Impermeabilización

Después de haber realizado recientemente un estudio de las escaleras mecánicas expuestas a la intemperie, una pregunta que se discutía continuamente era la funcionalidad de las provisiones de impermeabilización. El centro comercial donde se realizó la encuesta tenía escaleras mecánicas instaladas durante la década de 1980 sin provisiones para el clima y escaleras mecánicas instaladas o modernizadas entre 2006 y 2013 con provisiones para impermeabilización.

Los requisitos del código para cubiertas y disposiciones de seguridad son solo los primeros pasos hacia un funcionamiento confiable.

El centro comercial está parcialmente cubierto con tiendas minoristas, tiendas de conveniencia y restaurantes. Se extiende por aproximadamente cuatro cuadras de la ciudad y corre paralela a una importante vía de acceso al centro de la ciudad. El centro está rodeado de hoteles y se encuentra a menos de 1 km. del océano. Hay una acumulación sustancial de arena en todo el centro comercial debido a su proximidad al mar y al fácil acceso peatonal. Además, los vientos crean agua que sopla y, durante la temporada de lluvias, hay una cantidad sustancial de agua estancada y drenante.

Equipos

Hay una variedad de unidades en el centro comercial, que varían tanto en edad como en tipo de protección contra el clima. Las unidades instaladas incluyen Otis tipo J (instalado en la década de 1980), unidades KONE E-3000 (instaladas en la década de 1990), unidades Schindler 9300E (instaladas en 2006) y escaleras mecánicas ThyssenKrupp Velino (instaladas en 2010). Las unidades Otis fueron modernizadas por Otis en 2014 y 2015. ThyssenKrupp y las unidades Otis recientemente modernizadas tenían instaladas protecciones contra la intemperie. Todas las unidades están cubiertas por un contrato de mantenimiento completo.

Hay cubiertas de dosel sobre la mayoría de las escaleras mecánicas. Algunos de ellos están instalados dentro del centro pero aún están expuestos al viento, la lluvia torrencial y la arena de los compradores que regresan de la playa. Seis de las unidades Otis recientemente modernizadas y las dos unidades ThyssenKrupp tienen las siguientes disposiciones de impermeabilización.

Acabados y sujetadores expuestos:

• Paneles de faldón de acero inoxidable
• Molduras y tarimas de acero inoxidable
• Herrajes y sujetadores expuestos de acero inoxidable
• Parte inferior de los escalones y placas de peine con recubrimiento de polvo para evitar la corrosión
• Pasamanos:
• Pasamanos de neopreno con forro de DACRON® y acabado en negro
• Guías de pasamanos de acero inoxidable
• Desvío de agua:
• Drenajes en la parte inferior de la armadura de las bandejas de goteo
• Bandejas de goteo galvanizadas con desagües en la parte inferior de la armadura
• Armazones galvanizados (solo para escaleras mecánicas nuevas)
• Alambrado:
• Los interruptores y controles operativos están instalados en gabinetes NEMA 12.
• Se proporcionaron juntas resistentes a la intemperie debajo de las tapas de los botones de parada de emergencia.
• lubricación:
• Se instalaron algunas cadenas sin aceite. Otras cadenas se lubricaron con material a prueba de humedad.
• Engrasador automático para todas las cadenas y guías de pasos

Peritaje

La encuesta se realizó durante 10 días. Los mecánicos de ascensores calificados retiraron los escalones de las escaleras mecánicas para acceder a sus interiores. Debido al calor excesivo y la exposición al sol, la mayoría de las unidades fueron encuestadas en las horas de la mañana. El estado del equipo varió, pero se observaron algunos puntos en común:

• Los dispositivos de lubricación automática son relativamente ineficaces. La experiencia del mecánico fue que los dispositivos automáticos creaban más problemas que un lubricante aplicado manualmente.
• Los desagües en los pozos de las nuevas escaleras mecánicas son algo útiles para eliminar el agua del pozo. Sin embargo, las bombas y los desagües a menudo se llenan de agua y no pueden seguir el ritmo de la infiltración de agua. Como resultado, los mecanismos operativos en el foso, los pasamanos, las cadenas, etc. están todos expuestos al agua. A medida que funciona la escalera mecánica, esta agua se dispersa por toda la unidad. Esto produce óxido y corrosión en todos los componentes operativos y estructurales.
• Los pasamanos, que se han desarrollado específicamente para aplicaciones exteriores, son problemáticos y tienen una vida útil de solo tres a cuatro años. Los pasamanos que no son del tipo DACRON en realidad tienen una vida útil relativamente idéntica.
• Se observaron algunos rodillos desgastados tanto en las unidades protegidas contra la intemperie como en las que no habían recibido ningún tratamiento.
• Se notó que la cadena del pasamanos en las unidades con provisiones de protección contra la intemperie tenía óxido y estaba suelta aproximadamente tres años después de la instalación.
• Los acabados de acero inoxidable se han mantenido bien en estas condiciones expuestas. Se realizó una comparación interesante con las unidades (también expuestas) en un centro comercial adyacente. Esas unidades, aunque no se han examinado minuciosamente, tienen menos de cinco años y el acero inoxidable muestra signos de desgaste y corrosión.

La falla del pasamanos es el problema más común y constante que se observa en todas las unidades, independientemente del tipo de riel instalado.

Conclusiones

Como estas unidades modernizadas y recientemente instaladas son relativamente jóvenes para una evaluación efectiva de su longevidad, es difícil sacar conclusiones definitivas con respecto a la efectividad a largo plazo de la impermeabilización.

La falla del pasamanos es el problema más común y constante que se observa en todas las unidades, independientemente del tipo de riel instalado. El revestimiento interior de estos pasamanos parece hincharse durante las fuertes lluvias y los altos calores. Cuando esto sucede, los rodillos del pasamanos rozan y deterioran el revestimiento interior. Como estos hallazgos son anecdóticos, basados ​​en discusiones con el mecánico y observaciones visuales, se recomienda una evaluación adicional de la efectividad de los pasamanos exteriores para determinar por qué los pasamanos exteriores se deterioran en estas condiciones. Las unidades ubicadas más cerca del interior del centro comercial mostraron menos fallas en los pasamanos que aquellas con exposición directa a la lluvia y el calor.

La protección completa de las escaleras mecánicas de las condiciones exteriores es, con mucho, la mejor solución para brindar longevidad y un funcionamiento confiable. Por difícil que sea durante el diseño de nuevos centros, el equipo de arquitectura debe estar informado sobre el impacto a largo y corto plazo que tiene la exposición a elementos externos en las escaleras mecánicas. Los requisitos del código para cubiertas y disposiciones de seguridad son solo los primeros pasos hacia un funcionamiento confiable. Las mejores condiciones para las escaleras mecánicas se encuentran en entornos cerrados.

Los responsables de la operación y mantenimiento de la instalación con escaleras mecánicas expuestas deben ser conscientes del desgaste acelerado de sus componentes. Esto incluye incorporar un plan de mantenimiento agresivo con el objetivo de optimizar la vida útil de las escaleras mecánicas exteriores. Los programas de mantenimiento de escaleras mecánicas en instalaciones que funcionan las 24 horas del día, los 7 días de la semana, requieren una cuidadosa coordinación. Para permitir el acceso al interior de las unidades para completar las tareas de mantenimiento, es necesario desarrollar horarios que no interfieran con las operaciones del centro comercial. Es posible que esto deba llevarse a cabo durante las horas extraordinarias para que se proporcione el tiempo adecuado para realizar todas las tareas de mantenimiento y limpieza. Esto debe lograrse antes de períodos de uso intensivo, como Acción de Gracias y Navidad.

Con demasiada frecuencia, el mantenimiento no se puede realizar, ya que no hay disposiciones para el trabajo de horas extraordinarias y las restricciones presupuestarias no permiten los costos adicionales incurridos. Si el administrador de la propiedad y los propietarios son conscientes de estos costos adicionales durante la negociación del contrato de mantenimiento, la instalación puede presupuestar con precisión y proporcionar horarios para este trabajo. Un programa de mantenimiento agresivo con paradas planificadas específicas, cuidadosamente programadas con los centros comerciales, es fundamental para el funcionamiento seguro y constante de sus escaleras mecánicas. Estos requisitos deben estar claramente establecidos e incorporados en el contrato de mantenimiento. El contrato debe tener disposiciones específicas para las horas de servicio, las frecuencias de limpieza requeridas, los requisitos para ayudar a la instalación en la eliminación de agua y los parámetros de rendimiento para garantizar el cumplimiento contractual.

Es probable que se siga diseñando el uso de escaleras mecánicas en entornos exteriores, y estas preocupaciones continuarán. En resumen, las escaleras mecánicas expuestas a elementos exteriores deben tener provisiones de impermeabilización y tanto cerramiento como sea posible. Finalmente, al igual que con cualquier escalera mecánica, independientemente de si están expuestas o son unidades interiores, un programa de mantenimiento cuidadosamente estructurado, bien entendido y basado en el rendimiento es fundamental para extender la longevidad y confiabilidad de las unidades.