Navegando por los cambios radicales del cumplimiento de los ascensores de la ciudad de Nueva York

En una ciudad en constante transformación, no sorprende que el cumplimiento de los ascensores también esté en constante evolución. En los cinco distritos de la ciudad de Nueva York (NYC), el Departamento de Edificios (DOB) de la metrópoli ha estado impulsando los esfuerzos regulatorios en un esfuerzo por mantener a más de 60,000 dispositivos de ascensores en cumplimiento con el código y a millones de pasajeros seguros. Solo en los últimos cinco años, el DOB ha instituido cambios significativos en el código y las reglas que han tenido un impacto financiero importante en los propietarios de edificios, gerentes, consultores y empresas de servicios de ascensores. Con aún más cambios de proceso promulgados en los últimos meses, no hay evidencia de que el flujo continuo de cambios de cumplimiento se desacelere en el corto plazo.

Las infracciones de ascensor son ahora las infracciones de DOB emitidas con más frecuencia en la ciudad de Nueva York. Aunque la mayoría de las infracciones de ascensores se emiten como resultado de las inspecciones de mantenimiento de rutina, ahora se emiten ampliamente nuevas infracciones administrativas por no realizar y presentar el papeleo para las inspecciones anuales obligatorias.

La empresa de su autor, SiteCompli, proporciona tecnología de supervisión del cumplimiento a los propietarios, gerentes, consultores y empresas de ascensores más importantes de la ciudad de Nueva York. Nuestro software agrega, informa y alerta sobre innumerables problemas de cumplimiento en más de mil millones de pies cuadrados de bienes raíces en la ciudad de Nueva York y 1 dispositivos de ascensores, notificando a los clientes cuando se reciben quejas, se emiten violaciones y solicitudes, se deben realizar inspecciones y más.

Cuando se fundó SiteCompli en 2008, nuestro enfoque estaba únicamente en brindar servicio a los propietarios y administradores de edificios. Pero, a medida que comenzamos a ofrecer productos y servicios específicamente para la industria de ascensores, comenzamos a comprender de primera mano el serio efecto dominó que los cambios regulatorios estaban teniendo en todos los involucrados en el mantenimiento de un ascensor.

Cambios normativos críticos

A partir de 2009, el DOB ordenó que los propietarios contrataran agencias de inspección de terceros independientes para presenciar las pruebas de dispositivos durante uno y cinco años, y firmar todos los documentos de inspección requeridos. Si bien brindó un segundo par de ojos durante cada inspección, este cambio también resultó en un proceso desafiante de coordinación entre tres partes diferentes (propietarios, contratistas de servicios y testigos) para programar y realizar pruebas y aprobar el papeleo.

Además, en septiembre de 2010, el DOB instituyó importantes sanciones civiles por incumplimiento de las inspecciones. En el caso de las inspecciones anuales, la sanción por no realizar las inspecciones o corregir las condiciones insatisfactorias y presentar la documentación correspondiente aumentó de US $ 1,000 a US $ 3,000 por dispositivo, y se instituyó una nueva sanción de US $ 5,000 por dispositivo (donde anteriormente no se imponía ninguna sanción). ) por no realizar y presentar las pruebas obligatorias de carga completa de ascensores de cinco años. Para un edificio típico de clase A en Midtown Manhattan con más de 20 dispositivos elevadores, ese es un riesgo de penalización significativo por incumplimiento.

Junto con estas nuevas sanciones, recientemente se han emitido a los propietarios de propiedades en toda la ciudad de Nueva York miles de nuevas infracciones de DOB nunca antes vistas. Más allá del mayor riesgo de multas para los propietarios de edificios, las infracciones abiertas pueden afectar la venta o refinanciamiento de una propiedad. La primera nueva infracción de DOB por no presentar una inspección obligatoria, la infracción de VCAT1, se emitió en octubre de 2010 para el ciclo de presentación de inspección anual de 2009 y requirió el pago de una multa civil de US $ 1,000 por dispositivo que no cumpliera. Sin embargo, para los ciclos de 2010 y 2011, esta violación fue reemplazada por la violación EVCAT1, que conlleva una multa civil más sustancial de US $ 3,000 por dispositivo.

En agosto de 2012, se emitió por primera vez otra nueva infracción, la infracción de ACC1, por no corregir, volver a inspeccionar y volver a enviar la documentación después de un resultado de inspección inicial insatisfactorio para el ciclo de 2010. Ahora, el dueño de una propiedad puede recibir infracciones y sanciones por no presentar una inspección o por no corregir las condiciones después de un resultado de inspección insatisfactorio. Al igual que la infracción de EVCAT1, el cierre de una infracción de ACC1 también requiere el pago de una multa civil de 3,000 dólares por dispositivo.

En términos más generales, a partir de mediados de 2010, cualquier nueva infracción de ascensor emitida por el DOB por condiciones consideradas "inmediatamente peligrosas" (Clase 1) estaba sujeta repentinamente a una infracción adicional de AEUHAZ1 y una multa civil de US $ 1,500 si las condiciones de infracción no se corrigían de inmediato y se correspondían la documentación enviada dentro de un plazo limitado a partir de la fecha de emisión.

Evitar problemas que se resbalan por las grietas

Además de simplemente aumentar las multas y emitir nuevas violaciones, en 2012, el DOB comenzó a rechazar el papeleo de inspección anual del año en curso cuando el cumplimiento del año anterior para un dispositivo no estaba en el archivo. De repente, el seguimiento de la información histórica de cumplimiento se volvió aún más crítico, ya que afectó directamente el cumplimiento del dispositivo actual, incluso si un contratista de servicios y un testigo completamente diferente fueran responsables del mantenimiento histórico de un dispositivo.

Entonces, ¿qué significa todo esto para los propietarios de edificios y los vendedores de ascensores? En el entorno actual, compilar información manual en una hoja de cálculo no es suficiente para evitar que problemas críticos se escapen. Se requiere vigilancia y tecnología constantes para evitar la acumulación de factores de riesgo que pueden conducir a futuras violaciones.

Por lo general, cuando activamos nuestra tecnología SiteCompli para automatizar el seguimiento del cumplimiento, nuestros clientes se sorprenden por la amplia gama de sanciones e infracciones existentes que simplemente se escabulleron. Esto no es sorprendente, ya que los inspectores a menudo publican avisos de infracción en un edificio, donde a menudo desaparecen antes de encontrar el camino hacia la parte responsable.

2013 y más allá

Después de años de agresivos cambios regulatorios, el DOB ahora está comprometido directamente con la industria y ha comenzado a realizar cambios impactantes. A partir de julio, el DOB decidió no rechazar más el papeleo de inspección basado en el incumplimiento del año anterior, y ahora permite que el papeleo rechazado se vuelva a enviar sin que los clientes tengan que pagar una multa civil.

En una decisión aún más innovadora, también en julio, el DOB descartó más de 61,000 violaciones históricas de ascensores resultantes de inspecciones de rutina realizadas por contratistas privados. Estas violaciones, conocidas como "PVT", fueron descartadas con el argumento de que las inspecciones satisfactorias actuales anulan cualquier violación de dispositivos emitida anteriormente de forma independiente. De hecho, el DOB ha manifestado su intención de barrer su sistema cada tres meses para descartar violaciones adicionales para dispositivos que muestran cumplimiento actual. En octubre, el DOB siguió su purga inicial con la desestimación de miles de infracciones de ascensores adicionales para dispositivos con cumplimiento posterior.

Con las próximas elecciones y una nueva administración en el horizonte, es incierto lo que depara el futuro para la industria de ascensores de Nueva York. Hay una variedad de cambios posibles en el horizonte, pero solo una cosa es segura: el seguimiento cuidadoso y agresivo del cumplimiento de los ascensores de la ciudad de Nueva York seguirá siendo fundamental, sin importar qué cambios se vuelvan centrales.