坚持认为自己不是一个大冒险者。 “纽约市的多户住宅是世界上最稳定的资产类别，”他说，并引用了他在中高层建筑方面的长期经验。 “除非你做一个高大的，否则没人会注意。”

纽约市的高层建筑市场显然分为两种截然不同的趋势——一种是公共领域重新焕发活力，另一种是排他性上升到前所未有的高度。

1,397 英尺高的 432 公园和百家乐等项目当然希望人们关注，尽管注意力似乎主要集中在室内设计上。 Baccarat 销售办公室镶有胡桃木、稀有形式的花岗岩和其他石材，当然还有水晶装置和玻璃器皿，而 432 Park 营销套房则以大楼内的全尺寸公寓模型为特色，最终形成了只能在套房内观看的特别宣传片。

参观 CIM 集团和麦克洛位于 GM 大楼的 432 Park 营销套房是一场精心编排的芭蕾舞剧，其中经过精心挑选的现代艺术作品和两次世界大战期间纽约城市景观和该时期文化标志的照片。 站在一个 10 x 10 英尺的全尺寸模型中。 表征建筑物外观的窗框（旨在唤起万神殿的格子天花板）提供了一个准确的近似值，从塔楼向南升起的景色。

当访客在套房内走动时，还有许多其他“时刻”迎接他，包括一间带 1,200 磅重物的浴室。 大理石水槽。 104 个单元中的每一个都有一个，并且每个单元都以一件形式出现。 当人们考虑到公寓的总价值超过 2.7 亿美元时，这是有道理的。

纽约市高层建筑市场显然已分为两种截然不同的趋势——一种是公共领域重新焕发活力，另一种是排他性上升到前所未有的高度。 时间会证明这两种形态是保持分离还是一起成长，成为哥谭市尚未见的混合体。

JDS 想做一些与最近兴起的玻璃塔不同的事情，“比迪拜更像伍尔沃斯”。 JDS Development 的管理合伙人迈克尔·斯特恩 (Michael Stern) 说：“不知何故，我们已经摆脱了浪漫，我们想回到过去。”

通过所有这些，寻求稳定的日益全球化的资本市场已经在纽约房地产中体现出来。 以下是一些突出“全球交流”主题的头条新闻：

• 《中国绿地集团收购大西洋码头项目 70% 股权》，商业观察报，13 年 2013 月 XNUMX 日
• “铁狮门在 3 年间向中国房地产市场投资 8 亿美元”，华尔街日报，7 年 2014 月 XNUMX 日
• “纽约的 Silverstein Properties 斥资 2.2 亿美元投资中国自贸区”，福布斯，28 年 2014 月 XNUMX 日
• “特朗普组织在孟买开发特朗普大厦”，《财富》杂志，12 年 2014 月 XNUMX 日
• “日本公司收购了纽约 55 Hudson Yards 的控股权，”纽约每日新闻，6 月 XNUMX 日

纽约的天际线历经一个多世纪才得以形成，多年来一直是世界各地城市羡慕的对象。从高层建筑类型诞生之日起，纽约就一直走在建筑界的前列。到 2015 年底，纽约将拥有 239 栋 150 米或以上的建筑。这一数字超过除香港以外的任何其他城市，占全球总数的 7%，占美国高层建筑总数的 35%。

除了这些令人印象深刻的数字之外，纽约市还创造了许多记录，包括成为第一座 150 米高建筑和第一座超高（300 米高）建筑的所在地。 享有“世界最高”称号的 10 座摩天大楼中有 15 座位于纽约市，使这座城市获得这一称号的时间总计达 84 年。 这座城市的成就，包括历史建筑和规划中/在建建筑，无论是孤立地审视还是全球整体的一部分，都令人印象深刻。