房地产，通过经验和想象探索

“事实与虚构的巧妙融合”在新书发布会上广受好评。

Deepesh Salgia 的书《房地产：好的、坏的和未回答的》反映了他在该领域四分之一世纪的经验。 您的作者分享了发布活动的主要内容，包括反馈和摘录。

19 月 XNUMX 日晚，在孟买四季酒店，众多房地产行业的利益相关者齐聚一堂。 场合：Deepesh Salgia 的一本书“房地产：好的、坏的和未回答的”的发行，由印度行政服务、退休和马哈拉施特拉邦房地产监管局成员 Vijay Satbir Singh 揭幕； 塔塔资本有限公司首席执行官兼董事总经理 (MD) Rajiv Sabharwal； KG Krishnamurthy，行业资深人士，曾担任 HDFC Property Ventures Ltd. 的董事总经理兼首席执行官，曾在 HDFC 任职； 印度房地产开发商协会联合会 (CREDAI)-马哈拉施特拉邦住房业商会 (MCHI) 主席 Boman Irani。 晚上包括来自所有政要的引人入胜的反思以及作者撰写这本书的经验，该书由 TWAGAA Publications 出版。

世界各地的 CEO 大多是商学院的产物。 然而，虽然典型商学院的课程包括汽车、农用化学品、钢铁、软件、制造、采矿等多种行业的案例研究，但很少包括房地产。 事实上，该行业经常被贴上“可疑区分”的标签。 虽然已发表的关于印度房地产的研究在很大程度上仅限于提供信息，但分析研究很少。 战略研究几乎可以忽略不计。

Salgia 的首次亮相以虚构的 Pinnacle Institute of Management 为背景，这是一所位于孟买的商学院，巧妙地融合了事实和虚构，讲述了印度 125 年的房地产历史。 通过对话、辩论、论述、问答、分析和博客等多种形式，Salgia 呈现了一本经过深入研究的印度房地产“传记”及其未来 25 年的未来。

发布会上，Salgia 就业主在房地产组织中的角色、企业的道德和道德以及房地产创新等问题发表了讲话。 萨尔吉亚 说：

“在我从事房地产行业的 25 年中，我意识到用于评估大多数其他业务的业务参数或微观经济学原理不适用于房地产。 例如，房地产在很大程度上是一项项目业务。 在大多数企业中，项目融资是通过长期贷款和股权资本完成的。 在房地产领域，一大笔资金来源是来自客户的预付款。 因此，收入被用作项目资金的来源。 发生这种情况时，由营销人员决定您的债务/股权比率。 还有什么地方会这样？”

根据 Salgia 的说法，房地产行业参与者面临的挑战包括将市场份额用作战略工具（因为对于大多数人来说，市场份额以基点衡量）和规模经济的作用有限（因为它是较小的开发商谁有成本优势）。 “我非常相信，有充分的理由对房地产进行单独研究，”他说，并补充说他相信创新几乎总是来自房地产行业的外部，而不是内部。

这本书得到了房地产界内外人士的好评。 以下是他们中的一些人不得不说的：

“基于印度房地产一个世纪零四分之一的历程，本书解决了有关未来变化的未解决问题，同时预测了下一季度的可能情况。” — Aman Nath，作家兼主席，Neemrana Hotels

“通过四象限的视角（开发商、客户、监管者、金融家），Salgia 提供了一个适合房地产从业者和理论家的知识平台。” — Boman Irani，CREDAI-MCHI 总裁

“Salgia 拥有一支好笔，是印度城市房地产行业如何发展的权威，对其问题和机遇有着深刻的理解。 他的书帮助我们了解了一个逐渐专业化的行业。” — ICICI Prudential Asset Management Company Ltd. 首席投资官 S. Naren

“Salgia 以一种简单而优雅的方式处理房地产等复杂主题。 Salgia 在用相关法律概念和含义的本质阐明房地产的技术方面的同时，客观地分析了房地产的社会、道德和伦理基础。 必读。” — 印度最高法院高级辩护律师 KV Viswanathan

“这是一本关于一个引起愤怒、宣传和冷漠的主题的残酷诚实的书。 在与 Mughal-e-Azam 音乐改编的创造性联系之后，Salgia 现在以其引人入胜的叙事风格启发了读者。” — Feroz Abbas Khan，戏剧和电影导演、编剧

“Salgia 对这项业务的实践和动态的理解以及百年历史的视角，极大地增加了对房地产行业历程的 360° 概览。 这是一本真正的管理书籍，可供学者、管理领导者、学习者和企业使用。” — Anil Pandit，Quantum Projectinfra Pvt 首席执行官兼总经理。 有限公司

“我相信这本书将帮助政策制定者和分析师制定适当的战略框架，了解监管的细微差别并合理评估房地产业务的风险。” — Aditya Birla Sun Life AMC Ltd. 首席投资官 Mahesh Patil

下面，您的作者展示了这本书的两段摘录，其中讲述了一个名为 Manav 的角色，他是问答环节的主持人，他向一位名叫 Kumar 教授的角色宣读了观众的入围问题，让人们想知道真相是否比小说更奇怪，或者反之亦然。

问题

“如果你要重新起草 2016 年房地产（监管和开发）法，你会重新起草哪三个条款？”

答案（库马尔教授）

“我非常感谢当局在起草 2016 年房地产（监管和开发）法案以及通过 RERA（房地产监管局）实施该法案时所做的巨大努力，尤其是在印度这样一个多元化的国家。 但是，总是有改进和公平批评的余地。 起草该法案的更大议程是为房地产创造一个健康的市场。 在我看来，RERA 过于专注于保护消费者，而这只是健康市场的一部分。 此外，保护消费者超过一定程度并不一定会使他/她受益。

“首先，RERA 规定，在向开发商支付 10% 的款项后，必须登记协议。虽然目的是保护买家，但这实际上也意味着买家必须在预订阶段支付全额印花税。在这方面，RERA 应该建议各州政府允许注册，只需支付协议价值的 0.1%，余额可以在交付时支付。这将引导更多风险资本进入房地产，因为许多购房者会在早期开始预订。这种资本流动还将确保大多数项目及时完成，因为开发商不必四处奔波寻找营运资金。

“其次，该法案规定的建筑面积不包括阳台。因此，许多开发商已经停止建造阳台，因为建造阳台需要额外的成本，开发商很难向购房者收取这笔费用。没有阳台，建筑不仅看起来不那么优雅，而且会导致生活压力更大，因为居民生活在一个狭窄的结构中。同样，由于该法案对停车场的销售施加了许多限制，开发商将停车场数量限制在法律规定的最低限度。这又不是一个健康的发展。

“第三，RERA 规定，对已批准的计划进行任何更改，都应获得三分之二（66.67%）买家的‘书面同意’。 现在，虽然从表面上看，这似乎保护了消费者，但实际上，这实际上可能适得其反。

“让我们假设在开始建设之前，开发商有机会购买和合并相邻的地块。 这将创造更大的临街面、更多的开放空间和更好的便利设施。 现在，即使大多数买家赞成这一点，也有少数（34%）的买家可以阻挠这样一个有利于发展的提议。

“更糟糕的是，缺席者的投票（实际上，大多数买家确实投了票）被视为反对票。 由于实际投出的票数有限，总买家中只有 10% 到 15% 可以投票否决支持开发的提案。

“这种对消费者不友好的部分肯定需要修改。 我建议如果有 51% 的参与投票的买家支持，则应允许更改计划。 非投票者应被视为 NOTA（以上都不是），而不是反对票。”

问题

“孟买是第一个制定并成功实施旧楼改造、贫民窟改造等政策的城市。 这在其他城市的效果如何？”

答案（库马尔教授）

“通过出售新房来资助重建绝对是一个好主意，特别是因为旧建筑、贫民窟等的居民永远不会自己进行重建。另一方面，这些项目也像“数字新闻门户”的业务一样，彼得为保罗付钱。在大量的数字新闻门户中，广告商为新闻付费，订阅者免费消费。同样，在重建项目中，通常只有那些搬进免费出售部分的人付费；现有的租户可以免费获得他们的房子。

“就像每一种策略一样，这个策略也有其局限性。 为了新闻的长期可信度，数字新闻门户必须寻找愿意为新闻付费的订阅者，这是一个巨大的挑战。 同样，如果需要进行更大规模的重建，城市将永远无法找到足够数量的“彼得”来为其提供资金。 另一方面，人们也意识到，任何政府都不容易强迫现有租户考虑自筹资金重建。

“重建在孟买部分地区取得了很好的效果，因为在孟买的这些地区，免费住房的建设成本（X）与新房的售价（10X 或 20X）之间存在巨大差异。然而，在过去的二十年里，虽然房价没有上涨，但租户的期望却大幅上升。因此，两者之间的差距已经缩小，大多数项目的经济回报与相关风险不相称。

“此外，许多待重建的地块中，很大一部分土地用于建设公共设施（道路、公共花园、学校等），这同样不会为开发商带来任何商业机会。因此，孟买很快就会进入这样一个阶段：租户必须做出选择：无限期地等待找到可以为他们提供免费住房的开发商，或者同意分担部分重建成本，提前重建。租户越是选择第二种选择，他们就越能为自己的利益和城市的利益而努力。更快的重建意味着城市将享受到更宽的道路、更好的下水道、更好的生活条件等好处。

“因此，从宏观层面来看，过度关注免费住房只会导致新购房者买不起昂贵的住房，因为最终要为免费住房买单的是新购房者。然而，如果没有免费住房，老租户也不会搬离房屋进行重建，从而限制了新房的可用土地。这让城市面临一个艰难的选择：要么为现有租户（拥有政治权力）提供免费住房，要么说服租户支付重建房屋的费用，以便移民到该城市的人（拥有经济实力）发现该城市是可以负担得起的。毫无疑问，民主国家面临的最大困境之一就是政治正确与理性正确。”

关于作者

Deepesh Salgia 是印度理工学院 (IIT)-马德拉斯分校、SP Jain 管理与研究学院-孟买分校和加州大学洛杉矶分校的杰出校友，是 Shapoorji Pallonji 房地产公司的董事，他在那里度过了大部分时间他28年的职业生涯。 他还曾为 Tatas 和 Mahindras 工作过。 Salgia 处理了从设计到争议管理的各种房地产任务。 他一直是土地交易的联络人，负责销售和战略规划。 Salgia 的专长是在非结构化环境中解决问题。 除了将房地产现实与罕见的学术洞察力相结合的诀窍外，这位 2004 年前 IIT-孟买数学奥林匹克冠军还率先创作了 K. Asif 1960 年经典电影 Mughal-e-Azam 的彩色版本。 然后，他在 2016 年制作了一部屡获殊荣的百老汇风格音乐剧，提供了该剧的创意和战略愿景。 他曾为大多数领先的印度商业出版物撰稿，是一位狂热的读者和电影爱好者，经常发表博客和视频博客。