era del cambio

Un experto analiza los efectos del COVID-19 en las industrias inmobiliaria y FP. 

anil dwivedi (AD), director de gestión de proyectos (centro de la India) en Colliers International India, discutió las tendencias anticipadas de gran altura en la India con su autor (YP). Consideró cómo la pandemia de COVID-19 podría afectar directamente los requisitos de transporte vertical (VT) en edificios residenciales y de oficinas. 

YP: ¿Qué alcance tiene esta situación?  

ANUNCIO: La pandemia de COVID-19 y el confinamiento nacional resultante han generado ondas en todos los segmentos de la vida, los negocios y la industria del país. Ha hecho que nuestras vidas se detengan por completo, empujándonos a repensar cómo planificamos y construimos tanto espacios interiores como edificios de gran altura, tanto residenciales como de oficinas. En una era posterior a la COVID-19, las actitudes públicas sobre la salud y el diseño de edificios parecen destinadas a sufrir un cambio radical.

En el futuro, habrá un mayor enfoque en el diseño de edificios resistentes a pandemias.

YP: ¿Cómo han cambiado los hábitos de trabajo? 

ANUNCIO: La COVID-19 ha transformado la forma en que trabajamos en todo el mundo, dando paso al teletrabajo, el aprendizaje a distancia y los eventos virtuales. Con el aumento del distanciamiento social, tanto autoimpuesto como obligatorio, hemos visto un giro global hacia el trabajo remoto. En los últimos tres meses, nuestra cultura laboral ha cambiado en gran medida. “Trabajar desde casa” se ha convertido en la necesidad del momento y la nueva normalidad. Las empresas ya han comenzado a pensar en reducir los escritorios y las sillas y, a su vez, el espacio de oficina.

Las empresas multinacionales como Google han empezado a conceder fondos especiales a los empleados para que puedan establecer la infraestructura adecuada para trabajar desde casa. También se prestará más atención a la disposición del puesto de trabajo en casa. La organización espacial cambiará: la oficina en casa ya no será un escritorio con una silla de oficina escondida en un rincón del salón o debajo de las escaleras, sino una habitación completamente separada con grandes ventanales, cortinas opacas y muebles cómodos. Estará equipada técnicamente, bien iluminada y aislada del ruido.

YP: ¿Qué nuevas consideraciones entrarán en la construcción de gran altura? 

ANUNCIO: Los edificios residenciales y comerciales de gran altura y densamente poblados fueron diseñados para albergar a la mayor cantidad de personas posible. Después de COVID, se le dará más importancia al sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado de un edificio. Se mejorará la calidad del aire mediante la instalación de filtros de mayor calidad y se ajustarán los niveles de humedad.

YP: ¿Qué harán los arquitectos, así como los propietarios y administradores de edificios, para combatir la transmisión del virus?

ANUNCIO: Se dará más importancia a las áreas abiertas y verdes. Habrá una reducción de las superficies de alto contacto en los edificios mediante la instalación de interfaces activadas por voz o movimiento en ascensores y otras áreas de alto contacto. Las soluciones de baja tecnología, como instalar estaciones de lavado de manos fuera de todos los ascensores y otras áreas de alto contacto, y participar en prácticas de distanciamiento social, serán la norma. En el futuro, habrá un mayor enfoque en el diseño de edificios resistentes a pandemias. 

Se debe planificar un diseño mejor y más eficiente de las áreas de vestíbulo con fácil acceso a VT.

En el nivel macro, las ciudades de nivel 2 y 3 se harán más transitables. Se esforzarán por lograr la autosuficiencia, con todas las comodidades necesarias, como hospitales, escuelas y supermercados dentro del vecindario. Esto disuadirá a las personas de viajar largas distancias a áreas metropolitanas más grandes.

YP: ¿Cómo cambiará el espacio de oficinas urbanas? 

ANUNCIO: El diseño del espacio de oficina verá un cambio de paradigma. Meterse en ascensores y espacios de coworking será un recuerdo lejano. Habrá un cambio en el diseño para acomodar un área mínima por persona en las oficinas y, para minimizar el hacinamiento, una reducción en la ocupación máxima de ascensores y vestíbulos. Se diseñarán vías sin contacto para que los empleados rara vez tengan que tocar una superficie para navegar por el edificio. Los ascensores se pueden llamar desde un teléfono inteligente, eliminando la necesidad de presionar botones, mientras que las puertas de las oficinas se abrirán automáticamente usando sensores de movimiento y reconocimiento facial. 

YP: ¿Podría estar llegando a su fin la era de las torres altas y súper altas? 

ANUNCIO: Inevitablemente, esta situación podría tener un efecto en el horizonte. Los edificios de gran altura serán más caros de construir y menos eficientes. Eso podría reducir la conveniencia económica de que los desarrolladores construyan estructuras altas y muy altas.

YP: ¿Qué depara el futuro para los ascensores? 

ANUNCIO: Los ascensores son la columna vertebral que permitió que los edificios de gran altura se hicieran más altos y complejos, haciéndolos altamente eficientes. Los ascensores han evolucionado a lo largo de los siglos, desde el primer viaje exitoso en un ascensor de pasajeros en Manhattan en el siglo XIX hasta la instalación de ascensores de alta velocidad y gran capacidad. Aproximadamente 1800 millones de ascensores ahora están funcionando en todo el mundo. Sin ascensores, no habría edificios altos. 

Después de COVID-19, los ascensores se convertirán en uno de los muchos otros espacios para incorporar vigilancia social. A medida que millones de personas lidian con los riesgos para la salud de "subir", utilizan elementos como palillos de dientes, encendedores y llaves de automóviles para evitar el contacto con los botones. Según las pautas de distanciamiento social, la ocupación máxima de una cabina de ascensor grande para 21 personas podría ser de solo cuatro personas. Eso es una gran reducción en la capacidad.

YP: ¿Cómo se puede controlar el aforo y el distanciamiento? 

ANUNCIO: En un mundo en el que se valoran la automatización y la optimización, se requerirá personal para controlar el flujo de pasajeros en los vestíbulos de los ascensores. La utilización del espacio y el impacto que tendrá en los edificios existentes deberán repensarse en función de la nueva "asignación de espacio personal aceptable" que el diseño de VT deberá acomodar. Con los avances en la tecnología de teléfonos inteligentes y edificios inteligentes, habrá un movimiento para incorporar sensores/llaveros en los sistemas de seguridad de los edificios residenciales, lo que permite que el sistema comprenda cuándo se acerca un residente y envíe un ascensor a ese nivel. 

Las escaleras pueden convertirse en una consideración más prominente. Según los estándares de la industria, si las personas trabajan en el primer piso de un edificio, el 90 % subirá caminando. En el segundo piso baja al 50% y en el tercero al 25%. Por encima de eso, es tráfico exclusivo de ascensores. Para los inquilinos que visitan varios niveles en edificios comerciales, se deben recomendar escaleras de acceso conveniente para sus pisos individuales. Se pueden agregar aceras móviles, y se debe planificar un diseño mejor y más eficiente de las áreas del vestíbulo con fácil acceso a VT.

Para que sea práctico en términos de construcción de edificios más grandes, el área total del núcleo del ascensor debe ser lo más pequeña posible. Se debe lograr un buen equilibrio entre ocupar espacio y lograr el más alto nivel de rendimiento del ascensor. En edificios muy grandes, se considerarán ascensores de dos pisos para aumentar la capacidad sin ocupar espacio adicional. Los edificios futuros se diseñarán para acomodar a menos personas en el mismo espacio, con ascensores más grandes para proporcionar un mayor espacio personal.

YP: ¿Cuáles son tus pensamientos finales? 

ANUNCIO: El coronavirus nos ha recordado que, si prestamos atención, podemos ver venir muchos desafíos. Después de que termine esta crisis, no podemos permitir que todo vuelva a su estado anterior. Necesitamos repensar radicalmente nuestros ingresos y procesos de infraestructura para el futuro. Esta es una oportunidad para reflexionar sobre la naturaleza cambiante del trabajo, lo que significa para las oficinas tradicionales y cómo un nuevo mundo laboral se traducirá en nuevos espacios habitables. Necesitamos ser proactivos, no reactivos, y debemos aprender de esta tragedia y encontrar el lado positivo.

Acerca de Anil Dwivedi

Anil Dwivedi es un experimentado profesional inmobiliario con casi 30 años de experiencia en la India. Ha gestionado proyectos en todas las clases de activos de principio a fin. Durante tres décadas en la industria, ha liderado equipos que entregaron más de 30 millones de pies² en sectores como residencial, comercial, hotelero, institucional, retail, uso mixto e industrial.