Una stella splendente a Nairobi

Il debole mercato degli uffici non riesce a impedire a una torre efficiente e flessibile con un sistema Schindler VT di ottenere il premio CTBUH.

Il Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH) ha recentemente conferito alla Britam Tower, di proprietà del gruppo di servizi finanziari diversificati British American Insurance Co. Ltd., il MEP Engineering Award 2019. Ciò rafforza la tendenza emergente dei grattacieli di alta qualità che spuntano nella capitale del Kenya, Nairobi, nonostante un notevole calo della domanda di spazi per uffici commerciali. CTBUH ha attribuito il successo della Britam Tower, situata su Hospital Road nell'area di Upper Hill, al suo "equilibrio strategico tra raccolta dell'acqua piovana, strategie di ventilazione e strategie di mitigazione del calore passivo, [che] ha risparmiato il 39% sull'energia e il 50% sull'uso dell'acqua rispetto a [quello di] un edificio tipico”.

Il grattacielo, completato nel 2018, è diventato l'ultimo grattacielo a definire lo skyline della città. Con i suoi 658 piedi, è diventato il grattacielo più alto dell'Africa orientale e il terzo più alto dell'Africa dopo la Grande Moschea di Algeri in Algeria (869 piedi) e il Carlton Center in Sudafrica (660 piedi). Ian Duncombe, direttore del consiglio di consulenza di ingegneria e design chapmanbdsp, ha dichiarato:

“Il sistema MEP [meccanico, elettrico e idraulico] della Britam Tower è stato il risultato di un approccio ambientale/ingegneristico [alla produzione di un design distintivo] inteso a sfruttare il clima locale sorprendentemente favorevole. Nairobi, 142 km a nord dell'equatore, si trova a quasi 1,800 m sul livello del mare. La soluzione della facciata a "velo" - costituita da barre di ceramica quadrate da 50 mm davanti a una facciata continua in vetro a tutta altezza con vetro selettivo che lascia entrare più luce che calore - ha consentito la ventilazione naturale su tutti i piani degli uffici e una buona illuminazione diurna per l'80% delle più grandi piastre del pavimento.”

Duncombe ha affermato che quasi il 24% della facciata è apribile, con due livelli di finestre apribili su ogni piano, consentendo flessibilità agli inquilini. Inoltre, la Britam Tower dispone di un deposito per l'acqua potabile che può durare fino a cinque giorni, con la fornitura che si attiva ogni volta che l'approvvigionamento idrico principale viene interrotto. L'acqua piovana viene raccolta e immagazzinata in serbatoi separati, non potabili, e passa attraverso un sistema in modo che possa essere utilizzata per lo sciacquone dei servizi igienici. Inoltre, ha aggiunto Duncombe, nei servizi igienici sono presenti rubinetti controllati da sensori e gli ascensori nel nucleo della torre sono stati dotati di un sistema di controllo della destinazione.

Gli ascensori viaggiano dal piano terra all'ultimo piano in meno di 30 secondi, il più veloce di tutti in Africa, secondo Benson Wairegi, amministratore delegato del gruppo Britam.

La torre è servita da otto ascensori forniti da Schindler con una velocità massima di 6 m/s, il che significa tempi di attesa più brevi. Gli ascensori viaggiano dal piano terra all'ultimo piano in meno di 30 secondi, il più veloce di tutti in Africa, secondo l'amministratore delegato del gruppo Britam, Benson Wairegi. Gli ascensori a destinazione controllata sono inoltre dotati di sensori per sedie a rotelle.

L'edificio, che sostituisce l'UAP Old Mutual Tower (anch'esso nell'area Upper Hill di Nairobi) come l'edificio più alto della città, ha un pozzo con acqua adeguata che può essere estratta al ritmo di 8,000 l all'ora. Questo, insieme a un grande magazzino, aiuta l'edificio a rimanere indipendente dai servizi di pubblica utilità notoriamente inaffidabili della zona, ha osservato Duncombe, elaborando:

“Due generatori forniscono pieno supporto e backup per il proprietario e un numero significativo di inquilini, con possibilità di spazio per un terzo, se necessario. Il piano interrato e il piano terra del parcheggio sono ventilati meccanicamente, mentre i piani superiori sono ventilati naturalmente. Esiste anche una disposizione per l'aggiunta di un data center al livello superiore”.

La torre, che secondo Wairegi si rivolge a inquilini istituzionali (piuttosto che a singoli), è stata progettata dall'architetto e urbanista GAPP e da Triad Architects con Howard Humphreys (East Africa) Ltd. come ingegnere strutturale.

Con una superficie lorda di circa 797,326 ft2, la Britam Tower, costruita con cemento armato come materiale di struttura, si eleva per 31 piani fuori terra e tre piani sottoterra. L'edificio ha un silo separato di cinque piani con 1,002 posti auto, uno dei più grandi dell'Africa orientale. La Britam Tower ha un albero alto 60 m in cima che ospita tre turbine eoliche elicoidali. Le turbine "generano elettricità, contribuendo alle caratteristiche di sostenibilità della torre", secondo chapmanbdsp.

Altrove, ci sono circa 20 edifici più alti di 213 piedi pianificati, in costruzione, approvati o in attesa. Palm Exotjca, progettata per Watamu Beach nella città turistica di Malindi, sulla costa del Kenya, è la più alta con i suoi 1,210 piedi. La prossima è la Pinnacle Tower, alta 1,050 piedi, che sarà completata nel 2020 nell'area di Upper Hill a Nairobi da una filiale di Hass Petroleum Group e White Lotus Group.

Guai immobiliari

A Nairobi, la domanda di spazi per uffici è in calo, con gli analisti che prevedono una prospettiva negativa prolungata a breve termine, anche se gli sviluppatori immobiliari innovativi stanno sfruttando i concetti differenziati degli edifici commerciali, come gli uffici serviti e gli edifici verdi, per attirare più clientela .

Inoltre, l'installazione di ascensori più veloci, più efficienti, più sicuri, più comodi ed economici e la disponibilità di posti auto sono diventati punti chiave di vendita per diversi sviluppatori immobiliari a Nairobi, nonostante un'eccedenza segnalata di spazi per uffici commerciali dalla fine del 2016.

La società indipendente di gestione degli investimenti Cytonn Investment Plc, con sede a Nairobi, che ha anche uffici nell'area metropolitana di Washington, DC, ha affermato che nel 4.7 c'è stata un'offerta eccessiva di 2 milioni di piedi quadrati di spazi per uffici commerciali, un aumento del 2017% rispetto ai 62.1 milioni di piedi quadrati registrati nel 2.9. Sebbene la società avesse previsto 2 milioni di piedi quadrati di spazi per uffici nel 2016, la previsione è stata superata del 3.2% nel 2 sulla scia di:

“Diminuzione del 4.8% dei tassi di occupazione e aumento dell'offerta, con 3.5 milioni di piedi2 consegnato nel mercato con edifici commerciali come FCB Mihrab e Vienna Court apertura nell'area di Kilimani; Dunhill Towers, Sanlam Towers, Westpark Suites e Westside Towers a Westlands; e Britam Tower a Upper Hill, tra gli altri.”

Nonostante l'attuale eccesso di offerta di spazi per uffici a Nairobi, la corsa alla costruzione di grattacieli più alti continua senza sosta, aprendo ulteriori opportunità di business per produttori e fornitori di ascensori poiché più attività della città sono concentrate a Upper Hill, lontano dal congestionato CBD, che Cytonn afferma che "è stato relegato a svolgere una funzione principalmente di vendita al dettaglio a causa del suo elevato numero di visitatori".