Confiar pero verificar

Se analizaron los indicadores clave de rendimiento (KPI) necesarios y la frecuencia de las inspecciones aleatorias.

Por Richard Sayah

Este artículo fue presentado en el Simposio Internacional de Ascensores y Escaleras Mecánicas 2025 en Buenos Aires, Argentina.

Resumen

A medida que las empresas de ascensores dependen cada vez más del mantenimiento predictivo, la relación entre el técnico de mantenimiento y el edificio comienza a cambiar. En los viejos tiempos, un técnico pasaba por el edificio una vez al mes, se comunicaba con el administrador, revisaba rápidamente el ascensor para asegurarse de que todo estuviera en orden y se marchaba. El futuro del mantenimiento parece depender del diagnóstico digital en lugar de la experiencia humana para identificar problemas y determinar cuándo se requiere mantenimiento.

Si bien este mantenimiento predictivo puede ser eficaz para los procedimientos de mantenimiento rutinario, son los imprevistos los que siempre serán una fuente de frustración para la administración del edificio y sus inquilinos. Las piezas se averían y requieren ajustes. Las variaciones estacionales del entorno y el uso pueden modificar los requisitos del equipo. Y todo esto presupone que los datos recopilados y los algoritmos utilizados para analizarlos proporcionan intervenciones precisas.

A medida que aumenta el número de unidades que gestiona un mecánico, se implementan medidas de eficiencia similares en la administración del edificio, de modo que tanto el contratista como el propietario pueden estar lidiando con docenas de ascensores y tratando de procesar todos estos datos y darles sentido.

A medida que el gestor de cuentas de servicio y el administrador del edificio se ven abrumados por la cantidad de datos, resulta fundamental establecer un proceso que garantice la validez de la información recibida y la eficacia de las intervenciones propuestas. En otras palabras, debemos confiar, pero verificar.

Mediante la recopilación de indicadores clave de rendimiento (KPI), se puede determinar el estado general del sistema. Sin embargo, se deben realizar controles de calidad periódicos para revisar y confirmar que los datos se corresponden con las condiciones del sitio.

Estas revisiones puntuales pueden ajustarse en función de factores como la fiabilidad previa, la intensidad de uso y la importancia de la unidad. Este documento analizará los indicadores clave de rendimiento (KPI) necesarios y la frecuencia propuesta para las revisiones puntuales. Se considerará cómo coordinar estas revisiones de mantenimiento con los programas de inspección requeridos. Asimismo, se explorarán los diversos problemas comunes que no se pueden supervisar y se discutirán posibles métodos para capacitar a los usuarios o mejorar la supervisión en situaciones críticas.

Introducción

Se han producido avances significativos en el desarrollo de estrategias de mantenimiento predictivo en la industria del transporte vertical. Si bien los proveedores de servicios han implementado estos sistemas, los propietarios de los equipos tienen dificultades para comprender los datos recopilados y su uso. Este artículo abordará las inquietudes del propietario típico y cómo un programa sólido de revisión independiente de los datos y la recopilación de información adicional pueden optimizar el programa de mantenimiento para beneficio de todas las partes.

Mantenimiento tradicional frente a mantenimiento predictivo

El paradigma tradicional de mantenimiento se basaba en un programa de tareas preestablecido, realizado a intervalos regulares. Si bien la intención era que estas tareas se adaptaran al uso específico de la unidad, en la práctica, la plantilla se reutilizaba de un trabajo a otro sin tener en cuenta las necesidades particulares de la unidad. Sin embargo, el mecánico de ruta, con una revisión mensual, podía observar el rendimiento del equipo y realizar tareas adicionales según fuera necesario.

Con la llegada de internet, la capacidad de recopilar y transmitir información aumentó enormemente, permitiendo inicialmente la recopilación diaria de datos —y ahora en tiempo real—, lo que proporciona una mejor comprensión del funcionamiento de las unidades. Los avances en el Internet de las Cosas (IoT) permiten incorporar sensores relativamente económicos a las unidades, lo que posibilita la recopilación de una mayor variedad de datos y métricas.

A medida que estos datos han estado disponibles, los proveedores de mantenimiento han comenzado a recopilar y analizar el rendimiento de los equipos, así como la cantidad y el tipo de fallas que se presentan. Gracias a esta información, pueden realizar lo que se denomina "mantenimiento predictivo". En lugar de simplemente seguir un cronograma de actividades preestablecido, se utilizan algoritmos para identificar las tareas necesarias en función del uso monitoreado. El objetivo final es maximizar la eficiencia del personal de mantenimiento. En lugar de visitar las instalaciones una vez al mes, se puede determinar el uso en tiempo real de la unidad y adaptar las actividades de mantenimiento en consecuencia. 

Estos dos métodos tienen sus ventajas y desventajas. Lo más importante es que no existe una solución única para todos los casos. Si usted administra un solo edificio con pocos ascensores, esa visita mensual podría ser su único punto de contacto con el equipo de servicio. Un administrador de cartera normalmente contaría con un gestor de cuentas de servicio que proporciona informes periódicos, lo que permite una comunicación frecuente sin necesidad de que el técnico esté presente. Lo más importante es que el cliente mantenga el nivel de comunicación necesario para estar informado sobre el estado de sus ascensores y, a su vez, pueda informar a sus superiores que todo se mantiene correctamente y funciona según lo previsto.

Los desafíos del mantenimiento

Si bien es fácil añorar el pasado, no debemos pasar por alto las dificultades que presentaban los métodos antiguos. Como se mencionó anteriormente, las listas de verificación rara vez se personalizaban y, por lo tanto, no siempre eran respetadas por el técnico que "sabía lo que su ascensor necesitaba". Estos técnicos, con la mejor de las intenciones, realizaban el mantenimiento que consideraban necesario, pero los registros, al ser hojas de papel analógicas, se dejaban en el lugar y no proporcionaban información útil para la siguiente visita.

Cuando surgían problemas, el mecánico carecía de información sobre la situación a la que se enfrentaba. Si tenía suerte, las piezas de repuesto genéricas disponibles en el taller o en el camión solucionarían el problema; de lo contrario, tendría que llamar al almacén y esperar que la pieza estuviera disponible para una entrega rápida. Si todo eso fallaba, el mecánico tendría que buscar la pieza fuera de la zona, lo que aumentaba el tiempo necesario para que la unidad volviera a estar operativa.

Esta incapacidad para prever los problemas que podrían surgir para el técnico solía provocar interrupciones del servicio que tardaban días en solucionarse. En algunos edificios, esto podía significar la denegación del servicio a personas con movilidad reducida, lo que afectaba gravemente a su calidad de vida. En el sector minorista, la falta de servicio puede ocasionar una disminución de las ventas. Incluso en un edificio con ascensores, una interrupción prolongada puede afectar a los tiempos de espera, lo que podría dar pie a que el inquilino presente reclamaciones en virtud de su contrato de arrendamiento.

A donde vamos

Gracias a las mejoras en la recopilación de datos y la monitorización remota, se pueden compartir códigos de avería detallados con el mecánico en ruta, quien podrá comprobar que dispone de las piezas y herramientas adecuadas para solucionar el problema antes de llegar al lugar. El código de avería también permite identificar las habilidades necesarias para realizar la localización y reparación de averías adicionales, garantizando así que se envíe al técnico idóneo.

La telepresencia permite a los especialistas remotos ver el trabajo desde la perspectiva del técnico local y guiarlo en procedimientos complejos de resolución de problemas. El mecánico local podrá recibir asesoramiento en tiempo real, independientemente de su familiaridad con el equipo específico.

La documentación digitalizada permite un fácil acceso a toda la información relativa a la unidad VT. La documentación puede incluir enlaces que facilitan la consulta y el seguimiento de los sistemas relacionados.

Las aplicaciones móviles robustas permiten comunicar detalles a los mecánicos en tránsito para que lleguen con la información y las herramientas necesarias para solucionar el problema. El diagnóstico remoto minimiza las falsas alarmas, comúnmente conocidas como situaciones de "motor en marcha al llegar".

El futuro no es perfecto

La aplicación de la tecnología aumenta considerablemente la eficiencia en la prestación de servicios. Sin embargo, debemos reconocer que la prestación de servicios requiere recursos (es decir, dinero), y las estructuras organizativas de la industria moderna siempre buscarán reducir la cantidad de recursos invertidos para maximizar las ganancias. Los mecánicos de servicio requieren experiencia y capacitación especializadas, lo que los convierte en recursos muy costosos. Por lo tanto, es lógico que cualquier empresa de servicios se esfuerce por minimizar la cantidad de horas de mecánico dedicadas a cada unidad, aprovechando la eficiencia obtenida mediante el mantenimiento predictivo.

La preocupación radica en que el mantenimiento predictivo puede ser excelente para gestionar los "problemas conocidos", pero el equipo es complejo y no todo lo que puede fallar se puede monitorear digitalmente, lo que genera muchos "problemas desconocidos".

Sin personal capacitado que supervise el equipo a intervalos regulares, estos problemas pueden agravarse y provocar fallos importantes en el equipo o, en situaciones extremas, lesiones a los usuarios.

Los clientes más sofisticados pueden negociar contratos de mantenimiento basados ​​en el rendimiento para garantizar que la empresa de servicios tenga un interés real en el éxito. Sin embargo, el cliente promedio carece de ese nivel de sofisticación. Por lo tanto, aunque solo puedan permitirse un plan de servicio de nivel medio, quedan totalmente expuestos a los daños ocasionados por cualquier fallo del sistema de mantenimiento predictivo.

Lo que se necesita es un auditor independiente que pueda garantizar que los procedimientos de mantenimiento predictivo aporten valor al cliente y que no se pase por alto ningún aspecto.

Si bien el proveedor de servicios puede estar actuando de buena fe, sigue estando sujeto a sus políticas y procedimientos internos y no está totalmente alineado con los intereses del propietario del equipo.

Muchos propietarios pueden suponer que las inspecciones exigidas por la autoridad competente servirán como una auditoría independiente, pero estas solo se refieren a la seguridad de la unidad y no informan si el equipo es fiable, está bien ajustado o funciona de acuerdo con las especificaciones originales.

Confía, pero verifica.

Los propietarios deberían aprovechar las ventajas del mantenimiento predictivo, ya que las mejoras son impresionantes. Sin embargo, deben supervisar continuamente el rendimiento para garantizar que el programa de mantenimiento cumpla con sus objetivos. Es necesario que el propietario establezca una colaboración con su proveedor de servicios. Al trabajar juntos, pueden mejorar la fiabilidad, la seguridad, el cumplimiento normativo y la vida útil de los equipos. A medida que los datos recopilados se vuelven más sólidos y fiables, se pueden tomar decisiones inteligentes sobre las inversiones en un programa de capital para realizar actualizaciones y modernizaciones con la prioridad y urgencia adecuadas.

Para garantizar la adecuación del programa de mantenimiento, se recomienda supervisar periódicamente los siguientes indicadores clave de rendimiento (KPI):

• Cumplimiento del mantenimiento: ¿Están las unidades recibiendo las tareas de mantenimiento prescritas por el Programa de Control de Mantenimiento?
• Devoluciones de llamada
• Atrapamientos
• Detalles sobre devoluciones de llamada y trampas: identifique los componentes problemáticos.
• Puertas
• Controlador/accionamiento
• Máquina/Motor
• Máquina/Freno
• Componentes del hueco del ascensor
• Cuerdas Comp
• Nivelación
• Equipo para foso/foso
• Perdiendo petróleo
• Queja de ruido
• Valve
• paseo de Calidad
• Accesorio
• Comunicación
• Pasamanos de escaleras mecánicas
• Placa de peine de escalera
• Interruptor de la falda de la escalera mecánica
• Problema de poder
• Influencia exterior
• Error humano
• No se encontraron problemas.
• El proveedor no ha informado de nada.
• Otra
• Corriendo al llegar
• Cumplimiento de las pruebas

Comprender el rendimiento en función de estos indicadores clave de rendimiento (KPI) permite al propietario revisar eficazmente las facturas de las actividades de servicio y aprobar o rechazar los cargos en función de una comprensión integral del valor del mantenimiento prestado.

Además, se recomiendan evaluaciones periódicas de control de calidad para obtener una observación independiente del estado del equipo y verificar que el mantenimiento físico realizado sea adecuado y que no se haya pasado por alto ningún componente potencialmente problemático. Cuando la autoridad competente autoriza las inspecciones de terceros, esto ofrece una excelente oportunidad para mejorar el valor de la inspección de seguridad mediante la realización simultánea de la inspección de control de calidad.

Se pueden identificar ahorros sustanciales revisando minuciosamente el contrato y las facturas: Se pueden identificar eficiencias de costos adicionales al comprender la "cantidad adecuada" de mantenimiento que puede ser necesaria y adaptar el programa de mantenimiento en función de los datos obtenidos de los informes.

Pero no se trata solo de ahorrar dinero. También hay casos en los que se considera necesaria una mayor cobertura, especialmente para unidades ubicadas en zonas críticas. Un asesor independiente y capacitado puede guiar al propietario a tomar esas decisiones difíciles, mostrándole la relación costo-beneficio de invertir en un mantenimiento mejorado (y asegurándose de que dicho mantenimiento se realice).

Recolectando datos

Cuando un proveedor de servicios de ascensores ofrece su propio servicio de monitorización, los datos suelen estar ocultos al cliente. Los ascensores son propiedad del cliente, quien tiene derecho a consultar dichos datos. Un enfoque de código abierto para la recopilación de estos datos es fundamental para poder monitorizar eficazmente múltiples equipos de diferentes épocas y fabricantes. Se recomienda el uso de sensores para monitorizar lo siguiente:

• Cuarto de máquinas
• Medidor de sonido
• Vibración de la máquina de elevación
• Temperatura de la bobina de freno
• Alimentación principal – Tensión trifásica
• Temperatura/Humedad ambiente
• Parte superior del coche
• Atado de cuerda o poleas – Vibración
• Operador de puerta – Vibración
• Intrusión de agua
• Sensores de foso y hueco del ascensor
• Intrusión de agua
• Interruptor de proximidad para correr/extender la cuerda
• Estiramiento de compensación: interruptor de proximidad
• Velocidad del aire (para controlar el efecto chimenea)

Se pueden añadir sensores adicionales para gestionar condiciones especiales como el movimiento del edificio, la actividad sísmica, la presencia de personas, etc.

Estos sensores pueden ser monitoreados por un servicio independiente, lo que permite al propietario recopilar informes de múltiples proveedores. Si bien el propietario puede desear mantener el control sobre los datos, seguirá necesitando la asistencia del proveedor de servicios para la instalación, calibración y mantenimiento de estos sensores.

Conclusión

El paradigma del mantenimiento predictivo puede aportar beneficios significativos tanto al propietario del equipo como al proveedor de servicios.

Sin embargo, no se puede ignorar el riesgo de depender excesivamente del sistema de mantenimiento predictivo. Un programa sólido de revisión periódica de los datos, junto con auditorías físicas regulares del mantenimiento realizado por un auditor independiente, brindará al propietario la seguridad de que está recibiendo el valor total de su contrato de mantenimiento. 

Los propietarios de edificios deberán colaborar con sus proveedores de servicios para garantizar que los programas de mantenimiento sean adecuados, y el asesor independiente desempeñará un papel importante como intermediario para asegurar que se pueda negociar un acuerdo que satisfaga las necesidades de ambas partes.

Se recomienda un conjunto robusto de sensores adicionales para que el propietario y el proveedor de servicios realicen el monitoreo y garanticen una visión completa del entorno de la instalación, lo que enriquece la información que puede recopilar el proveedor de servicios. Los datos deben entregarse al propietario para un análisis independiente y riguroso.

Al colaborar, el propietario del equipo, el proveedor de servicios y su asesor/auditor pueden garantizar que el equipo funcione con los más altos niveles de rendimiento y fiabilidad. Se puede realizar una planificación eficaz a largo plazo para identificar una estrategia de inversión de capital adecuada. Además, la información obtenida del análisis de datos permitirá adaptar el programa de mantenimiento a las necesidades específicas de la instalación.