住宅电梯存在什么问题？

作者探讨了住宅市场为何令投资者和原始设备制造商（OEM）犹豫不决。

卡森·邦巴拉

商用电梯行业的投资正蓬勃发展。只要这些运送乘客的机器还存在于公众出入的建筑物中，战略投资者和机构投资者似乎就永远不会停止向那些为这些设备提供服务、改造和制造的公司投入资金。然而，尽管商用电梯领域如此火爆，但同样的激情却尚未席卷商用电梯的“小兄弟”——家用电梯。

这并非意味着住宅电梯行业没有投资。近年来，Cibes Group、KLEEMANN、Accredited Elevator、Savaria、Southeast Elevator 和 Fox Valley 等知名公司已在美国各地完成了对多家住宅电梯安装和服务公司的收购。然而，住宅电梯领域的投资步伐仍然相形见绌。 与内部发生的骚动相比 商业领域。截至撰稿时，Maven Group 已追踪到自 2018 年以来商业领域的 170 多笔交易，这主要是由于目前有 10 家私募股权支持的电梯服务公司，每家公司都在积极寻求更多收购，以及原始设备制造商 (OEM) 对收购驱动型扩张的持续兴趣。

投资者热衷于投资那些受益于政府不断出台新规和新法规的企业。如果企业的收入没有这种驱动力，投资者就不太愿意与其合作。

这就引出了一个问题：为什么投资者和大型电梯公司不愿像在商用电梯领域那样，将资金投入住宅电梯行业？是因为该行业规模不够大，或者利润不够高，不足以支撑如此大的投资吗？还是因为缺乏足够多的可收购公司？基于Maven Group与数百位对整个电梯行业感兴趣的投资者的讨论，以及我们对该行业各个领域商业模式的深入分析，我们认为住宅电梯行业投资相对不足的原因主要在于住宅电梯商业模式的三个方面，而这三个方面与商用电梯模式截然不同：

1）缺乏监管

2）减少维护合同的频率

3）居住挑战

这三个特点加在一起，导致许多投资者和原始设备制造商放弃了追逐住宅电梯市场的机会。

政府监管对电梯行业来说是一大福音。从检查、维护频率到安装设备，市、州和联邦政府的各项规定——更不用说《美国残疾人法案》的强大效力——已经形成了一连串繁复的法规，为电梯行业的参与者带来了数十亿美元的收入。配备电梯的商业建筑业主（理所当然地）必须不断遵守各项安全标准，以保障乘客的安全。

这些标准使得建筑物业主与其电梯服务提供商保持密切联系，从而确保这些公司获得稳定的经常性收入，并有助于维持政府的良好声誉。

对电梯公司而言不幸的是，这种利润丰厚的监管浪潮并未波及住宅行业。尽管住宅电梯对乘客和安装者而言同样存在（甚至更糟）的安全风险，但政府立法者却并未在住宅领域实施同等严格的监管。安装完成后，住宅电梯的维护和运营监管要求与商用电梯相比简直是小巫见大巫。目前没有强制要求定期检查和测试，也没有像商用电梯那样不断更新安全规范，更没有强制采用最新最先进的安全设备，例如门锁监控、防火材料和先进的井道梯（仅举几例）。

对投资者而言，缺乏监管驱动的收入足以让他们重新考虑住宅业务模式是否值得像商业模式那样重视。投资者渴望投资那些能够受益于政府不断出台新规和新法规的企业。如果企业缺乏这种收入驱动力，投资者与该企业的合作意愿就会降低。

住宅行业监管的缺失也导致了另一个不利的现实：维护合同的普及率较低。在美国和加拿大，几乎所有商用电梯都与建筑商和承包商签订了维护合同，但在住宅领域，这些合同远没有那么规范，价值也低得多。虽然一些住宅承包商仍然通过合同服务协议与客户合作，但这种做法并不常见，而且大多数合同的价值不高，因为它们通常仅限于每年一次的维护服务。 Home业主很少会意识到服务合同的好处，他们宁愿等到东西（不可避免地）坏了才打电话给承包商，也不愿意主动定期进行预防性维护来保养他们的设备。

住宅行业缺乏监管也导致了另一个不利的现实：维护合同的普及率较低。

一般而言，商业电梯公司约有三分之一的收入来自合同维护费，三分之一的收入来自高度相关的维修费，这两项业务通常贡献了超过 80% 的毛利率。

一般住宅承包商的大部分收入（超过 85%）都来自新设备的安装。虽然这些安装项目的价格和规模远超简单的维护服务，但此类项目的需求本质上是一次性的，因此更容易受到经济周期波动的影响，同时也需要投入更高的边际销售和营销费用才能创造新的收入。

维护合同是商用电梯服务行业的重中之重。如果没有这笔稳定的现金流，投资者就不太愿意投入资金。这就引出了商用电梯公司和住宅电梯公司之间最后一个，或许也是最显著的区别：客户。投资者通常将商用电梯公司视为从事“企业对企业”业务的公司。无论是房地产控股公司、物业管理公司、政府机构、医院网络还是零售巨头，商用电梯交易的另一端几乎总是拥有固定资产和自有现金流的企业。

为企业而非个人提供服务，除了支付安全之外，还有其他优势。无论电梯位于医院、办公楼、公寓还是大学校园，很少会因为门铃摄像头失灵或被一只贪婪的英国可卡犬锁住而无法使用。除非是在诺克斯堡这样的高级别监狱维修电梯，否则商业维修人员更容易进入他们负责的电梯，无需应对那些爽约的业主，也无需担心业主因为维修人员工作靴脏而将他们拒之门外。这些偶尔不守约的客户会导致维修人员无法完成合同规定的工作，从而造成工时损失。

那么，说了这么多，家用电梯到底有什么问题呢？其实没什么问题——它们只是和商用电梯有所不同。尽管商用电梯行业的投资者可能出于各种原因不愿投资家用电梯领域，但这并不意味着没有无数公司的投资范围与家用电梯模式高度契合。对其他住宅服务感兴趣的投资者（这是私募股权支持企业中一个日益增长的细分领域）可能会惊喜地发现，家用电梯、管道、房屋修缮、屋顶工程和其他行业之间存在着诸多相似之处（如果您有兴趣，这完全可以另写一篇文章来详细探讨）。

住宅电梯商业模式中存在诸多宏观经济趋势和行业特有的动态，值得战略投资者和机构投资者积极投资。尽管住宅电梯和商用电梯都与住宅电梯相关，但二者的投资理念重合度远低于许多人的预期。