Depresión del desarrollo: los desarrolladores de tierras estadounidenses miran hacia arriba desde la gran recesión

Desarrolladores, inversores y constructores se reunieron en la reunión anual del Urban Land Institute para medir la salud de la industria de la construcción de EE. UU.

por Lawrence J. Fabian

La reunión anual del Urban Land Institute (ULI) del 13 al 15 de octubre de 2010 fue un excelente lugar para medir la salud de la industria de la construcción de EE. UU. Se reunieron desarrolladores, inversionistas y constructores que han sobrevivido a las dificultades económicas de los últimos dos años. El estado de ánimo era sombrío, sobrio y cauteloso. Los delegados escucharon hablar de "incertidumbre continua" y "malestar aún profundo". Puede haber algunas oportunidades en nuevos proyectos de apartamentos, pero olvídese de la construcción de oficinas y locales comerciales como un lugar para invertir.

Los delegados que llegaban al Centro de Convenciones Walter E. Washington fueron recibidos por una serie de pares de escaleras mecánicas en un vestíbulo largo y oblicuo diseñado para brindarles oportunidades de varios pisos para detectar fácilmente amigos y aliados, o buscar contactos potenciales. La instalación está ubicada en Washington, DC, aproximadamente a una milla de la Casa Blanca.

Perspectivas de construcción para 2011

Los organizadores y oradores de la conferencia de ULI no intentaron ocultar el dolor de los últimos años. La mayoría está entrecerrando los ojos para ver signos de esperanza, rezando para que ningún evento externo (expansión imprevista de nuestros frentes de guerra, ataques terroristas, picos de petróleo, catástrofes ambientales, etc., a medida que nos acercamos a 2012 y sus dimensiones místicas) pueda perturbar nuestra precaria "recuperación".

"Los problemas son obvios, pero las soluciones oblicuas", dice un artículo de la impresionante y sustanciosa publicación anual de ULI. 2011: Tendencias emergentes en el sector inmobiliario. En los mercados estadounidenses, se espera que la demanda de oficinas, tiendas minoristas y la mayoría de las viviendas se sature durante los próximos años. ¿Por qué invertir en edificios cuando las tasas de desocupación son altas? Solo los apartamentos de alquiler están atrayendo inversiones, pero incluso esto es cauteloso. Lo mejor sería que estuvieran ubicados en una de aproximadamente 10 grandes y obvias ciudades de “Puerta de enlace las 24 horas”: áreas costeras grandes, metropolitanas, bien comunicadas por uno o dos aeropuertos importantes. Las 10 principales ciudades de entrada de EE. UU. Son: Washington, DC, Nueva York, San Francisco, Boston, Seattle, Houston, Los Ángeles, San Diego, Denver y Dallas.

Tendencias de reurbanización

En este panorama económico sombrío, hay algo nuevo y digno de mención. Según los analistas y pronosticadores numéricos de ULI, la marea residencial general de los EE. UU. Se está desplazando desde las ubicaciones periféricas hacia el interior hacia los "nodos suburbanos urbanizados" y los distritos del centro de 24 horas. En otras palabras, los suburbios son passé. Esto es bastante nuevo, después de dos o tres generaciones de vuelos desde ciudades de EE. UU. Que se percibían abrumadoramente como inseguras, contaminadas, congestionadas, con dolores de cabeza por estacionamiento y, a menudo, simplemente feas. En los círculos internacionales, las ciudades y pueblos estadounidenses se destacan más por sus autopistas que por la vibrante vida comunitaria.

Esto significa que la mayoría de las nuevas construcciones en los EE. UU. Durante los próximos años serán más urbanas. Esto incluye los sitios del centro. Ciertamente, habrá menos distribución de un piso y más nodos de intensidad, especialmente proyectos de relleno en distritos gestionados por movilidad. Los edificios serán más altos y requerirán ascensores. Estarán más agrupados en densos distritos amigables para los peatones. Las comunidades de personas mayores en crecimiento exigirán asistencia para la movilidad. Ingresa el gerente de movilidad del distrito profesional.

Es fácil ver que los distritos grandes, especialmente aquellos con topografías complicadas, necesitarán escaleras mecánicas, pasillos rodantes, senderos para bicicletas y otros dispositivos de movilidad eléctrica. Esto requiere una estructura de gestión de distritos: una expansión de la gestión de instalaciones con su personal técnico y recursos, que hoy en día está cada vez más coordinada con la seguridad pública y la seguridad nacional.

Los propietarios de propiedades privadas seguirán siendo el principal mercado de ascensores. Sin embargo, no son el único tipo de cliente. Como se señala con frecuencia en las noticias de ELEVATOR WORLD, las autoridades de transporte público también compran y operan ascensores, escaleras mecánicas y pasillos rodantes, al igual que los aeropuertos, los grandes centros de convenciones y los estadios. Las previsiones de ULI implican que en los próximos años, las autoridades de gestión de distritos (agrupaciones de propietarios privados gestionadas profesionalmente) comprarán y gestionarán cada vez más infraestructura de movilidad.

Prioridades de ULI

El presidente de ULI, Jeremy Newsum de Londres, habló de la administración a las 6,000 personas que asistieron a la reunión. Newsum pidió más atención de los desarrolladores a la ciudad alrededor de sus edificios como corrección para permitir que la financiación de proyectos a corto plazo impulse todo el proceso de desarrollo. Esta fue una charla bastante progresista para los desarrolladores de bienes raíces en la capital de una nación donde los votantes gritaron: "¡Reduzca el tamaño del gobierno!" el próximo mes. Los desarrolladores, más que la mayoría, tienden a amar los mercados privados. El tono general de la conferencia y las animadas exhibiciones fueron bastante ecológicas: Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental certificado con bajas emisiones de carbono.

Nadie rehuía ser verde. Numerosos expositores mostraron diseños y planos impresionantes y se jactaron de técnicas de construcción bajas en carbono. Es evidente que existe una demanda creciente de eficiencia en los edificios. Los arquitectos y los proveedores de equipos de construcción mostraron felices sus proyectos y productos. Los planificadores e ingenieros exhibieron comunidades y centros urbanos compactos y transitables. Hay mucho que decir a favor de los altos estándares profesionales, que abundan en ULI.

Los desarrolladores necesitan habilidades y conocimientos para crear una densidad próspera sin aumentar la congestión. Para lograrlo, la oferta de estacionamiento debe gestionarse profesionalmente en el contexto amplio de una estrategia a nivel de distrito. Esto requiere una administración del distrito (o campus) con personal y fondos. Se puede lograr a través del sector público o privado, preferiblemente, ambos trabajando juntos. Cualquiera que sea la estructura, algún tipo de organización debe asumir la responsabilidad de gestionar la movilidad. Esto puede extenderse a ascensores públicos, escaleras mecánicas y otra infraestructura de movilidad.

Una sesión de ULI destacó "Comunidades de un planeta". Estos son proyectos diseñados deliberadamente para sacar a la gente de las costosas adicciones de tener automóviles y conducirlos a todas partes. Si todos viviéramos como estadounidenses, necesitaríamos cinco planetas, explicó Greg Searle de Ottawa. Los oradores describieron el popular desarrollo sin estacionamiento One Brighton en el Reino Unido, el oasis urbano rústico Petite Riviere en Montreal (construido con 0.8 plazas de aparcamiento por unidad residencial en lugar de la norma suburbana de 2.4), el "estilo de vida de 5 minutos" sin emisiones de carbono. “Sonoma Mountain Village” con 1,900 unidades en California y la “Preserve in Stockton”, amante de la naturaleza, también en el Estado Dorado.

Si las perspectivas de crecimiento se encuentran en las grandes ciudades y los suburbios en proceso de densificación, ¿cómo se evitan más congestión y contaminación del aire? ¿Qué papel jugarán los ascensores públicos y las escaleras mecánicas en los complejos orientados al tránsito nodal? ULI presta mucha atención a esto y a las "mejores prácticas" relacionadas. Probablemente hubo más rumores sobre los afortunados que tenían trabajo en China o en otras partes de Asia.

Se acerca el avance de BIM

Se está produciendo un cambio cultural en el mundo de la arquitectura y la ingeniería con los avances del software en la documentación digital. El modelado de información de construcción (BIM) reemplazará el diseño y la redacción actual asistidos por computadora, afirmó Allan Zreet, AIA de Jacobs Engineering. Esto significa que se invertirá más esfuerzo técnico en un proyecto al principio del proceso de implementación, lo que requiere que las decisiones de diseño clave, como en equipos electromecánicos, se tomen antes. Los atributos de los diseños de edificios e infraestructura se incorporarán en documentos de construcción fácilmente editables, y estos se filtrarán a programas, especificaciones y cantidades. Esto puede incluir ascensores, escaleras mecánicas y transportadores de personas automatizados (APM).

BIM no es solo una mejor visualización. Permite una buena coordinación de diseño por adelantado que promete reducir el riesgo y la necesidad en el futuro de costosas órdenes de cambio durante la construcción. El Instituto Americano de Arquitectos (AIA) ha publicado las pautas BIM. Una vez que el software BIM es de uso común y todos los miembros de un equipo de proyecto lo dominan, un clic derecho del mouse de cualquier miembro de un equipo de diseño conectado a la web mostrará detalles digitales de, por ejemplo, sistemas de circulación horizontal y vertical, haciendo obsoleta la conocida documentación de construcción bidimensional.

Todos rebosaremos de BIM en cinco años, predijo Zreet.