Ganadores y perdedores

Tendencias emergentes en bienes raíces a medida que India golpeada por COVID-19 alivia el bloqueo

Detener las actividades socioeconómicas en todo el país para controlar la propagación de la COVID-19 generó trastornos humanos y económicos. El costo de la pausa repentina se ha sentido más en industrias intensivas en capital como la construcción, donde se estima una contracción de 12%-16% en la inversión y una caída de 13%-17% en los ingresos, en comparación con el año anterior. El sector inmobiliario comprende casi el 44% del sector de la construcción y necesita urgentemente una reactivación.

La falta de ventas de la mayoría de los promotores inmobiliarios, la obtención limitada de créditos y la falta de flujos de ingresos alternativos han provocado que los índices de cobertura de intereses y deuda caigan, en promedio, a 1.2 y 1.5, respectivamente. Esto ha llevado a la creación de subcomités estatales y nacionales para recomendar indultos para el sector inmobiliario. El principal de ellos es un comité de cinco miembros encabezado por KV Kamath creado por el Banco de la Reserva de la India (RBI). A medida que se levanta gradualmente el bloqueo, las partes interesadas en bienes raíces están evaluando las limitaciones y oportunidades dentro de las clases de activos para impulsar la reactivación, que se estima que ocurrirá dentro de un año.

A medida que se levanta gradualmente el bloqueo, las partes interesadas en bienes raíces están evaluando las limitaciones y oportunidades dentro de las clases de activos para impulsar la reactivación, que se estima ocurrirá dentro de un año.

El segmento residencial comprende el 43% de la oferta inmobiliaria india. Dado que las ventas han estado cayendo desde el segundo trimestre de 2019 y ha habido una disminución en la oferta, el segmento se mantuvo firme y sigue vendiendo. Aunque las ventas disminuyeron un 40 % semestralmente, la falta de nuevos lanzamientos (un 65 % menos en la primera mitad de 2020 en comparación con la primera mitad de 2019) provocó una reducción de las existencias no vendidas en India.

Las empresas de financiación de viviendas informaron de una buena aceptación de los préstamos hipotecarios en el tercer trimestre de 2020, lo que está impulsando la demanda de viviendas asequibles y de segmento medio. Dado que el precio unitario se ha corregido entre un 10% y un 15% mediante descuentos sobre el precio básico o compensaciones (inclusión de costes adicionales en el precio unitario total) y que las tasas de interés de los préstamos hipotecarios han alcanzado mínimos históricos, se esperaba que la demanda de viviendas repuntara en el trimestre actual. Sin embargo, los precios podrían permanecer estables hasta el segundo trimestre de 2021. Se estima que la corrección positiva de los precios se producirá antes en mercados como Bengaluru, y que la mayoría de las demás ciudades experimentarán aumentos de precios de entre el 2.5% y el 5% en el cuarto trimestre de 2021.

El segmento residencial ha sido testigo de una fuerte demanda de corporaciones deseosas de arrendar o comprar un grupo de unidades de desarrolladores para alojar a su personal y habilitar un entorno seguro e higiénico requerido para un trabajo ininterrumpido que incluye infraestructura como banda ancha y electricidad. Aunque el co-living, que estaba emergiendo como un nuevo segmento de demanda, experimentó una caída del 40% en la ocupación y se vio afectado por el desempleo, se espera que este segmento experimente una fuerte recuperación a finales de 2021, ya que más profesionales solteros prefieren estos espacios. .

Las compañías de financiamiento de vivienda informaron una saludable aceptación de préstamos hipotecarios en el tercer trimestre de 3, lo que está impulsando la demanda de viviendas asequibles y de segmento medio.

El sector inmobiliario comercial experimentó un fuerte crecimiento entre 2018 y el primer trimestre de 2020, con una desaceleración del arrendamiento en el segundo trimestre de 2020 debido al confinamiento. La actividad de arrendamiento cayó un 40% en toda la India, y las tasas de vacancia aumentaron 100 puntos básicos en comparación con 2019. El impacto de las tendencias de trabajo desde casa adoptadas por las corporaciones y las empresas de tecnología de la información (TI)/servicios habilitados por TI, que tradicionalmente impulsaron la demanda, resultó en una caída de la demanda del 45% en promedio en Pune, Bengaluru, Hyderabad, Chennai y la Región de la Capital Nacional de Delhi. Los alquileres comerciales han estado bajo presión debido a la demanda incierta y a que las empresas han pospuesto sus requisitos hasta el primer trimestre de 2021, lo que resultó en alquileres estables o una corrección a la baja del 2.5%-5%.

El éxito de las propiedades de oficinas del fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) de la marca Mindspace aumentó la confianza en las estrategias de salida de varios inversores institucionales. Esto los ha llevado a reevaluar la adquisición de activos comerciales, que se suspendió en el segundo trimestre de 2020. Con dos o tres REIT más que probablemente cotizarán a fines de 2021, el mercado comercial se recuperará mucho antes, en términos de inversiones. , en el trimestre actual, aunque los alquileres se retrasarían otro trimestre. Se esperaba que Bengaluru compensara el impulso perdido, aunque no se esperaba que alcanzara el máximo de 15.6 millones de pies² establecido en 2019.

El sector inmobiliario minorista probablemente ha experimentado altibajos más significativos en la última década que cualquier otra clase de activos en la India debido a cambios regulatorios, financieros y sociales. La oferta minorista siguió a la demanda entre 2015 y 2018, aunque, en 2019, la oferta y la demanda fueron las mismas. El suministro total en los últimos cinco años fue de 18 millones de pies², mientras que la demanda fue de 21.9 millones de pies², reactivando la clase de activos. Empresas de inversión institucional como Blackstone, Xander y ADIA aportaron inversiones por valor de 1.9 millones de dólares. Sin embargo, la estricta medida de cierre puso en duda las ofertas, con los centros comerciales cerrados durante meses, lo que resultó en una pérdida de ingresos tanto para las tiendas como para los desarrolladores. Las continuas restricciones en los centros comerciales han provocado un cambio en el gasto de los consumidores de la venta minorista fuera de línea a la venta en línea, lo que resultó en una caída del 77 % en los ingresos de las tiendas en los centros comerciales. La sensación de urgencia se está sintiendo. Muchos desarrolladores están renegociando con los ocupantes para tener una mayor participación en los ingresos y un alquiler mínimo garantizado más bajo como parte de su estrategia de ingresos una vez que vuelvan a abrir. De hecho, los multicines que también continúan enfrentando restricciones de cierre están presionando por nuevas estrategias de ingresos con los propietarios de los centros comerciales.

La recuperación estará sesgada hacia las calles altas (negocios principales) en un futuro cercano a medida que se levanten las restricciones y las tiendas vuelvan a abrir sus puertas. Los alquileres en las calles principales seguirán sin cambios hasta que mejoren los ingresos por ventas, que probablemente sea el trimestre actual, en sincronización con la temporada festiva. Cualquier restricción adicional requerirá reinventar la clase de activos, como se vio en los EE. UU., donde los centros de datos ahora operan desde los centros comerciales.

Cuando comenzó el confinamiento, el segmento hotelero dependiente de los viajes y los negocios fue el primero en sentir el impacto y la ocupación cayó un 45 %. Con la reapertura de los hoteles en el tercer trimestre de 3, es probable que el año termine con una ocupación de alrededor del 2020 %, frente al 30 % de 66. Se espera que la industria hotelera se recupere para 2019, cuando se espera que los viajes y el turismo alcancen los niveles anteriores a la COVID-2022. 19 niveles.

Es probable que las tarifas diarias promedio y los ingresos por habitación disponible se vean afectados en un 20 % y un 50 %, respectivamente, dado el impacto continuo del confinamiento. La situación se ve agravada por la adición de casi 7,900 habitaciones en 2019, ya que la oferta en la categoría de marca llevó el total de habitaciones de marca en India a más de 150,000 XNUMX. Para combatir la disminución de la demanda, las habitaciones de hotel se alquilan como espacios de trabajo de oficina durante el día, mientras que los propietarios rediseñan los espacios para seguir siendo relevantes a medida que se reabren las empresas. Se espera que los viajes de negocios y el turismo nacional impulsen inicialmente el crecimiento de la hostelería, mientras que MICE (reuniones, incentivos, conferencias y exposiciones) y los viajeros extranjeros seguirán estando alejados durante el año.

Sin embargo, el segmento de almacenamiento brilló con fuerza. Ha experimentado un repunte desde 2017, con una inversión total de 6.5 millones de USD hasta 2019. Hay aproximadamente 307 millones de pies² de stock en almacén con solo un 15% de vacancia. Este crecimiento de la inversión y la oferta se ha visto frenado por el confinamiento, que dio lugar a la caída de las inversiones y la absorción neta de espacio en un 30 %, ya que las empresas detuvieron los planes de expansión. Después del cierre, el cambio a la venta minorista en línea promete impulsar la demanda de almacenamiento en India, que todavía se espera que sea un 25 % más baja que en 2019. 

Cuando se llevó a cabo el confinamiento, el segmento hotelero dependiente de viajes y negocios sintió el impacto primero, y la ocupación cayó un 45 %.

La inversión y el desarrollo liderados por instituciones seguirán impulsando el espacio organizado, aunque se espera que los alquileres se mantengan estables hasta el primer trimestre de 2021, debido al exceso de existencias. Las ciudades de nivel 1 seguirán impulsando la demanda, aunque las ciudades de nivel II y III surgirán como nuevos puntos de acceso, pero para almacenes más pequeños que ofrezcan hasta 10,000 XNUMX pies².

Las interrupciones en la cadena de suministro global con empresas que buscan alternativas a China han dado como resultado que el sector industrial indio vea US $ 1.5 mil millones en inversiones comprometidas en electrónica. La inversión potencial total está fijada en US$153 mil millones en los próximos cinco años, lo que requerirá una sólida infraestructura de almacenamiento, lo que aumentará el atractivo del segmento para los inversores.